TRIBUNAL JUDICIAIRE D’AMIENS

Chambre de proximité

[Adresse 3]

80027AMIENS

JCP [Localité 6]

N° RG 25/00363 – N° Portalis DB26-W-B7J-IKDL

Minute n° :

JUGEMENT

DU

06 Novembre 2025

[F] [D] épouse [R], [M] [R]

C/

S.A. SIP

Expédition délivrée le 6/11/2025

M^e DARRAS

M^e BROCHARD BEDIER

Exécutoire délivrée le 6/11/25

M^e DARRAS

JUGEMENT

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

Sous la présidence de Sébastien LIM, Premier Vice-Président, chargé de la chambre de la proximité et de la protection, assisté de Manon MONDANGE, greffière ;

Après débats à l’audience publique du 15 Septembre 2025, le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe le 06 Novembre 2025 ;

ENTRE :

DEMANDEURS :

Madame [F] [D] épouse [R]

[Adresse 1]

[Localité 4]

représentée par M^e DARRAS Annick, avocat au barreau d’AMIENS,

Monsieur [M] [R]

[Adresse 1]

[Localité 4]

représentée par M^e DARRAS Annick, avocat au barreau d’AMIENS,

ET :

DÉFENDEUR :

S.A. SIP

[Adresse 2]

[Adresse 7]

[Localité 5]

représentée par M^e BROCHARD BEDIER Florence, avocat au barreau d’AMIENS,

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé du 22 novembre 2018, la [Adresse 9] a donné à bail à Monsieur [M] [R] et Madame [F] [D] un immeuble à usage d’habitation (maison) au [Adresse 1] à [Localité 6], d’une surface habitable de 111,39 m2 moyennant un loyer mensuel de 683,02 euros, outre 25 euros pour le garage.

Par acte de commissaire de justice en date du 02 avril 2025, Monsieur [M] [R] et Madame [F] [D] ont fait assigner la SOCIETE IMMOBILIERE PICARDE D’HLM devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’AMIENS aux fins de :

Ordonner à la [Adresse 9] « d’exécuter les travaux nécessaires afin que les époux [Y] puissent jouir paisiblement de leur logement »,Enjoindre à la SOCIETE IMMOBILIERE PICARDE D’HLM, compte tenu de l’insalubrité du logement, à les reloger dans le délai d’un mois à compter de la décision à intervenir et sous astreinte de 100 euros par jour de retard,A titre subsidiaire, enjoindre à la [Adresse 9] de les reloger pendant la période de travaux nécessaires, condamner la SOCIETE IMMOBILIERE PICARDE D’HLM au paiement des sommes suivantes :la somme de 5000 euros de dommages et intérêts au titre du préjudice matériel subi,la somme de 5000 euros de dommages et intérêts au titre du préjudice moral subi,la somme de 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, les dépens,rappeler l’exécution provisoire de droit.

***

Après 02 renvois, l’affaire a été retenue à l’audience du 15 septembre 2025.

Monsieur [M] [R] et Madame [F] [D] ont réitéré leurs prétentions en faisant valoir que :

— leur logement n’est pas décent en raison de l’humidité persistante dans plusieurs pièces de la maison du rez-de-chaussée,

— malgré l’intervention de la [Adresse 9] sur les VMC, les problèmes d’humidité persistent,

— la difficulté vient, selon les constats du service communal d’hygiène d'[Localité 6], de la présence d’une canalisation souterraine à proximité du mur de la maison sur lequel l’humidité a commencé à apparaître, et d’une insuffisance du système de VMC,

— Il ne peut en aucun cas leur être reproché de ne pas avoir suffisamment aéré ou chauffé la maison,

— Monsieur [M] [R] a un taux de handicap à 80% en raison de douleurs musculaires causées par une maladie neurodégénérative l’obligeant dormir à l’étage pour bénéficier d’une température clémente et d’un air sain,

— leurs démarches amiables et administratives (DALO) n’ont pas abouti,

— le logement de substitution qui leur a été proposé par la SOCIETE IMMOBILIERE PICARDE D’HLM ne leur convient pas,

— des crevasses et fissures évolutives sont apparues dès 2021 sur le carrelage et des murs et qu’il ne s’agit pas de simples désordres esthétiques,

— ils font état de divers autres problèmes (un trou dans le carrelage, un volet dégradé par des tiers, une prise internet ne fonctionnant pas, une absence de fixation du robinet d’arrivée d’eau dans le garage),

— ils subissent un préjudice de jouissance illustré par l’impossibilité d’occuper la chambre parentale du bas, l’obligation de vivre « emmitouflés dans de multiples vêtements »

— ils subissent un préjudice moral se sentant humiliés par le peu de considération accordée à leurs plaintes et ont été contraints « d’avoir recours à des anxiolytiques pour ne pas sombrer dans une dépression réactionnelle ».

La SOCIETE [Adresse 8] a demandé à la juridiction de :

— débouter Monsieur [M] [R] et Madame [F] [D] de l’ensemble de leurs demandes,

— condamner Monsieur [M] [R] et Madame [F] [D] à lui payer la somme de 2000 euros de dommages et intérêts,

— condamner Monsieur [M] [R] et Madame [F] [D] à lui payer la somme de 1500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Elle a fait valoir que :

— le logement occupé par Monsieur [M] [R] et Madame [F] [D] fait partie d’un ensemble de constructions neuves achevées en 2018 dont ils ont été les premiers occupants,

— ils sont les seuls locataires de l’ensemble immobilier à exprimer des doléances,

— les fissures et « crevasses » ne sont que des désordres esthétiques,

— ils ont systématiquement réagi et entrepris les recherches et travaux utiles pour l’humidité,

— l’expert mandaté par leur assureur dommage ouvrage, saisi de la difficulté, n’a pas détecté d’infiltration à l’origine de l’apparition de l’humidité,

— le service communal d’hygiène d'[Localité 6] a pu constater que les travaux de déplacement de la VMC avaient été réalisés et n’a plus exprimé la moindre réserve,

— leur logement n’est ni insalubre, ni indécent, ce qui est attesté par le rejet de la demande DALO des locataires,

— la persistance d’humidité ne peut être due qu’au manque de chauffage,

— le logement qu’ils ont refusé correspond bien à leurs besoins dans la mesure où un des enfants, désormais majeur, ne réside plus avec eux depuis le 05 mars 2025, et sa présence les fins de semaine ne justifie pas le maintien d’une surface identique,

— la procédure engagée par Monsieur [M] [R] et Madame [F] [D] est abusive.

L’affaire a été mise en délibéré au 06 novembre 2025 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS DE LA DECISION :

Sur les demandes principales :

Sur les demandes de Monsieur [M] [R] et Madame [F] [D]

L’article 6 n° 89-462 du 6 juillet 1989 met à la charge du bailleur l’obligation de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé (…) et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.

Les caractéristiques correspondant au logement décent sont définies par le décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002.

Il est constant, en application que ce décret, que le logement doit, au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires, être protégé contre les infiltrations d’eau et être doté d’un système d’aération efficace.

Au soutien de leurs prétentions, Monsieur [M] [R] et Madame [F] [D] produisent :

— un procès-verbal de constat d’un commissaire de justice qui a, à leur demande, visité leur logement le 12 février 2024, et noté la présence d’une dégradation du bas du mur au niveau du pourtour d’une porte de la cuisine sur une vingtaine de centimètres, une légère fissuration au-dessus de cette même porte, une faible aspiration de la VMC dans la salle de bains (test de la chute de la feuille de papier toilette devant la VMC), le développement de moisissures dans la salle de bains, principalement au niveau des arrêtes des murs côté pignon gauche de l’immeuble, une problématique identique dans la chambre attenante, une température de 13/14 c° dans cette chambre et quelques lignes de fissures sur les enduits extérieurs,

— un courrier du service communal d’hygiène et de santé environnementale de la ville d'[Localité 6] du 27 janvier 2025 expliquant, avoir, au terme de 2 visites des 10 juin et 17 décembre 2024, ainsi que des échanges avec le bailleur, retenu que les travaux attendus sur le déplacement de la bouche d’extraction et du thermostat avaient été réalisés, permettant une circulation d’air neuf ; il constatait néanmoins un débit d’air insuffisant de la VMC de la salle de bains et la persistance et le développement de moisissures dans cette pièce, ainsi que dans la chambre attenante, la persistance d’humidité (objectivée à l’humidimètre) et que Monsieur [H] [O], agent relation clientèle de la [Adresse 9], les avait informés de ce qu’une intervention en recherche de fuite avait permis d’identifier un désordre sur une canalisation souterraine du logement, précisément à proximité du mur où se développe la moisissure ; il invitait la SOCIETE IMMOBILIERE PICARDE D’HLM à prendre les mesures nécessaires pour remédier aux désordres restants.

Ils produisent une décision du 10 avril 2025 de rejet de leur saisine de la commission départementale de médiation qui a considéré, au vu de leurs pièces et arguments, qu’ils ne démontraient pas la non décence de leur logement.

En défense, la [Adresse 9] verse aux débats les deux rapports d’expert ayant examiné les désordres déclarés par les locataires (2021 et 2024) dans le cadre de leur garantie décennale. L’ensemble des microfissures et fissurations affectant les enduits et le carrelage ont été qualifiées de désordres esthétiques, ne présentant aucun risque pour la santé ou la sécurité des occupants. L’expert dommage ouvrage a, au sujet, des moisissures, écarté toute cause d’infiltration après ses recherches, privilégiant un phénomène de condensation consécutif à un défaut de chauffage, de ventilation ou un pont thermique sans remise en cause du clos et du couvert.

Monsieur [M] [R] et Madame [F] [D] considèrent que leur logement ne répond pas aux critères de décence.

Ils le qualifient également d’insalubre dans une de leurs prétentions. Sur ce dernier point, il convient toutefois de rappeler qu’un logement est insalubre lorsqu’il présente un danger ou un risque pour la santé ou la sécurité physique des personnes, à un stade le rendant impropre à être habité. L’insalubrité n’est caractérisée que si elle est reconnue par une décision administrative, ce qui n’est absolument pas le cas en l’espèce.

Il est constant que des traces de moisissures persistent et se développent tant dans la salle de bains que dans la chambre attenante en raison d’un phénomène d’humidité qui a été objectivé.

Monsieur [M] [R] et Madame [F] [D], en tant que demandeurs, ont la charge de rapporter la preuve de la cause de l’apparition des désordres afin de démontrer l’obligation de la SOCIETE IMMOBILIERE PICARDE D’HLM d’y remédier.

Pour les désordres autres que ceux consécutifs à l’humidité (les fissures dans le carrelage, un mur et les enduits extérieurs, le trou dans le carrelage, le volet dégradé par des tiers, la prise internet ne fonctionnant pas, l’absence de fixation du robinet d’arrivée d’eau dans le garage), la [Adresse 9] justifie soit de son intervention, soit de son absence d’obligation d’en répondre s’agissant du volet dégradé et des fissures dont le rapport de l’expert dommage ouvrage confirme, sans être démenti, l’unique trouble d’ordre esthétique.

S’appuyant sur le courrier du service communal d’hygiène et de santé environnementale de la ville d'[Localité 6] du 27 janvier 2025, Monsieur [M] [R] et Madame [F] [D] sont en revanche fondés à se prévaloir du constat qui a été fait de l’insuffisance du débit d’air de la VMC de la salle de bains et du recueil des propos de Monsieur [H] [O], agent relation clientèle de la SOCIETE IMMOBILIERE PICARDE D’HLM, qui avait admis qu’une intervention en recherche de fuite avait permis d’identifier un désordre sur une canalisation souterraine du logement, précisément à proximité du mur où se développe la moisissure.

Si le lien entre cette possible fuite et le phénomène d’humidité n’est pas établi, la question peut légitimement se poser. L’absence de détection d’une infiltration par l’expert dommage ouvrage est naturellement un élément contrariant cette hypothèse. Néanmoins, Monsieur [M] [R] et Madame [F] [D] – qui ne sollicitent l’organisation d’aucune expertise – sont en droit d’obtenir de la [Adresse 9] leur intervention pour d’une part :

— rechercher l’existence d’un désordre affectant la canalisation d’eau souterraine du logement, précisément à proximité du mur où se développe la moisissure, et, le cas échéant, y remédier,

— intervenir sur la VMC de la salle de bains pour améliorer le débit d’air.

Il sera ainsi ordonné à la SOCIETE IMMOBILIERE PICARDE D’HLM d’accomplir ces travaux sous astreinte dans les conditions du dispositif.

Le logement n’étant ni insalubre, ni inhabitable, ni indécent, aucune obligation de relogement ne saurait être mise à la charge de la [Adresse 9].

En l’état, la juridiction ne retient qu’une obligation de faire de la SOCIETE IMMOBILIERE PICARDE D’HLM expurgée de tout fait générateur de responsabilité susceptible de justifier une indemnisation. Ensuite, la responsabilité de la [Adresse 9] a été écartée pour la quasi-totalité des griefs exprimés par Monsieur [M] [R] et Madame [F] [D] de sorte que leurs demandes de dommages et intérêts seront rejetées.

Sur la demande reconventionnelle de la SOCIETE IMMOBILIERE PICARDE D’HLML’exercice d’une action en justice, de même que la défense à une telle action, constitue, en principe, un droit et ne dégénère en abus pouvant donner naissance à une dette de dommages et intérêts que dans le cas de malice, de mauvaise foi ou d’erreur grossière équipollente au dol.

La SOCIETE [Adresse 8] se contente d’affirmer que l’action des demandeurs est abusive sans le démontrer. Sa demande de dommages et intérêts sera ainsi rejetée.

Sur les demandes accessoires :

Aucune des parties n’étant essentiellement succombante, l’issue du litige conduit à dire que chacune d’entre elles conservera la charge de ses propres dépens.

Il n’est ainsi pas inéquitable de rejeter les demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant par jugement contradictoire, rendu en premier ressort, et par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

ORDONNE à la SOCIETE IMMOBILIERE PICARDE D’HLM de rechercher l’existence d’un désordre affectant la canalisation d’eau souterraine, précisément à proximité du mur où se développe la moisissure, et, le cas échéant, y remédier, et intervenir sur la VMC de la salle de bains pour améliorer le débit d’air, dans l’immeuble à usage d’habitation (maison) au [Adresse 1] à [Localité 6], loué à Monsieur [M] [R] et Madame [F] [D], l’ensemble de ces diligences devant être accomplies au plus tard le 16 janvier 2026 et, passé ce délai, sous astreinte provisoire de 15 euros par jour de retard pendant une période de 90 jours,

SE RESERVE la liquidation de l’instance

DEBOUTE les parties de leurs autres prétentions,

LAISSE à chaque partie la charge de ses propres dépens,

REJETTE les demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

LE GREFFIER LE JUGE