REPUBLIQUE FRANCAISE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULON

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

MINUTE N° :

N° RG 21/01848 – N° Portalis DB3E-W-B7F-K7LB

4ème Chambre

En date du 12 mai 2025

Jugement de la 4ème Chambre en date du douze mai deux mil vingt cinq

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

L’affaire a été débattue à l’audience publique du 10 février 2025 devant :

Président : Gwénaëlle ANTOINE

Assesseur : Elsa VALENTINI

assistés de Sétrilah MOHAMED, greffier

Tenant seules l’audience, sans opposition des parties, Madame ANTOINE et Madame VALENTINI ont rendu compte au tribunal dans son délibéré, conformément à l’article 805 du Code de procédure civile

A l’issue des débats le président a indiqué que le jugement, après qu’ils en aient délibéré conformément à la loi, serait rendu par mise à disposition au greffe le 12 mai 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ :

Président : Olivier LAMBERT

Assesseur : Gwénaëlle ANTOINE

Assesseur : Elsa VALENTINI

Magistrat rédacteur : Elsa VALENTINI

Signé par Olivier LAMBERT, président et Sétrilah MOHAMED, greffier présent lors du prononcé.

DEMANDEURS :

Monsieur [V] [O], né le 24 Janvier 1942 en HONGRIE, de nationalité Française, demeurant [Adresse 3]

Et

Madame [S] [I] épouse [O], née le 16 Novembre 1947 à [Localité 8], de nationalité Française, demeurant [Adresse 3]

tous deux représentés par M^e Cécilia CABRI, avocat au barreau de TOULON

Grosses délivrées le :

à :

M^e Bernard AZIZA – 0013

M^e Cécilia CABRI – 0054

DEFENDEUR :

LE SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE [Adresse 6], sise [Adresse 2], pris en la personne de son Syndic en exercice, CITYA IMMOBILIER, dont le siège social est sis [Adresse 4], prise en la personne de son représentant légal

représenté par M^e Bernard AZIZA, avocat au barreau de TOULON

EXPOSE DU LITIGE

Par acte du 13 juin 1985, Monsieur [V] [O] et Madame [S] [I] épouse [O] ont acquis les biens et droits immobiliers au sein de la copropriété [Adresse 6] correspondant aux lots n°1, 16, 17, 18, 19 et 20.

Le lot n°1 correspond à une maison à usage d’habitation, outre l’usage exclusif d’une parcelle de terre d’une superficie d’environ 508 m2. Les lots 16, 17, 18, 19 et 20 correspondent respectivement aux emplacements de parking 14, 15, 16, 17 et 18 tels qu’ils sont figurés sur le plan de division.

Aux termes du règlement de copropriété, il est notamment stipulé que le lot n°1 possède le droit de passage le plus étendu pour gens à pied et voitures de toutes sortes et en tout temps sur les parties du lot n°2 assurant la desserte de la copropriété.

Pour l’immeuble à construire sur le lot n°2, il est prévu que sur le terrain attenant à l’immeuble il sera créé un parking avec des places numérotées 1 à 18. Pour accéder aux parkings numérotés 14 à 18 il est créé une servitude de passage sur le lot n°1, sur une bande de terre d’une superficie de 80 m2.

Par arrêt du 24 octobre 2013, la Cour d’Appel d'[Localité 5] statuant sur un appel de l’ordonnance de référé du 16 novembre 2012, a déclaré irrecevable l’action du [Adresse 9] [Adresse 6] en raison de la prescription décennale de l’action personnelle en retrait des obstacles posés.

Suivant exploits d’huissier des 2 et 3 mars 2015, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 6] a fait assigner devant le présent Tribunal Monsieur [V] [O] et Madame [S] [I] épouse [O] au visa de l’article 2227 du Code civil.

