N° RG 23/03715

N° Portalis DBXS-W-B7H-H6UZ

N° minute : 25/00131

Copie exécutoire délivrée

le

à :

— la SELAS CABINET FOLLET RIVOIRE COURTOT AVOCATS

— la SCP GOURRET JULIEN

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VALENCE

CH1 CONTENTIEUX GÉNÉRAL

JUGEMENT DU 18 MARS 2025

DEMANDERESSE :

Madame [P] [F]

[Adresse 3]

[Localité 7]

représentée par Maître Eric RIVOIRE de la SELAS CABINET FOLLET RIVOIRE COURTOT AVOCATS, avocats au barreau de la Drôme

DÉFENDEURS :

Madame [H] [W]

[Adresse 1]

[Localité 7]

non représentée

Maître [B] [L]

[Adresse 12]

[Localité 8]

représenté par Maître Olivier JULIEN de la SCP GOURRET JULIEN, avocats postulants au barreau de la Drôme, Maître Cyrielle DELBÉ de la SCP MONTOYA & DORNE, avocats plaidants au barreau de Grenoble

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ :

PRÉSIDENT : D. DALEGRE, vice-président,

ASSESSEURS : C. LARUICCI, vice-présidente,

M. CHEZEL, vice-présidente,

GREFFIÈRE : D. SOIBINET

DÉBATS :

À l’audience publique du 04 février 2025, le jugement a été mis en délibéré pour être prononcé le 29 avril 2025 par mise à disposition au greffe, conformément à l’article 450 du code de procédure civile.

En cours de délibéré, le prononcé a été avancé à ce jour.

FAITS ET PROCÉDURE :

Suivant promesse unilatérale de vente reçue le 5 septembre 2022 par Maître [B] [L] (notaire instrumentaire assistant le vendeur) avec la participation à distance en son office notarial de Maître [C] (notaire assistant l’acquéreur), Mme [P] [F] a promis de vendre à Mme [H] [W] veuve [S], moyennant le paiement du prix principal de 515.000,00 € (dont 6.610,00 € pour les biens meubles), un tènement immobilier sis [Adresse 4], comprenant bâtiment d’habitation et terrain autour, figurant au cadastre sous les références section YT n°[Cadastre 5] et [Cadastre 6].

La promesse de vente était consentie pour une durée expirant le 23 décembre 2022 et la bénéficiaire indiquait ne pas recourir à l’obtention d’un prêt afin de financer l’acquisition, celle-ci devant se faire au moyen de deniers personnels.

Elle était régularisée sous les conditions suspensives de droit commun et contenait une clause intitulée INFORMATIONS CONCERNANT LES CLAUSES RELATIVES A L’INDEMNITE D’IMMOBILISATION, AU DEPOT DE GARANTIE ET AUX FRAIS D’ACTES, ainsi stipulée :

“Le bénéficiaire déposera au moyen d’un virement bancaire dans le délai de l5 jours des présentes et ce à titre de dépôt de garantie à la comptabilité du notaire rédacteur des présentes la somme de 50.000 € correspondant à une indemnité d’immobilisation.

A cet effet, avec l’accord des parties, elle sera versée entre les mains du notaire du promettant.

Le sort de cette somme, en ce compris celui des intérêts produits par elle le cas échéant, sera le suivant, selon les hypothèses ci-après envisagées :

a) Elle s’imputera purement et simplement et à due concurrence sur le prix en cas de réalisation de la vente promise.

b) Elle sera restituée purement et simplement au bénéficiaire dans tous les cas où la non-réalisation de la vente résulterait de la défaillance de l’une quelconque des conditions suspensives énoncées aux présentes.

c) Elle sera versée au promettant, et lui restera acquise à titre d’indemnité forfaitaire et non réductible faute par le bénéficiaire d’avoir réalisé l’acquisition ou levé l’option dans les délais et conditions ci-dessus, toutes les conditions ayant été réalisées.

Le séquestre conservera cette somme pour la remettre soit au promettant soit au bénéficiaire selon les hypothèses ci-dessus définies.

La mission du tiers convenu sera acceptée par la simple réception des fonds et exécutée par la remise des fonds à l’une ou à l’autre des parties selon ce qui est convenu aux termes du présent acte.

En cas de non versement de cette somme à la date convenue, les présentes seront considérées comme caduques et non avenues si bon semble au promettant.

En cas de difficulté entre les parties sur le sort de l’indemnité d’immobilisation, il appartiendra à la plus diligente d’entre elles de se pourvoir en justice afin qu’il soit statué sur le sort de la somme détenue par le séquestre.

Le séquestre est dès à présent autorisé par les cocontractants à consigner l’indemnité d’immobilisation à la [11] en cas de difficultés.

Le séquestre sera déchargé de plein droit de sa mission par la remise des fonds dans les conditions sus-indiquées”.

Le même acte contient également une clause pénale intitulée STIPULATION DE PENALITE, ainsi rédigée :

“Dans le cas où toutes les conditions relatives à l’exécution des présentes seraient remplies et dans l’hypothèse ou l’une des parties ne régulariserait pas l’acte authentique, ne satisfaisant pas ainsi aux obligations alors exigibles, elle devrait verser à l’autre partie la somme de 51.500,00 € à titre de dommages et intérêts, conformément aux dispositions de l’article 1231-5 du Code civil.”

Aux termes d’un acte sous signature privée directement régularisé entre les parties le 21 septembre 2022, sans l’intervention des notaires, Mme [H] [W] veuve [S] s’est engagée, avec l’accord de Mme [P] [F], à réaliser un certain nombre de travaux sur le bien vendu, avec cette précision que s’il y avait un “souci”, la “somme déposée chez le notaire” servirait à “remettre en l’état d’origine”.

Aux termes d’un acte reçu par Maître [B] [L] le 23 février 2023, valant procès-verbal de carence, étaient décrits les faits suivants :

“La date de réalisation de la vente a été initialement fixée au 23 décembre 2022.

En garantie de l’exécution desdites conditions, l’acquéreur s’était engagé à verser 50.000 €.

Aucune somme n’a été versée à ce jour, à ce titre.

L’office notarial sus-dénommé a été désigné aux termes de cet acte pour rédiger l’acte de vente.

Cet acte rentre dans le champ d’app1ication de l’article L.271-1 du Code de la construction et de l’habitation qui institue un délai de rétractation au profit de l’acquéreur.

La notification de l’acte par lettre recommandée électronique avec accusé de réception a été effectuée à l’acquéreur le 18 novembre 2022.

L’acquéreur n’a pas usé de sa faculté de rétractation.

Les conditions relatives à la réalisation de la vente sont à ce jour toutes réalisées et les pièces nécessaires à la constatation authentique de cette réalisation obtenues et annexées.

Cependant, il n’a pas été possible de procéder à la signature de l’acte authentique de vente par suite de la défaillance de l’une des parties.

Compte-tenu de ces circonstances, la partie défaillante a été invitée à comparaître aux fins de signature, afin de procéder à la réalisation de la vente, ainsi que le courriel en date du 23 février 2023, ci-annexée, le relate.”

Le notaire enregistrait en outre comme suit les dires de Mme [P] [F] :

“- Mme [F] constate que les fonds de Mme [W] n’ont pas été virés sur les comptes des offices notariaux en charge de ce dossier aux date, heure convenus.

— Madame [W] ne s’est pas présentée aux dates, heure et lieux convenus.

— Madame [F] prend acte de la situation et se réserve le droit d’agir en justice pour obtenir réparation de son préjudice.”

Mme [P] [F] faisait établir un constat portant sur l’état de la maison et les travaux effectués par Mme [H] [W] veuve [S], suivant procès-verbal dressé le 8 mars 2023 par Maître [T] [I], commissaire de justice associée à [Localité 14].

Suivant acte authentique de vente reçu par Maître [B] [L] le 13 octobre 2023, Mme [P] [F] a vendu les biens immobiliers à Monsieur [Z] et Madame [E] moyennant le paiement du prix principal de 430.000,00 €.

Par actes de commissaire de justice en date des 8 et 15 décembre 2023, Mme [P] [F] a fait assigner Mme [H] [W] veuve [S] et Maître [B] [L] devant le présent tribunal.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 10 janvier 2025.

PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES :

Vu l’article 455 du Code de Procédure Civile qui prévoit que le jugement peut exposer les prétentions respectives des parties et leurs moyens sous la forme d’un visa des dernières conclusions des parties, avec l’indication de leur date ;

Vu les dernières écritures de Mme [P] [F] (conclusions déposées le 27 juin 2024) qui demande au tribunal, au visa des articles 1152, 1217, 1126 et suivants, 1231-5 et 1240 du Code civil, de :

— JUGER recevable et bien fondée son action à l’encontre de Madame [W] et Maître [L] ;

— JUGER que Madame [W] est fautive dans la mesure où elle n”a pas respecté les termes de la promesse de vente, d”une part en ne procédant pas au dépôt de garantie et d’autre part en ne réitérant pas le vente alors que toutes les conditions étaient réunies ;

— PRONONCER en conséquence la résolution de la promesse de vente signée le 5 septembre 2022 aux torts exclusifs de Madame [W] ;

— JUGER que la clause pénale insérée dans la promesse de vente doit recevoir application ;

— CONDAMNER Madame [W] à lui verser la somme de 51.500,00 euros à titre de dommages et intérêts conformément aux dispositions de l’article 1231-5 du Code civil ;

— CONSTATER que Madame [W] a réalisé des travaux dans sa maison ;

— CONDAMNER Madame [W] à lui payer la somme de 45.842,50 euros TTC à titre de dommages-intérêts au titre du coût de remise en état de la maison suite auxdits travaux ;

— JUGER que Maître [L] a commis une faute en ne l’informant pas de l’absence de paiement du dépôt de garantie et en ne formulant pas de demande à Madame [W] à ce titre ;

— JUGER Maître [L] a nécessairement manqué à son devoir de conseil en n’attirant pas son attention sur la possibilité et la sécurité d’un paiement d’un dépôt de garantie au moment de la signature de la promesse et le risque de différer le paiement postérieurement à la signature de la promesse ;

— En conséquence, le condamner solidairement avec Madame [W] à l’indemniser de 1'intégra1ité des préjudices subis ;

— CONDAMNER Madame [W] et Maître [L] à lui verser la somme de 3.500,00 euros au titre de l”article 700 du Code de procédure civile ;

— LES CONDAMNER également aux entiers dépens distraits au profit de M^e Eric RIVOIRE sur son affirmation de droit ;

— DIRE n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de droit du jugement à intervenir ;

Vu les dernières écritures de Maître [B] [L] (conclusions récapitulatives déposées le 22 octobre 2024) qui demande au tribunal, au visa de l’article 1240 du Code civil, de :

A titre principal,

— JUGER que la vente était soumise aux conditions suspensives de droit commun ainsi qu’à la réserve de tout droit de préemption ;

— JUGER que Madame [F] devait justifier de l’obtention d’une attestation de non-contestation aux travaux ;

— JUGER que la réitération de la vente était soumise au choix du bénéficiaire de lever ou non l’option ;

— JUGER qu’il n’était pas certain que la vente aboutisse favorablement ;

— JUGER que le défaut de versement de dépôt de garantie est sans aucun lien avec les conséquences du défaut de réitération de la vente ;

— JUGER qu’il avait parfaitement informé les parties sur le fait que les clés du bien devaient être remises le jour de la réitération de la vente en la forme authentique ;

— JUGER qu’il avait expressément indiqué qu’aucuns travaux ne devraient être entrepris dans les lieux acquis avant la vente définitive ;

— JUGER que les clauses de l’acte sont claires et précises ;

— JUGER que Madame [F] était présente lors de la régularisation de la promesse de vente ;

