TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 16]

[Adresse 1]

[Adresse 9]

[Localité 2]

NAC: 70C

N° RG 25/00733

N° Portalis DBX4-W-B7J-T2UR

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

N° B 25/

DU : 28 Mai 2025

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble dit [Adresse 14], situé [Adresse 4], représenté par son syndic en exercice la société GRAND SUD IMMOBILIER, dont le siège social est sis [Adresse 6], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

C/

[F] [V]

[T] [Z]

[E] [S]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 28 Mai 2025

à la SELARL MAUREL-FIORENTINI AVOCAT

Expédition délivrée

à toutes les parties

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le mercredi 28 mai 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Florence LEBON, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Maria RODRIGUES, Greffier lors des débats et Greffier chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 04 avril 2025, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble dit [Adresse 14], situé [Adresse 4], dont le siège social est sis [Adresse 3], représenté par son syndic en exercice la société GRAND SUD IMMOBILIER, dont le siège social est sis [Adresse 6], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

représentée par Maître Matthieu MAUREL-FIORENTINI de la SELARL MAUREL-FIORENTINI AVOCAT, avocats au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDEURS

Monsieur [F] [V]

demeurant [Adresse 15]

non comparant, ni représenté

Monsieur [T] [Z]

demeurant [Adresse 15]

non comparant, ni représenté

Madame [E] [S]

demeurant [Adresse 5]

non comparante, ni représentée

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Madame [E] [S] est propriétaire d’un appartement (n°8) situé [Adresse 8].

Les 17 et 18 février 2025, le [Adresse 17], représenté par son syndic en exercice la société GRAND SUD IMMOBILIER, a fait assigner Madame [E] [S], d’une part, et M. [F] [V] et M. [L] [Z], d’autre part, aux fins de :

— juger que M. [F] [V] et M. [L] [Z] sont entrés dans les lieux sans droit et qu’ils ont la qualité d’occupants sans droit ni titre,

— juger que Madame [E] [S] est défaillante dans le cadre de ses obligations à l’égard du syndicat des copropriétaires,

— ordonner l’expulsion immédiate des lieux de M. [F] [V] et M. [L] [Z] ainsi que tous occupants de leur chef, dès signification du commandement d’avoir à quitter les lieux, au besoin avec l’assistance de la force publique,

— supprimer le délai de deux mois de l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution,

— supprimer le bénéfice du sursis prévu à l’article L412-6 du code des procédures civiles d’exécution,

— condamner Madame [E] [S] au paiement de la somme de 2000€ à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,

— la condamner à lui verser la somme de 2000€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

À l’audience du 07 mars 2025, le [Adresse 17], pris en la personne de son syndic en exercice la société GRAND SUD IMMOBILIER, représenté par son conseil, a maintenu ses demandes.

Madame [E] [S], assignée à étude le 17 février 2025, et M. [F] [V] et M. [L] [Z], tous deux assignés selon procès verbal de recherches infructueuses le 18 février 2025 (AR revenus défaut d’accès ou d’adressage pour les deux), n’ont pas comparu et n’ont pas été représentés.

La décision a été mise en délibéré au 20 mars 2025, avancé au 13 mars 2025, date à laquelle il a été ordonné la réouverture des débats pour l’audience du 04 avril 2025 afin de permettre au [Adresse 17], représenté par son syndic en exercice la société GRAND SUD IMMOBILIER, de justifier d’un contrat de mandat valable à la date de l’assignation.

A l’audience de réouverture des débats du 04 avril 2025, le [Adresse 17], représenté par son syndic en exercice la société GRAND SUD IMMOBILIER, représenté par son conseil, a maintenu ses demandes et indiqué produire la pièce sollicitée.

Madame [E] [S], d’une part, et M. [F] [V] et M. [L] [Z], avisés de la réouverture des débats par lettres recommandées envoyées (Ar revenus pli avisé non réclamée pour Madame [E] [S] et défaut d’accès ou d’adressage pour les deux autres défendeurs) le 14 mars 2025, ne sont ni présents ni représentés.

L’affaire a été mise en délibéré au 28 mai 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande d’expulsion :

— Sur le principe de l’expulsion :

L’article 834 du Code de procédure civile dispose que le juge des référés peut ordonner “dans tous les cas d’urgence, […] toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse”.

L’article 835 dudit code permet également au juge des référés “même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite”.

Constitue un trouble manifestement illicite la violation évidente d’une règle de droit résultant d’un fait matériel ou juridique (Civ. 1ère, 14 décembre 2016, n°15-21.597 et 15-24.610). L’occupation sans droit ni titre de l’immeuble d’autrui constitue un trouble manifestement illicite au sens de l’article 835 alinéa 1 (Civ. 3ème, 20 janvier 2010, n°08-16.088).

Il est constant que le [Adresse 17], pris en la personne de son syndic en exercice la société GRAND SUD IMMOBILIER n’est pas le propriétaire des lieux dont il est demandé l’expulsion des occupants.

Pour autant, il ressort des éléments produits que, par ordonnance de référé du 30 novembre 2021, le [Adresse 17], pris en la personne de son syndic en exercice la société MIDI HABITAT AdB, a notamment obtenu la condamnation de la propriétaire des lieux, Mme [E] [S], sous astreinte de 400 euros par jour, à engager une procédures à l’encontre des occupants du logement situé [Adresse 12].

Par ordonnance du 24 juin 2022, le juge des contentieux de la protection de céans, statuant en référés, a notamment, constaté que Madame [E] [S] a failli à son obligation de saisir la juridiction compétente pour faire procéder à l’expulsion des occupants sans droit ni titre de son bien immobilier, que le [Adresse 17], représenté par son syndic en exercice la société SAS MIDI HABITAT AdB, dispose d’une qualité à agir pour le compte de Madame [E] [S], défaillante, et ordonné l’expulsion de l’occupant sans droit ni titre.

Il est produit aux débats une lettre recommandée en date du 13 juin 2024 envoyée à Mme [S] par la société GRAND SUD IMMOBILIER, es qualité de syndic de la copropriété de la Résidence du [10], aux termes de laquelle il est signalé les nuisances occasionnées par le squat de son bien et la mettant en demeure de justifier sous huitaine des dispositions nécessaires et démarches judiciaires adéquates pour faire cesser le trouble.

Cette mise en demeure a été réitérée par courrier recommandé du conseil du syndicat des copropriétaire en date du 02 août 2024, et envoyé le 16 août 2024 (revenu pli avisé non réclamé) portant sommation sous quinzaine d’avoir à engager toute procédure permettant de libérer le local de la présence des squatters qui l’occupent.

Un procès-verbal de constat de commissaire de justice établi le 23 décembre 2024, suite à ordonnance sur requête rendue le 18 novembre 2024 par le premier vice-président coordonnateur du service civil général du tribunal judiciaire de Toulouse, l’autorisant à se rendre sur les lieux, à constater l’état d’occupation de l’appartement et à relever l’identité des occupants, relève que la boîte aux lettres ne porte pas mention de nom, et que le logement est assez peu meublé, que des documents concernant deux hommes, M. [F] [V] et M. [L] [Z] ont été retrouvés, et qu’un raccord électrique sauvage est visible entre le compteur d’électricité, lui même endommagé et une prise située dans le placard technique des parties communes au rez de chaussée du bâtiment.

Si la présence d’individus n’a pas été constatée, et que le commissaire de justice n’a pas pu recueillir d’élément d’information quant au fait que les occupants seraient titulaires ou non d’un contrat de bail, cette occupation illicite est corroborée par des éléments indirects à savoir, les précédentes procédures judiciaires pour occupation illicite des lieux, le raccordement électrique sauvage sur les parties communes de l’immeuble, la vitre cassée de la porte fenêtre de la cuisine et la vitre brisée de la porte fenêtre donnant dans le séjour, l’absence d’effets personnels concernant les occupants à l’exception d’un billet de car portant le nom de M. [F] [V] et d’une attestation d’hébergement datant du 20 juillet 2023 pour M. [L] [Z].

Il est ainsi suffisamment démontré que Mme [E] [S], propriétaire des lieux illicitement occupés, est restée inerte et que le [Adresse 17], pris en la personne de son syndic en exercice la société GRAND SUD IMMOBILIER, dont il est justifié d’un mandat actuel valable, dispose ainsi d’un droit d’action pour le compte de la propriétaire défaillante.

Le juge des référés apparaît donc parfaitement compétent pour faire cesser ce trouble manifestement illicite dont la preuve est suffisamment rapportée.

Seule la mesure d’expulsion est de nature à mettre fin au trouble manifestement illicite porté tant au droit de la propriétaire qu’aux intérêts des copropriétaires, lesquels subissent des nuisances.

Dès lors, il convient d’ordonner l’expulsion de M. [F] [V] et M. [L] [Z] et celle de tout occupant de leur chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier au besoin.

— Sur les délais pour libérer volontairement les lieux :

L’article L412-1 du Code des procédures civiles d’exécution dispose que “si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement […]

Le délai […] ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de manoeuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte”.