Par jugement en date du 29 avril 2019, le tribunal de :

— dit l’action du [Adresse 9] [Adresse 6] telle qu’entamée les 2 et 3 mars 2015 recevable car non prescrite

— déclaré cependant irrecevables les demandes principales du syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 6] sur le fondement de l’article 55 du décret du 17 mars 1967, considérant que l’autorisation d’ester en justice donné au syndic ne concernait qu’une action personnelle tendant au retrait d’obstacle et non à une action réelle visant à voir obtenir la restitution de parties communes appropriées par les époux [O]

— condamné in solidum Monsieur [V] [O] et Madame [S] [I] épouse [O] à payer au [Adresse 9] [Adresse 6] la somme de 1.704,77 € au titre de l’arriéré des charges arrêté au 1er avril 2018

— débouté Monsieur [V] [O] et Madame [S] [I] épouse [O] de leur demande de dommages et intérêts

— débouté les parties de leurs demandes respectives fondées sur l’article 700 du Code de procédure civile

— dit que chaque partie conservera la charge des dépens qu’elle a exposés, y compris dans le cadre de l’incident

— dit n’y avoir lieu à exécution provisoire.

Après convocation en date du 19 janvier 2021, les copropriétaires se sont réunis en assemblée générale le 10 février 2021.

Lors de cette assemblée, il a notamment été soumis aux votes les résolutions n °9 et 10 tendant à la suppression des lots n°16 à 20 de l’état descriptif de division de la copropriété et, le cas échéant, de la fixation d’une provision pour la modification du règlement de copropriété et son enregistrement auprès d’un office notarial.

La première a été refusée et la seconde a été déclarée sans objet de ce fait.

Par acte du 6 avril 2021 assignant le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 7], suivi de conclusions notifiées le 3 juillet 2023, les époux [O] demandent au tribunal, sur le fondement de l’article 42 de la loi du 10 juillet1965, de :

— débouter le syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 6] prise en la personne de son syndic en exercice, de toutes ses demandes fins et conclusions comme injustes non fondées et irrecevables

— annuler la convocation du 19 janvier 2021 et le procès-verbal d’Assemblée Générale du 10 février 2021

— annuler les résolutions 9 et 10 telles que résultant du Procès-Verbal de l’Assemblée Générale du 10 février 2021

— juger que Monsieur et Madame [O] seront exemptés de charges de copropriété liées à la dépense commune des frais de procédure inhérente à la présente instance

— condamner le syndicat des copropriétaires de la Copropriété de la Résidence [Adresse 6], sise [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice CITYA IMMOBILIER, à payer à Monsieur et Madame [O] la somme de 20.000 euros au titre de la moins-value immobilière subie par les époux [O] par le fait dudit syndicat des copropriétaires

— condamner le syndicat des copropriétaires de la Copropriété de la Résidence [Adresse 6], sise [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice CITYA IMMOBILIER, à payer à Monsieur et Madame [O] la somme de 2 000 euros au titre de 1'article 700 du CPC.

Dans ses dernières conclusions notifiées le 5 août 2023, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal de :

— débouter les époux [O] de toutes leurs demandes y compris de leur demande de dommages et intérêts et celle fondée sur l’article 700 du code de procédure civile

Reconventionnellement

— condamner in solidum Monsieur et Madame [O] à payer les charges de copropriétaire dont ils sont redevables au 01/04/2018 au 01/07/2023 d’un montant de 1.093, 25 euros

— condamner in solidum Monsieur et Madame [O] à lui payer la somme de 20.000 euros à titre de dommages et intérêts fondés sur l’article 1240 du code civil et celle de 5.000 euros au titre de l’article 700 du CPC

— condamner in solidum Monsieur et Madame [O] aux dépens.

En application des dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions des parties pour l’exposé complet des moyens qu’elles développent.

Le juge de la mise en état a clôturé la procédure au 11 septembre 2023 et a renvoyé à l’audience siégeant à juge unique en date du 11 octobre 2023 pour plaidoiries.

Par courrier de leur conseil en date du 24 juillet 2023, les époux [O] ont demandé que l’affaire soit renvoyée devant une formation collégiale.

De ce fait, le juge de la mise en état a révoqué l’ordonnance de clôture, en a fixé une nouvelle au 11 février 2024 et a fixé l’affaire à l’audience collégiale du 11 mars 2024.

