MINUTE N° : 26/7

DU : 13 janvier 2026

JUGEMENT : Contradictoire et en premier ressort

DOSSIER : N° RG 24/01126 – N° Portalis DBXZ-W-B7I-CSGQ / 01ère Chambre civile

AFFAIRE : [B] et autres C/ SYNDIC. DE COPRO. LE FLORIANET

DÉBATS : 14 octobre 2025

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

Au nom du peuple français

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ALÈS

Première chambre civile

JUGEMENT DU TREIZE JANVIER DEUX MILLE VINGT SIX

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Madame Claire SARODE, Présidente, siégeant en qualité de juge unique qui a signé le jugement avec la greffière, Madame Céline ABRIAL,

DÉBATS : le 14 octobre 2025,

Les avocats, entendus en leur plaidoiries en audience publique, l’affaire a été mise en délibéré au 13 janvier 2026, par mise à disposition au greffe,

JUGEMENT rendu publiquement,

PARTIES :

DEMANDEURS :

Monsieur [T] [B]

né le 06 mars 1994 à NANTES (44)

de nationalité française

demeurant 99 Impasse du Florianet – 30260 QUISSAC

représenté par M^e Joris NUMA, avocat au barreau d’ALES, avocat postulant et M^e Sébastien NEANT, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat plaidant

Madame [F] [I]

née le 09 juillet 1954 à CAZILHAC (11)

de nationalité française

demeurant 99 Impasse du Florianet – 30260 QUISSAC

représentée par M^e Joris NUMA, avocat au barreau d’ALES, avocat postulant et M^e Sébastien NEANT, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat plaidant

Monsieur [L] [Y]

né le 03 janvier 1954 à BAGNEUX (92)

de nationalité française

demeurant 99 Impasse du Florianet – 30260 QUISSAC

représenté par M^e Joris NUMA, avocat au barreau d’ALES, avocat postulant et M^e Sébastien NEANT, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat plaidant

Madame [N] [W]

née le 10 octobre 1969 à SAINT DENIS (97)

de nationalité française

demeurant 99 Impasse du Florianet – 30260 QUISSAC

représentée par M^e Joris NUMA, avocat au barreau d’ALES, avocat postulant et M^e Sébastien NEANT, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat plaidant

Madame [K] [H]

née le 11 octobre 1955 à MONTPELLIER (34)

de nationalité française

demeurant 99 Impasse du Florianet – 30260 QUISSAC

représentée par M^e Joris NUMA, avocat au barreau d’ALES, avocat postulant et M^e Sébastien NEANT, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat plaidant

Madame [Z] [D]

née le 27 janvier 1969 à MONTPELLIER (34)

de nationalité française

demeurant 99 Impasse du Florianet – 30260 QUISSAC

représentée par M^e Joris NUMA, avocat au barreau d’ALES, avocat postulant et M^e Sébastien NEANT, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat plaidant

Madame [A] [P]

née le 04 août 1958 à SAINT-MANDE (94)

de nationalité française

demeurant 99 Impasse du Florianet – 30260 QUISSAC

représentée par M^e Joris NUMA, avocat au barreau d’ALES, avocat postulant et M^e Sébastien NEANT, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat plaidant

Madame [O] [J]

née le 09 novembre 1985 à BAGNOLS SUR CEZE (30)

de nationalité française

demeurant 99 Impasse du Florianet – 30260 QUISSAC

représentée par M^e Joris NUMA, avocat au barreau d’ALES, avocat postulant et M^e Sébastien NEANT, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat plaidant

Monsieur [C] [J]

né le 05 décembre 1989 à SAINT DENIS (93)

de nationalité française

demeurant 99 Impasse du Florianet – 30260 QUISSAC

représenté par M^e Joris NUMA, avocat au barreau d’ALES, avocat postulant et M^e Sébastien NEANT, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat plaidant

Madame [M] [E]

née le 07 juin 1968 à BONDY (93)

de nationalité française

demeurant 99 Impasse du Florianet – 30260 QUISSAC

représentée par M^e Joris NUMA, avocat au barreau d’ALES, avocat postulant et M^e Sébastien NEANT, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat plaidant

DÉFENDEUR :

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES LE FLORIANET – LOGIS DU FLORIANET

siège social : 99 Impasse du florianet – 30260 QUISSAC

représenté par son syndic en exercice, la SAS VESTA SYNDIC immatriculée au RCS d’Avignon sous le n° 853 899 003, sise 138 avenue Notre Dame de Santé 84200 CARPENTRAS, prise en la personne de son représenant légal en exercice domicilié audit siège

représentée par Maître Geoffrey PITON de la SCP B.C.E.P., avocat au barreau de NÎMES,

***

EXPOSÉ DU LITIGE

Monsieur [T] [B], Madame [F] [I], Monsieur [L] [Y], Madame [N] [W], Madame [K] [H], Madame [Z] [X], Madame [A] [P], Madame [O] [J], Monsieur [C] [J], Madame [M] [E] sont copropriétaires au sein de la copropriété « LE FLORIANET » situé 99, impasse du Florian et à QUISSAC.

