TRIBUNAL JUDICIAIRE D’AMIENS

Chambre de proximité

[Adresse 5]

80027AMIENS

JCP [Localité 7]

N° RG 25/00765 – N° Portalis DB26-W-B7J-IPNT

Minute n° :

JUGEMENT

DU

11 Décembre 2025

S.A. ICF IMMOBILIERE DES CHEMINS DE FER HABITAT NORD ES

C/

[G] [N], [X] [N]

Expédition délivrée le 11/12/25

SELARL DELAHOUSSE

M et Mme [N]

Exécutoire délivrée le 11/12/25

à SELARL DELAHOUSSE

JUGEMENT

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

Sous la présidence de Sébastien LIM, Premier Vice-Président, chargé de la chambre de la proximité et de la protection, assisté de Manon MONDANGE, greffière ;

Après débats à l’audience publique du 20 Octobre 2025, le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe le 11 Décembre 2025 ;

ENTRE :

DEMANDEUR :

S.A. ICF IMMOBILIERE DES CHEMINS DE FER HABITAT NORD ES

[Adresse 1]

[Adresse 8]

[Localité 4]

représentée par la SELARL DELAHOUSSE ET ASSOCIÉS, avocats au barreau d’AMIENS

ET :

DÉFENDEURS :

Monsieur [G] [N]

[Adresse 2]

[Localité 6]

comparant en personne

Madame [X] [C] épouse [N]

[Adresse 2]

[Localité 6]

comparant en personne

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 20 juin 2017, LA SA IMMOBILIERE DES CHEMINS DE FER NORD-EST (ICF) a donné à bail à Madame [X] [C] un logement situé [Adresse 3] [Localité 7], pour un loyer mensuel de 536,02 euros, 27,95 euros de provisions sur charges et 4,26 euros de loyer annexe.

Madame [X] [C] a épousé Monsieur [G] [N] le 18 mai 2020. Il est co-titulaire du bail.

Par acte de commissaire de justice en date du 17 avril 2025, LA SA IMMOBILIERE DES CHEMINS DE FER NORD-EST (ICF) a fait signifier à Monsieur [G] [N] et Madame [X] [C] épouse [N] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 8252,09 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés.

Par notification électronique du 12 mars 2025, LA SA IMMOBILIERE DES CHEMINS DE FER NORD-EST (ICF) a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

Par acte de commissaire de justice en date du 13 août 2025, LA SA IMMOBILIERE DES CHEMINS DE FER NORD-EST (ICF) a fait assigner Monsieur [G] [N] et Madame [X] [C] épouse [N] devant le juge des contentieux de la protection aux fins de :

constater l’acquisition de la clause résolutoire,ordonner l’expulsion de Monsieur [G] [N] et Madame [X] [C] épouse [N] ainsi que de tout occupant de leur chef, avec au besoin l’assistance de la force publique,autoriser le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux dans tel lieu qu’il plaira au commissaire de justice,condamner solidairement Monsieur [G] [N] et Madame [X] [C] épouse [N] au paiement des sommes suivantes :la somme de 6023,79 euros au titre de la dette locative,une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel et des charges locatives, à compter de la résiliation du bail jusqu’à libération effective des lieux,la somme de 1500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile les dépens,rappeler l’exécution provisoire.

L’assignation a été dénoncée à la préfecture de la SOMME le 14 août 2025.

À l’audience du 20 octobre 2025, LA SA IMMOBILIERE DES CHEMINS DE FER NORD-EST (ICF), représentée, maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 5641,83 euros arrêtée au 8 octobre 2025, loyer du mois de septembre 2025 inclus. Elle est opposée à l’octroi de délais de paiement.

LA SA IMMOBILIERE DES CHEMINS DE FER NORD-EST (ICF) soutient, sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, que Monsieur [G] [N] et Madame [X] [C] épouse [N] n’ont pas réglé les sommes réclamées dans le délai requis après la délivrance du commandement de payer du 17 avril 2025. Elle ajoute que la créance de loyer est certaine, liquide et exigible, ce qui justifie la condamnation des locataires à régler l’arriéré de loyers en application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989.

Monsieur [G] [N] et Madame [X] [C] épouse [N], représentés, ne contestent pas le principe de la dette. Ils demandent le bénéfice de délais de paiement en réglant au total la somme de 1000 euros par mois (loyer actuellement de 656,46 euros). Ils font état de périodes d’arrêt de travail ou de congé de longue durée qui ont entraîné une perte de revenus ou des retards de paiement. Ils disent percevoir en cumulé des revenus salariés de 4100 par mois. Ils ont des enfants à charge (3 en résidence alternée, 2 en droit d’accueil).

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 11 décembre 2025 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS DE LA DECISION :

Sur les demandes principales :

Sur la recevabilité de la demande :

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 14 août 2025, soit au moins six semaines avant l’audience.

Par ailleurs, LA SA IMMOBILIERE DES CHEMINS DE FER NORD-EST (ICF) justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 12 mars 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 13 août 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande de LA SA IMMOBILIERE DES CHEMINS DE FER NORD-EST (ICF) aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur la demande en paiement :

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 20 juin 2017, du commandement de payer délivré le 17 avril 2025 et du décompte de la créance actualisé au 8 octobre 2025 que LA SA IMMOBILIERE DES CHEMINS DE FER NORD-EST (ICF) rapporte la preuve de l’arriéré de loyers et charges impayés.

Il convient de déduire du décompte présenté la somme de 301,92 euros imputée pour des frais.

En conséquence, il convient de condamner solidairement Monsieur [G] [N] et Madame [X] [C] épouse [N] à payer à LA SA IMMOBILIERE DES CHEMINS DE FER NORD-EST (ICF) la somme de 5339,91, au titre des sommes dues au 8 octobre 2025 avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire :

Selon l’article 24 la loi du 6 juillet 1989, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai peut-être de 8 semaines si le bail le prévoit.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges après délivrance d’un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire, a été signifié par commissaire de justice en date du 17 avril 2025.

Il ressort des pièces communiquées que les sommes dues dont le paiement était demandé n’ont pas été réglés dans le délai requis.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire réunies et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 20 juin 2017 à compter du 18 juin 2025.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire :

En application de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Monsieur [G] [N] et Madame [X] [C] épouse [N], proposent de s’acquitter des sommes dues de façon échelonnée. Ils justifient de leur situation personnelle et financière sont donc en mesure de régler la dette locative (part du loyer représentant un taux d’effort de 22,43%). Il ressort des éléments communiqués que Monsieur [G] [N] et Madame [X] [C] épouse [N] ont repris le paiement intégral du loyer et des charges depuis 2 mois et débuté un apurement de leur dette.

Au vu de ces éléments, il convient donc d’accorder à Monsieur [G] [N] et Madame [X] [C] épouse [N] des délais selon les modalités définies dans le dispositif pour le règlement des sommes dues.

Conformément à la demande, il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant cette période, ce qui signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué.

À défaut de règlement d’une des échéances, ou en cas d’impayé, la suspension prendra fin et la clause reprendra son effet, et l’intégralité de la dette restée impayée sera immédiatement exigible par le bailleur.

De plus, l’expulsion de Monsieur [G] [N] et Madame [X] [C] épouse [N] et de tout occupant de leur chef sera autorisée.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution. Il résulte de ces textes que c’est la personne expulsée qui décide du lieu d’entrepôt des meubles, qui sont à défaut laissés sur place, ou dans un autre lieu approprié. Dès lors, d’une part la question du lieu d’entrepôt ne naît qu’au moment de l’expulsion, et d’autre part, il n’est fait état d’aucune disposition légale ou réglementaire donnant compétence et pouvoir au juge des contentieux de la protection pour donner pouvoir à un commissaire de justice de choisir un lieu d’entrepôt. La demande à ce titre sera rejetée.

Sur les demandes accessoires :

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [G] [N] et Madame [X] [C] épouse [N] in solidum aux dépens de l’instance comprenant les frais de signification du commandement de payer, le coût de l’assignation, de notification de l’assignation à la préfecture et de saisine de la CCAPEX.

Il convient également de condamner in solidum Monsieur [G] [N] et Madame [X] [C] épouse [N] à payer à LA SA IMMOBILIERE DES CHEMINS DE FER NORD-EST (ICF) la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant par jugement contradictoire, rendu en premier ressort, et par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

DECLARE recevable la demande de LA SA IMMOBILIERE DES CHEMINS DE FER NORD-EST (ICF) aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 20 juin 2017 entre LA SA IMMOBILIERE DES CHEMINS DE FER NORD-EST (ICF) d’une part, et Monsieur [G] [N] et Madame [X] [C] épouse [N] d’autre part, concernant les locaux situés [Adresse 2] à [Localité 7], sont réunies à la date du 18 juin 2025,

CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date,

CONDAMNE solidairement Monsieur [G] [N] et Madame [X] [C] épouse [N] à payer à LA SA IMMOBILIERE DES CHEMINS DE FER NORD-EST (ICF) la somme de 5339,91 au titre des loyers et charges arrêtés au 8 octobre 2025 échéance de septembre 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision,

ACCORDE un délai à Monsieur [G] [N] et Madame [X] [C] épouse [N] pour le paiement de ces sommes,

AUTORISE Monsieur [G] [N] et Madame [X] [C] épouse [N] à s’acquitter de la dette en 16 fois, en procédant à 15 versements de 350 euros, et un dernier versement égal au solde de la dette, sauf meilleur accord entre les parties et ce en plus du loyer courant et des charges,

DIT que chaque versement devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire,

RAPPELLE que la présente décision suspend la procédure d’exécution,

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’à défaut de paiement du loyer courant et des charges ou d’une seule mensualité à sa date d’échéance, l’échelonnement sera caduc, la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible, et la clause résolutoire reprendra ses effets, et ce, 15 jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée sans effet,

En ce cas,

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Monsieur [G] [N] et Madame [X] [C] épouse [N] ainsi que de tout occupant de leur chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

CONDAMNE in solidum Monsieur [G] [N] et Madame [X] [C] épouse [N] à payer à LA SA IMMOBILIERE DES CHEMINS DE FER NORD-EST (ICF) une indemnité d’occupation égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi à compter du 18 juin 2025 jusqu’à la libération effective des lieux, déduction faite des paiements déjà intervenus,

En tout état de cause,

CONDAMNE in solidum Monsieur [G] [N] et Madame [X] [C] épouse [N] à payer à LA SA IMMOBILIERE DES CHEMINS DE FER NORD-EST (ICF) la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE in solidum Monsieur [G] [N] et Madame [X] [C] épouse [N] aux dépens de l’instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 17 avril 2025, de l’assignation, de la notification de l’assignation à la préfecture, et de la saisine de la CCAPEX,

DEBOUTE LA SA IMMOBILIERE DES CHEMINS DE FER NORD-EST (ICF) de ses autres demandes et prétentions,

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit,

LE GREFFIER LE JUGE