— JUGER que l’acte lui a été lu en intégralité ;

— JUGER que Madame [F] était informée des risques encourus ;

— JUGER qu’il n’a commis aucun manquement fautif dans l’accomplissement de sa mission ;

En conséquence,

— DEBOUTER Madame [F] de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions formées à son encontre ;

A titre subsidiaire,

— JUGER que Madame [F] ne justifie pas de l’existence de travaux réalisés par Madame [W] ;

— JUGER que Madame [F] ne justifie aucunement de ce que les travaux prétendument réalisés par Madame [W] ne l’auraient pas été selon les règles de l’art ;

— JUGER que le quantum des demandes de Madame [F] n’est aucunement justifié ;

— JUGER que Madame [F] était parfaitement informée des risques encourus en cas de remise anticipée des clés ;

— JUGER que Madame [F] a remis les clés en toute connaissance de cause et n’en a jamais informé préalablement le notaire ;

— JUGER que les clauses de la promesse de vente permettent à Madame [F] d’obtenir réparation de son prétendu préjudice à l’égard de sa cocontractante qui n’a pas réitéré la vente alors que toutes les conditions s’étaient réalisées ;

— JUGER qu’il ne saurait être tenu des engagements contractuels librement convenus entre les parties ;

— JUGER qu’il ne saurait être tenu de la défaillance de l’une des parties dans l’accomplissement de ses engagements contractuels ;

— JUGER que Madame [F] a vendu le bien litigieux de sorte qu’elle ne justifie d’aucun préjudice ;

En conséquence,

— JUGER que Madame [F] ne justifie de l’existence d’aucun préjudice indemnisable par le notaire que ce soit dans son principe ou dans son quantum ;

— DEBOUTER Madame [F] de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions formées à son encontre ;

En tout état de cause,

— CONDAMNER Madame [F] à lui verser la somme de 3.000,00 € en application des dispositions de llarticle 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance;

— ECARTER l’exécution provisoire de droit ;

Vu l’absence de constitution d’avocat de Mme [H] [W] veuve [S], citée selon acte de commissaire de justice en date du 15 décembre 2023 converti en “procès-verbal de recherches fructueuses” pour les motifs indiqués par l’officier public dans le procès-verbal annexé à l’assignation.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

Attendu que Mme [H] [W] veuve [S], qui a fait l’objet d’une simple tentative de signification à son ancienne adresse, située au [Adresse 2] et qui a désormais pour domicile, résidence et/ou lieu de travail connus (selon les indications données par Maître [A] [O], commissaire de justice associée titulaire d’un office à la résidence de [15] dans son procès-verbal de recherches fructueuses daté du 15 décembre) le [Adresse 10] (adresse mentionnée au Registre du Commerce et des Sociétés, en qualité qu’entrepreneur individuel) et le [Adresse 9] (siège social de la SAS [13] dont elle est la Directrice Générale), n’a pas été avisée des demandes formées à son encontre ;

Qu’il convient en conséquence de révoquer l’ordonnance de clôture, d’ordonner la réouverture des débats et d’enjoindre à Mme [P] [F] de délivrer une citation régulière à Mme [H] [W] veuve [S], dans les conditions fixées par les articles 653 et suivants du Code de procédure civile ;

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement, par décision réputée contradictoire, non susceptible de recours immédiat,

Révoque l’ordonnance de clôture et ordonne la réouverture des débats ;

Enjoint à Mme [P] [F] de délivrer une citation régulière à Mme [H] [W] veuve [S], dans les conditions et selon les modalités prévues par les articles 653 et suivants du Code de procédure civile ;

Renvoie l’affaire à l’audience de mise en état du 13 juin 2025 à 14 heures pour justification par la demanderesse de l’accomplissement de la diligence requise, pour éventuelle constitution d’avocat de Mme [H] [W] veuve [S] et, le cas échéant (à défaut de constitution d’avocat de cette dernière) pour clôture de l’instruction et fixation à une nouvelle audience de plaidoirie.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT