TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ALÈS

République Française

Au nom du Peuple Français

MINUTE N°:

JUGEMENT DU : 09 Février 2026

DOSSIER N° : N° RG 25/00487 – N° Portalis DBXZ-W-B7J-CVCR

JUGEMENT

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

PARTIES :

DEMANDEUR :

Association EGLISE PROTESTANTE UNIE DE FRANCE

[Adresse 1]

[Localité 2]

représentée par Maître Géraldine ATTHENONT de la SCP S2GAVOCATS, avocats au barreau d’ALES plaidant

DÉFENDEUR :

Madame [Z] [P]

[Adresse 4]

[Localité 3]

représentée par Maître Sylvia GINANE de la SARL GINANE – FARGET, avocats au barreau d’ALES, substituée par M^e Anaïs FARGET, avocat au barreau d’ALES plaidant

Les débats ont eu lieu en audience publique le 09 Février 2026 devant Jean-François GOUNOT, Magistrat à titre temporaire, exerçant la fonction de Juge des contentieux de la protection, assisté de Christine TREBIER, Greffier, qui a ensuite déclaré les débats clos et indiqué que le jugement serait rendu le neuf Février deux mil vingt six par mise à disposition au greffe.

EXPOSE DU LITIGE

Suivant contrat du 8 juillet 2012, Madame [Z] [P] a pris à bail à titre précaire un appartement sis [Adresse 5], propriété de l’Association Cultuelle de l’Eglise Réformée de France moyennant le paiement d’une indemnité d’occupation d’un montant de 501,00 € pour une durée de six ans.

Le 5 janvier 2024, Madame [P] va recevoir un recommandé n° AR 1A 213 594 4655 4 dont elle a signé l’accusé de réception.

Le 19 juillet 2024, le conciliateur de justice établissait un procès-verbal de constat d’échec, les deux parties n’ayant pu arriver à un accord.

Le 10 mars 2025, l’Association Cultuelle de l’Eglise Réformée de France assignait Madame [P] en validité du congé pour vendre délivré le 18 décembre 2023, constater la résiliation du contrat de bail souscrit le 8 juillet 2012, dire qu’elle est occupante sans droit ni titre depuis cette date, ordonner à Madame [P] de quitter les lieux et de restituer les clefs, ordonner son expulsion et de tout occupant de son chef, dire qu’elle est redevable d’une indemnité d’occupation jusqu’au jour de son départ effectif, la condamner à lui payer la somme de 500,00 € à titre de dommages et intérêts, plus celle de 1.500,00 € en application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi que les dépens.

Dans le dernier état de ses conclusions, l’Association Cultuelle de l’Eglise Réformée de France maintient ses demandes initiales.

En réponse, Madame [P] demande au juge de débouter l’Association Cultuelle de l’Eglise Réformée de France de l’ensemble de ses demandes, de les dire irrecevables et non fondées, d’écarter l’exécution provisoire, de condamner l’Association Cultuelle de l’Eglise Réformée de France à lui payer la somme de 2.000,00 € en application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens.

A l’audience du 8 décembre 2025, l’Association Cultuelle de l’Eglise Réformée de France, représentée, rappelle que l’association avait décidé de vendre le presbytère en raison de la volonté de l’Eglise Protestante de France de réduire son patrimoine. Elle soutient que la procédure de congé pour vendre a été respectée. Elle souligne l’opposition de Madame [P] aux visites des lieux par la mise en place d’un cadenas sur la grille d’entrée, alors qu’elle aurait renoncé à acquérir le bien. Elle demande en plus de ses demandes précédentes qu’il soit fait injonction à Madame [P] de donner le code du cadenas. Elle s’en rapporte pour le surplus à ses écritures et dépose son dossier.

