N° RG 24/01450 – N° Portalis DBYQ-W-B7I-IGTC

N° minute :

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT-ETIENNE

1ère Chambre Civile

JUGEMENT DU 20 FEVRIER 2025

ENTRE :

E.U.R.L. GARAGE DE LA PAIX

immatriculée au RCS de [Localité 5] sous le n°503 302 242

prise en la personne de son représentant légal

dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Virginie BRUNET de la SELARL BD AVOCATES, avocat au barreau de LYON.

ET :

Madame [S] [E] épouse [L]

née le 05 Mars 1948 à [Localité 4]

demeurant [Adresse 3]

représentée par Maître Rosine INSALACO, avocat au barreau de SAINT-ETIENNE

DÉBATS : à l’audience publique du 22 Janvier 2025 tenue par Séverine BESSE, magistrat chargé d’instruire le dossier, qui a entendu seule les plaidoiries, les conseils des parties ne s’y étant pas opposés, et qui en a rendu compte au tribunal dans son délibéré (article 786 du code de procédure civile), assistée de Valérie DALLY, greffière. L’affaire a été mise en délibéré au 20 février 2025.

COMPOSITION DU TRIBUNAL lors du délibéré :

Présidente: Séverine BESSE

Assesseur : Antoine GROS

Assesseur : Alicia VITELLO

Greffière : Valérie DALLY lors du prononcé

DÉCISION : contradictoire, prononcée publiquement, par mise à disposition au greffe, en matière civile et en premier ressort,

EXPOSÉ DU LITIGE

Le 15 juin 1954 Mme [S] [E] épouse [L] a donné à bail un local commercial situé [Adresse 1] à M. [O] puis M. [C] qui a vendu le 1er avril 2008 son fonds de commerce de réparation, entretien et vente de véhicules à l’E.U.R.L. Garage de la paix.

Le 19 mars 2024 l’E.U.R.L. Garage de la paix a fait assigner Mme [S] [E] épouse [L] devant le tribunal judiciaire de Saint-Etienne aux fins de travaux de remise en état du local, d’indemnisation du trouble de jouissance et suspension du paiement du loyer.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 3 décembre 2024.

Dans ses dernières conclusions notifiées le 30 août 2024, l’E.U.R.L. Garage de la paix demande au tribunal de :

CONDAMNER madame [S] [L] à effectuer les travaux de réparation nécessaires à la remise en état du local ;

— CONDAMNER madame [S] [L] à réaliser ces travaux sous astreinte de 80 € par jour de retard, à compter de la signification à partie de la décision à intervenir augmentée de trois mois ;

— AUTORISER l’entreprise GARAGE DE LA PAIX à suspendre le paiement de son loyer durant la période d’exécution des travaux ;

— CONDAMNER madame [S] [L] à verser à l’entreprise GARAGE DE LA PAIX une indemnité journalière de 304 €, jusqu’à l’achèvement des travaux ;

— CONDAMNER madame [S] [L] à verser à l’entreprise GARAGE DE LA PAIX la somme de 336,69 € en remboursement des loyers trop-perçus ;

— CONDAMNER madame [S] [L] à verser à l’entreprise GARAGE DE LA PAIX la somme 16 042 € à parfaire, au titre de son trouble de jouissance ;

— CONDAMNER madame [S] [L] à verser à l’entreprise GARAGE DE LA PAIX la somme de 98 470 €, en réparation de son préjudice économique ;

— DEBOUTER madame [S] [L] de l’intégralité de ses demandes.

A titre subsidiaire :

— ORDONNER une mesure d’expertise judiciaire et désigner tel expert qu’il plaira avec pour mission de :

— décrire les conditions d’usage du local ;

— déterminer la valeur locative des lieux loués dans les conditions prévues à l’article L145-33 et R. 145-3 à R. 145-7 du Code de commerce ;

— CONDAMNER madame [L] à payer la provision à valoir sur les honoraires de l’expert ;

— FIXER le loyer provisionnel à la somme mensuelle de 700 € TTC et hors charges ;

En tout état de cause :

— CONDAMNER madame [S] [L] à payer à l’entreprise GARAGE DE LA PAIX une somme de 10 000 €, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

Dans ses dernières conclusions n°2 notifiées le 17 septembre 2024, Mme [S] [E] épouse [L] sollicite du tribunal de :

Dire qu’en l’état l’EURL GARAGE DE LA PAIX ne justifie d’aucun motif légitime quant à ses demandes à l’exception de celle portant sur sa demande d’expertise,

Donner acte à Madame [L] de ses plus expresses protestations et réserves quant à la mesure d’expertise sollicitée y ajoutant les missions suivantes :

— constater les désordres éventuels dont se plaint la demanderesse,

— dire quelle en est l’origine

— dire que l’Expert pourra au besoin recourir à un sapiteur professionnel du bâtiment.

Dire que la mesure expertale interviendra aux frais avancés de la demanderesse.

Condamner la demanderesse aux dépens.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il y a lieu de se reporter aux conclusions précitées des parties pour l’exposé de leurs moyens.

