TRIBUNAL JUDICIAIRE D’AMIENS

Chambre de proximité

[Adresse 4]

80027AMIENS

JCP [Localité 7]

N° RG 25/00202 – N° Portalis DB26-W-B7J-IHQU

Minute n° :

JUGEMENT

DU

17 Septembre 2025

[S] [H], [C] [H]

C/

[M] [B] épouse [Y]

Expédition délivrée le 17/09/25

à M et Mme [H]

à M^e COUVERCELLE

à M^e SOUBEIGA

Exécutoire délivrée le 17/09/25

à M^e COUVERCELLE

JUGEMENT

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

Sous la présidence de Céline BARTHOU, Vice-Présidente, chargée de la chambre de la proximité et de la protection, assistée de Charlotte VIDAL, greffière ;

Après débats à l’audience publique du 07 Juillet 2025, le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe le 17 Septembre 2025 ;

ENTRE :

DEMANDEURS :

Monsieur [S] [H]

[Adresse 3]

[Localité 5]

assisté par Maître Cécile COUVERCELLE de la SCP EMERGENCE AVOCATS, avocats au barreau d’AMIENS

Madame [C] [H]

[Adresse 3]

[Localité 5]

assistée par Maître Cécile COUVERCELLE de la SCP EMERGENCE AVOCATS, avocats au barreau d’AMIENS

ET :

DÉFENDEUR :

Madame [M] [B] épouse [Y]

[Adresse 1]

[Adresse 10]

[Localité 6]

représentée par M^e Paul SOUBEIGA, avocat au barreau d’AMIENS

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 1er mars 2015, Monsieur [S] [H] et Madame [C] [H] ont donné à bail à Madame [N] [B] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 2] [Localité 8] (80), pour un loyer mensuel initial de 182 euros et 86 euros de provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, le 27 février 2024, Monsieur [S] [H] et Madame [C] [H] ont fait signifier à Madame [N] [B] un commandement de payer pour la somme en principal de 1.876 euros.

Par acte de commissaire de justice du 6 janvier 2025, Monsieur [S] [H] et Madame [C] [H] ont fait assigner Madame [N] [B] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’Amiens aux fins de :

* constater la résiliation du contrat de bail pour défaut de paiement des loyers et des charges, par application de la clause résolutoire contractuelle ;

* dire que les lieux devront être libérés par la locataire et à défaut ordonner son expulsion et celle de tout occupant de son chef avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est;

* condamner Madame [N] [B] au paiement :

— d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer à compter de la résiliation du bail jusqu’au départ effectif des lieux ;

— de la somme de 300 euros à titre de dommages et intérêts;

— de la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— des entiers dépens de la procédure.

A l’audience du 7 juillet 2025, Monsieur [S] [H] et Madame [C] [H], assistés de leur conseil, maintiennent l’intégralité de leurs demandes et actualisent leur créance à la somme de 3.616 euros, à laquelle ils sollicitent la condamnation de Madame [N] [B]. Ils précisent que cette somme inclut la taxe d’enlèvement des ordures ménagères à laquelle tout locataire est soumis. Ils s’opposent à l’octroi de délai de paiement alors que la locataire n’est pas de bonne foi en invoquant des travaux inexécutés sur les fenêtres pour justifier de sa carence.

Madame [N] [B], représentée par son conseil, soulève à titre principal l’irrecevabilité de la demande en l’absence de justification de la notification de l’assignation à la Préfecture.

Elle reconnaît l’existence d’un impayé mais conteste devoir la taxe d’enlèvement des ordures ménagères réclamée en sus de la provision sur charges. Elle explique avoir décidé de ne plus régler son loyer à compter de juin 2023 pour faire pression sur les bailleurs en vue de la réalisation de travaux sur ses fenêtres. Elle sollicite la faculté de s’acquitter de sa dette en versements mensuels de 50 euros.

Le Diagnostic Social et Financier a été porté à la connaissance des parties.

L’affaire a été mise en délibéré au 17 septembre 2025.

MOTIVATION

I. SUR LA RÉSILIATION :

— sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la Somme par la voie électronique le 7 janvier 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

S’il n’est pas justifié que la situation d’arriéré locatif a été portée à la connaissance de la Commission de Coordination et de Préventions des Expulsions locatives dans les conditions du texte précité, cette démarche n’est requise à peine d’irrecevabilité que pour les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, ce qui n’est pas le cas des bailleurs.

L’action est donc recevable.

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— sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

En l’espèce, le bail conclu le 1er mars 2015 entre les parties contient une clause aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, en cas de défaut de paiement des loyers et accessoires, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 27 février 2024 à la défenderesse, pour la somme en principal de 1.876 euros.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 28 avril 2025.

II. SUR LE MONTANT DE L’ARRIÉRÉ LOCATIF :

Monsieur [S] [H] et Madame [C] [H] produisent un décompte démontrant que Madame [N] [B] reste leur devoir, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 3.616 euros, loyer de juin 2025 et taxe d’enlèvement des ordures ménagères depuis 2021 inclus.

Si la récupération de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères peut être sollicitée auprès du locataire, il y a lieu de constater en l’espèce qu’aux termes du contrat de bail, la locataire est tenue de verser au bailleur sa quote-part dans les charges règlementaires conformément à la liste établie par le décret n°87-713 du 26 août 1987 ou par tout texte qui viendrait à lui être substitué. La taxe d’enlèvement des ordures ménagères est incluse dans cette liste et est donc incluse dans la provision sollicitée chaque mois à la locataire. Il n’est ainsi pas mentionné qu’elle fera l’objet d’un règlement à part sur présentation des justificatifs. Or, les bailleurs ne justifient d’aucune régularisation des charges et des dépenses réellement exposées pour l’ensemble des postes faisant l’objet de la provision. Il est impossible dans ces circonstances de déterminer si la provision sur charges est insuffisante. Il y a donc lieu d’exclure ces taxes de la dette locative.

Madame [N] [B] sera donc condamnée à verser à Monsieur [S] [H] et Madame [C] [H] la somme de 2.972 euros, avec les intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

III. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT :

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, le juge peut accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343- 5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343- 5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

En l’espèce, Madame [N] [B] demande à pouvoir se maintenir dans les lieux. Le loyer courant est intégralement couvert par l’allocation de logement. Sa proposition de régler la somme mensuelle de 50 euros est insuffisante pour solder la dette dans le délai de 36 mois prévu par la loi. Elle ne justifie d’aucune perspective de retour à meilleure fortune permettant de considérer qu’elle sera en mesure de solder sa dette lors de la dernière mensualité. Elle perçoit le RSA pour 224,67 euros et son époux une allocation de France Travail de 539,31 euros.

Jusqu’à la présente instance, Madame [N] [B] n’a jamais fait état de difficulté dans le logement comme justificatif de sa carence. Elle prétend désormais avoir cessé de payer en juin 2023 afin que des travaux soient réalisés dans le logement. Il est seulement démontré que les bailleurs ont entrepris des travaux de rénovation de l’ensemble de l’immeuble sans que cela puisse démontrer l’indécence éventuelle du logement loué par la défenderesse.

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Elle dispose d’une faculté de relogement à moyen terme au regard de l’attestation de son père selon laquelle il va l’accueillir à son domicile lorsque les travaux réalisés au cours de l’année 2025 seront terminés.

Madame [N] [B] ne paraît pas en mesure de régler sa dette locative et sera déboutée de sa demande de délais de paiement.

Il convient d’en tirer les conséquences et de relever :

— Madame [N] [B] occupe sans droit ni titre les lieux : il y a donc lieu de lui ordonner de libérer le logement dans les conditions précisées au dispositif, faute de quoi, il y aura lieu de l’expulser avec l’assistance de la force publique et d’autoriser la séquestration de ses meubles selon les modalités précisées au dispositif ;

— Madame [N] [B] est débitrice envers Monsieur [S] [H] et Madame [C] [H] d’une indemnité d’occupation dont le montant doit être fixé à celui du loyer applicable à la date de la résiliation : il y a lieu de la condamner au paiement, du montant des indemnités d’occupation correspondant à la période entre la date de la résiliation du bail et la date de sortie effective des lieux.

Il convient de prévoir que cette indemnité d’occupation fera l’objet d’une indexation dans les mêmes conditions que celles prévues pour le loyer si le bail s’était poursuivi.

IV. SUR LES DOMMAGES ET INTERETS :

Madame Madame [N] [B] a été durablement défaillante dans le respect de ses obligations en paiement. Elle n’a procédé à aucun versement spontané même minime pendant plus d’une année. Dans le dernier état de ses explications, elle revendique le défaut de paiement en raison de problèmes dans le logement dont elle ne justifie pas et dont elle n’a manifestement jamais fait état.

La mise en cause des bailleurs et la nécessité d’effectuer des démarches pour obtenir le règlement des loyers a nécessairement causé un préjudice à ces derniers. Madame [N] [B] sera condamnée à leur payer la somme de 150 euros à titre de dommages et intérêts.

V. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

La défenderesse, partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer le coût de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’ont dû accomplir Monsieur [S] [H] et Madame [C] [H], la défenderesse sera condamnée à leur verser une somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant par jugement contradictoire, rendu en premier ressort et mis à la disposition des parties au greffe ;

CONSTATE la recevabilité des demandes Monsieur [S] [H] et Madame [C] [H] ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 1er mars 2015 entre Monsieur [S] [H] et Madame [C] [H] d’une part et Madame [N] [B] d’autre part, concernant l’appartement à usage d’habitation situé [Adresse 1] à [Adresse 9] (80) sont réunies à la date du 28 avril 2025 pour non paiement des loyers et charges par application de la clause résolutoire contractuelle ;

DEBOUTE Madame [N] [B] de sa demande de suspension de la clause résolutoire contenue dans le bail ;

ORDONNE en conséquence à Madame [N] [B] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification de la présente décision ;

DIT qu’à défaut pour Madame [N] [B] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Monsieur [S] [H] et Madame [C] [H] pourront, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique, et au transport des meubles laissés dans les lieux, dans tout local qu’il leur plaira aux frais et risques des personnes expulsées ;

CONDAMNE Madame [N] [B] à verser à Monsieur [S] [H] et Madame [C] [H] la somme de 2.972 euros, avec les intérêts au taux légal à compter de la présente décision,

CONDAMNE Madame [N] [B] à payer à Monsieur [S] [H] et Madame [C] [H] une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 1er juillet 2025 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

FIXE cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s’était poursuivi ;

CONDAMNE Madame [N] [B] à verser à Monsieur [S] [H] et Madame [C] [H] la somme de 150 euros à titre de dommages et intérêts;

CONDAMNE Madame [N] [B] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de sa dénonciation à la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions, le coût de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

CONDAMNE Madame [N] [B] à verser à Monsieur [S] [H] et Madame [C] [H] une somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DIT que la présente décision sera transmise par les soins du greffe au préfet de la Somme.

Ainsi jugé les jour, mois et an susdits.

La Greffière, La Présidente,