Vu l’impossibilité de réunir une collégiale à cette date, la clôture a de nouveau été révoquée, fixée au 10 janvier 2025. L’affaire a été renvoyée à l’audience collégiale du 10 février 2025 pour plaidoiries.

L’affaire a été retenue à cette audience et mise en délibéré au 12 mai 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur les demandes des parties tendant à voir “dire et juger” ou “constater”

Ces “demandes” ne constituent pas des prétentions au sens des dispositions de l’article 4 du code de procédure civile et ne sont pas susceptibles de faire l’objet d’une exécution forcée.

Ces demandes -qui n’en sont pas et constituent en fait un résumé des moyens- ne sont en conséquence pas mentionnées dans le rappel synthétique des demandes dans l’exposé du litige et ne donneront pas lieu à mention au dispositif.

Sur la demande d’annulation de la convocation du 19 janvier 2021

Les époux [O] sollicitent l’annulation de la convocation du 19 janvier 2021.

Ils font valoir qu’ils sont tous les deux propriétaires des lots de copropriété mais que Madame [O] n’a pas reçu de convocation. Ils soutiennent que Monsieur [O] étant absent, il n’a pas pu voter du fait de l’absence de convocation de son épouse.

En réponse aux arguments du syndicat des copropriétaires, ils affirment que Monsieur [O] n’a jamais été désigné comme mandataire commun et apparent de la copropriété.

Ensuite, ils reprochent au syndicat des copropriétaires de ne pas avoir joint le jugement du 29 avril 2019 rendu par le tribunal judiciaire de TOULON à la convocation du 19 février 2021, se contentant d’une brève référence à celui-ci.

Le syndicat des copropriétaires expose que les époux [O] sont copropriétaires depuis 1985 et que depuis lors c’est toujours Monsieur [V] [O] qui a été convoqué aux assemblées générales et s’est vu notifier les procès-verbaux sans que cela n’élève aucune protestation.

Il explique que, le lot n°1 appartenant à la communauté [O]-[I] et en l’absence de mandataire commun désigné, il convient de retenir que Monsieur [V] [O], qui reçoit les convocations depuis plus de 30 ans est le mandataire commun et apparent de la communauté. Il considère ainsi que la convocation est valable.

Par ailleurs, il rappelle que le vote a eu lieu pendant la période Covid 19 de sorte que les votes ont eu lieu par correspondance. Il estime de ce fait Monsieur [O] aurait parfaitement pu voter, même en l’absence de son épouse. Il souligne que celui-ci n’assiste généralement pas aux assemblées générales annuelles de la copropriété.

Il sera observé que les époux [O] n’explicitent pas le fondement de cette demande, en dehors du visa global de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965. Or cet article ne concerne que les recours contre les décisions irrégulières des assemblées générales.

Aucune disposition légale ne prévoit la possibilité pour le tribunal d’annuler une convocation à l’assemblée générale de sorte que cette demande sera rejetée.

Sur la demande d’annulation des résolutions 9 et 10 de l’assemblée générale du 10 février 2021

L’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 fixe le principe et les conditions des recours ouverts contre les décisions irrégulières des assemblées générales de copropriétaires. Les motifs de recours ne sont pas définis par ce texte, mais il est constant qu’ils consistent en :

— l’inobservation des formalités prescrites pour la réunion et la tenue des assemblées,

— la violation des règles de fonctionnement des assemblées,

— l’excès de pouvoir,

— l’abus de droit ou de majorité dans la prise des décisions, lequel consiste à utiliser la majorité, soit dans un intérêt autre que l’intérêt collectif ou dans un intérêt qui lui est contraire, soit dans un intérêt purement personnel, soit dans l’intérêt exclusif du groupe majoritaire au détriment du groupe minoritaire, soit en rompant l’équilibre entre les copropriétaires, soit avec l’intention de nuire.

L’office du juge se limite à apprécier la légalité des demandes dont il est saisi, dès lors qu’il ne peut connaître de l’opportunité même des décisions prises en assemblée générale faute de s’immiscer dans la gestion de la copropriété.