Aux termes de l’article L412-6 du Code des procédures civiles d’exécution, “Nonobstant toute décision d’expulsion passée en force de chose jugée et malgré l’expiration des délais accordés en vertu de l’article L. 412-3, il est sursis à toute mesure d’expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante, à moins que le relogement des intéressés soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l’unité et les besoins de la famille.

Par dérogation au premier alinéa du présent article, ce sursis ne s’applique pas lorsque la mesure d’expulsion a été prononcée en raison d’une introduction sans droit ni titre dans le domicile d’autrui à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

Le juge peut supprimer ou réduire le bénéfice du sursis mentionné au même premier alinéa lorsque les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans tout autre lieu que le domicile à l’aide des procédés mentionnés au deuxième alinéa.”

L’existence d’une voie de fait ne saurait résulter de la simple occupation sans droit ni titre des locaux, de sorte qu’elle suppose la démonstration d’actes matériels positifs imputables à l’occupant, tels que des actes de violences ou d’effraction.

En l’espèce, aucun élément ne permet d’établir la mauvaise foi des occupants et il n’est pas démontré que ceux-ci sont entrés dans les lieux par manoeuvres, menaces, voies de fait ou contrainte.

Par conséquent, il n’y a pas lieu de faire droit à la demande de suppression des délais prévus aux articles L412-1 et L412-6 du Code des procédures civiles d’exécution.

Sur la demande en dommages et intérêts pour résistance abusive :

Il convient de rappeler que le juge des référés doit statuer sur une demande de dommages et intérêts pour procédure abusive, puisqu’il s’agit là de réparer un préjudice lié à la procédure de référé elle-même. (Civ 2, 8 février 2018, n°17.10.456).

Néanmoins, s’il est ainsi admis que des dommages et intérêts peuvent être accordés au cas de recours abusif à une procédure de référé, le juge des référés peut difficilement allouer des dommages et intérêts pour une résistance abusive, laquelle suppose la démonstration d’une faute du débiteur et par là-même l’appréciation d’une responsabilité et d’une mauvaise foi qui échappe par nature au pouvoir du juge de l’évidence.

Il convient donc de rejeter cette demande.

Sur les demandes accessoires :

Les dépens seront mis à la charge de Mme [E] [S], partie perdante, en application, de l’article 696 du code de procédure civile.

Mme [E] [S] sera condamnée à verser au [Adresse 17], pris en la personne de son syndic en exercice la société GRAND SUD IMMOBILIER, la somme de 1000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire par provision conformément aux articles 484 et 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que Mme [E] [S], propriétaire du bis sis [Adresse 11][Adresse 7] a failli à son obligation de saisir la juridiction compétente pour faire procéder à l’expulsion des occupants sans droits ni titre de son bien immobilier ;

CONSTATONS que le [Adresse 17], pris en la personne de son syndic en exercice la société GRAND SUD IMMOBILIER, dispose d’une qualité à agir pour le compte de Mme [E] [S], propriétaire défaillante ;

CONSTATONS que M. [F] [V] et M. [L] [Z] occupent sans droit ni titre l’appartement à usage d’habitation sis [Adresse 13] ;

CONSTATONS l’existence d’un trouble manifestement illicite donnant pouvoir au juge des référés pour trancher la demande d’expulsion ;

ORDONNONS en conséquence à M. [F] [V] et M. [L] [Z] de libérer les lieux dans les 48 heures de la signification de la présente ordonnance ;

DEBOUTONS le [Adresse 17], pris en la personne de son syndic en exercice la société GRAND SUD IMMOBILIER, de ses demandes de suppression des délais prévus aux articles L412-1 et L412-6 du Code des procédures civiles d’exécution ;

DISONS par conséquent qu’à défaut pour M. [F] [V] et M. [L] TAHIRd’avoir volontairement libéré les lieux dans les 48 heures de la signification de la présente ordonnance, le [Adresse 17], pris en la personne de son syndic en exercice la société GRAND SUD IMMOBILIER pourra, à l’expiration d’un délai de deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tout occupant de leur chef au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;

DEBOUTONS le [Adresse 17], pris en la personne de son syndic en exercice la société GRAND SUD IMMOBILIER, de sa demande en dommages et intérêts pour résistance abusive formée à l’encontre de Mme [E] [S] ;

CONDAMNONS Mme [E] [S] aux dépens de l’instance ;

CONDAMNONS Mme [E] [S] à verser au [Adresse 17], pris en la personne de son syndic en exercice la société GRAND SUD IMMOBILIER, la somme de 1000 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire par provision.

Le Greffière La vice-présidente