Minute n°

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES – PALAIS DE JUSTICE

AUDIENCE DES EXPULSIONS LOCATIVES

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JUGEMENT du 19 Juin 2025

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DEMANDEUR :

NANTES METROPOLE HABITAT

26, Place Rosa Parks

B.P. 83618

44036 NANTES CEDEX 1

représentée par M^e Benoit BOMMELAER avocat au Barreau de RENNES

D’une part,

DÉFENDEURS :

Monsieur [I] [J]

Appartement 231 Etage 2

13 Rue d’Angleterre

44000 NANTES

Comparant en personne

Madame [G] [B] [R] épouse [J]

Appartement 231 Etage 2

13 Rue d’Angleterre

44000 NANTES

Non comparante, non représentée

D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENT : Stéphanie ZARIFFA

GREFFIER : Aurélien PARES

PROCEDURE :

date de la première évocation : 24 Avril 2025

date des débats : 24 Avril 2025

délibéré au : 19 Juin 2025

RG N° N° RG 25/00267 – N° Portalis DBYS-W-B7J-NRK3

COPIES AUX PARTIES LE :

CE + CCC à M^e Benoit BOMMELAER

CCC à Monsieur [I] [J], Madame [G] [B] [R] épouse [J] + préfecture

Copie dossier

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 29 décembre 2023, Nantes Métropole Habitat a consenti à Monsieur [I] [J] et Madame [G] [B] [R] épouse [J] un local à usage d’habitation numéro 231 au deuxième étage sis 13 rue d’Angleterre à NANTES (44000) et ses accessoires, moyennant un loyer mensuel révisable de 488.52 euros, outre une provision sur charges de 253.35 euros et le versement d’un dépôt de garantie de 488 euros.

Suite à des plaintes des voisins pour nuisances sonores, par courrier daté du 17 janvier 2024, Nantes Métropole Habitat a rappelé aux locataires le contenu du règlement intérieur et en a sollicité son respect.

Par courriers datés du 21 juin 2024 et du 10 septembre 2024, le bailleur a mis en demeure Monsieur [I] [J] et Madame [G] [B] [R] épouse [J] de cesser les troubles de voisinage causés par leurs agissements notamment des bruits de perceuse, déplacements de meubles, mais aussi d’enfants courant dans le logement ou encore des claquements de porte, et ce, à des heures tardives.

En outre, les locataires n’ayant pas réglé avec régularité le montant des loyers et des charges, un commandement de payer leur a été délivré par actes séparés de commissaire de justice le 25 juin 2024.

Le 28 octobre 2024, le conciliateur de justice a dressé un procès-verbal de carence en l’absence des locataires pourtant invités par courrier du 11 octobre précédent.

Par actes séparés de commissaire de justice en date du 21 octobre 2024, Nantes Métropole Habitat a assigné Monsieur [I] [J] et Madame [G] [B] [R] épouse [J] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Nantes afin de voir :

— déclarer sa demande recevable et bien fondée ;

— constater la résiliation du bail signé le 29 décembre 2023 entre les parties, en vertu de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023 ;

— à titre subsidiaire, et dans l’hypothèse où il ne serait pas fait droit à la demande tendant à constater la résiliation du contrat de bail en application de la clause résolutoire, prononcer la résiliation judiciaire du bail susvisé ;

— ordonner l’expulsion des époux [J] ainsi que de tous occupants de leur chef, avec au besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier, selon les modalités et délais prévus par la loi ;

— autoriser le transport des meubles et objets mobiliers pouvant se trouver dans les lieux et leur transfert au garde meuble aux frais et risques du locataire selon les dispositions prévues par la loi ;

— condamner solidairement les époux [J] à payer :

— la somme de 2 047.71 euros correspondant aux loyers, charges et indemnités d’occupation échus et impayés au 14 octobre 2024, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation, somme à parfaire au jour de l’audience ;

— une indemnité d’occupation égale au dernier loyer en cours soit la somme de 505.61 euros, augmentée des charges locatives en cours, à compter de la date de résiliation du bail et ce, jusqu’à la libération effective des lieux, laquelle indemnité suivra les conditions de révision du prix du loyer dans le cadre de la législation sur les HLM et de la convention passé entre le bailleur et l’Etat ;

— la somme de 300 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile outre les entiers dépens y compris le coût du commandement de payer, de l’assignation et de la notification à la Préfecture ;

— ordonner l’exécution provisoire.

L’affaire a été appelée et évoquée à l’audience du 24 avril 2025.

A l’audience, la bailleresse, représentée par son conseil, a comparu et a soutenu oralement ses dernières conclusions. Elle a maintenu sa demande de résiliation judiciaire du bail pour manquement aux obligations contractuelles, la dette étant soldée.

Pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions des parties, il convient de se référer aux conclusions déposées, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile,

Régulièrement assigné à étude, Monsieur [I] [J] a comparu. Il a contesté les faits et a indiqué que ces cinq enfants, âgés respectivement de 11, 12, 13, 14 et 17 ans, sont couchés à 21h.

Régulièrement assignée à étude, Madame [G] [B] [R] épouse [J] n’a pas comparu et personne pour la représenter.

L’affaire a été mise en délibéré au 19 juin 2025, les parties présentes étant avisées que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, l’absence des défendeurs ne fait pas obstacle à ce qu’une décision soit rendue sur le fond du litige, le juge faisant droit à la demande après examen de sa régularité, de sa recevabilité et de son bien-fondé.

Madame [G] [B] [R] épouse [J] n’a pas comparu, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l’article 474 du code de procédure civile.

Sur la demande de résiliation du bail

Conformément aux dispositions des articles 1728, 1104 du code civil et aux dispositions de l’article 7 b) de la loi n ° 89-462 du 06 juillet 1989, à laquelle le contrat est soumis, le locataire est tenu à une obligation essentielle qui consiste à user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location.

Le juge peut, sur le fondement des dispositions des articles 1217 et 1224 du code civil, prononcer la résiliation de tout contrat synallagmatique, dès lors que l’une des parties ne satisfait pas à son engagement.

Il appartient au juge d’apprécier souverainement si les manquements imputés sont d’une gravité suffisante pour justifier la résiliation du contrat.

L’article 9 du code de procédure civile dispose qu'“ il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.”

En l’espèce, le contrat de bail signé par les parties le 29 décembre 2023 reprend les dispositions de l’article 7 a de la loi du 6 juillet 1989 dans son paragraphe 4.7.2 intitulé “résiliation judiciaire du bail” aux termes duquel « le locataire (…) est tenu d’user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donné par le bail ».

En outre, l’article 5.5 précise d’une part, que le règlement intérieur, élément du contrat, signé des parties, est remis à chaque locataire et leur est opposable et d’autre part, que « toute infraction peut entraîner la résiliation du bail. »

Ainsi, l’article 4 du règlement intérieur prévoit notamment que le « locataire est tenu de ne pas troubler la tranquillité ou la sécurité de l’immeuble, ou nuire à sa bonne tenue ».

Nantes Métropole Habitat reproche à Monsieur [I] [J] et Madame [G] [B] [R] épouse [J] des agissements graves et répétés commis à l’encontre du voisinage et en particulier, des jets de détritus et objets par les fenêtres, la présence des enfants sans surveillance dans les parties communes de la cage d’escalier (en journée, soirée et nuit), mais aussi des nuisances sonores telles que le bruit d’enfants qui courent, des coups portés dans les murs, l’utilisation de la perceuse le soir et la nuit, des travaux effectués dans le logement le soir et la présence du scooter dans les parties communes.

A l’appui de ses prétentions, la bailleresse produit 16 courriers électroniques rédigés par Madame [D] [Y] entre le 8 janvier 2024 et le 27 novembre 2024 ainsi qu’un autre rédigé le 5 septembre 2024 par Madame [S] [Z] [P]. Ces courriers décrivent une succession de faits bruyants troublant la tranquillité de chacun notamment des travaux à des heures non autorisées (marteau et perceuse à 23h, minuit, 1h, 3h, 5h du matin ou encore avant 8h le dimanche matin), la présence bruyante des enfants des époux dans les parties communes à des heures tardives ou encore des nuisances sonores provenant de l’appartement des défendeurs telles que des enfants qui courent en soirée et la nuit ou des cris. De plus, sont aussi relatés des jets de nourritures par les fenêtres. Par ailleurs, l’une des locataires explique que son conjoint a tenté, sans succès, de rencontrer les époux [J] afin de dialoguer.

Lors de l’audience, Monsieur [I] [J] soutient qu’il n’y a pas de travaux la nuit, que ses enfants, au nombre de cinq, sont couchés à 21 heures.

Il ressort des pièces du dossier que, malgré la demande de respect du règlement intérieur en date du 17 janvier 2024 et les mises en demeure des 21 juin et 10 septembre 2024 transmises aux locataires par courrier simple, les agissements ont perduré. En outre, à l’exception d’une rencontre le 15 janvier 2024, évoquant les nuisances rapportées, les locataires refusent tout contact. En effet, ils n’ont pas répondu à l’invitation du bailleur en date du 13 juin 2024 ni ne se sont présentés le 28 octobre 2024 aux fins de conciliation.

Il semble en outre qu’aucun changement n’ait été opéré depuis la signification de l’assignation.

Par conséquent, au vu des manquements graves et répétés du couple locataires à ses obligations contractuelles tels qu’exposés ci-dessus, il convient de prononcer la résiliation du contrat de bail à ce jour, de sorte qu’ils devront rendre les lieux libres de toute occupation de leur chef, faute de quoi ils pourraient y être contraints avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier.

Il n’y a toutefois pas lieu de faire droit à la demande d’astreinte, l’octroi du concours de la force publique étant suffisant pour garantir l’exécution de la présente décision.

Le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L 433-1 et L 433-2 du Code des procédures civiles d’exécution.

Enfin, il convient de mettre à la charge de Monsieur [I] [J] et Madame [G] [B] [R] épouse [J] une indemnité d’occupation fixée par référence au montant du dernier loyer, augmenté des charges, avec revalorisation (indexation ou révision applicable eu égard à la teneur du bail initial), à compter de ce jour et jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur les demandes accessoires et l’exécution provisoire

Monsieur [I] [J] et Madame [G] [B] [R] épouse [J], qui succombent, supporteront les dépens, conformément à l’article 696 code de procédure civile.

Il n’est pas équitable de laisser à la charge du bailleur les frais irrépétibles exposés dans la présente instance et non comprises dans les dépens. En conséquence, Monsieur [I] [J] et Madame [G] [B] [R] épouse [J] seront condamnés à lui verser la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire de droit apparaît nécessaire et compatible avec la nature de l’affaire, il n’y a pas lieu de l’écarter.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort et mis à disposition au greffe,

PRONONCE, à compter de la présente décision, la résiliation du bail conclu le 29 décembre 2023 entre Nantes Métropole Habitat et Monsieur [I] [J] et Madame [G] [B] [R] épouse [J] portant sur un local à usage d’habitation numéro 231 au deuxième étage sis 13 rue d’Angleterre à NANTES (44000) et ses annexes;

ORDONNE à défaut de départ volontaire, l’expulsion de Monsieur [I] [J] et Madame [G] [B] [R] épouse [J] ainsi que celle de tous occupants de leur chef et ce, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, conformément aux dispositions des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

DIT que le sort des biens meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux loués sera régi conformément aux dispositions des articles L 433-1, L 433-2 et R 433-1 à R 433-7 du code des procédures civiles d’exécution ;

DIT n’y avoir lieu à astreinte ;

CONDAMNE Monsieur [I] [J] et Madame [G] [B] [R] épouse [J] à payer à Nantes Métropole Habitat une indemnité d’occupation égale au montant mensuel du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, laquelle indemnité suivra les conditions contractuelle, à compter de la présente décision et ce, jusqu’à la libération effective des lieux ;

CONDAMNE Monsieur [I] [J] et Madame [G] [B] [R] épouse [J] à payer à Nantes Métropole Habitat une indemnité de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit ;

CONDAMNE Monsieur [I] [J] et Madame [G] [B] [R] épouse [J] aux dépens ;

DIT qu’une copie de ce jugement sera communiquée au représentant de l’Etat dans le département.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe les jour, mois et an susdits.

Le Greffier La Présidente

A. PARES S. ZARIFFA