Madame [P], représentée, soutient que le congé est nul, les n° de recommandé ne correspondant pas. Elle soutient qu’elle a reçu un recommandé différent de celui indiqué dans le congé, ne contenant que la notice et qu’elle n’aura le congé que par l’agence immobilière chargé de vendre le bien. Elle soutient également que le congé ne vise pas l’appartement qu’elle occupe, logement avec trois chambres et un jardin privatif ; concernant le cadenas, elle soutient que c’est le locataire du premier étage qui l’avait posé, qu’elle ne voulait pas laisser la grille ouverte à cause de son chien et qu’elle avait sollicité la pose d’un nouveau cadenas ; elle rappelle que la demanderesse avait fait une fausse déclaration à la CAF et soutient qu’elle ne s’est opposée à aucune visite. Elle indique qu’il existerait deux accès à l’immeuble, ce à quoi l’Association Cultuelle de l’Eglise Réformée de France répond que l’accès piéton a été clôturé par le voisin. Elle s’en rapporte à ses conclusions pour le surplus et dépose son dossier.

L’affaire est clôturée et mise en délibéré au 9 février 2026.

MOTIF

1/ Sur la réalité de l’envoi du congé :

En premier lieu, Madame [P] soutient n’avoir jamais reçu le congé au motif que le numéro du recommandé mentionné sur le congé, n° 1A 170 516 9575 8, ne lui a jamais été délivré et que la lettre recommandée n° AR 1A 213 594 4655 4 dont l’Association Cultuelle de l’Eglise Réformée de France verse aux débats l’accusé réception signé par elle le 5 janvier 2024 et remise à la Poste le 21 décembre 2023, le cachet de la Poste faisant foi, ne contenait que la notice explicative et pas le congé proprement dit. Elle en veut pour preuve un courrier qu’elle aurait adressé à l’ACER le 24 janvier 2024.

Il convient tout d’abord de rappeler que la jurisprudence constante de la Cour de Cassation met à la charge du destinataire l’obligation de rapporter la preuve de l’absence du courrier, dont son expéditeur entend se prévaloir, dans l’enveloppe reçue. Ainsi, la mention d’un numéro de recommandé erroné sur le congé est sans incidence sur la solution du litige, l’Association Cultuelle de l’Eglise Réformée de France entendant se prévaloir d’une lettre recommandée adressée le 31 décembre 2023 dont Madame [P] reconnait la réception puisqu’elle produit l’avis de passage portant le même numéro.

Pour soutenir l’absence du congé dans la lettre recommandée, Madame [P] produit une lettre qu’elle aurait adressée à sa bailleresse le 24 janvier 2024 (l’année 2023 mentionnée à l’origine ayant été corrigée à la main sur la copie remise au magistrat) dans laquelle elle indiquait qu’elle n’aurait reçu que le notice explicative des obligations du bailleur-vendeur. Pour autant, là encore, la jurisprudence de la Cour de Cassation considère que la simple production d’un document sans la preuve de son envoi ne peut suffire à rapporter la preuve de son contenu et du fait qu’il ait été porté à la connaissance de son destinataire.

Succombant dans l’administration de la preuve contraire qui lui incombe, elle sera donc déboutée de sa demande de nullité de l’action en validité du congé à ce titre, étant réputée avoir reçu le congé délivré le 21 décembre 2023 par lettre recommandé avec accusé de réception.

II/ Sur la validité du congé :

En second lieu, Madame [P] soutient la nullité du congé au motif que la description du bien tel qu’il figure dans le congé ne serait pas celle figurant dans le contrat de bail et elle veut pour preuve que l’appartement qu’elle loue contient trois chambres, une salle de bain avec WC et un jardin privatif.

En réponse, l’Association Cultuelle de l’Eglise Réformée de France soutient que Madame [P] a transformé les lieux, changeant une des chambres en bureau et en veut pour preuve un plan qu’elle verse aux débats et que le fait que les WC soient ou non indépendantes est sans incidence sur la validité du congé. Concernant le prix de vente mentionné dans le congé, elle explique que c’est le prix de l’ensemble immobilier s’agissant de la vente du tout.

