TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 13]

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N° RG 24/56424 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5MBP

N° : 1

Assignation du :

22 août 2024

[1]

[1] 2 Copies exécutoires

délivrées le :

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 19 novembre 2025

par Fanny LAINÉ, Première vice-présidente adjointe au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Larissa FERELLOC, Greffier.

DEMANDEUR

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4], représenté par son syndic la société HUGUES DE LA VAISSIERE (HLV)

C/o CABINET HUGUES DE LA VAISSIERE

[Adresse 12]

[Localité 10]

représenté par Maître Eric FORESTIER de la SELEURL FORESTIER AVOCATS, avocats au barreau de PARIS – #R0197

DEFENDEUR

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 9], représenté par son syndic bénévole en exercice pris en la personne de Monsieur [R] [D]

Chez M. [R] [D]

[Adresse 8]

[Localité 11]

représenté par Maître Diane DELUME de l’AARPI 186 Avocats, avocats au barreau de PARIS – #D0010

DÉBATS

A l’audience du 23 Octobre 2025, tenue publiquement, présidée par Fanny LAINÉ, Première vice-présidente adjointe, assistée de Larissa FERELLOC, Greffier,

FAITS ET PROCEDURE

Les immeubles situés [Adresse 5], tous deux soumis au statut de la copropriété, sont voisins. La façade arrière de l’immeuble du [Adresse 2] donne sur une courette appartenant à l’immeuble du [Adresse 7].

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] a voté en assemblée générale du 15 octobre 2021 notamment la réfection complète de la couverture et de la façade arrière et la mise en œuvre d’une isolation thermique par l’extérieur.

Se plaignant de l’absence de réponse à sa demande par courrier recommandé du 6 mars 2024 d’accéder temporairement à la courette pour y installer des échafaudages, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] a, par acte du 22 août 2024, fait assigner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 9] devant le juge des référés afin de demander principalement que le défendeur soit condamné à laisser passer sur son fonds toute entreprise mandatée pour poser les échafaudages nécessaires à la réfection de la toiture et de la façade, avec installation d’une isolation thermique.

Les parties ont été invitées à rencontrer un conciliateur, et 5 renvois ont été accordés à leur demande pour permettre une résolution amiable du litige.

Finalement les parties ne sont pas parvenues à s’entendre et l’affaire a été plaidée le 23 octobre 2025.

Par conclusions déposées à l’audience et soutenues oralement, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] a précisé qu’il ne formulait plus de demande au titre du droit de surplomb pour travaux d’isolation par l’extérieur, et a demandé au juge des référés, aux visas des articles 834 et 835 du code de procédure civile, de condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 9] à :

laisser passer sur son fonds toute entreprise mandatée par le syndicat des copropriétaires du [Adresse 6] à [Localité 14], représenté par son syndic en exercice, afin qu’il soit procédé à la pose d’échafaudages tubulaires permettant la réalisation des travaux votés lors de l’assemblée générale du 15 octobre 2021, à savoir, la réfection complète de la couverture et le ravalement des façades de la courette de l’immeuble du [Adresse 6] et du mur pignon donnant sur la [Adresse 16] payer la somme de 3.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 9] a demandé :

à titre principal le rejet des prétentions du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] en raison de contestations sérieuses,subsidiairement que l’autorisation d’accès se fasse aux conditions suivantes :installation d’une alarme sur les 1er et dernier niveaux des échafaudages, pendant toute la durée du chantier, sous astreinte de 50 € par jour de retard ;

installation sur 2 niveaux d’un grillage renforcé, derrière les bâches de protection, pour protéger l’accès aux échafaudages depuis la courette du [Adresse 1] sous astreinte de 50 € par jour de retard ; communication préalable des attestations d’assurance des entreprises intervenant pour le compte du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 14], avant le démarrage des installations, sous astreinte de 50 € par jour de retard ; communication préalable d’un calendrier prévisionnel des travaux sous astreinte de 50 € par jour de retard ;

installation préalable de films adhésifs provisoires et translucides sur les vitres des fenêtres de l’immeuble du [Adresse 8] ayant vue sur la courette sous astreinte de 50 € par jour de retard ;réalisation d’un constat par commissaire de justice avant l’installation de l’échafaudagela condamnation du demandeur à payer la somme de 3.200 euros au titre de l’indemnisation due dans le cadre de la réalisation des travaux décomposée de la manière suivante :1.000 euros au titre de l’indemnisation du droit d’échelle400 euros au titre des nuisances générées1.800 euros au titre des frais engagés pour la réalisation de l’expertise amiableQu’il soit fait interdiction au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] de réaliser une isolation thermique par l’extérieur, sous astreinte de 100 euros par jour d’infraction constatéeLa condamnation du demandeur à la somme de 100 euros par jour de retard au-delà de 4 mois suivant le démarrage de l’installationEn tout état de cause, la condamnation du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] à une indemnité de 5.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile et aux entiers dépens.

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 19 novembre 2025, date de la présente ordonnance.

MOTIFS DE LA DECISION

I- Sur la demande principale en autorisation de « tour d’échelle » :

En vertu de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Aussi ressort-il de ce texte qu’il appartient à la partie sollicitant une telle mesure de rapporter la preuve tant de l’urgence à l’ordonner que du caractère non sérieux des éventuelles contestations qui lui sont opposées. Caractérise une contestation sérieuse, tout moyen susceptible d’être invoqué devant le juge et qui n’est pas manifestement voué à l’échec.

En vertu de l’article 835 du même code, pris en son premier alinéa, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Il est admis qu’un propriétaire puisse passer temporairement sur le terrain voisin aux fins de réparation de son propre immeuble, à la condition que ces réparations revêtent un caractère de nécessité pour empêcher la dégradation de l’immeuble et qu’il soit impossible de faire procéder à ces travaux sans passer sur le fonds d’autrui.

Cette autorisation dite « de tour d’échelle » ne connaît d’autres règles que celles appréciées souverainement par le juge qui, à défaut d’accord entre les parties, fixe le cas échéant les modalités de passage.

Il résulte par ailleurs de l’articulation des articles 544 et 1241 du code civil, que le refus d’un propriétaire opposé à son voisin de passer temporairement par son fonds aux fins d’exécuter ces travaux nécessaires à la conservation de l’immeuble alors qu’aucune alternative raisonnable n’est envisageable, caractérise un abus de droit.

Les travaux de réfection d’une toiture ou d’une façade sont par nature conservatoires en ce qu’ils assurent l’entretien et la pérennité de la couverture et de l’étanchéité d’un immeuble.

À titre liminaire il convient de relever que le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] renonce expressément à toute demande relative à la mise en œuvre d’un droit de surplomb pour réaliser des travaux d’isolation thermique par l’extérieur.

Par conséquent il n’y a pas lieu de répondre aux moyens soulevés en défense relatifs à l’exercice de ce droit, ni de prononcer une quelconque interdiction relative à des travaux d’isolation.

S’agissant du droit de tour d’échelle sollicité, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 9] ne conteste ni le caractère nécessaire des travaux ni la nécessité d’accéder à son fonds pour la pose des échafaudages, mais il relève l’absence de garantie et de proposition d’indemnisation concrète par le demandeur, et souligne l’ampleur des nuisances à venir pour solliciter à titre principal le rejet de la demande.

Cependant la question des éventuelles indemnisations, ou encore des conditions à la mise en œuvre du tour d’échelle, ne peuvent constituer des contestations sérieuses émises contre la demande principale de tour d’échelle.

En l’espèce le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] démontre que les conditions de la mise en œuvre de cette servitude sont réunies à son profit, même s’il appartient au juge d’encadrer sa mise en œuvre.

Dès lors le refus du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 9] caractérise un abus de droit, et il sera fait droit à la demande principale.

S’agissant des conditions de mise en œuvre du droit de passage, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] propose différentes garanties, mais s’oppose à plusieurs conditions sollicitées par le défendeur, les jugeant excessives et sources de conflits inutiles.

Les conditions suivantes seront retenues comme proposées par le demandeur :

Durée des travaux fixée à 4 moisÉtat des lieux réalisé par commissaire de justice, avant et après les travaux, aux frais du demandeurTransmission avant la pose de l’échafaudage d’une attestation d’assurance à jour de ou des entreprises intervenantes.

Pour les autres conditions exigées par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 9] mais contestées par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4], il convient de décider que :

Le demandeur informera le défendeur des dates d’intervention pour la pose et le retrait de l’échafaudage au minimum avec une semaine d’avance, sans qu’il y ait lieu à communiquer un planning complet des travauxLe syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] fera installer sur l’échafaudage une bâche et une alarme au 1er et au dernier étage de l’échafaudage, sans qu’il soit justifier de la nécessité de poser en plus « un grillage renforcé »Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] fera installer des films adhésifs provisoires et translucides sur les vitres des fenêtres qui se trouvent derrière l’échafaudage, pour préserver l’intimité des habitants.

Il n’y a pas lieu en l’état de présumer que le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] ne respectera pas ces conditions, de telle sorte que le prononcé d’une astreinte n’est pas nécessaire.

II – Sur les demandes reconventionnelles en indemnisation :

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 9] formule différentes demandes indemnitaires, auxquelles le demandeur s’oppose en indiquant qu’elles relèvent de l’appréciation du juge du fond.

Il convient de relever que les demandes de condamnations financières ne sont pas formulées à titre provisionnel, de telle sorte qu’elles n’entrent pas dans les pouvoirs du juge des référés.

Il n’y a donc pas lieu à référé sur ces demandes.

III- Sur les demandes accessoires

L’article 491, alinéa 2 du code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens. Il s’agit d’une obligation, de sorte que toute demande tendant à “réserver” les dépens doit être rejetée. L’article 696 dudit code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 9] qui succombe, doit supporter la charge des dépens, conformément aux dispositions sus-visées.

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, 2° et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s’il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat.

Il est rappelé que la juridiction des référés a le pouvoir de prononcer une condamnation en application de ces dispositions.

En l’espèce il est équitable de dire que chaque partie gardera la charge de ses frais irrépétibles, de telle sorte que les demandes seront rejetées.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort,

Ordonnons au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 9] de laisser passer sur son fonds, plus particulièrement sur sa courette intérieure, toute entreprise mandatée par le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] à [Localité 14], représenté par son syndic en exercice, en vue de la pose puis du retrait d’échafaudages tubulaires permettant la réalisation des travaux votés lors de l’assemblée générale du 15 octobre 2021, à savoir, la réfection complète de la couverture et le ravalement des façades de la courette de l’immeuble du [Adresse 6] et du mur pignon donnant sur la [Adresse 15] ;

Autorisons le demandeur, ainsi que toute société mandatée par ses soins, à installer cet échafaudage de pied sur le fonds voisin, le temps de la réalisation des travaux de toiture et de ravalement sur l’immeuble du [Adresse 3], puis à procéder à son démontage, dans les conditions ci-après exposées :

le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] informera le défendeur des dates d’intervention de la société chargée de l’installation de l’échafaudage, pour la pose et le retrait de l’échafaudage, au minimum avec une semaine d’avance,le demandeur transmettra une attestation d’assurance à jour des entreprises mandatées avant l’installation de l’échafaudage,le droit de passage et d’emprise sur la courette seront octroyés pour une durée approximative de quatre mois, sauf en cas d’intempéries ou d’empêchements qui soient susceptibles de rallonger ce délai,le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] fera installer sur1'échafaudage une bâche et une alarme au 1er et au dernier étage de l’échafaudage,Le demandeur fera installer des films adhésifs provisoires et translucides sur les vitres des fenêtres qui se trouvent derrière l’échafaudage, pour préserver l’intimité des habitants,le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] fera établir, avant et après travaux, à ses frais, un constat selon procès -verbal établi par un commissaire de justice aux fins de description de l’état des lieux ;

Rejetons le surplus des demandes ;

Rejetons les demandes formées en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamnons le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 9] aux dépens de l’instance ;

Rappelons que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit.

Fait à [Localité 13] le 19 novembre 2025

Le Greffier, Le Président,

Larissa FERELLOC Fanny LAINÉ