Minute n°

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES – PALAIS DE JUSTICE

AUDIENCE DES EXPULSIONS LOCATIVES

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Ordonnance de référé du 19 Juin 2025

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DEMANDEURS :

Monsieur [O] [K] [I] [R] [C]

26 Route du 03 août 1944

44850 SAINT-MARS-DU-DÉSERT

Madame [W] [I] [B] épouse [C]

26 Route du 03 août 1944

44850 SAINT-MARS-DU-DÉSERT

représentés par M^e Bertrand NAUX, avocat au barreau de NANTES

D’une part,

DÉFENDEUR :

Monsieur [J] [D]

89-91 route de Saint Herblain

Porte 35 Etage 3

44100 NANTES

D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENT : Stéphanie ZARIFFA

GREFFIER : Aurélien PARES

PROCEDURE :

date de la première évocation : 24 Avril 2025

date des débats : 24 Avril 2025

délibéré au : 19 Juin 2025

RG N° N° RG 25/00802 – N° Portalis DBYS-W-B7J-NUXO

COPIES AUX PARTIES LE :

CE + CCC à M^e Bertrand NAUX

CCC à Monsieur [J] [D] + préfecture

Copie dossier

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing-privé en date du 8 juin 2023 prenant effet au 21 juin 2023, pour une durée de 36 mois renouvelable, Monsieur [O] [K] [I] [R] [C] et Madame [W] [I] [B] épouse [C] (ci-après les époux [C]), représentés par leur mandataire, la société THIERRY IMMOBILIER, ont donné à bail à Monsieur [J] [D] un local à usage d’habitation numéro 17 au 3ème étage, sis 89-91 route de Saint-Herblain à Nantes (44100) ainsi qu’un garage n°43, moyennant un loyer mensuel révisable de 600 euros, outre une provision sur charges de 100 euros et le versement d’un dépôt de garantie de 600 euros.

Des loyers restant impayés, par acte du 21 novembre 2024, Monsieur et Madame [C] ont délivré à Monsieur [J] [D] un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail.

Par acte de commissaire de justice du 4 février 2025, les bailleurs ont assigné Monsieur [J] [D] devant le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire de Nantes, en référé, aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

Constater que la clause résolutoire contenu au contrat de bail est acquise au bailleur à la date du 21 janvier 2025, et subsidiairement prononcer la résolution judiciaire du bail pour non-paiement des loyers et des charges ;

Dire en conséquence que Monsieur [J] [D] est occupant sans droit ni titre de la date de résiliation du bail à celle de l’entière libération des lieux ;

Ordonner l’expulsion de Monsieur [J] [D] ainsi que celle de tous occupants de son chef et ce avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est ;

Autoriser les bailleurs, en cas d’abandon du logement par le locataire, à effectuer l’inventaire des meubles meublant le logement initialement loué, de les faire entreposer dans tel local qu’il leur plaira aux frais de l’expulsé ;

Condamner Monsieur [J] [D] au paiement par provision :

d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du terme qui serait dû en l’absence de résiliation, outre toutes charges locatives, de la date de résiliation ou résolution du bail jusqu’à l’entière libération des lieux et restitution des clefs ;

de la somme de 2 718.97 euros en principal au titre des termes dus à fin janvier 2025, outre intérêt de droit à compter de l’assignation ;

de tout autres termes de loyers et charges qui seraient venus à échéance jusqu’à la date de résiliation ou résolution du bail et qui ne seraient pas inclus dans la somme ci-dessus ;

de la somme de 700 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens comprenant le coût du commandement de payer, celui de l’assignation et de sa notification par LR-AR à la Direction de la Cohésion Sociale.

L’affaire a été appelée et évoquée à l’audience du 24 avril 2025.

En application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, la présidente a invité les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

Lors de l’audience, Monsieur et Madame [C], valablement représentés par leur conseil, ont sollicité le bénéfice de leur acte introductif d’instance et ont actualisé leur créance à la somme de 2 751.94 euros arrêtée au 15 avril 2025. Ils ont donné leur accord pour l’octroi de délais de paiement conformément au plan d’apurement prévu par la caisse des affaires familiales à hauteur de 166,01 euros par mois en sus du loyers et des charges.

Monsieur [J] [D] a comparu et a sollicité l’octroi de délais de paiement, proposant de verser 166.01 euros par mois en sus du loyer et des charges.

L’enquête sociale réalisée par la Préfecture de Loire-Atlantique, conformément aux dispositions de l’article 114 de la loi du 28 juillet 1998, n’est pas parvenue au tribunal avant l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 19 juin 2025, les parties présentes étant avisées que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 6 févrir 2025, soit au moins six semaines avant l’audience.

Par ailleurs, il est justifié que la CCAPEX a accusé réception de sa saisine le 25 novembre 2024.

En conséquence, la demande sera déclarée recevable.

Sur la demande en paiement

Selon l’article 835 du code de procédure civile, le Président du Tribunal Judiciaire ou le Juge des Contentieux de la Protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver, réciproquement celui qui se prétend libéré doit prouver le paiement.

Il résulte des pièces produites, et en particulier du décompte en date du 15 avril 2025 que Monsieur [J] [D] n’a pas réglé avec régularité le montant des loyers, des charges et des indemnités d’occupation du local d’habitation. En effet, le décompte actualisé versé fait apparaître un solde débiteur de 2 751.94 euros, terme d’avril 2025 inclus.

Il convient toutefois de déduire de ce montant les frais de rejet de prélèvement (50 euros), les frais de mise en demeure (30 euros), ainsi que les frais de relance après mise en demeure (90 euros), ces derniers n’étant pas justifiés par les bailleurs.

La créance étant justifiée pour un montant de 2 581.94 euros, il convient, en l’absence de contestation sérieuse, de condamner Monsieur [J] [D] au paiement de cette somme selon les modalités décrites dans le dispositif ci-dessous et à titre de provision.

Ce montant sera assorti des intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

Il convient de rappeler que le locataire est redevable des loyers et des charges entre la date de l’audience et la signification de la décision.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et ses effets

En application de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

En application de l’article 24- I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023, « Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. »

Cependant, cette loi ne comprend pas de disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Dès lors, le délai de six semaines accordé au locataire pour apurer sa dette ne s’applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d’entraîner leur réfaction.

En l’espèce, le contrat signé par les parties prévoit, en son article VIII, une clause résolutoire de plein droit à défaut de paiement de tout ou partie d’un seul terme de loyer ou du montant des accessoires et des charges à leur échéance deux mois après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux.

Par acte de commissaire de justice en date du 21 novembre 2024, les bailleurs ont fait délivrer à Monsieur [J] [D] un commandement de payer, régulier en la forme, pour un montant principal de 2 141,98 euros au titre des loyers et charges impayés arrêté à l’échéance de novembre 2024.

Il ressort des pièces du dossier que les sommes visées au commandement n’ont pas été réglées dans le délai de deux mois, il y a lieu donc de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 22 janvier 2025.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étant réunies, il n’y a pas lieu de statuer sur la demande subsidiaire de résiliation judiciaire.

Sur la fixation de l’indemnité d’occupation due par Monsieur [J] [D]

Il résulte des dispositions de l’article 1240 du code civil que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail étant résilié depuis le 22 janvier 2025, Monsieur [J] [D] est sans droit ni titre depuis cette date.

Il convient de n’accorder en référé qu’une provision au titre de l’indemnité d’occupation dans sa partie non sérieusement contestable, soit égale au montant du loyer contractuel augmenté de la provision pour charges jusqu’à la libération effective des lieux.

L’indemnité d’occupation prononcée à titre provisionnel n’est pas soumise ni à indexation ni à révision.

La condamnation au paiement des indemnités d’occupation prendra effet à compter du 22 janvier 2025.

Sur les délais de paiement

L’article 24-V de la loi précitée dispose que « Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. (…) »

L’article 24-VII précise que « Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date d’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues » au V du présent article. »

En l’espèce, Monsieur [J] [D] sollicite des délais de paiement pour l’apurement de sa dette, proposant de verser 166.01 euros par mois en sus du loyer et des charges, conformément à ce qui a été convenu avec Monsieur et Madame [C] dans le plan d’apurement CAF signé par les parties le 15 avril 2025.

Les bailleurs donnent leur accord exprès pour l’octroi de tels délais de paiement.

Il résulte du décompte en date du 15 avril 2025 que Monsieur [J] [D] a repris le paiement des loyers résiduels depuis mars 2025 tout en versant un surplus de 166.01 euros. En effet, le décompte produit démontre que le locataire a versé 400 euros en mars 2025 et 400 euros en avril 2025.

Au vu des éléments précités, et en présence de l’accord exprès des bailleurs, il convient d’autoriser Monsieur [J] [D] à se libérer de sa dette locative selon les modalités décrites dans le dispositif ci-dessous.

Il importe, en outre, de souligner que tout paiement, outre le loyer et les charges courantes dus, intervenu dans le cours du délibéré vient s’imputer sur la dette locative.

Sur la suspension de la clause résolutoire

Des délais de remboursement ayant été accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. Si Monsieur [J] [D] se libère dans le délai et selon les modalités fixés ci-dessus, en sus du paiement du loyer courant, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué.

Dans le cas contraire :

la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible,

le locataire sera tenu au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi,

la clause résolutoire reprendra son plein effet,

il pourra être procédé à son expulsion selon les modalités prévues au dispositif ci-après,

le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur les demandes accessoires et l’exécution provisoire

Monsieur [J] [D], qui succombe supportera les dépens, conformément à l’article 696 du code de procédure civile, en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation, à l’exception du coût de la notification à la CCAPEX.

Il n’est pas équitable de laisser à leur charge les frais exposés par les bailleurs afin de recouvrer les sommes dues. Monsieur [J] [D] sera en conséquence condamné à leur verser la somme de 200 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Il est rappelé que l’exécution provisoire est de droit et il n’y a pas lieu de l’écarter en l’espèce, conformément aux dispositions de l’article 514 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort et mis à disposition au greffe,

Au principal,

RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent et par provision ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire du bail conclu le 8 juin 2023 entre Monsieur et Madame [C] et Monsieur [J] [D] portant sur un local à usage d’habitation numéro 42 au 4ème étage, sis 89-91 route de Saint-Herblain à Nantes (44100), sont réunies à la date du 22 janvier 2025 ;

CONDAMNONS Monsieur [J] [D] à payer à Monsieur et Madame [C] la somme provisionnelle de 2 581.94 euros au titre des loyers et charges échus et impayés arrêtée au 15 avril 2025, terme d’avril 2025 inclus ;

DISONS que ce montant sera assorti des intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

RAPPELONS que toute somme versée en plus du loyer et des charges sera déduite de la dette ;

RAPPELONS au locataire ses obligations contractuelles et notamment le paiement des loyers et charges et indemnités d’occupation entre la date de l’audience et la signification du présent jugement;

AUTORISONS Monsieur [J] [D] à s’acquitter de sa dette par 15 mensualités de 100 euros le 15 de chaque mois et pour la première fois le 15 du mois suivant la signification du présent jugement, en sus des loyers courants, étant rappelé que la 16ème mensualité doit impérativement apurer le solde de la dette, intérêts et frais, sauf meilleur accord des parties, possibilité de paiement par anticipation ou entrée en vigueur d’un plan de surendettement ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant le cours de ces délais, laquelle sera réputée n’avoir jamais joué si Monsieur [J] [D] se libère dans les délais et modalités ainsi fixés en sus du paiement du loyer courant ;

DISONS qu’à défaut d’un seul paiement non honoré par Monsieur [J] [D] à son échéance et non régularisé suite à l’envoi par les bailleurs d’une lettre recommandée de mise en demeure restée infructueuse dans un délai de 15 jours francs à compter de sa réception, la totalité des sommes restant dues deviendrait immédiatement exigible avec intérêt au taux légal à compter de la date de la défaillance, la clause résolutoire serait acquise et le bail se trouverait automatiquement résilié ;

Dans cette seule dernière hypothèse :

AUTORISONS, faute de départ volontaire des lieux loués, Monsieur et Madame [C] à procéder à l’expulsion de Monsieur [J] [D] et de tous occupants de son chef des lieux loués et accessoires, avec le concours de la force publique et d’un serrurier, passé le délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, conformément aux dispositions des articles L.412-1 et suivants, R.411-1 et suivants, R.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

DISONS que dans ce cas, le sort des biens mobiliers trouvés dans les lieux serait régi par les dispositions prévues par les articles L433-1 et R433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS dans ce cas Monsieur [J] [D] à payer une indemnité d’occupation égale au montant mensuel du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, à compter de la défaillance et jusqu’à la libération définitive des lieux caractérisée soit par l’expulsion, soit par la restitution volontaire des clefs en mains propres aux bailleurs ;

CONDAMNONS Monsieur [J] [D] à verser à Monsieur et Madame [C] une indemnité de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS toutes demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELONS l’exécution provisoire de droit de la présente décision ;

CONDAMNONS Monsieur [J] [D] aux dépens en ce compris le commandement de payer, de l’assignation, à l’exception du coût de la notification à la CCAPEX.

Ainsi fait, jugé et mis à disposition au greffe de la juridiction les jour, mois et an susdits,

Le Greffier La Présidente

A. PARES S. ZARIFFA