Il convient tout d’abord de se reporter au descriptif du logement tel qu’il figure dans le contrat de bail versé aux débats tant par la demanderesse que par la défenderesse : " Les lieux mis à la disposition consistent :

— Un hall d’entrée avec radiateur et tableau de distribution électrique.

— Un couloir permettant l’accès aux chambres, la salle de bain WC et la cuisine

— A droite deux grandes chambres équipées chacune d’un radiateur. La seconde est équipée d’une cheminée inutilisable en l’état. Pour être utilisée il faut la ramoner et gainer son conduit. Les deux chambres ne sont séparées que par une grande porte à quatre battants doublée d’un grand placard muni d’étagères accessible de la seconde chambre qui de plus a un placard encastré dans le mur. La 1ère chambre est équipée d’un meuble avec étagères. La 1ère est éclairée par deux fenêtres et la seconde par une seule.

— A gauche une grande chambre équipée d’un évier deux bacs sur un meuble d’évier usagé, d’un radiateur, d’un grand placard sous l’escalier du premier étage. Elle donne sur l’extérieur par une porte fenêtre.

— En face une salle de bain sans fenêtre équipée d’une baignoire, d’un bidet, d’un lavabo, d’une glace, d’un radiateur et d’une cuvette de WC.

— En arrière de la cuisine, une chaufferie dans laquelle se trouve la chaudière à gaz du chauffage central, le compteur d’eau divisionnaire et un cumulus d’eau chaude électrique de 2001.

A l’extérieur,

— Un coin jardin privatif non délimité de façon précise ;

— Un terrain avec utilisation d’un puis en accord avec le locataire du 1er étage, dont la jouissance et l’entretien en reviennent aux deux locataires.

— Un garage couvert, fermé et éclairé avec un petit local attenant. "

Dans le congé, il est mentionné : " Vous êtes locataire d’un presbytère composé d’un couloir un hall d’entrée, une salle de bain, une cuisine, deux grandes chambres, un WC un garage, un jardin privatif, un terrain avec utilisation d’un puits…".

Il convient de constater tout d’abord qu’alors qu’une description extrêmement précise des lieux loués figurait dans le contrat de bail, il n’est pas repris cette description dans le congé. Celui-ci ne mentionne que deux chambres au lieu de trois. L’Association Cultuelle de l’Eglise Réformée de France soutient de manière contradictoire que Madame [P] aurait modifié les lieux en transformant une chambre en bureau tout en produisant un plan qui, s’il mentionne un séjour à la place d’une des chambres n’est pas en mesure de corriger l’erreur incluse dans le descriptif du congé puisqu’alors il manque toujours une pièce dans celui-ci à savoir le séjour.

Mais, plus encore, il est constaté que l’Association Cultuelle de l’Eglise Réformée de France ne donne absolument pas, dans le descriptif du congé, la consistance du bien qu’elle vend. Dans la mesure où elle entendait vendre l’ensemble immobilier, ce qu’elle confirme dans ses conclusions, c’était donc la description totale de l’immeuble avec ses deux étages, les dimensions de celui-ci avec les surfaces intérieures et extérieures, étant donné que l’immeuble était vendu avec ses dépendances et le terrain alentour, tel que cela figure dans l’annonce de l’agence immobilière ayant mandat de vendre le bien, qui auraient dû figurer dans le congé. Ces omissions sont d’autant plus préjudiciables à Madame [P] qu’il n’est nullement mentionné dans le congé que c’est cet ensemble immobilier qui est vendu.

A la lecture de celui-ci, Madame [P] pouvait de bonne foi considérer que c’était uniquement l’appartement qu’elle louait qui lui était proposé à la vente pour une somme de 400.000,00 €.

Il est de jurisprudence constante que le congé pour vendre doit être établi de telle manière qu’il soit le reflet exact de la réalité et puisse ainsi permettre au locataire de ne pas se tromper sur le bien qui lui est potentiellement vendu quant à sa consistance et à sa valeur.

En conséquence,

Il est jugé que le congé pour vendre délivré le 21 décembre 2023 est nul et de nul effet.