Par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 04 avril 2024, les copropriétaires de la copropriété LE FLORIANET ont été convoqué à une assemblée générale ordinaire prévue le 03 mai 2024 à 14h00.

Par un procès-verbal en date du 07 mai 2024 faisant suite à l’assemblée générale du 03 mai 2024, il était notamment :

Confié l’entretien de la piscine pour la saison 2025, soit du 17 mai 2025 au 30 septembre 2025, à M. [U] pour un montant de 10.960 euros (résolution 14) ;Confié l’entretien des espaces verts de la résidence pour la période allant du 01er août 2024 au 31 juillet 2024, à M. [U] pour un montant de 8.100 € (résolution 17).

Par acte en date du 30 juillet 2024, Monsieur [T] [B], Madame [F] [I], Monsieur [L] [Y], Madame [N] [W], Madame [K] [H], Madame [Z] [X], Madame [A] [P], Madame [O] [J], Monsieur [C] [J], Madame [M] [E] ont assigné le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES « LE FLORIANET – LOGIS DU FLORIANET » représenté par son syndicat en exercice La SAS VESTA SYNDIC (RCS n° 853 899 003), devant le tribunal judiciaire d’Alès. Au terme de cette assignation, à laquelle il convient de se reporter pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens de cette partie conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile, ils demandent au tribunal de :

PRONONCER la nullité des résolutions n°14 et 17 du procès-verbal d’Assemblée Générale établie le 07 mai 2024, DISPENSER les requérants de tous frais afférents à la présente instance conformément aux dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. CONDAMNER le syndicat des copropriétaires au paiement de la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens

Au soutien de leurs prétentions, et au visa de l’article 21 de la loi du 10 juillet 1965 et l’article 11 du décret du 17 mars 1967, les demandeurs indiquent que les résolutions n° 14 et 17 adoptées lors de l’Assemblée Générale du 03 mai 2024 et figurant sur le procès-verbal en date du 07 mai 2024 sont entachées de nullité, au motif que les règles de consultation du conseil syndical et d’information des copropriétaires fixées par la loi n’ont pas été respectées. Sur ce point, ils font valoir que, le 12 juillet 2022, l’Assemblée générale des copropriétaires avait, dans sa résolution n° 9, décidé que la consultation du conseil syndical serait obligatoire pour tout contrat dont le montant dépasse 2.000 euros. Ils affirment que, nonobstant le dépassement de ce seuil de 2.000 euros – le montant du contrat de la résolution n° 14 concernant l’entretien de la piscine s’élevant à 10.960 € et celui de la résolution n° 17 concernant l’entretien des espaces verts s’élevant à 8.100 € – l’avis du conseil syndical concernant ces deux résolutions n’a pas été joint à la convocation.

Les requérants soulignent également que ces prestations, d’un montant respectif de 10.960 euros et 8.100 euros, représentent une part significative du budget annuel (2024/2025 : 48.140€) et ne relèvent pas de simples interventions ponctuelles, mais bien de contrats d’entretien engageant durablement la copropriété. Ils estiment ainsi qu’une mise en concurrence aurait dû être organisée, d’autant plus que la copropriété se trouve dans une situation financière difficile et affirment que les conditions essentielles de ces contrats confiés à Monsieur [U] et soumis aux votes de l’assemblée générale du 03 mai 2024 auraient dû leur être communiquées conformément aux prescriptions du décret précité.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 05 mai 2025 par la voie électronique auxquelles il convient de se reporter pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens de cette partie conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES « LE FLORIANET – LOGIS DU FLORIANET » représenté par son syndicat en exercice La SAS VESTA SYNDIC (RCS n° 853 899 003), demande au tribunal de :

DÉBOUTER l’ensembles des demandeurs de toutes leurs demandes, fins et prétentions telles que dirigées à l’encontre du Syndicat des copropriétaires LE FLORIANET LOGIS DU FLORIANET ;CONDAMNER in solidum l’ensemble des demandeurs à payer au Syndicat des copropriétaires LE FLORIANET LOGIS DU FLORIANET la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;CONDAMNER in solidum l’ensemble des demandeurs aux entiers dépens.

En défense, et au visa des articles 21 et 42 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, 11 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, le Syndicat des copropriétaires LE FLORIANET – LOGIS DU FLORIANET soutient que les demandes des requérants sont infondées et qu’elles doivent être rejetées dans leur intégralité.

Il fait valoir, en premier lieu, qu’aucune obligation de mise en concurrence ne s’impose à l’assemblée générale de la copropriété LE FLORIANET, dès lors que cette dernière n’a jamais fixé le montant à partir duquel une telle procédure serait obligatoire.

Il précise que la résolution n° 9 de l’Assemblée Générale du 12 juillet 2022, évoquée par les demandeurs, ne concernait que la consultation du conseil syndical et non la mise en concurrence, ces deux obligations étant distinctes selon la jurisprudence constante de la Cour de cassation.

Puis, le Syndicat des copropriétaires LE FLORIANET – LOGIS DU FLORIANET soutient que le grief tiré de l’absence de communication de l’avis du conseil syndical est inopérant. En effet selon lui, l’article 11 du décret du 17 mars 1967 dispose que cet avis n’est exigé qu’à titre d’information des copropriétaires et non pour la validité des décisions.

Enfin, il expose que les conditions essentielles des contrats soumis à l’approbation de l’Assemblée Générale étaient bien jointes à la convocation, conformément à l’article 11 du décret précité. Les devis relatifs à la gestion de la piscine et à l’entretien des espaces verts comportaient notamment le prix, la nature des prestations, leur périodicité et les éléments essentiels des engagements pris. Dès lors, aucune irrégularité ne saurait être retenue.

La clôture de la mise en état est intervenue le 30 septembre 2025 par ordonnance rendue le 20 mai 2025 par le juge de la mise en état.

L’affaire a été fixée pour plaidoirie à l’audience du 14 octobre 2025 date à laquelle la décision a été mise en délibéré au 13 janvier 2026, date du présent jugement.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande principale

Sur la nullité des résolutions 14 et 17, tirée de l’absence de communication, avec l’ordre du jour, de l’avis du conseil syndical sur les travaux litigieux

Les demandeurs sollicitent l’annulation des résolutions n°14 et n°17 du procès-verbal de l’Assemblée Générale du 07 mai 2024, au motif que l’avis du conseil syndical n’était pas joint à la convocation envoyée aux copropriétaires par lettre recommandée avec accusé de réception du 04 avril 2024.

Aux termes de l’article 21 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis : « Dans tout syndicat de copropriétaires, un conseil syndical assiste le syndic et contrôle sa gestion.

En outre, il donne son avis au syndic ou à l’assemblée générale sur toutes questions concernant le syndicat, pour lesquelles il est consulté ou dont il se saisit lui-même. L’assemblée générale des copropriétaires, statuant à la majorité de l’article 25, arrête un montant des marchés et des contrats à partir duquel la consultation du conseil syndical est rendue obligatoire. A la même majorité, elle arrête un montant des marchés et des contrats autres que celui de syndic à partir duquel une mise en concurrence est rendue obligatoire.

(…)

Le conseil syndical peut se prononcer, par un avis écrit, sur tout projet de contrat de syndic. Si un tel avis est émis, il est joint à la convocation de l’assemblée générale, concomitamment avec les projets de contrat concernés.

Lorsque la copropriété n’a pas institué de conseil syndical, la mise en concurrence n’est pas obligatoire ».

L’article 11 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 pris pour l’application de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, dispose que l’avis rendu par le conseil syndical lorsque sa consultation est obligatoire, en application du deuxième alinéa de l’article 21 de la loi du 10 juillet 1965, est notifié au plus tard en même temps que l’ordre du jour pour l’information des copropriétaires (II de l’article) et non pour la validité des décisions (I de l’article).

En l’espèce, sur ce point et à titre liminaire, le tribunal regrette que la résolution n° 9 inscrite dans le procès-verbal de l’Assemblée Générale du 12 juillet 2022 et qui, selon les demandeurs, fixe à 2.000 euros le montant à partir duquel la consultation du conseil syndical est rendue obligatoire ne soit pas versée aux débats. Le tribunal observe cependant que cette affirmation n’est pas contestée par la partie défenderesse de sorte qu’elle sera considérée comme conforme à la réalité.

Conformément aux dispositions de l’article 21 de la loi du 10 juillet 1965, il ressort des pièces versées aux débats et notamment du procès-verbal en date du 07 mai 2024 que l’avis du conseil syndical a été sollicité pour les travaux litigieux. Le tribunal constate en effet que la convocation mentionne :

S’agissant de la décision n°14 : « Décision à prendre concernant la gestion et l’entretien de la piscine pour la saison 2025 : l’assemblée générale, après avoir pris connaissance de l’avis du conseil syndical et en avoir délibéré, décide de confier la gestion et l’entretien de la piscine pour la saison 2025 allant du 17 mai 2025 au 30 septembre 2025 à M. [U] pour un montant de 10.960 € ». S’agissant de la décision n°17 : « Décision à prendre concernant la gestion et l’entretien des espaces verts de la résidence : l’assemblée générale, après avoir pris connaissance de l’avis du conseil syndical et en avoir délibéré, décide de confier la gestion et l’entretien des espaces verts de la résidence, pour la période allant du 01.08.2024 au 31.07.2024, à M. [U] pour un montant de 8.100 € ».

Les demandeurs affirment que ces deux avis du conseil syndical ne leur ont pas été notifiés au plus tard en même temps que l’ordre du jour de l’assemblée générale du 03 mai 2024. Si cette affirmation ne fait l’objet d’aucune contestation de la part du syndicat des copropriétaires, le tribunal affirme que, conformément à l’article 11 du décret précité, cette communication, qui ne vise que l’information des copropriétaires, n’est pas prescrite pour la validité des décisions prises par l’assemblée générale. Si bien que cette absence de communication n’est pas de nature à entacher la validité de la décision prise par l’Assemblée Générale et que les demandeurs seront déboutés de leur demande de nullité des décisions n°14 et 17 du procès-verbal du 07 mai 2024 tiré de l’absence de communication des avis du conseil syndical.

b. Sur la nullité des résolutions 14 et 17, tirée de l’absence de communication des conditions essentielles des contrats d’entretiens litigieux

Aux termes de l’article 11 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 pris pour l’application de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, « Sont notifiés au plus tard en même temps que l’ordre du jour :

Pour la validité de la décision :(…)

3° Les conditions essentielles du contrat ou, en cas d’appel à la concurrence, des contrats proposés, lorsque l’assemblée est appelée à approuver un contrat, un devis ou un marché, notamment pour la réalisation de travaux ainsi que les conditions générales et particulières du projet de contrat et la proposition d’engagement de caution mentionné aux deuxièmes alinéas des articles 26-7 et 26-12 de la loi du 10 juillet 1965 lorsque le contrat proposé a pour objet la souscription d’un prêt bancaire au nom du syndicat dans les conditions prévues à l’article 26-4 de cette loi ;

Il est de jurisprudence constante que la communication d’un devis est considérée comme suffisante pour éclairer les copropriétaires sur les conditions essentielles du contrat.

En l’espèce, les demandeurs affirment n’avoir pas été notifiés des conditions essentielles des contrats souscrits avec M. [U] pour l’entretien de la piscine (décision n°14) et des espaces verts (décision N°17).

Le tribunal constate cependant que la convocation par lettre avec accusé de réception en date du 04 avril 2024 à l’assemblée générale du 03 mai 2024, document versé aux débats tant par les demandeurs que par les défendeurs, comporte les mentions suivantes :

S’agissant de la décision n°14 : « documents joints : devis »S’agissant de la décision n°17 : « documents joints : devis »

Par ailleurs, le tribunal constate que la convocation comporte :

En page 40/56, le devis de « [V] [U] multi-services ». Ce devis précise :Les coordonnées tant du prestataire que du client ;La date du devis, à savoir le 6 mars 2024 ;Le descriptif de la prestation à savoir « entretien complet et journalier de la piscine (plage-bassin-gestion de l’eau avec les produits qui sont fournis par la copropriété) en conformité avec le cahier des charges »La période d’exécution du contrat à savoir du 17 mai au 30 septembre 2025 ;Le prix de la prestation, à savoir 10.960 € (soit 80 euros par jour pendant 137 jours), prix correspondant à la décision n°14 pourtant sur l’entretien de la piscine de la copropriété. En page 42/56, le devis « [V] [U] multi-services ». Ce devis précise :Les coordonnées tant du prestataire que du client ;La date du devis, à savoir le 06 mars 2024 ;Le descriptif de la prestation à savoir « entretien des espaces verts : taille des arbustes, taille des arbres, désherbages, taille des haies, entretien divers, tonte autour des blocs, tonte prairie » ;Le prix de la prestation, à savoir 8.100 €, ce prix étant détaillé selon les postes de travaux (ex : 1.000 € pour la taille des arbustes).Il résulte ainsi des pièces produites que les conditions essentielles exigés par l’article 11 du décret du 17 mars 1967 avaient bien été notifiées aux copropriétaires en même temps que la convocation à l’assemblée générale du 03 mai 2024.

Par conséquent, les demandeurs seront déboutés de leur demande tirée de la nullité des décisions n° 14 et 17 inscrites dans le procès-verbal du 07 mai 2024, par manquement à l’obligation de communication des conditions essentielles des contrats.

Il s’ensuit que les résolutions n° 14 et n°17 ont été adoptées dans le respect des dispositions légales et réglementaires applicables, et qu’aucune irrégularité ne justifie leur annulation.

Les demandeurs seront en conséquence déboutés de l’ensemble de leurs prétentions.

De manière surabondante, pour répondre à la remarque des demandeurs selon laquelle une mise en concurrence aurait « largement pu intervenir dans le contexte de cette copropriété en grande difficulté financière », il doit être rappelé les termes de l’article 21 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis : « Dans tout syndicat de copropriétaires, un conseil syndical assiste le syndic et contrôle sa gestion.

En outre, il donne son avis au syndic ou à l’assemblée générale sur toutes questions concernant le syndicat, pour lesquelles il est consulté ou dont il se saisit lui-même. L’assemblée générale des copropriétaires, statuant à la majorité de l’article 25, arrête un montant des marchés et des contrats à partir duquel la consultation du conseil syndical est rendue obligatoire. A la même majorité, elle arrête un montant des marchés et des contrats autres que celui de syndic à partir duquel une mise en concurrence est rendue obligatoire.

(…)

Le conseil syndical peut se prononcer, par un avis écrit, sur tout projet de contrat de syndic. Si un tel avis est émis, il est joint à la convocation de l’assemblée générale, concomitamment avec les projets de contrat concernés.

Lorsque la copropriété n’a pas institué de conseil syndical, la mise en concurrence n’est pas obligatoire ».

Or, il n’est pas contesté que la copropriété « LE FLORIANET – LOGIS DU FLORIANET » n’a pas fixé, dans ses précédentes assemblées, un seuil à partir duquel une mise en concurrence serait imposée.

La résolution n°9 de l’Assemblée Générale du 12 juillet 2022, pièce invoquée par les demandeurs, ne l’est par eux que pour indiquer au tribunal qu’un seuil au-delà duquel la consultation du conseil syndical est rendue obligatoire a été fixé à 2.000 euros. Les demandeurs restent toutefois silencieux sur le seuil à partir duquel une mise en concurrence est rendue obligatoire.

Dès lors, l’ensemble des prétentions des demandeurs sera rejeté.

2- Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce [T] [B], [F] [I], [L] [Y], [N] [W], [K] [H], [Z] [X], [A] [P], [O] [J], [C] [J], [M] [E] qui succombent à l’instance, seront condamnés in solidum aux dépens de l’instance.

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, [T] [B], [F] [I], [L] [Y], [N] [W], [K] [H], [Z] [X], [A] [P], [O] [J], [C] [J], [M] [E] seront condamnés à payer in solidum au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES « LE FLORIANET – LOGIS DU FLORIANET » la somme de 1.500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, par jugement contradictoire rendu en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

DÉBOUTE [T] [B], [F] [I], [L] [Y], [N] [W], [K] [H], [Z] [X], [A] [P], [O] [J], [C] [J], [M] [E] de l’intégralité de leurs demandes ;

CONDAMNE in solidum [T] [B], [F] [I], [L] [Y], [N] [W], [K] [H], [Z] [X], [A] [P], [O] [J], [C] [J], [M] [E] aux dépens ;

CONDAMNE in solidum [T] [B], [F] [I], [L] [Y], [N] [W], [K] [H], [Z] [X], [A] [P], [O] [J], [C] [J], [M] [E] à payer au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES « LE FLORIANET – LOGIS DU FLORIANET » la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Jugement remis au greffe en vue de sa mise à disposition des parties par Madame le Président, qui l’a signé avec Madame le Greffier.

La Greffière, La Présidente,