MOTIFS

I – Sur l’obligation de délivrance

L’article 1719 du Code civil dispose que le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière :

1° De délivrer au preneur la chose louée ;

2° D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ;

3° D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ;

Aux termes du renouvellement du bail du 11 avril 2000, le locataire doit entretenir les lieux en bon état de réparations de toute sorte, même celles que la loi met à la charge du propriétaire et doit les rendre en bon état à l’expiration du bail. Toutefois sont exclues des réparations mises à la charge du locataire celles intéressant la toiture et les gros murs non celles du portail et des autres ouvertures, qui sont incluses dans les charges du locataire.

Par courrier du 14 novembre 2008, le preneur se plaint de l’absence de travaux par la bailleresse sur les sanitaires, l’isolation et le portail, et pour cette raison, refuse l’augmentation de loyer.

Par courrier du 22 juin 2014, il fait état de morceaux de ciment qui se décollent de la dalle servant de plafond et de la faiblesse du portail à l’effraction et refuse l’augmentation de loyer.

Par lettre datée du 8 septembre 2014, il demande la mise en sécurité du local et refuse l’augmentation du loyer.

Dans un courrier du 17 février 2015, il reconnaît que Mme [S] [E] épouse [L] a fait intervenir une entreprise de maçonnerie sur les plaques de béton qui se décrochaient du plafond mais rappelle que les infiltrations perdurent et que Mme [S] [E] épouse [L] doit faire des travaux d’étanchéité du bâtiment.

Le 27 février 2015 un huissier de justice a constaté des traces d’humidité et moisissures de la dalle béton du plafond, des cloques et peinture écaillée sur les murs, une trace importante d’humidité en partie basse d’une des façades et de nombreuses taches et traces d’humidité sur le mur donnant sur le parking.

Par courrier du 30 juillet 2023, le preneur refuse l’augmentation de loyer notamment pour l’état d’insalubrité du local avec des infiltrations du toit terrasse, la chute du crépis intérieur et extérieur et l’absence d’étanchéité thermique des fenêtres.

Mme [S] [E] épouse [L] a fait réaliser en octobre 2023 un diagnostic de performance énergétique du local commercial dont il résulte que la dalle béton en toiture n’est pas isolée.

Il est préconisé le remplacement de la chaudière ancienne, des vitrages existants, des menuiseries, une isolation des murs par l’intérieur et une isolation de la toiture par l’extérieur lors de la réfection de la toiture.

Elle produit les factures suivantes :

9 septembre 2008 : réfection de l’enduit

16 mai 2013 : reprise du portail

4 janvier 2015 : reprise partielle du béton sous dalle pour sécuriser les véhicules dans le garage,

5 novembre 2023 : reprise des fissures et de l’enduit du mur du fond.

Elle justifie par une attestation du gérant de l’entreprise de maçonnerie du même jour que le preneur a refusé son intervention pour des travaux le 19 mars 2024.

L’E.U.R.L. Garage de la paix ne produit aucun constat récent justifiant de la poursuite des infiltrations provenant de la toiture-terrasse à la suite des travaux réalisés à la demande de la bailleresse. Le diagnostiqueur fait état d’une réfection à venir de la toiture mais sans relever de désordres particuliers sur cette toiture.

Le preneur ne justifie d’aucune obligation tant légale que contractuelle imposant à la bailleresse de réaliser une isolation du bâtiment.

En l’absence de tout élément actuel sur des désordres affectant le local commercial, l’E.U.R.L. Garage de la paix est déboutée de sa demande de condamnation de la bailleresse à effectuer des travaux. En l’absence de preuve de l’état dégradé du local commercial, elle est également déboutée de sa demande de suspension ou minoration du loyer, tout comme les demandes qui en découlent, d’indemnisation du trouble de jouissance et du préjudice économique, de condamnation à un remboursement d’une partie du loyer et d’indemnité journalière pendant les travaux.

Elle ne justifie donc pas non plus de la nécessité d’ordonner une mesure d’expertise judiciaire en l’absence de tout élément actuel sur les désordres invoqués affectant le local au regard de l’article 146 du Code de procédure civile qui dispose qu’en aucun cas une mesure d’instruction ne peut être ordonnée en vue de suppléer la carence de la partie dans l’administration de la preuve, d’autant que les litiges quant au montant du loyer relèvent de la compétence du juge des loyers commerciaux.

L’E.U.R.L. Garage de la paix est déboutée de sa demande d’expertise.

II – Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du Code de procédure, l’E.U.R.L. Garage de la paix, partie qui succombe, est condamnée aux dépens.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal,

Déboute l’E.U.R.L. Garage de la paix de l’intégralité de ses demandes,

Condamne l’E.U.R.L. Garage de la paix aux dépens.

LA GREFFIERE, LA PRESIDENTE,

Valérie DALLY Séverine BESSE

Copie exécutoire à :

M^e Virginie BRUNET

M^e Rosine INSALACO

Le