TRIBUNAL JUDICIAIRE D’AMIENS

Chambre de proximité

[Adresse 1]

[Localité 1]

JCP [Localité 2]

N° RG 25/00807 – N° Portalis DB26-W-B7J-IQDJ

Minute n° :

JUGEMENT

DU

17 Avril 2026

[W] [L], [S] [M] époux [L]

C/

[F] [C], [K] [C]

Expédition délivrée le 17 Avril 2026

M^e COUVERCELLE

M^e LEFEVRE

Exécutoire délivrée le 17 Avril 2026

M^e COUVERCELLE

JUGEMENT

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

Sous la présidence de Céline BARTHOU, Vice-Présidente, chargée de la chambre de la proximité et de la protection, assistée de Manon MONDANGE, greffière ;

Après débats à l’audience publique du 23 Février 2026, le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe le 17 Avril 2026 ;

ENTRE :

DEMANDEURS :

Monsieur [W] [L]

[Adresse 2]

[Localité 3]

représenté par M^e Cécile COUVERCELLE, avocat au barreau d’AMIENS

Monsieur [S] [M] époux [L]

[Adresse 2]

[Localité 3]

représenté par M^e Cécile COUVERCELLE, avocat au barreau d’AMIENS

ET :

DÉFENDEURS :

Monsieur [F] [C]

[Adresse 3]

[Localité 4]

représenté par Maître Mathilde LEFEVRE, avocat au barreau d’AMIENS

Madame [K] [C]

[Adresse 4]

[Localité 4]

représentée par Maître Mathilde LEFEVRE, avocat au barreau d’AMIENS

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 16 mai 2022, Monsieur [W] [L] et Madame [S] [M] épouse [L], représentés par le mandataire gestionnaire Agence du Centre, ont donné à bail à usage d’habitation à Monsieur [F] [C], un logement meublé situé [Adresse 5], appartement n°4, à [Localité 2] (80), pour un loyer mensuel de 450 euros, outre une provision sur charges de 25 euros.

Le même jour, un état des lieux d’entrée a été établi contradictoirement par le mandataire des bailleurs.

Madame [K] [C] et Monsieur [Q] [C] se sont portés garants de leurs fils, Monsieur [F] [C].

Monsieur [F] [C] a quitté son logement et un état des lieux de sortie a été établi contradictoirement, par procès-verbal de constat de Commissaire de justice de Maître [B] [V] en date du 13 septembre 2024.

Par courrier recommandé avec accusé de réception en date du 9 octobre 2024, le mandataire des bailleurs a fourni à Monsieur [F] [C] et ses garants un solde tout compte faisant apparaître un solde à la faveur des bailleurs pour un montant de 3023,40 euros.

Monsieur [F] [C] et ses garants, par courrier recommandé en date du 5 novembre 2024, ont contesté ce décompte.

Par courrier recommandé en date du 12 novembre 2024, le mandataire des bailleurs a maintenu ses demandes.

Le conseil de Madame [K] [C] et Monsieur [Q] [C], par un courrier recommandé avec accusé de réception en date du 13 décembre 2024 envoyé au mandataire, a contesté le décompte et demande la restitution de la moitié du dépôt de garantie soit la somme de 450 euros et la somme de 95 euros correspondant au solde créditeur du locataire. Ce courrier a été renvoyé à l’expéditeur.

Par acte de commissaire de justice en date du 3 septembre 2025, Monsieur [W] [L] et Madame [S] [M] épouse [L] ont fait assigner Monsieur [F] [C] et Madame [K] [C] devant le juge des contentieux de la protection.

L’affaire a été retenue à l’audience du 23 février 2026 après 3 renvois de l’affaire.

Monsieur [W] [L] et Madame [S] [M] épouse [L] demande au juge de :

— les dire recevables et bien fondés en leurs demandes,

— condamner solidairement Monsieur [F] [C] et Madame [K] [C] en sa qualité de caution solidaire à leur payer la somme de 7599,22 euros au titre des dégradations et réparations locatives,

— débouter Monsieur [F] [C] et Madame [K] [C] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions,

— condamner Monsieur [F] [C] et Madame [K] [C] à leur payer la somme de 2000 euros par application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,

— condamner Monsieur [F] [C] et Madame [K] [C] aux entiers dépens,

— dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de droit.

Ils font principalement valoir la différence des état des lieux de sortie et d’entrée. En se fondant sur les dispositions des articles 7 et 10 de la loi du 6 juillet 1989, ils soutiennent que le procès-verbal de constat de sortie fait état de très nombreux désordres alors que l’état des lieux d’entrée indiquait que la plupart des biens étaient qualifiés « en bon état ». De plus, un certain nombre d’éléments sont manquants ou cassés tels que le bip parking cassé, les baguettes d’angles et des réglages de porte de cuisine cassés, une table dégradée, une housse de matelas manquante.

Ils justifient le montant de 4018,40 euros sollicité, correspondant aux réparations notamment les travaux de réparations nécessaire pour remédier aux dégradations et aux réparations locatives non effectuées et le remplacement de certains éléments de l’inventaire des biens meubles devenus inutilisables, en versant aux débats des devis et chiffrages.

Ils expliquent que dans un soucis d’équité une déduction de 50 % est appliquée le cas échéant pour tenir compte de la vétusté de certains éléments, de sorte que le locataire ne prend pas en charge la remise en état neuf de l’appartement.

Ils exposent que le chiffrage du devis concernant le nettoyage de l’appartement, établi après une visite de l’appartement par la société AMS [H] MULI SERVICE, correspond à la prestation nécessaire et devrait être retenu, de sorte que les contestations du défendeur ne sont pas justifiées.

Ils s’estiment aussi fondés à demander la prise en charge, par le locataire, des travaux de la salle de bain qui auraient été rendus nécessaires par un manifeste défaut d’entretien du locataire. Les demandeurs sollicitent la somme de 4575,82 euros de manière justifiée et raisonnable. Ils ne facturent que la moitié des travaux quand une vétusté est applicable et facturent des éléments standards.

Si le défendeur a signalé aux demandeurs la présence d’humidité, les demandent soutiennent que quand ils ont voulu faire passer un expert, Monsieur [F] [C] a refusé toutes les demandes de rendez-vous, de sorte que les demandeurs n’ont en réalité pas « tergiversé » pour intervenir. De plus, pour les autres demandes de réparation les demandeurs affirment qu’ils ont agi promptement.

Ils font valoir que Monsieur [F] [C] est responsable des dommages initiaux, le dommage étant dû à un mauvais état du joint entourant la baignoire mais aussi de l’aggravation du dommage du fait de sa mauvaise foi.

Face aux contestations du défendeur et à sa demande de restitutions de la moitié du dépôt de garantie, les demandeurs affirment que cette somme (450 euros) est bien insuffisante même pour les postes de dépenses admis par le défendeur à savoir le remplacement des équipements manquants ou endommagés et la prestation de nettoyage.

Ils expliquent que la demande de réduction du loyer pour indécence du logement n’est justifiée par aucun élément objectif tels qu’un constat d’indécence ou un procès-verbal de constat par commissaire de justice ou encore un compte-rendu de passage d’une association ou d’une instance municipale, de sorte que la demande est infondée.

Les demandeurs font valoir que le défendeur ne produit que ses propres mails pour justifier ses demandes, même dans les états des lieux aucun élément il n’est pas fait mention d’une problématique importante de moisissures.

Monsieur [F] [C] et Madame [K] [C] demandent à la juridiction de :

— déclarer Monsieur [W] [L] et Madame [S] [M] épouse [L] recevables mais mal fondés en leurs demandes

— débouter Monsieur [W] [L] et Madame [S] [M] épouse [L] de leurs demandes,

— condamner Monsieur [W] [L] et Madame [S] [M] épouse [L] à verser à Monsieur [F] [C] la somme de 450 euros au titre de la restitution du dépôt de garantie et la somme de 95 euros au titre du compte locataire créditeur,

— condamner Monsieur [W] [L] et Madame [S] [M] épouse [L] à verser à Monsieur [F] [C] la somme de 1760 euros au titre de la réduction de loyer du mois de décembre 2022 au mois de septembre 2024,

— condamner Monsieur [W] [L] et Madame [S] [M] épouse [L] à leur verser la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Ils font valoir que le montant retenu pour le nettoyage est disproportionné au regard de la surface de l’appartement et constatent que les demandeurs tentent de leur faire prendre en charge la remise à neuf de l’appartement.

Ils soutiennent que Monsieur [F] [C] ayant occupé deux années ce logement, une usure normale pouvait être constatée notamment sur les murs, pour les baguettes d’angles, la table de cuisine, le bureau et la bibliothèque qui de plus ne figureraient pas sur l’état des lieux d’entrée. Ils ajoutent que la facturation pour la réparation de la porte de garage leur apparaît excessive.

Ils affirment qu’aucun bip garage n’a été remis et l’état des lieux d’entrée et de sortie fait état du même nombre de clés, de sorte qu’il ne peut lui être imputé aucune somme pour la reproduction de clés manquantes.

Monsieur [F] [C] admet que certains éléments sont manquants comme des poêles, des casseroles, trois assiettes mais conteste le remplacement des autres éléments.

Il admet donc qu’il est redevable de la somme de 450 euros au titre du nettoyage de l’appartement et du remplacement de certains éléments, il demande donc la restitution de la moitié du dépôt de garantie et ainsi que la somme de 95 euros (solde créditeur du locataire).

Il fait valoir que s’agissant des réparations de la salle de bains, du remplacement de la baignoire, du lavabo et du pare-douche, ce sont simplement des éléments à nettoyer, de sorte qu’il n’est possible de lui imputer leur remplacement.

Il soutient qu’il ne peut être tenu de l’aggravation du dommage. En effet, les propriétaires ont tardé à agir alors qu’il les avait avertis de la présence d’humidité dès le mois de décembre 2022.

Du fait de l’humidité de l’appartement et de l’inaction des propriétaires, Monsieur [F] [C] s’estime fondé à demander à la réduction du loyer à compter de décembre 2022 au titre de l’indécence du logement loué.

Il sera renvoyé aux écritures respectives des parties pour un plus ample exposé de leurs prétentions et moyens.

L’affaire a été mise en délibéré au 17 avril 2026.

MOTIVATION

Sur la demande au titre des réparations locatives

Il résulte de l’article 1731 du Code civil, que s’il n’a pas été fait d’état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire.

L’article 1732 du Code civil précise que le preneur répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu sans sa faute.

En application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 le locataire est tenu :

c) De répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement ;

d) De prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’État, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

En l’espèce, au soutien de leur demande de réparations et de remplacement de certains éléments, Monsieur [W] [L] et Madame [S] [M] épouse [L] produisent les constats d’états des lieux d’entrée et de sortie qui ont été réalisés contradictoirement. Il convient d’analyser chacun de postes du solde fourni.

Le paiement de la taxe d’ordures ménagères de 2024, qui ne relève pas de la catégorie des réparations mais reste due au titre des charges, par les défendeurs n’est pas contesté, la somme de 103,22 euros sera donc retenue.

L’état des lieux de sortie témoigne d’un logement non nettoyé.

Le devis comprend un chiffrage détaillé.

Si les défendeurs contestent le montant en prétendant qu’il est disproportionné, ils n’apportent aux débats aucun élément permettant d’appuyer ses dires.

Il y a donc lieu de retenir le devis de nettoyage d’un montant de 305 euros pour sa totalité.

Pour la remise en état à hauteur de 3124,31 euros, il y a lieu de comparer les états des lieux d’entrée et de sortie pour apprécier l’imputabilité des désordres.

La comparaison des états des lieux permet de constater que l’état des murs de la cuisine et de l’entrée excède l’usure normal, de sorte que le locataire est tenu de ce poste de dépense du devis en y appliquant une déduction de 50 % pour tenir compte de la vétusté (397,08 euros).

La même constatation peut être faite pour la pose de baguettes et le réglage des portes des meubles de cuisine qui sont à la charge du locataire aux termes du décret n°87-712 du 26 août 1987, ainsi que pour la table qui est présente sur l’état des lieux d’entrée et à laquelle il y a lieu d’appliquer une déduction de 50 % pour tenir compte de la vétusté.

Les sommes de 90 euros, 120 euros et 110 euros sont donc la charge du locataire.

La bibliothèque ainsi que le bureau sont inscrits sur l’état des lieux d’entrée et sont en « bon état ».

L’état de sortie indique que la bibliothèque est « abîmée en partie basse sur les deux côtés » et que le bureau présente des traces d’usures sur le plan de travail. Néanmoins l’usure peut être imputée à un usage normal de ce mobilier.

La somme de 180 euros, non ventilée, ne peut donc pas être imputée au locataire.

Les défendeurs ne contestent pas l’imputabilité des réparations de la porte de garage.

Néanmoins, s’ils en jugent le montant excessif, ils n’apportent pas de preuves permettant d’appuyer ses allégations, de sorte que la somme de 350 euros doit être retenue.

L’état des lieux d’entrée fait mention de « dalles abîmées, se décollent, plusieurs trous ».

La réparation du plafond du garage à hauteur de 220 euros ne peut donc pas être à la charge du locataire.

Pour ce qui est du sol du garage, l’état des lieux d’entrée indique seulement qu’il est en bon état. Cependant, à l’état des lieux de sortie, il est indiqué que « le sol est recouvert d’un linoléum abîmé, des jours au niveau des lattes manquantes, se décolle à multiples endroits ».

Les photographies prises lors des deux états des lieux permettent de constater une détérioration du sol excédant un usage normal.

Il sera appliqué une diminution de 50 % pour tenir compte de la vétusté, de sorte que seront retenues les sommes de 71 euros (démontage du sol détérioré) et de 640,80 euros (remplacement du sol).

Sur le poste concernant la remise en état de la place de parking, l’état des lieux d’entrée ne fait aucune observation sur ce point.

L’état des lieux de sortie fait mention « de cailloux manquants » et de « taches visibles ».

Néanmoins, les demandeurs ne démontrent pas que ces défauts sont excessifs au regard de l’usage normal d’une place de parking et le locataire n’est pas tenu de remettre à neuf le bien loué.

La somme de 700 euros ne sera pas retenue.

Quant au réglage et réparation de menuiserie et remplacement de butée de VR, le décret n°87-712 du 26 août 1987 prévoit que cela fait partie de l’entretien courant et des réparations locatives. L’état des lieux ne fait pas de commentaires spécifiques sur ces points, se contentant de classer les fenêtres en « bon état » alors que l’état des lieux de sortie mentionne « des butées de volets extérieurs cassées, non nettoyés », de sorte que seront retenues les sommes de 120 euros et de 160 euros.

Concernant les clés manquantes et le bip parking, il y a lieu de comparer les états des lieux, celui d’entrée fait mention de 4 clés, (une clef appartement, une clef accès intérieur garage, une clef boîte aux lettres et une clef garage) et celui de sortie fait mention de deux clefs d’appartement, un BIP cassé et ne fonctionnant pas, une clef de boîte aux lettres, une clef de local technique, deux clefs de garage.

Une facture de 7 euros pour le remplacement de l’une des clefs est versée au débat. Néanmoins, aucune précision n’est faite par les demandeurs afin de savoir de quelle clef il s’agissait.

En conséquence, force est de constater qu’en comparant les deux états des lieux, aucune clef n’est manquante.

La somme de 7 euros ne peut être retenue.

Cependant, pour le BIP parking, le défendeur ne peut soutenir qu’aucun BIP parking ne lui a été remis, étant donné qu’il l’a restitué et qu’il apparaît dans l’état des lieux de sortie.

Concernant la clef de local technique, certes Monsieur [F] [C] a restitué une clef du local technique alors qu’elle n’était pas mentionnée dans l’état des lieux d’entrée, mais il n’est pas établi de manière certaine par les demandeurs qu’une autre clef du local a été restituée, de sorte que seule la somme de 70 euros retenue pour la réparation du BIP parking.

Les demandeurs sollicitent la somme de 95,94 euros au titre du remplacement de la housse du matelas du canapé et du matelas du lit pliant. Ils produisent des pièces pour justifier de ces sommes respectivement 23,99 euros et 71,95 euros.

Les demandeurs précisent qu’il ne s’agit pas d’un élément de linge de lit mais d’une housse qui protège directement la mousse du matelas.

L’état des lieux d’entée faisait mention d’une « housse matelas imperméable bon état », alors qu’il est versé au débat une pièce attestant de l’absence d’une telle housse pour le lit pliant, le commissaire de justice ne l’ayant pas déplié.

Néanmoins, les demandeurs ne justifient pas de la nécessité du remplacement du matelas du lit d’appoint.

Seule la somme de 23,99 sera retenue pour le remplacement de la housse du matelas.

Quant aux autres éléments manquants ou à remplacer, les demandeurs sollicitent la somme de 305,93 euros, cette somme étant ventilée entre plusieurs postes de dépenses.

Les demandeurs ne justifient pas de la nécessité de changer les portes serviettes.

Néanmoins, l’escabeau ménager, le déboucheur ventouse, la râpe et les planches à découper mentionnés dans l’état des lieux d’entée ne sont pas mentionnées dans l’état des lieux de sortie, il conviendra de les remplacer (7,70 euros 5,99 euros 13,99 euros, 70 euros).

L’état des lieux de sortie mentionne un « micro-ondes en bon état apparent, propre », il n’y a pas donc lieu de changer son plateau.

Le remplacement du linge de maison notamment des torchons et taies d’oreiller ne peut être mis à la charge du locataire, car ces éléments doivent être remplacés par le bailleur.

Quant aux assiettes, même si certaines d’entre elles étaient ébréchées (état des lieux d’entrée), cela n’empêche pas le locataire de remplacer celles manquantes. Il sera retenu la somme de 6,02 euros.

Monsieur [F] [C] ne discute pas le poste concernant les poêles et casseroles (12,15 euros et 16,95 euros).

Si l’état des lieux de sortie mentionne « un tapis non nettoyé », cela ne signifie pas qu’il doit être nécessairement remplacé, un simple nettoyage pouvant être suffisant. La même constatation peut être faite s’agissant de la poubelle.

Les demandeurs n’apportent pas la preuve que l’aspirateur était en état de fonctionnement au jour de l’état des lieux d’entrée, de sorte que son remplacement en peut être mis à la charge du locataire.

La somme de 132,80 est donc retenue à la charge des locataires au titre des éléments manquants ou à remplacer.

Quant aux réparations de la salle de bains, les demandeurs chiffrent celles-ci à la somme de 4575,82 euros. Pour ce faire, ils produisent un devis détaillé et ventilant différents postes.

Il sera relevé que l’état du logement a été dénoncé à l’agence immobilière en décembre 2022 par le locataire qui constate des traces d’humidité.

Néanmoins, les demandeurs produisent une pièce qui expliquer l’absence d’intervention. En effet dans un mail, l’assureur explique que le retard de gestion est dû à « la mise en place de la recherche d’une fuite (qui) fut retardée par l’indisponibilité de votre locataire en place empêchant l’accès au logement ».

Cependant si la responsabilité du locataire peut être retenue, il ne s’agit pas de lui mettre à charge la remise à neuf de la salle de bain. En effet, le devis comporte le remplacement d’une baignoire, d’un lavabo, d’un pare-douche et d’un panneau de douche.

Or, dans l’état des lieux de sorte, il est certes indiqué que ces éléments présentaient un état d’usage mais pas qu’ils étaient détériorés au point de devoir les remplacer. Il est mentionné que « la baignoire présente un état d’usage, absence de bouchon », « la partie vitrée est intacte à l’état d’usage », « un lavabo, robinetterie, bouchon, fonctionnant, non nettoyé, bouchon supplémentaire jauni, absence bouchon eau chaude et eau froide, trop-plein avec calcaire ». Ces postes du devis ne pourront être retenus.

Le rapport d’expertise donne trois conseils pour réparer les dégâts notamment remplacer le joint silicone d’étanchéité du pourtour de la baignoire, de revoir l’étanchéité des joints ciments de la faïence et la mise en place d’un réducteur de pression à titre préventif, ces seuls éléments pourront être retenus dans le devis produit au débat.

Ainsi, la somme de 801,22 euros correspondant à la dépose et repose du carrelage sera retenue.

Aussi les sommes de 548,37 euros (l’application de peinture sur les murs de la salle de bains), de 181,25 euros (remplacement de plinthes en PVC), ces postes correspondant à une remise en état du bien suite au dégât survenu.

La moitié du devis étant retenu, la somme correspondant au démontage et à la mise en déchetterie sera réduite de moitié soit à hauteur de 325 euros.

Monsieur [F] [C] et Madame [K] [C] seront donc condamnés solidairement à payer à Monsieur [W] [L] et Madame [S] [M] la somme de 3 649,73 euros au titre des dégradations, réparations locatives et régularisation de charges, déduction faite du dépôt de garantie de 900 euros conservé par les bailleurs qui ne peut faire l’objet d’une restitution.

Sur les demandes reconventionnelles des défendeurs

Sur la demande de réduction de loyer

Les défendeurs sollicitent une réduction du loyer du fait de l’indécence du logement. Néanmoins, les pièces pouvant appuyer leur demande sont les mails envoyés par Monsieur [F] [C] à l’agence immobilière, de sorte que cette demande n’est pas justifiée au regard d’élément objectif.

Les défendeurs seront déboutés de cette demande.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [F] [C] et Madame [K] [C], essentiellement succombants, seront tenus aux dépens de l’instance.

Ils seront condamnés in solidum au paiement de la somme de 1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant par décision contradictoire et en premier ressort,

Condamne solidairement Monsieur [F] [C] et Madame [K] [C] à payer à Monsieur [W] [L] et Madame [S] [M] épouse [L] la somme de 3 649,73 euros, déduction faite du dépôt de garantie de 900 euros au titre du solde locatif comprenant les réparations locatives et régularisation de charges,

Déboute Monsieur [F] [C] et Madame [K] [C] de leur demande de réduction du loyer,

Condamne in solidum Monsieur [F] [C] et Madame [K] [C] à payer à Monsieur [W] [L] et Madame [S] [M] épouse [L] la somme de 1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit,

Rejette toute autre demande plus ample ou contraire.

Ainsi jugé les jour, mois et an susdits.

Le greffier, Le juge,