Les époux [O] exposent que, dans les suites du jugement du 29 avril 2019, le syndicat des copropriétaires semblait se résoudre à admettre qu’ils sont propriétaires des lots 16 à 20 correspondant à des emplacements de parking n° 14 à 18 et que ces 5 lots sont englobés dans leur parcelle formant le lot 1 séparé de la résidence par murets, clôture et portail. Ils contestent le rejet des résolutions n°9 et 10 lors de l’assemblée du 10 février 2021 qui n’avaient pour objet que de mettre en conformité le règlement de copropriété avec la réalité de la situation et des décisions de justice. Ils estiment que le refus de ces résolutions porte atteinte à leurs droits. Ils soulignent que le seul vote contre est celui de Monsieur [Y] qui a vendu son appartement en janvier 2021 avant l’assemblée générale. Ils estiment que les explications fournies pour justifier du rejet sont confuses, les opérations de vote ayant été organisés par correspondance.

Le syndicat des copropriétaires rappelle que les numéros de lots ne correspondent pas aux numéros de parking. Il estime que le règlement de copropriété ne comporte pas d’erreur et précise les correspondances. Il affirme que les époux [O] ont obstrué l’accès de la servitude de passage et aux parkings n° 14 à 18 pour se les accaparer en édifiant un muret surmonté d’un grillage. Il estime que le jugement du 29 avril 2019 n’a jamais attribué aux époux [O] la propriété des lots 16 à 20 et que ce n’est que dans un souci d’apaisement qu’il a été amené à inscrire à l’ordre du jour les résolution 9 et 10 qui sont en faveur des époux [O] qui souhaitent sortir de la copropriété par une scission des lots 1 et 2.

Le syndicat des copropriétaires relève par ailleurs que Monsieur [O] s’est abstenu de voter alors que son vote aurait pu faire basculer l’adoption de la résolution n°9. Il considère que les demandeurs n’évoquent aucune irrégularité dans le vote des résolutions litigieuses.

Il convient d’observer que les époux [O] ne se prévalent d’aucun moyen de nature à justifier les résolutions contestées. Celles-ci n’entrent pas en contradiction avec le jugement du 29 avril 2019 qui ne statue pas sur la question de la propriété des emplacements de parking 13 à 18 mais s’est contenté de dire que l’action du syndicat des copropriétaires tendant à faire juger que les époux [O] s’étaient appropriés ces parties communes était une action réelle pour laquelle le syndic n’avait pas été autorisé à agir.

Par conséquent, la demande d’annulation des résolutions n°9 et 10 de l’assemblée générale du 10 février 2021 sera rejetée.

Sur la demande de dommages et intérêts

Les époux [O] demandent la somme de 20000 euros au titre de la moins-value immobilière qu’ils subissent du fait de l’action du syndicat des copropriétaires qui fait fi de leur titre de copropriétaires en engageant des procédures judiciaires au motif qu’ils s’accapareraient des parties communes.

Le syndicat des copropriétaires considère, d’une part, qu’il ne fait qu’appliquer le règlement de copropriété et, d’autre part, que les époux [O] ne subissent aucun préjudice.

Il sera observé que, par jugement du 29 avril 2019, le tribunal de céans a statué définitivement sur la demande de dommages et intérêts des époux [O] fondée sur le caractère abusif de la procédure précédente.

Par ailleurs, les époux [O] ne prouve aucune faute commise par le syndicat des copropriétaires.

Leur demande sera rejetée.

Sur les demandes reconventionnelles

1) Le paiement des charges

Le syndicat des copropriétaires demande la condamnation des époux [O] à payer la somme de 1093,25 euros au titre des charges de copropriété dont ils sont redevables pour la période du 1er avril 2018 au 1er juillet 2023.

En réponse aux arguments des époux [O], le syndicat des copropriétaires indique que Madame [L], dont ils produisent un courrier, n’est pas salariée du syndic et n’a aucun pouvoir pour dispenser un copropriétaire du paiement des charges.

Les époux [O] considèrent que le recouvrement des charges est fantaisiste. Ils produisent en ce sens un courrier de l’agence CITYA en date du 10 octobre 2020.

Pour justifier de sa demande, le syndicat des copropriétaires verse au débat un relevé des charges pour les époux [O] pour la période du 1er juillet 2016 au 22 février 2022 ainsi qu’un relevé de compte en date du 24 juillet 2013, celui-ci mentionnant un total à payer de 1.093,25 euros.

Pour autant, le courrier en date du 10 novembre 2020 adressé par Madame [L] à Monsieur [O], gestionnaire de la société CITYA IMMOBILIER, syndic de copropriété, indique :

“ Nous venons vers vous en notre qualité de syndic pour faire suite au jugement du TGI de [Localité 10] en date du 29 avril 2019.

(…)

Dans l’attente de ce modificatif et de sa publication, nous vous demandons de ne pas tenir compte des appels de fonds ou courrier de relance au titre de ces lots, qui peuvent vous être adressés informatiquement par erreur de manière automatique”.

Dès lors, l’affirmation du syndicat des copropriétaires sur le fait que Madame [L] n’est pas salariée du syndic et ne l’engage pas est pour le moins surprenante. En tout état de cause, il ne produit aucun pièce comme un dépôt de plainte ou une procédure disciplinaire contre cette personne.

Par conséquent, la simple production de relevé de compte est insuffisante pour justifier des charges dont seraient redevables les époux [O].

La demande sera donc rejetée.

2) Les dommages et intérêts

Le syndicat des copropriétés demande la somme de 20000 euros à titre de dommages et intérêts faisant valoir que les époux [O] n’ont eu de cesse de nuire à la copropriété en refusant de payer leur charges.

Les époux [O] concluent au débouté.

Le syndicat des copropriétaires ne démontre pas l’intention de nuire des époux [O] et ne démontre pas le caractère fautif du non-paiement des charges.

Il sera donc débouté de sa demande.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, dans la mesure où les prétentions des époux [O] n’ont pas été déclarées fondées, il n’y a pas lieu de les dispenser de participation à la dépense commune des frais de procédure.

Conformément à l’article 696 du code de procédure civile, Monsieur [V] [O] et Madame [S] [I] épouse [O], qui succombent à l’instance, seront condamnés in solidum aux entiers dépens de la présente procédure.

Ils devront en outre verser au syndicat des copropriétaires, en application de l’article 700 du code de procédure civile, une somme qu’il est équitable de fixer à la somme de 2500 euros.

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Rien ne justifie d’écarter l’exécution provisoire en l’espèce. Son principe sera rappelé.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant après débats en audience publique par jugement mis à la disposition des parties au greffe, contradictoire et en premier ressort,

DÉBOUTE Monsieur [V] [O] et Madame [S] [I] épouse [O] de leur demande d’annulation de la convocation du 19 janvier 2021 ;

DÉBOUTE Monsieur [V] [O] et Madame [S] [I] épouse [O] de leur demande d’annulation des résolutions n°9 et 10 de l’assemblée générale du 10 février 2021 ;

DÉBOUTE Monsieur [V] [O] et Madame [S] [I] épouse [O] de leur demande de condamnation du [Adresse 9] [Adresse 6] à leur payer la somme de 20000 euros au titre de la moins-value immobilière ;

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 6] de sa demande de condamnation de Monsieur [V] [O] et Madame [S] [I] épouse [O] à lui payer la somme de 1093,25 euros au titre des charges de copropriété ;

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 6] de sa demande de dommages et intérêts ;

DÉBOUTE Monsieur [V] [O] et Madame [S] [I] épouse [O] de leur demande tendant à être exemptés des charges de copropriété liées aux frais de procédure relatifs à la présente instance ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [V] [O] et Madame [S] [I] épouse [O] à payer au [Adresse 9] [Adresse 6] la somme de 2500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [V] [O] et Madame [S] [I] épouse [O] aux dépens ;

DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire ;

DÉBOUTE les parties de toutes demandes plus amples ou contraires.

AINSI JUGÉ ET PRONONCÉ PAR MISE À DISPOSITION AU GREFFE, LES JOURS, MOIS ET AN SUSDITS,

LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT