TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :M^e Romane PLUCHET,

Copie exécutoire délivrée

le :

à :M^e Fabrice POMMIER,

Pôle civil de proximité

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PCP JCP ACR référé

N° RG 24/00288 – N° Portalis 352J-W-B7H-C3XAF

N° MINUTE : 1

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 07 novembre 2024

DEMANDERESSE

Etablissement public [Localité 4] HABITAT OPH, dont le siège social est sis [Adresse 2] / FRANCE

représentée par M^e Fabrice POMMIER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #J114

DÉFENDEURS

Madame [F] [M], demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Romane PLUCHET, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #G0031

Monsieur [V] [M], demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Romane PLUCHET, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #G0031

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Caroline THAUNAT, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Jennifer BRAY, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 11 septembre 2024

ORDONNANCE

contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 07 novembre 2024 par Caroline THAUNAT, Vice-présidente, assistée de Jennifer BRAY, Greffier

Décision du 07 novembre 2024

PCP JCP ACR référé – N° RG 24/00288 – N° Portalis 352J-W-B7H-C3XAF

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EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 6 avril 2012, [Localité 4] HABITAT OPH a consenti un bail d’habitation à Mme [F] [M] et M. [V] [M] sur des locaux situés au [Adresse 1], outre une cave – [Localité 3], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 738,18 euros outre une provision sur charge.

Par actes de commissaire de justice du 30 novembre 2022, la bailleresse a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 2829,75 euros au titre de l’arriéré locatif, visant la clause résolutoire prévue dans le contrat.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Mme [F] [M] et M. [V] [M] le 2 décembre 2022.

Par assignations du 26 octobre 2023, [Localité 4] HABITAT OPH a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris en référé pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de Mme [F] [M] et M. [V] [M] et obtenir leur condamnation solidaire au paiement des sommes suivantes :

— une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,

—  7913,02 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 10 octobre 2023, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,

—  500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 27 octobre 2023, et un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l’audience, à laquelle il en a été donné lecture.

Prétentions et moyens des parties

Initialement appelée à l’audience du 14 février 2024, l’affaire a fait l’objet de deux renvois.

À l’audience du 11 septembre 2024, [Localité 4] HABITAT OPH maintient l’intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 2 septembre 2024, s’élève désormais à 4209,30 euros. Elle déclare par ailleurs ne pas être opposée aux délais. [Localité 4] HABITAT OPH considère enfin qu’il y a bien eu une reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

S’agissant de la demande au titre de la nullité du commandement de payer, elle observe que le commandement de payer est antérieur au dégat des eaux déploré et des nuisances alléguées au titre de l’humidité.

Elle indique qu’il n’existe pas de trouble manifestement illicite et que l’origine proviendrait de l’étage de dessus. Elle observe qu’aucun constat amiable n’est versé aux débats,que [Localité 4] HABITAT a mandaté un professionnel pour la recherche de fuite.

Mme [F] [M] et M. [V] [M], représentés par leur conseil ont déposé des conclusions écrites et sollicitent à titre principal, la condamnation de [Localité 4] HABITAT à leur verser la somme de 10 613, 86 euros au titre du préjudice de jouissance et 2000 euros au titre du préjudice moral et que la compensation soit ordonnée avec la dette de loyer non contestée. A titre subsidiaire, ils demandent à pouvoir se maintenir dans les lieux moyennant le versement d’une mensualité d’apurement de 10 euros, en plus du loyer courant. A titre infinement subsidiaire, ils sollicitent un délai de deux ans pour payer la dette et un délai d’un mois pour quitter les lieux. En tout état de cause, ils souhiayent que chaque partie conserve la charge de ses dépens et frais.

Au soutien de leurs prétentions, ils reconnaissent en effet le montant de la dette locative mais soulignent avoir effectué deux versements récents de nature à amoindrir la dette de loyer. Il conteste la validité du commandement de payer au motif de l’indécence du logement en lien avec un taux humidité de 96 % et la présence de nuisible à l’origine d’un trouble de jouissance.

En application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

Mme [F] [M] et M. [V] [M] ont indiqué ne pas faire l’objet d’une telle procédure.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

Ainsi qu’autorisé à l’audience, [Localité 4] HABITAT OPH a fait parvenir dans le cadre du déléibéré un décompte actualisé au 12 septembre 2024 laissant apparaître deux versement de 1348, 34 euros le 12 septembre 2024 portant la dette de loyer à la somme de 2701, 64 euros.

MOTIVATION

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

[Localité 4] HABITAT OPH justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié aux locataires le 30 novembre 2022. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 2829,75 euros n’a pas été réglée par ces derniers dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

Il ne sera pas fait droit à la demande de nullité du commandement de payer délivré le 30 novembre 2022, soit antérieurement aux dégats des eaux à l’origine du trouble de jouissance allégué par les défendeurs qui serait survenu le 1er mai 2023 et dont les conséquences ne sauraient fonder une nullité.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 31 janvier 2023.