Par conséquent, le contrat de bail fait toujours la loi entre les parties et a été reconduit à sa date anniversaire le 8 juillet 2024 et l’Association Cultuelle de l’Eglise Réformée de France sera déboutée de ses demandes à ce titre.

III/ Sur la fourniture du code du cadenas et la caravane :

Il sera observé que, lors des plaidoiries, l’Association Cultuelle de l’Eglise Réformée de France demande qu’il soit fait injonction à Madame [P] de fournir le code du cadenas qui ferme la grille d’entrée du presbytère, expliquant que c’est à l’heure actuelle le seul moyen de pénétrer sur les lieux.

Madame [P] conteste les difficultés soutenant qu’elle ne s’est jamais opposée aux visites dans la mesure où elle était prévenue par avance.

Il sera rappelé que Madame [P] n’occupe qu’une partie de l’immeuble et que son contrat de bail ne lui donne pas jouissance exclusive du terrain alentour. Elle ne peut donc imposer à sa bailleresse la fermeture exclusive de ce portail et que, si elle peut prétendre à ce que celui-ci soit clos par mesure de sécurité, il lui appartient d’en assurer l’accès permanent à sa bailleresse, le contraire consistant une atteinte à son droit de propriété.

Par conséquent, elle sera condamnée à assurer un accès libre et permanent à sa bailleresse à l’ensemble immobilier par la grille du parc dans un délai de quinze jours, puis sous astreinte définitive de 150,00 € par infraction constatée.

Même si aucune demande précise n’est présentée par la demanderesse, il sera observé que la présence à demeure de la caravane de la locataire, fait que ne conteste pas celle-ci, est contraire à la lettre du contrat de bail qui mentionne que si la locataire bénéficie d’un coin jardin privatif, celui-ci n’est pas délimité de façon précise et que l’usage du terrain est commun aux deux logements.

IV/ Sur les demandes au titre des dépens et de l’article 700 du Code de Procédure Civile :

Aux termes des articles 696 et 700 du code de procédure civile la partie perdante est condamnée aux dépens et à payer à l’autre partie une somme au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée, il peut, même d’office dispenser la partie perdante de tout paiement.

En l’espèce, l’Association Cultuelle de l’Eglise Réformée de France, qui succombe en ses demandes principales, sera condamnée aux dépens.

Aucun motif d’équité ne permet d’écarter l’application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. L’Association Cultuelle de l’Eglise Réformée de France sera donc condamnée à payer la somme de 600,00 € à ce titre.

Compte tenu de la nature de la décision rendue, il n’y a pas lieu de statuer sur l’exécution provisoire qui est de droit.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, par mise à disposition au greffe, statuant par jugement contradictoire et en premier ressort,

Vu la loi du 6 juillet 1989 et son décret d’application du 30 janvier 2002,

JUGE que le congé pour vendre a bien été délivré le 21 décembre 2023.

JUGE nul et de nul effet le congé pour vendre délivré par l’Association Cultuelle de l’Eglise Réformée de France le 21 décembre 2023.

DEBOUTE l’Association Cultuelle de l’Eglise Réformée de France de l’ensemble de ses demandes relative à l’exécution du congé.

CONDAMNE Madame [Z] [P] à assurer à sa bailleresse un accès libre et permanent à l’ensemble immobilier par la grille du parc dans un délai de quinze jours à compter de la mise en demeure adressée par lettre recommandée avec accusé de réception de s’exécuter, le cachet de la poste faisant foi, puis sous astreinte définitive de 150,00 € par infraction constatée.

REJETTE toute autre demande.

CONDAMNE l’Association Cultuelle de l’Eglise Réformée de France aux dépens.

CONDAMNE l’Association Cultuelle de l’Eglise Réformée de France à payer à Madame [Z] [P] la somme de 600,00 € en application de l’article 700 du code de procédure civile.

La Greffière, Le Président,

Christine TREBIER Jean-François GOUNOT