DATE : 19 février 2026

DECISION : contradictoire et en premier ressort

DOSSIER : N° RG 25/00329 – N° Portalis DBXZ-W-B7J-CXKT

AFFAIRE : [E] C/ [V]

DÉBATS : 15 janvier 2026

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

Au nom du peuple français

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ALÈS

CHAMBRE DES RÉFÉRÉS

ORDONNANCE DU DIX NEUF FÉVRIER DEUX MILLE VINGT SIX

COMPOSITION :

PRÉSIDENT : M. Simon LANES

GREFFIER : M^me Céline ABRIAL

DÉBATS : le 15 janvier 2026,

Les avocats, entendus en leur plaidoiries en audience publique, l’affaire a été mise en délibéré au 19 février 2026, par mise à disposition au greffe,

ORDONNANCE rendue publiquement,

PARTIES :

DEMANDEURS :

Monsieur [I] [E]

né le 04 janvier 1949 à SAINT DEZERY (30)

de nationalité française

demeurant 08 Impasse des Genêts – 30340 SAINT-PRIVAT-DES-VIEUX

représenté par Maître Christine BANULS de la SELARL CHABANNES – RECHE – BANULS, avocat au barreau de NÎMES,

Madame [F] [S] épouse [E]

née le 08 septembre 1949 à ALÈS (30)

de nationalité française

demeurant 08 Impasse des Genêts – 30340 SAINT-PRIVAT-DES-VIEUX

représentée par Maître Christine BANULS de la SELARL CHABANNES – RECHE – BANULS, avocat au barreau de NÎMES,

DÉFENDEUR :

Madame [J] [V] épouse [K]

née le 11 janvier 1950 à ALÈS (30)

de nationalité française

demeurant 01A Rue Jean Mayodon – 30100 ALES

représentée par M^e Alexandre VASQUEZ, avocat au barreau d’ALES,

***

EXPOSÉ DU LITIGE

Selon acte notarié reçu le 17 janvier 2020 par Maître [N] [D], notaire à VEZENOBRES, Madame [J] [K] a vendu à Monsieur [I] [E] et Madame [F] [E], une maison à usage d’habitation, parcelle cadastrée section AZ n°373 sise 08 impasse des genêts à SAINT-PRIVAT-DES-VIEUX (30340).

Durant l’hiver 2024-2025, Monsieur [I] [E] et Madame [F] [E] ont constaté que le mur de clôture situé à l’Est de la propriété s’inclinait fortement vers le ruisseau, présentant un décalage de 20 cm depuis la vente du bien.

Monsieur [I] [E] et Madame [F] [E] ont adressé une lettre de mise en demeure avec accusé de réception en date du 01er mai 2025 à Madame [J] [K] afin qu’elle puisse prendre en charge les travaux nécessaires et la remise en état du mur et éviter son effondrement. Ils ont également fait valoir l’article 1641 du code civil à savoir la responsabilité pour vices cachés et ont exclu l’application de la clause de garantie d’éviction.

Madame [K] leur a répondu dans un courrier en date du 13 mai 2025 en joignant photo à l’appui que le décalage était visible au jour de la vente et a dénoncé la modification de l’écoulement du chéneau ainsi que le retrait du système de récupérateur d’eau.

Monsieur [I] [E] et Madame [F] [E] ont, malgré les explications de Madame [K], dénoncé le désordre à leur assureur protection juridique, à savoir la MACIF, qui a diligenté une expertise amiable contradictoire auprès du cabinet Elex.

Suite à la remise du rapport d’expertise le 12 juin 2025 par Monsieur [P] [Q], expert désigné, et faute de solution amiable, par acte de commissaire de justice en date du 17 septembre 2026, Monsieur [I] [E] et Madame [F] [E] ont attrait Madame [J] [K] devant le juge des référés du Tribunal judiciaire d’Alès aux fins de voir ordonner une expertise judiciaire ainsi que statuer ce que de droit sur les dépens.