Cependant, eu égard à la volonté des locataires de s’acquitter de leur dette et à l’accord de la bailleresse, il convient de suspendre la résiliation du bail au respect du plan d’apurement précisé ci-après.

En cas de respect des modalités du plan d’apurement, la clause résolutoire sera, à l’issue de ce plan, réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre. En revanche, à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail sera résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle procédure judiciaire ne soit nécessaire. Dans ce cas, il est ordonné aux locataires ainsi qu’à tous les occupants de leur chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, la bailleresse sera autorisée à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant, dès l’expiration d’un délai de deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux.

2. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, [Localité 4] HABITAT OPH verse aux débats dans le cadre du délibéré ainsi qu’autorisé un décompte démontrant qu’à la date du 12 septembre 2024, Mme [F] [M] et M. [V] [M] lui devaient la somme de 2701, 64 euros, soustraction faite des frais de procédure.

Mme [F] [M] et M. [V] [M] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, ils seront solidairement condamnés à payer cette somme à la bailleresse, à titre de provision, avec intérêts au taux légal à compter du 30 novembre 2022, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1344-1 du code civil.

Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l’exigibilité de cette somme en autorisant Mme [F] [M] et M. [V] [M] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après.

3. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux des locataires ou de toute personne de leur chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera provisoirement fixé à la somme mensuelle de 832,59 euros.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 31 janvier 2023, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à [Localité 4] HABITAT OPH ou à son mandataire.

4. Sur les demandes au titre dommages et intérêts pour préjudice de jouissance et de préjudice moral

L’article 837 du Code de procédure civile dispose que le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut renvoyer l’affaire à une audience dont il fixe la date pour qu’il soit statué au fond, à la demande de l’une des parties et si l’urgence le justifie.

Les époux [M] sollicitent la condamnation du bailleur à leur verser la somme de 10 613, 86 euros au titre du préjudice de jouissance et la somme de 2000 euros au titre du préjudice moral.

Ainsi que précédemment indiqué ces demandes découlent d’un dégat des eaux survenu le 1er mai 2023 soit prostérieurement à la délivrance du commandement de payer fondant la demande de constat d’acquisition de la clause résolutoire dans le cadre du présent litige et n’a donc pas été retenu au titre de la nullité du commandement de payer.

Toutefois, dans le cadre du référé, elles constituent des difficultés sérieuses soulevées par les défendeurs, en effet, il est de jurisprudence constante que l’exception d’inexécution fondée sur le manquement du bailleur à réaliser les travaux d’entretien nécessaires est constitutive d’une difficulté sérieuse. (civ 3eme 30 mai 2007).

Ainsi cette demande relève exclusivement de la compétence du juge des contentieux de la protection saisi au fond. En l’espèce, faute de justifier de l’urgence de la demande d’indemnisation alors que le dégat des eaux date d’environ 18 mois, que la famille n’a pas donné suite aux tentatives de contact ni par courriel ni par téléphone, qu’une recherche de fuite est lancée ainsi qu’un bon d’intervention pour les nuisibles, la conditions d’urgence requise par l’article 837 du code civil au titre de la passerelle sollicitée à l’audience n’est pas remplie.

En conséquence, il ne sera pas fait droit à ces demandes dans le cadre de la présente instance en référé.

5.Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Mme [F] [M] et M. [V] [M], qui succombent à la cause, seront solidairement condamnés aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

En revanche, compte tenu de leur situation économique, il n’y a pas lieu de les condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l’article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 30 novembre 2022 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 6 avril 2012 entre [Localité 4] HABITAT OPH, d’une part, et Mme [F] [M] et M. [V] [M], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 1], outre une cave – [Localité 3] est résilié depuis le 31 janvier 2023,

CONDAMNE solidairement Mme [F] [M] et M. [V] [M]26 à payer à [Localité 4] HABITAT OPH la somme de 2701,64 euros (deux mille sept cent un euros et soixante-quatre centimes) à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 12 septembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 30 novembre 2022,

AUTORISE Mme [F] [M] et M. [V] [M] à se libérer de leur dette en réglant chaque mois pendant 36 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 10 euros (10 euros), la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,

DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à Mme [F] [M] et M. [V] [M],

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception,

le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 31 janvier 2023,

le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,

la bailleresse pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de Mme [F] [M] et M. [V] [M] et à celle de tous occupants de leur chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,

le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

Mme [F] [M] et M. [V] [M] seront solidairement condamnés à verser à [Localité 4] HABITAT OPH une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux,

DIT n’y avoir lieu à passerelle et constate l’existence de difficultés sérieuses,

DEBOUTE les époux [M] de leur demande au titre du préjudice de jouissance et de préjudice moral,

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire,

DÉBOUTE [Localité 4] HABITAT OPH de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE solidairement Mme [F] [M] et M. [V] [M] aux dépens comprenant notamment le coût des commandements de payer du 30 novembre 2022.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 7 novembre 2024, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge