TRIBUNAL JUDICIAIRE D’AMIENS

Chambre de proximité

[Adresse 4]

80027AMIENS

JCP [Localité 6]

N° RG 25/00381 – N° Portalis DB26-W-B7J-IKFD

Minute n° :

JUGEMENT

DU

05 Décembre 2025

[U] [Z]

C/

[R] [N] [I] [H] épouse [E] [D]

Expédition délivrée le 05.12.25

— M^e Sandrine MILHAUD,

— Maître Angélique CREPIN

Exécutoire délivrée le 05.12.25

— M^e Sandrine MILHAUD,

— Maître Angélique CREPIN

JUGEMENT

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

Sous la présidence de Céline BARTHOU, Vice-Présidente, chargée de la chambre de la proximité et de la protection, assistée de Charlotte VIDAL, greffière ;

Après débats à l’audience publique du 13 Octobre 2025, le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe le 05 Décembre 2025 ;

ENTRE :

DEMANDEUR :

Madame [U] [Z]

[Adresse 2]

[Localité 5]

représentée par Maître Angélique CREPIN de la SCP CREPIN-HERTAULT, avocats au barreau d’AMIENS

ET :

DÉFENDEUR :

Madame [R] [N] [I] [G] [L] épouse [E] [D]

[Adresse 3]

[Localité 1] – BELGIQUE

représentée par M^e Sandrine MILHAUD, avocat au barreau d’AMIENS

EXPOSE DU LITIGE

Madame [O] [N] [I] [G] [L] a donné à bail le 27 juin 2023 à Madame [U] [Z] une maison à usage d’habitation située à [Adresse 7] pour un loyer de 660 euros mensuel.

Par acte en date du 24 janvier 2024, Madame [U] [Z] a donné assignation à comparaître à l’audience de référés du 19 février 2024 à Madame [O] [N] [I] [G] [L] à l’effet de voir ordonner une expertise à l’effet de déterminer les désordres affectant la maison louée qui ne seraient pas ignorés par la baileresse et autoriser la consignation des loyers.

Par ordonnance du 4 juillet 2024, le juge des contentieux de la protection a ordonné une mesure d’expertise, débouté Madame [U] [Z] de sa demande de consignation des loyers et a condamné cette dernière au paiement de la somme de 794,62 euros au titre des loyers et charges dus au 17 mai 2024.

Par acte du 2 juin 2025, Madame [U] [Z] a assigné Madame [O] [N] [I] [G] [L] devant le juge des contentieux de la protection aux fins d’indemnisation de son trouble de jouissance.

Après deux renvois à la demande des parties, l’affaire a été retenue à l’audience du 13 octobre 2025 à laquelle les parties étaient représentées par leurs conseils respectifs.

Madame [U] [Z] demande au juge de:

— constater l’indécence du logement donné à bail,

— débouter Madame [O] [N] [I] [G] [L] de ses demandes,

— condamner Madame [O] [N] [I] [G] [L] à lui payer les sommes de :

—  4.900 euros au titre de l’indemnisation du préjudice de jouissance subi du 1er mai 2023 au mois de novembre 2023,

—  3.600 euros au titre du préjudice de jouissance subi depuis le mois de décembre 2023,

—  1.500 euros en réparation du préjudice moral,

— dire que si elle devait être condamnée au paiement de sommes au bénéfice de Madame [O] [N] [I] [G] [L], les sommes dues par chacune des parties feront l’objet d’une compensation,

— lui accorder des délais de paiement sur une période de 36 mois,

— condamner Madame [O] [N] [I] [G] [L] au paiement de la somme de 3.000 euros et en tous les dépens.

A l’appui de ses demandes, Madame [U] [Z] expose que la chaudière, qui a plus de vingt ans, n’a pas fonctionné jusqu’en novembre 2023 et que le gaz a été coupé. Elle précise avoir été privé d’eau chaude et de chauffage jusqu’à la reprise du tubage.

Elle ajoute qu’il existait également une fuite sous le receveur de la douche, le système de distribution d’eau étant totalement vétuste et que des infiltrations d’eau au bas de la fenêtre de la chambre ont été constatées par le commissaire de justice, sans que les travaux n’aient depuis été réalisés.

Elle précise que l’expert a relevé que pour être qualifié de décent, une VMC et un garde-corps doivent également être installées et une fenêtre remplacée.

Elle fait valoir que l’électricité est aussi vétuste et que de l’humidité est présente dans le logement.

Elle indique que la bailleresse fait preuve de mauvaise foi procédurale dès lors qu’elle fait croire qu’elle ferait obstacle à la réalisation de travaux ou à toute visite de son logement.

Madame [U] [Z] confirme avoir réduit les versements en tenant compte des prestations dont elle était privée et des frais qu’elle a dû exposer.

Elle fait valoir qu’aucun motif ne justifie d’écarter l’exécution provisoire.

Madame [O] [N] [I] [H] demande au juge de:

— débouter Madame [U] [Z] de ses demandes,

— condamner Madame [U] [Z] au paiement de la somme de 6.741,70 euros au titre de l’arriéré de loyers et de charges arrêté au 29 août 2025,

— condamner Madame [U] [Z] à lui payer la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

— condamner Madame [U] [Z] aux entiers dépens de l’instance,

— écarter l’exécution provisoire.

Pour s’opposer aux demandes de Madame [U] [Z], Madame [O] [N] [I] [G] [L] fait valoir que cette dernière a toujours fait obstruction au passage des entreprises mandatées dans le logement pour procéder à des travaux. Elle estime que la demanderesse est de mauvaise foi en sollicitant l’indemnisation d’un préjudice de jouissance dont elle est responsable sans solliciter au demeurant la réalisation de travaux.

Elle conteste une partie des doléances de Madame [U] [Z] en précisant que les fuites ou vétusté de l’électricité n’ont pas été constatées par l’expert.

Madame [O] [N] [I] [H] expose que Madame [U] [Z] n’est pas à jour dans le règlement des loyers malgré les termes de l’ordonnance de référé.

Elle expose renoncer à sa demande au titre de l’assurance après avoir obtenu le justificatif quelques jours avant l’audience.

Elle précise craindre en cas de condamnation que Madame [U] [Z] ne puisse restituer les fonds qu’elle serait amenée à verser dans le cadre de l’exécution provisoire.

Il sera renvoyé aux écritures des parties pour un plus ample exposé de leurs prétentions et moyens.

L’affaire a été mise en délibéré au 5 décembre 2025.

MOTIVATION

Sur la décence du logement et le trouble de jouissance

Selon l’article 2 du décret du 30 janvier 2002, le logement doit satisfaire aux conditions suivantes, au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires :

1. Il assure le clos et le couvert. Le gros œuvre du logement et de ses accès est en bon état d’entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d’eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d’eau dans l’habitation. Pour les logements situés en Guadeloupe, en Guyane, en Martinique, à [Localité 8] et à Mayotte, il peut être tenu compte, pour l’appréciation des conditions relatives à la protection contre les infiltrations d’eau, des conditions climatiques spécifiques à ces collectivités ;

2. Il est protégé contre les infiltrations d’air parasites. Les portes et fenêtres du logement ainsi que les murs et parois de ce logement donnant sur l’extérieur ou des locaux non chauffés présentent une étanchéité à l’air suffisante. Les ouvertures des pièces donnant sur des locaux annexes non chauffés sont munies de portes ou de fenêtres. Les cheminées doivent être munies de trappes. Ces dispositions ne sont pas applicables en Guadeloupe, en Guyane, en Martinique, à [Localité 8] et à Mayotte ;

3. Les dispositifs de retenue des personnes, dans le logement et ses accès, tels que garde-corps des fenêtres, escaliers, loggias et balcons, sont dans un état conforme à leur usage ;

4. La nature et l’état de conservation et d’entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires ;

5. Les réseaux et branchements d’électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d’eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d’usage et de fonctionnement ;

6. Le logement permet une aération suffisante. Les dispositifs d’ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements sont en bon état et permettent un renouvellement de l’air et une évacuation de l’humidité adaptés aux besoins d’une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements ;

7. Les pièces principales, au sens du troisième alinéa de l’article R. 111-1 du code de la construction et de l’habitation, bénéficient d’un éclairement naturel suffisant et d’un ouvrant donnant à l’air libre ou sur un volume vitré donnant à l’air libre.

L’article 3 ajoute que logement comporte les éléments d’équipement et de confort suivants :

1. Une installation permettant un chauffage normal, munie des dispositifs d’alimentation en énergie et d’évacuation des produits de combustion et adaptée aux caractéristiques du logement. Pour les logements situés en Guadeloupe, en Guyane, en Martinique, à [Localité 8] et à Mayotte, il peut ne pas être fait application de ces dispositions lorsque les conditions climatiques le justifient ;

2. Une installation d’alimentation en eau potable assurant à l’intérieur du logement la distribution avec une pression et un débit suffisants pour l’utilisation normale de ses locataires ;

3. Des installations d’évacuation des eaux ménagères et des eaux-vannes empêchant le refoulement des odeurs et des effluents et munies de siphon ;

4. Une cuisine ou un coin cuisine aménagé de manière à recevoir un appareil de cuisson et comprenant un évier raccordé à une installation d’alimentation en eau chaude et froide et à une installation d’évacuation des eaux usées ;

5. Une installation sanitaire intérieure au logement comprenant un w.-c., séparé de la cuisine et de la pièce où sont pris les repas, et un équipement pour la toilette corporelle, comportant une baignoire ou une douche, aménagé de manière à garantir l’intimité personnelle, alimenté en eau chaude et froide et muni d’une évacuation des eaux usées. L’installation sanitaire d’un logement d’une seule pièce peut être limitée à un w.-c. extérieur au logement à condition que ce w.-c. soit situé dans le même bâtiment et facilement accessible ;

6. Un réseau électrique permettant l’éclairage suffisant de toutes les pièces et des accès ainsi que le fonctionnement des appareils ménagers courants indispensables à la vie quotidienne.

En l’espèce, l’expert a mis en évidence une indécence du logement fondée sur les critères suivants:

— une absence de chauffage et d’eau chaude avant le 16 novembre 2023,

— des infiltrations d’eau par la fenêtre de la chambre sur jardin,

— une absence de garde corps devant la fenêtre de la chambre de l’étage sur rue,

— une présence d’humidité et de tâches noires sur le mur du séjour à proximité de l’entrée d’air,

— un système de ventilation en place insuffisant, ne permettant pas une circulation de l’air permanente.

Ces éléments affectent la jouissance du bien dès lors que la demanderesse n’a pu se chauffer correctement, utiliser l’eau chaude et subit la présence d’humidité dans le logement.

Si la bailleresse fait valoir que le chauffage pouvait provenir de l’usage de la cheminée dont l’entretien incombe à la locataire, force est de constater qu’il n’est pas justifié de la date du précédent ramonage avant l’entrée dans les lieux. En effet, Madame [U] [Z] est entrée dans les lieux au mois d’avril 2023 et a fait réaliser un premier ramonage au mois de novembre suivant, ce qui ne serait être considéré comme tardif ou comme une défaillance de la locataire dans son obligation d’entretien. Au surplus, si le plombier atteste ne pas avoir pu réaliser les travaux sur la chaudière en juillet 2023, il n’est pas justifié à cette époque d’une obstruction de Madame [U] [Z] pour la réalisation des travaux et l’impossibilité de les effectuer avant le mois de novembre, soit quatre mois plus tard.

L’électricité ne relevait pas de la mission de l’expert, faute de doléances et de constats effectués à la demande de Madame [U] [Z] préalablement à la procédure en référé. Le devis effectué en cours d’expertise, le procès-verbal de constat de commissaire de justice du 16 avril 2025 et le diagnostic de performance énergétique établi à la demande de la locataire le 8 août 2025 mettent en évidence une installation présentant des anomalies susceptibles de porter atteinte à la sécurité des personnes, elle n’est cependant pas hors d’usage.

Il y a lieu de constater que bien que se plaignant de l’indécence du logement, Madame [U] [Z] n’a jamais sollicité et ne sollicite toujours pas dans la présente instance la réalisation de travaux permettant d’améliorer son confort et garantir sa sécurité. Au contraire, les courriers répétés du conseil de Madame [O] [N] [I] [G] [L] faisant état d’une impossibilité de faire accéder des artisans au logement pour réaliser des devis auxquels il n’a jamais été apporté de réponse, y compris après le dépôt du rapport de l’expert, témoignent si ce n’est de l’obstruction de la locataire à la réalisation des travaux, au moins une passivité fautive. Il doit en être tenu compte pour l’évaluation de son préjudice.

Ainsi, sera retenue une indemnisation à hauteur de 450 euros par mois à compter de l’entrée dans les lieux, jusqu’à la réalisation des travaux sur la chaudière, soit 3.150 euros.