Par conclusions signifiées par voie électronique le 09 janvier 2026, Madame [J] [K] demande au juge des référés de :

A titre principal,Juger que Madame et Monsieur [E] ne disposent d’aucun intérêt légitime à solliciter la tenue d’une expertise judiciaire,Rejeter la demande d’expertise judiciaire formulée par Madame et Monsieur [E] sur le bien figurant Section AZ, numéro 373, au 08 Impasse des Genêts – 30340 Saint-Privat-des-Vieux.A titre subsidiaire,Lui donner acte de ses protestations et réserves concernant la demande d’expertise judiciaire ;Juger que les demandeurs supporteront tous les frais d’expertise ;Préciser ou compléter la mission de l’expert judiciaire en ce sens : « Dire si les désordres évoqués au titre du mur d’enceinte sont dus à l’installation d’un système de récupération d’eau de pluies et/ou l’installation d’une verrière, et si le désordre est dû à un évènement postérieur à la vente. » ;Condamner Madame et Monsieur [E] à lui porter et payer la somme de 1.800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens de l’instance.

A l’audience du 15 janvier 2026, les parties ont maintenu leurs demandes.

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, les parties présentent oralement à l’audience leurs prétentions et les moyens à leur soutien et peuvent également se référer aux prétentions et aux moyens qu’elles auraient formulés par écrit.

À l’audience, les parties ont été informées que la décision était mise en délibéré pour être rendue par mise à disposition au greffe le 19 février 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande d’expertise

L’article 145 du code de procédure civile énonce que « s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instructions légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé » ;

Étant précisé que la présence ou non de contestation sérieuse est indifférente à la mise en place d’une mesure d’expertise, qui nécessite néanmoins, un motif légitime pour être ordonnée.

Bien que ne préjugeant pas des responsabilités encourues, il est constant que la mesure d’expertise doit reposer cumulativement sur :

un litige potentiel à objet et fondement suffisamment caractérisé,une prétention non manifestement vouée à l’échec,la pertinence des faits et l’utilité de la preuve,

La juridiction territorialement compétente pour statuer sur une demande formée en application du premier alinéa est, au choix du demandeur, celle susceptible de connaître de l’affaire au fond ou, s’il y a lieu, celle dans le ressort de laquelle la mesure d’instruction doit être exécutée.

Par dérogation au deuxième alinéa, lorsque la mesure d’instruction porte sur un immeuble, la juridiction du lieu où est situé l’immeuble est seule compétente.

En l’espèce, suite à l’inclinaison du mur de clôture situé à l’Est de la propriété et faute pour Madame [K] d’avoir fait suite à la lettre de mise en demeure de Monsieur [I] [E] et Madame [F] [E], ces derniers ont dénoncé le désordre auprès de leur assureur en protection juridique, à savoir, la MACIF.

Une expertise amiable contradictoire a été diligenté par la MACIF auprès du cabinet ELEX. Monsieur [P] [Q], expert désigné, a remis son rapport d’expertise le 12 juin 2025 dans lequel il a conclu que « au regard des déclarations de M. [E] et en l’absence de Mme [K], nous pouvons imaginer que l’inclinaison ait été sciemment masquée avant la vente par la mise en place de cette bande de peinture. Si tel est le cas, le litige relèverait du vice caché au sens du code civil (…) l’inclinaison de l’ouvrage semblant s’aggraver, le mur présente un danger plus ou moins imminent d’effondrement sur le fossé récoltant les eaux pluviales du quartier. Si cela devait arriver, des conséquences telles que des inondations des parcelles avoisinantes pourraient suivre (…) les dommages matériels du mur sont estimés à 19.874,25 euros. ».

C’est en l’état de ce désordre que Monsieur [I] [E] et Madame [F] [E] ont attrait devant le juge des référés Madame [J] [K] afin qu’une expertise judiciaire puisse être ordonnée.

En réponse, Madame [K] dénonce l’absence de motif légitime quant à la tenue d’une expertise judiciaire en ce qu’il existait déjà au moment de la vente une séparation apparente entre le mur et le garage. En soutien aux moyens de ses prétentions, elle justifie d’un procès-verbal de constat dressé par Maître [U] [Y] en date du 21 mai 2025 dans lequel elle a émis les constatations suivantes : « j’aperçois l’arrière dudit mur d’enceinte, lequel donne sur un fossé situé dans un champ où la végétation est dense. Ledit mur est joint, sur sa droite, au bâtiment que ma requérante indique être le garage de la maison. Je constate au niveau de cette jonction, la présence de la descente des eaux de pluie. Je constate un écart important entre le mur le bâti du garage et l’arête du mur d’enceinte. Je constate ledit mur d’enceinte penche du côté du fossé extérieur. La jonction visible est à l’état brut. De façon générale, je constate que l’enduit du mur est vieillissant et que de nombreuses fissures sont visibles. ».

Par ailleurs, Madame [K] explique que les demanderesses ont inversé, postérieurement à la vente, l’écoulement du cheneau du garage afin d’alimenter un système de récupération d’eau de pluie placé au pied du mur à l’intérieur de la maison. Elle indique que ces récupérateurs ont pu produire une pression sur une partie du mur et ses fondations à tel point que le système de récupération d’eau de pluie a été retiré au cours de l’année 2025. Ainsi, l’expert diligenté par leur assureur en protection juridique a pu être trompé sur l’origine des désordres dénoncés.

En outre, Madame [K] met en exergue le rapport d’expertise remis par le cabinet ELEX dans lequel l’expert a constaté que « en pied du mur coule un ruisseau en cas de fortes pluies. L’hiver 2024/2025 ayant été exceptionnellement pluvieux, les fondations ont été lavées par les eaux du ruisseau et l’inclinaison a repris en s’aggravant », laissant ainsi présager que la responsabilité du désordre allégué proviendrait du ruissellement des eaux et ne pourrait donc lui être imputée.

Enfin, elle précise qu’en droit, lors de la réalisation d’une vente entre non-professionnels, il est possible qu’une clause d’éviction de la garantie des vices cachés soit prévue. Or, cette clause n’est applicable que si le vendeur est un non-professionnel de bonne foi. En ce sens, Madame [K] renvoie à la clause présente en page 16 de l’acte authentique de vente signé par les parties le 17 janvier 2020 qui indique que « L’ACQUEREUR prend le BIEN dans son état au jour de l’entrée en jouissance, tel qu’il l’a vu et visité, sans recours contre le VENDEUR pour quelque cause que ce soit et notamment pour mauvais état de la ou des constructions pouvant exister, du sol ou sous-sol, vices mêmes cachés, erreur dans la désignation, le cadastre ou la contenance cadastrale, toute différence, excédât-elle un vingtième devant faire son profit ou sa perte. Toutefois, afin de respecter les dispositions de l’article 1626 du code civil, LE VENDEUR garantit L’ACQUEREUR contre tous risques d’éviction, à l’exception des éventuelles charges déclarées aux présentes. ».

C’est en l’état des moyens sus-énoncés que Madame [K] évoque l’illégitimité de la demande d’expertise et s’y oppose donc par voie de conséquence. Néanmoins, Madame [K] émet subsidiairement des protestions et réserves d’usage.

Bien que les moyens évoqués par Madame [K] soient audibles, il apparaît opportun que les parties puissent faire valoir leurs argumentations devant un expert dans le cadre d’une expertise contradictoire afin que ce dernier puisse éclairer le juge sur l’origine des désordres. Par son analyse professionnelle, il pourra, après avoir étudié l’ensemble des documents produits par les parties et après avoir constaté les désordres, être en capacité d’en expliquer l’origine et s’ils étaient visibles au moment de la vente ou s’ils résultent des travaux effectués à la suite de la mise en place d’un système de récupération d’eau, voire de vices-cachés.

Par ailleurs, si Madame [K] met en exergue l’impossibilité pour Monsieur [I] [E] et Madame [F] [E] d’engager une quelconque responsabilité sur le fondement des vices cachés en raison de la clause présente dans l’acte notarié telle que précédemment énoncée. Il convient de rappeler que le juge des référés, en tant que juge de l’évidence, ne peut apprécier le contenu des clauses contractuelles ainsi que la volonté des parties lors de la conclusion de l’acte notarié, lesquelles relèvent de la compétence du juge du fond.

Ainsi, au regard du litige existant entre les parties tel que précédemment explicité, Monsieur [I] [E] et Madame [F] [E] justifient d’un motif légitime à voir désigner un expert judiciaire, la mesure d’instruction devant servir à quantifier et rechercher l’origine des désordres invoqués et établir la preuve de faits pouvant donner lieu à une action en responsabilité.

L’expertise sera réalisée aux frais avancés par Monsieur [I] [E] et Madame [F] [E], qui ont principalement intérêt à la réalisation de la mesure, dans les termes de la mission qui sera précisée au dispositif en tenant compte des demandes.

