22 Octobre 2024

AFFAIRE :

S.C.I. SOCIETE ANGEVINE CIVILE IMMOBILIERE DU POITOU (SAC IP) prise en la personne de sa gérante

SIREN N° 322 866 344

C/

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE du [Adresse 3]

N° RG 21/02156 – N° Portalis DBY2-W-B7F-GVY7

Assignation :09 Décembre 2021

Ordonnance de Clôture : 21 Novembre 2022

Autres demandes relatives à la copropriété

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ANGERS

1ère Chambre

JUGEMENT

JUGEMENT DU VINGT DEUX OCTOBRE DEUX MIL VINGT QUATRE

DEMANDERESSE :

S.C.I. SOCIETE ANGEVINE CIVILE IMMOBILIERE DU POITOU (SAC IP) prise en la personne de sa gérante

SIREN N° 322 866 344

[Adresse 8]

[Localité 9]

Représentant : M^e François-xavier JUGUET, avocat au barreau d’ANGERS

DÉFENDERESSE :

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE située [Adresse 3] prise en la personne de son syndic la SARL CITYA IMMOBILIER [Localité 10] dont le siège social est [Adresse 7]

[Localité 6]

Représentant : Maître Jean BROUIN de la SCP AVOCATS DEFENSE ET CONSEIL, avocats au barreau d’ANGERS

COMPOSITION DU TRIBUNAL

L’affaire a été débattue publiquement à l’audience du 11 Juin 2024, devant Yannick Brisquet, Premier Vice-Président, siégeant en qualité de rapporteur, les parties ne s’y étant pas opposées.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le cadre du délibéré du tribunal composé des trois magistrats suivants :

Président : Yannick BRISQUET, Premier Vice-Président

Assesseur : Geneviève LE CALLENNEC, Vice-Présidente

Assesseur : Philippe MURY, Magistrat honoraire

Valérie PELLEREAU, Greffière

A l’issue de l’audience, le Président a fait savoir aux parties que le jugement serait rendu le 24/09/2024. A cette date le délibéré a été prorogé au 22 Octobre 2024.

JUGEMENT du 22 Octobre 2024

rendu à cette audience par mise à disposition au Greffe (en application

de l’article 450 alinéa 2 du Code de Procédure Civile)

signé par Yannick BRISQUET, Premier Vice-Président, et par Valérie PELLEREAU, Greffière.

EXPOSÉ DU LITIGE

Il résulte d’une attestation établie le 4 novembre 2021 par Me [J] [I], notaire, que la société dénommée SOCIÉTÉ ANGEVINE CIVILE IMMOBILIÈRE DU POITOU (SACIP) est propriétaire d’un local commercial faisant partie de deux ensembles immobiliers contigus, à [Adresse 11], l’un et l’autre soumis au régime de la copropriété :

— d’une part, un magasin (lot 1) et une cave (lot 2), dans un ensemble immobilier sis n° [Cadastre 2] (cadastré section BT n° [Cadastre 4]);

— d’autre part, un local commercial situé au rez-de-chaussée (lot 18), dans un ensemble immobilier n° 31 bis (cadastré n° [Cadastre 5]).

Ces deux locaux, réunis, sont loués à titre commercial pour l’exploitation d’un restaurant.

On ignore à quelle date ces immeubles ont été acquis par la SACIP, l’attestation notariée produite étant taisante à ce sujet, la demanderesse faisant état d’un acte notarié du 16 octobre 2018 qui n’est pas produit.

Pour la compréhension du litige, qui ne concerne que la copropriété du [Adresse 3] (avec entrée [Adresse 1]), il convient de rappeler que, suivant acte notarié du 17 avril 1961, cet immeuble avait été divisé originairement en 10 lots de copropriété dont, au rez-de-chaussée, le lot n° 1 constitué d’un “magasin et la cuisine à la suite, puis le WC se trouvant entre l’escalier et le mur de la cuisine, ainsi que le dégagement entre le WC et le mur à M. [K]”

En 1970, une première modification de cet état descriptif de division est intervenue afin d’incorporer dans les parties communes générales le WC qui était privatif au lot n° 1, ainsi qu’un mur, l’immeuble restant divisé en 10 lots, sans modification de la répartition des charges de copropriété attachées au lot 1.

Puis, en 1998, l’état descriptif de division a été à nouveau modifié afin de prendre en compte la création d’une entrée de l’immeuble directement sur la [Adresse 12] et le nouvel aménagement du local commercial. A l’occasion de cette modification le lot n° 1 a été supprimé pour devenir le lot n° 18, auquel étaient attachés 195/965è des parties communes.

* * *

Suivant acte du 18 décembre 2019, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 3], a donné mandat à la société CITYA [Localité 13] d’exercer la mission de syndic dudit immeuble.

* * *

En 2020, la société SACIP, copropriétaire du lot 18, a contesté le montant des provisions qui lui étaient réclamées au titre des charges de copropriété, estimant n’avoir pas à supporter des charges de chauffage, d’électricité et d’eau.

PROCÉDURE

Par acte du 9 décembre 2021, la société SACIP a assigné le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 3], devant le tribunal judiciaire d’Angers.

Aux termes de ses dernières conclusions n° 2, du 21 novembre 2023, la société SACIP fait valoir qu’à compter de sa désignation en 2019 en qualité de syndic, la société CYTIA [Localité 13] lui a adressé chaque année des appels de charges de copropriété en augmentation, alors qu’auparavant aucune charge ne lui était réclamée par le syndic. Elle explique que le locataire en place a son propre chauffage et son propre compteur électrique, l’eau provenant de la copropriété voisine. Elle ajoute que le règlement de copropriété, en son article 8, ne mentionne aucune charges communes particulières, en dehors des frais d’abonnement d’eau destinés à l’usage commun ainsi que les frais du compteur et les frais d’éclairage de l’entrée.

En conséquence, invoquant la loi du 10 juillet 1965, et le règlement de copropriété, la SACIP requiert la condamnation du syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] à lui rembourser la somme de 3 943,47 € représentant le montant cumulé des appels de charges se décomposant comme suit :

—  472,79 € le 23 avril 2019

—  472,79 € le 9 mars 2020

—  476,81 € le 4 juin 2020

—  350,60 € le 7 septembre 2020

—  350,60 € le 7 décembre 2020

—  360,45 € le 2 juin 2021

—  365,25 € le 8 septembre 2021

—  383,68 € le 8 décembre 2021

—  365,25 € le 9 mars 2022

—  365,25 € le 14 septembre 2022.

Elle demande en outre au tribunal de “suspendre toutes demandes en paiement de charges générales au titre des appels de fonds à venir à l’encontre de la SACIP faute d’avoir justifié que ces appels de fonds sont conformes, soit au règlement de copropriété, soit aux règles générales de la loi du 10 juillet 1965…”.

Subsidiairement, elle prétend désormais être “dispensée de payer les charges de chauffage et d’eau”.

Enfin, elle sollicite une indemnité de 3000 € en vertu de l’article 700 du code de procédure civile.

Aux termes de ses dernières écritures (n°2), le syndicat des copropriétaires conclut au débouté de la société SACIP, au motif qu’il lui appartenait d’appliquer le règlement de copropriété, ainsi qu’à sa condamnation au paiement d’une indemnité de 6 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 28 mai 2024.

MOTIFS

I – Sur le bien fondé de l’action de la société SACIP

Aux termes du règlement de copropriété originaire de 1961, il était stipulé au titre de la répartition des charges communes ce qui suit (article 8) :

“Les charges communes à l’ensemble ou à des groupes de copropriétaires sont énumérées et réparties conformément au tableau ci-annexé, et de la façon ci-après indiquée.

Elles comprendront :

— les impôts, contributions….;

— les rétributions allouées au syndic;

— les frais relatifs au fonctionnement du syndicat ;

— les frais d’abonnement d’eau destinés à l’usage commun ainsi que les frais du compteur ;

— les frais occasionnés par l’entretien de la cour commune….;

— les frais d’éclairage de l’entrée;

— les frais de réfection des parties tant privées que communes;

— les frais de réparation de toute nature….”

Il sera rappelé qu’en vertu du tableau de répartition annexé au règlement de copropriété le lot 1 supportait originairement 230/1000è des charges communes, puis 195/965è suite à la modification de 1998.

Aux termes du règlement de copropriété ci-dessus rappelé, il n’est pas précisé que le lot 18 (alors n°1) n’aurait pas à supporter certaines charges communes, sa contribution étant fixée forfaitairement à une quotité de 230/1000è, puis 195/965è.

A bon droit le syndic de copropriété fait valoir qu’il avait proposé une refonte du règlement de copropriété, proposition qui a été acceptée lors de l’assemblée générale du 19 mars 2021 (résolution 11).

Le cabinet [G], géomètre mandaté à cet effet, a établi un projet, qui supprimait le lot 18 pour le transformer en un lot 101, ainsi désigné : “Au rez-de-chaussée, une partie de local d’activité dont la 2è partie se situe dans la parcelle cadastrée section BT n° [Cadastre 4] et les 1767/10 000è … des parties communes générales”.

Mais, ce projet de modification, soumis par le syndic à l’approbation des copropriétaires lors de son assemblée du 16 mars 2022 (résolution n°10), a été rejeté à l’unanimité (notamment par la société SACIP) au motif que ce projet supposait une modification du règlement de copropriété de l’immeuble voisin (n° 31), l’un des lots de l’immeuble du 31 bis se trouvant pris dans l’emprise cadastrale de la copropriété du 31.

Dès lors que le règlement de copropriété ne fixe pas de quote-part particulière afférente au lot n° 18 dans chacune des catégories de charges, et à défaut d’accord contraire des copropriétaires sur ce point, le syndic de copropriété ne pouvait donc que faire application du règlement de copropriété en vigueur.

Il appartenait tout au plus à la société SACIP de saisir la juridiction d’une demande tendant à l’établissement d’une nouvelle grille de répartition des charges. A cet égard la demande de la SACIP tendant à voir “suspendre toutes demandes en paiement de charges générales au titre des appels de fonds à venir à l’encontre de la SACIP faute d’avoir justifié que ces appels de fonds sont conformes, soit au règlement de copropriété, soit aux règles générales de la loi du 10 juillet 1965…” ne saurait constituer une demande tendant à la révision du règlement de copropriété. Et, en tout état de cause, une telle demande ne produirait effet que pour l’avenir et ne permettrait pas de revenir sur les appels de charges antérieurs.

La société SACIP sera donc déboutée.

II – Sur les dépens

La société SACIP, déboutée, sera condamnée aux dépens. L’équité commande de la condamner à payer au syndicat des copropriétaires une indemnité de 3000 € en vertu de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

Le TRIBUNAL,

Statuant publiquement, par jugement contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

Déboute la SOCIÉTÉ ANGEVINE CIVILE IMMOBILIÈRE DU POITOU (SACIP) et la condamne aux dépens, ainsi qu’à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 3] représenté par son syndic la société CITYA [Localité 13] une indemnité de 3000 € (trois mille euros) en vertu de l’article 700 du code de procédure civile.

Jugement rendu par mise à disposition au Greffe le VINGT DEUX OCTOBRE DEUX MIL VINGT QUATRE, par Yannick BRISQUET, Premier Vice-Président, assisté de Valérie PELLEREAU, Greffière, lesquels ont signé la minute du présent Jugement.

LE GREFFIER LE PRESIDENT