Cette indemnité sera ramenée à 150 euros après la réalisation des travaux permettant de bénéficier du chauffage et de l’eau chaude, jusqu’au 20 mars 2025, date du dernier courrier du conseil de Madame [O] [N] [I] [G] [L] sollicitant la possibilité de faire réaliser les travaux, soit 2.400 euros.

Sur le préjudice moral

Il est constant que le logement mis à la disposition de Madame [U] [Z] n’est pas décent. Si elle prétend être affectée de la situation en ce qu’elle ne peut notamment pas accueillir ses enfants, il y a lieu de constater qu’elle ne justifie pas d’une décision faisant obstacle à cet accueil et que son comportement même fait obstacle à la réalisation de travaux.

En l’absence de démonstration de la réalité du préjudice invoqué, cette demande sera rejetée.

Sur le paiement des loyers

Madame [O] [N] [I] [G] [L] produit un décompte établi le 9 octobre 2025 par Maître [X], notaire chargé de la gestion locative du bien. Il en résulte que Madame [U] [Z] reste redevable de la somme de 6.954,36 euros, loyer d’octobre 2025 inclus. La locataire n’a, au terme de ce décompte, procédé à aucun versement depuis le mois de décembre 2024 et elle ne justifie pas de versements qui n’auraient pas été intégrés.

Madame [U] [Z] sera donc condamnée à payer à Madame [O] [N] [I] [G] [L] la somme de 6.954,36 euros au titre des loyers impayés.

Compte tenu des condamnations réciproques et de la demande de Madame [U] [Z], une compensation entre ces condamnations sera ordonnée.

Sur les délais de paiement

Par l’effet des compensations, Madame [U] [Z] reste redevable d’une somme de 1.404,36 euros.

La présente procédure n’ayant pas pour objet la mise en oeuvre d’une clause résolutoire ou la résiliation du bail, les délais de 36 mois de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 ne sont pas applicables. Il y a donc lieu d’appliquer les dispositions de droit commun de l’article 1343-5 du Code civil, limitant les délais pouvant être accordés au débiteur à 24 mois.

Madame [U] [Z] a déjà bénéficié de larges délais pour régler sa dette qui ne cesse d’augmenter chaque mois. Elle ne justifie pas de sa situation actuelle, les dernières pièces justifiant partiellement de ses ressources figurants au dossier ayant déjà plus de dix-huit mois.

Cette demande de délais sera rejetée.

Sur l’exécution provisoire

L’exécution provisoire est compatible avec la nature de l’affaire. Au surplus, Madame [O] [N] [I] [G] [L] qui demandait à la voir écarter ne versera aucune somme à Madame [U] [Z] par l’effet de la compensation. Elle ne subira donc aucune conséquence excessive en cas d’infirmation de la présente décision dans le cadre d’un éventuel recours.

Sur les demandes accessoires

Madame [O] [N] [I] [G] [L] supportera les dépens de l’instance et notamment les frais de l’expertise qui a mis en évidence l’indécence de son bien.

Il n’y a cependant pas lieu de faire application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile, Madame [U] [Z] ayant également commis des manquements dans le cadre de l’exécution de ses obligations contractuelles emportant sa condamnation dans le cadre de la présente instance. Cette demande sera rejetée.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par décision contradictoire et en premier ressort,

Condamne Madame [O] [N] [I] [G] [L] à payer à Madame [U] [Z] les sommes de :

—  3.150 euros au titre du préjudice de jouissance de l’entrée dans les lieux au 30 novembre 2023,

—  2.400 euros au titre du préjudice de jouissance du 1er décembre 2023 au 31 mars 2025,

Condamne Madame [U] [Z] à payer à Madame [O] [N] [G] [L] la somme de 6.954,36 euros au titre des loyers impayés arrêtés à la date du 9 octobre 2025,

Ordonne la compensation des condamnations prononcées à l’encontre de chacune des parties,

Déboute Madame [U] [Z] de sa demande au titre du préjudice moral,

Déboute Madame [U] [Z] de sa demande de délais de paiement,

Dit n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire,

Condamne Madame [O] [N] [J] [G] [L] aux dépens de l’instance, en ce compris les frais d’expertise,

Déboute les parties de leurs demandes respectives fondées sur les dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,

Rejette toute autre demande plus ample ou contraire.

La Greffière La Présidente