Il sera considéré qu’il est satisfait à la demande subsidiaire de Madame [J] [K] qu’il soit donné acte de ses protestations et réserves, sans qu’il y ait besoin de faire figurer cette demande, dépourvue de toute portée décisoire, au dispositif.

II. Sur le complément de mission

En l’espèce, Madame [K] demande à ce que l’expert puisse statuer sur le point de mission suivant : « Dire si les désordres évoqués au titre du mur d’enceinte sont dus à l’installation d’un système de récupération d’eau de pluies et/ou l’installation d’une verrière, et si le désordre est dû à un évènement postérieur à la vente. ».

La demande de Madame [K] étant dans l’intérêt de la présente instance, il convient d’y faire droit.

III. Sur les mesures accessoires

Les dépens seront réservés. Si, toutefois, passé un délai de quatre mois après le dépôt du rapport, aucune instance au fond n’a été engagée, les dépens seront mis à la charge de Monsieur [I] [E] et Madame [F] [E], sauf meilleur accord entre les parties.

En application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, il n’est pas inéquitable, à ce stade de la procédure, de laisser à chacune des parties la charge de ses frais irrépétibles.

A ce stade de la procédure, les frais irrépétibles seront réservés. Madame [J] [K] sera donc déboutée de sa demande.

PAR CES MOTIFS

Le juge des référés, statuant publiquement, par ordonnance contradictoire, rendue en premier ressort, et par mise à disposition au greffe,

RENVOYONS les parties à se pourvoir au fond mais, dès à présent,

ORDONNONS une mesure d’expertise et désignons pour y procéder :

Monsieur [H] [M]

39 Chemin de Panissière – 30340 ROUSSON

Port. : 06.64.51.93.79 Mèl : privat.cej@gmail.com

Expert près la Cour d’appel de Nîmes, lequel aura pour mission, après avoir pris connaissance du dossier, s’être, si nécessaire, adjoint tous sapiteurs de son choix dans une spécialité autre que la sienne, s’être fait communiquer tous documents utiles et avoir entendu tous sachant et les parties, de :

Convoquer les parties en cause ainsi que leurs avocats pour se rendre sur les lieux litigieux chez Monsieur [I] [E] et Madame [F] [E] sis 08 impasse des genêts à SAINT-PRIVAT-DES-VIEUX (30340) ;Tenter de concilier les parties ;Faire toutes constatations utiles sur les lieux du litige et faire toutes investigations nécessaires pouvant permettre de déterminer l’origine du litige ;Donner tous les éléments concernant la prise de possession de l’immeuble ;Décrire les désordres allégués par les requérants tels que visés à l’assignation, dans le rapport d’expertise amiable établi par Monsieur [P] [Q] ainsi que dans le procès-verbal de constat dressé par Maître [U] [Y], commissaire de justice et préciser leur nature, leur date d’apparition, leur importance ;Décrire les désordres constatés et expliquer leurs conséquences sur l’état général de l’immeuble et les ouvrages tiers ;Indiquer si Monsieur [I] [E] et Madame [F] [E] pouvaient déceler l’existence de ces désordres lors de la vente, en tenant compte des connaissances de cette-dernière, et si elle pouvait en apprécier la portée ;Dire si ces désordres sont aisément visibles ou ont été manifestement dissimulés par Madame [J] [K] et expliquer en quoi ;Indiquer si ces désordres rendent l’immeuble impropre à son usage ou s’ils diminuent tellement cet usage que Monsieur [I] [E] et Madame [F] [E] ne l’auraient pas acquis ou n’en auraient donné qu’un moindre prix si elle les avait connus ;Dans l’hypothèse où Monsieur [I] [E] et Madame [F] [E] entendraient demander une restitution d’une partie du prix de vente, fournir au tribunal tous éléments d’appréciation de la diminution de la valeur de l’immeuble, vice par vice ;Etablir une chronologie et un descriptif des travaux réalisés sur le mur litigieux et dire s’ils étaient suffisants et s’ils ont été réalisés dans les règles de l’art ; Préciser notamment si des travaux ou interventions réalisés depuis la vente ont pu être à l’origine des infiltrations litigieuses ;Dire si les désordres constatés résultent d’une situation ou d’un évènement antérieur ou postérieur à la vente ou s’ils sont la conséquence d’une usure normale ; Dire si les désordres évoqués au titre du mur d’enceinte sont dus à l’installation d’un système de récupération d’eau de pluies et/ou l’installation d’une verrière ;Rechercher notamment si des évènements climatiques particuliers intervenus dans des temps voisins de la vente peuvent être à l’origine de l’apparition de désordres non visibles avant la vente ;Indiquer l’importance, la nature, le coût et la durée des travaux de reprise et/ou de remise en état des lieux permettant d’assurer une réfection pérenne de l’immeuble ;Chiffrer les travaux quelle que soit leur nature, propres à remédier aux désordres constatés ;Fournir tous éléments de nature à permettre à une juridiction ultérieurement saisie d’évaluer les préjudices de toute nature, directs ou indirects, matériels ou immatériels résultant des désordres, notamment le préjudice de jouissance subi et/ou pouvant résulter des travaux de remise en état ;Fournir tous éléments techniques et de fait, de nature à permettre à la juridiction éventuellement saisie de déterminer les responsabilités encourues ;Constater tout éventuel accord intervenant entre les parties ;

RAPPELONS que l’article 276 du code de procédure civile dispose que lorsqu’elles sont écrites, les dernières observations ou réclamations des parties doivent rappeler sommairement le contenu de celles qui ont été présentées antérieurement, l’expert étant fondé le cas échéant à ne pas tenir compte des observations écrites qui n’auraient pas été reprises par les parties ;

RAPPELONS qu’en application de l’article 276 du code de procédure civile, l’expert peut remettre son rapport lorsque les parties n’ont pas produit, dans les délais impartis par l’expert, les pièces demandées ou leurs observations ;

DISONS que l’expert désigné déposera son rapport écrit, en double exemplaire, au greffe du Tribunal judiciaire d’Alès dans les SIX MOIS de l’avis de versement de la consignation, terme de rigueur, et qu’il en adressera, à chaque partie, une copie accompagnée de sa demande de rémunération, mention en étant faite sur l’original ;

DISONS que l’expert sera remplacé sur simple requête des parties en cas de refus ou d’empêchement de celui-ci par ordonnance du magistrat chargé du contrôle des opérations d’expertise ;

DISONS qu’en cas de difficultés faisant obstacle à l’accomplissement de sa mission ou si une extension s’avérerait nécessaire, l’expert en avisera le magistrat chargé du contrôle des opérations d’expertise ;

DISONS que Monsieur [I] [E] et Madame [F] [E] verseront au régisseur d’avances et de recettes du Tribunal judiciaire d’Alès une provision de 4.000€ (quatre mille euros) à valoir sur la rémunération de l’expert, au plus tard le 20 mars 2026 délai de rigueur ;

DISONS qu’à défaut de consignation dans le délai prescrit, la désignation de l’expert sera automatiquement caduque conformément à l’article 271 du code de procédure civile et privée de tout effet, sauf prorogation du délai ou relevé de caducité, à la demande d’une partie se prévalant d’un motif légitime ;

DISONS qu’au cas où le coût prévisible des opérations d’expertise dépasserait le montant de la consignation initiale, l’expert fera une demande de provision complémentaire avant d’engager des frais supplémentaires ;

RAPPELONS que l’expert ne commencera sa mission qu’à compter de la justification du versement de la provision ;

DISONS que si les parties viennent à se concilier, l’expert constatera que sa mission est devenue sans objet et qu’il en fera rapport ;

COMMETTONS pour suivre les opérations d’expertise, le juge chargée du contrôle des expertises ;

RÉSERVONS les dépens qui suivront ceux de la procédure au fond ; si, toutefois, aucune instance sur le fond n’est engagée dans les QUATRE MOIS du dépôt du rapport d’expertise ou si l’expertise n’est pas diligentée, les dépens resteront, sauf meilleur accord des parties, à la charge de Monsieur [I] [E] et Madame [F] [E] ;

RÉSERVONS les frais irrépétibles ;

DÉBOUTONS Madame [K] de sa demande au titre des frais irrépétibles ;

DÉBOUTONS les parties du surplus de leurs demandes :

RAPPELONS que la présente décision est de droit exécutoire par provision.

En foi de quoi, la présente décision a été signée par le Président et le greffier ;

LA GREFFIERE, LE PRÉSIDENT.