TRIBUNAL JUDICIAIRE

d'[Localité 7]

(Site Coubertin)

N° RG 25/00002 – N° Portalis DBY2-W-B7J-HZBJ

JUGEMENT du

11 Septembre 2025

Minute n° 25/00807

[W] [H]

C/

[J] [T], [O] [N]

Le

Copie conforme

+ copie exécutoire

M^e CHARGELEGUE

Copie conforme

M^e BLIN

Copie dossier

JUGEMENT

____________________________________________________________

Rendu par mise à disposition au Greffe du Tribunal judiciaire d’ANGERS, le 11 Septembre 2025

après débats à l’audience du 15 Mai 2025, présidée par Lorraine MEZEL, Vice-Présidente – Juge des Contentieux de la Protection, assisté de Justine VANDENBULCKE, Greffier

conformément à l’information préalablement donnée à l’issue des débats, en application des dispositions de l’article 450 (2ème alinéa) du Code de procédure civile.

ENTRE :

DEMANDEUR

Monsieur [W] [H]

né le 17 Mars 1970 à [Localité 8]

demeurant : [Adresse 6]

[Localité 3]

ayant pour avocat postulant Maître Christine COUVREUX EGAL, avocat au barreau de SAUMUR, et pour avocat plaidant Maître Paul CHARGELEGUE, avocat au barreau de SAINT-ETIENNE

ET :

DÉFENDEUR

Monsieur [J] [T]

né le 28 Novembre 1984 à [Localité 11]

Madame [O] [N]

née le 30 Août 1987 à [Localité 10]

demeurant ensemble : [Adresse 2]

[Localité 4]

représentés par Maître Aurélie BLIN, substitué par Maître Marie CARRÉ, avocats au barreau d’ANGERS

EXPOSE DU LITIGE

Suivant contrat en date du 9 août 2013, M. [W] [H] a donné à bail à M. [J] [T] et Mme [O] [N] une maison d’habitation située [Adresse 5] [Localité 9] [Adresse 1]).

Par courrier recommandé en date du 24 janvier 2022, M. [H] a délivré à ses locataires un congé pour vendre, à effet du 8 août 2022.

Par courrier recommandé en date du 21 janvier 2023, M. [H] a mis en demeure ses anciens locataires de lui régler la somme de 10.953,36 euros au titre des frais de remise en état du logement.

En l’absence de résolution amiable du litige, M. [W] [H] a fait assigner le 23 juillet 2024 M. [J] [T] et Mme [O] [N] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’Angers aux fins d’obtenir la condamnation de ces derniers au paiement de diverses sommes.

Après plusieurs renvois, l’affaire a été retenue et plaidée à l’audience du 15 mai 2025.

A cette date, M. [W] [H], représenté par son conseil qui reprend oralement les termes de ses conclusions n°1, demande au juge des contentieux de la protection de condamner solidairement M. [J] [T] et Mme [O] [N] à lui verser, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, les sommes suivantes :

A titre principal,

—  9.950 euros au titre de sa perte de chance d’avoir pu vendre son bien un meilleur prix,

—  1.642,47 euros au titre des frais de ménage exposés,

—  1.788 euros au titre de la cuve laissée vide,

A titre subsidiaire,

—  9.953,36 euros en réparation des dégradations et pertes imputables aux locataires sortants,

En tout état de cause,

—  2.000 euros en réparation de son préjudice moral,

—  4.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Au soutien de ses prétentions, il fait valoir que les locataires ont restitué le logement en mauvais état et que cela l’a contraint à réduire le prix de vente de la maison. Il indique que son éloignement géographique n’a pas permis l’établissement contradictoire d’un état des lieux de sortie ; que les locataires ont refusé de signer l’état des lieux qui leur a été adressé et qu’il a donc été contraint de faire intervenir un huissier. Il affirme que le constat dressé le 9 septembre 2022 permet d’établir la réalité des désordres, observant que ce constat non contradictoire a été soumis à la libre discussion des parties dans le cadre de l’instance et ne peut être considéré comme tardif. Il souligne que les défendeurs ont reconnu à l’occasion des différents échanges la réalité des désordres, ayant uniquement contesté en être à l’origine.

Il soutient que les désordres sont imputables aux locataires sortants, dès lors que le logement leur a été remis en bon état lors de l’entrée dans les lieux et que la vétusté invoquée ne peut expliquer les désordres constatés. Il réfute tout vice ou problème structurel d’isolation du logement, indiquant que le problème d’humidité relevé résulte d’un défaut d’utilisation des équipements d’aération par les défendeurs.

Il s’estime fondé à solliciter la prise en charge par les locataires sortants des travaux de nettoyage et de remplissage de la cuve de fioul laissée vide.

Il invoque l’existence d’une perte de chance de vendre son bien au meilleur prix, directement en lien avec les dégradations commises par les locataires et qu’il évalue à 25 % de la différence entre le prix de vente obtenu et le prix de vente initialement espéré.

Subsidiairement, il s’estime en droit de solliciter la prise en charge par les locataires sortants des réparations locatives, sur la base des devis de remise en état.

Il soutient en tout état de cause que les défendeurs ont fait preuve de résistance abusive et que cette situation lui a causé un préjudice moral.

M. [J] [T] et Mme [O] [N], représentés par leur conseil qui s’en réfère oralement à ses conclusions en réponse du 3 mars 2025, demandent de :

— débouter M. [H] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

— condamner M. [H] à leur verser une somme de 2.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Ils affirment que les désordres allégués ne peuvent leur être imputés en l’absence d’état des lieux de sortie contradictoire. Ils relèvent que l’absence de réalisation d’un état amiable de sortie des lieux n’est pas de leur fait et que par la suite, ils n’ont pas été convoqués aux opérations de constat par le commissaire de justice. Ils ajoutent que lors de l’entrée dans le logement, la maison était déjà en état d’usage et présentait des dégradations en lien notamment avec des problèmes d’humidité ainsi que cela ressort de l’état des lieux d’entrée. Ils affirment avoir rendu le logement en bon état d’usage général et contestent être à l’origine des dégradations. Ils ajoutent que la vétusté découlant de l’usage normal des lieux après neuf années d’occupation ne peut leur être reprochée ; que les dégradations liées à l’humidité ne sont pas non plus de leur fait, résultant d’une absence de fonctionnement des VMC et d’un manquement du bailleur à son obligation de délivrance d’un logement décent permettant un renouvellement de l’air.

Ils contestent l’existence d’une perte de chance indemnisable, au motif que le lien de causalité entre la perte de la chance alléguée et les dégradations locatives prétendues n’est pas établi. Ils ajoutent que l’existence même d’une perte de chance n’est nullement démontrée dès lors que la première évaluation du prix de vente était manifestement surévaluée par rapport au marché immobilier et que la diminution du prix de vente s’explique uniquement par la situation géographique du bien ainsi que par la nécessité de réaliser des travaux de rénovation énergétique sans lien avec les dégradations.

Ils font valoir que les frais de nettoyage réclamés ne sont justifiés ni dans leur principe ni dans leur montant.

Ils admettent ne pas avoir procédé au remplissage de la cuve à fioul mais expliquent avoir présumé que la chaudière vétuste serait remplacée par une installation de chauffage plus écologique. Ils relèvent que le demandeur, qui ne démontre pas avoir procédé au remplissage de la cuve avant la vente, ne justifie d’aucune perte.

Ils ajoutent que le demandeur n’a subi aucun préjudice moral et qu’ils n’ont commis aucune résistance abusive, rappelant avoir déjà concédé au bailleur qu’il conserve le dépôt de garantie à hauteur de 603 euros, afin de couvrir les menues réparations pouvant éventuellement être mises à leur charge.

L’affaire a été mise en délibéré au 3 juillet 2025, prorogé au 11 septembre 2025, les parties en étant avisées.

MOTIFS DE LA DECISION

1°) Sur l’existence de dégradations locatives imputables aux locataires sortants

Il résulte de l’article 7 d) de la loi du 6 juillet 1989 que le locataire est obligé de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

Il appartient donc au locataire, lors de son départ, de rendre les lieux loués dans un état similaire à celui dans lequel ils étaient lors de son arrivée, compte tenu cependant de l’usure normale dont il ne saurait être tenu responsable.

En l’espèce, il ressort du constat d’état des lieux d’entrée dressé le 9 août 2013, en présence des parties, que le logement donné à bail était globalement en bon état voire en état d’usage. Des traces d’humidité étaient déjà mentionnées au niveau des murs des wc et des pièces d’eau du rez-de-chaussée et de l’étage. La buanderie était pour sa part décrite comme à l’état d’usage voire vétuste (murs). Il était également mentionné que la manivelle du volet roulant du séjour ne tenait pas et que la poignet de plusieurs portes (salle de bain, salle d’eau, chambre bleue à l’étage) étaient défectueuses ou que la fenêtre alu avec volet roulant de la chambre spiderman “ne fonctionnait pas”. Les cuvettes des wc et le sol de la buanderie étaient décrits comme “sales”.

Il doit être tenu compte de ces éléments dans l’appréciation de l’état du logement lors de la libération des lieux.

De même, il doit être tenu compte de l’usure normale des lieux après plus de huit ans d’occupation.

Si au soutien de ses demandes indemnitaires, M. [H] invoque l’état des lieux établi par lui le 13 août 2022, cet état des lieux est dénué de force probante dès lors qu’il a été établi de façon non contradictoire. Tout au plus, ce document sera retenu pour déterminer plus précisément la nature des dégradations reprochées par M. [H] aux locataires.

Le procès-verbal de constat dressé par Me [X] le 9 septembre 2022 constitue bien en revanche un élément probant, comme étant établi par un huissier de justice, étant observé qu’eu égard au faible délai séparant son établissement de la date de libération du logement le 8 août 2022, ce procès-verbal ne saurait être considéré comme tardif et de ce fait dénué de toute valeur probante. En revanche, ce constat a une valeur moindre que si les opérations de constat avaient été effectuées en présence des locataires sortants dûment convoqués.

Au regard de l’état des lieux d’entrée de 2013, de la vétusté normale après huit ans d’occupation et du constat dressé le 9 septembre 2022 dressé par Me [X], il doit être retenu que :

— s’agissant du séjour : seule la présence du trou circulaire non rebouché au niveau de l’escalier et de l’épaufrure sur l’arête du mur séparatif peut être imputée aux locataires sortants. En effet, l’épaufrure constatée par l’huissier de justice ne peut résulter uniquement de l’usage normale des lieux ou la vétusté. De même, si s’agissant du trou circulaire relevé, les locataires sortants l’expliquent par la pose d’une barrière de sécurité, ce trou n’a pas été rebouché et doit donc bien leur être imputé.

— s’agissant du salon : la présence de “multiples coups et impacts” au niveau du mur de niche constatée par l’huissier est bien imputable aux locataires sortants. Le nettoyage de la vitre de l’insert incombait aux locataires sortants et ces derniers ont reconnu dans le cadre de leur courrier du 13 septembre 2022 avoir “oublié” de la nettoyer. Ils y expliquaient également avoir stocké leur bois dans le coin de la pièce ce qui avait créé les impacts. Ces impacts ne peuvent donc s’expliquer par l’usure normale des lieux.

En revanche, s’agissant des fissures (longilignes) constatées par l’huissier et attestées par les photographies jointes, celles-ci ne peuvent pas leur être imputées, en l’absence d’élément permettant de les mettre en lien avec une dégradation commise par eux et résultant manifestement d’un défaut structurel.

— s’agissant de la cuisine : le remplacement de l’ampoule “manquante” de la hotte aspirante, du capot du luminaire “absent” et le réglage de la porte du placard “désaxé”, défauts constatés par l’huissier, incombent aux locataires sortants au titre des menues réparations dont ils doivent répondre. En revanche, s’agissant des moisissures constatées sur l’un des murs en partie basse, il sera relevé que celles-ci sont limitées au regard de la photographie insérée au constat, étant uniquement situées dans un coin de la pièce et qu’aucun élément ne permet de les mettre en lien avec un défaut d’entretien de leur part.

— s’agissant de la buanderie : Il convient de rappeler que les murs de la pièce (tapisseries et peintures) avaient déjà été décrits comme “vétustes” lors de l’état des lieux d’entrée contradictoire réalisé en 2013. Dans ces conditions, aucune réparation locative ne serait être mise à la charge des locataires sortants. La déclaration du bailleur auprès de l’huissier selon laquelle la porte donnant sur le garage aurait été remplacée par une porte de moindre qualité ne sera pas non plus retenue, en l’absence d’autre élément probant venant étayer ses dires.

En revanche, doivent être mis à la charge des locataires sortants au titre des menues réparations le remplacement du groupe de sécurité du chauffe-eau et du coffre d’évacuation de la hotte de la cuisine ainsi que de la poignée de porte ou de l’interrupteur, éléments tous décrits cassés ou absents par l’huissier dès lors que l’état des lieux d’entrée ne mentionne pas que ces éléments auraient été dégradés ou manquants et que cela ne relève pas de la vétusté ou de l’occupation normale des lieux.

— concernant le bureau : La tapisserie de cette pièce était décrite comme neuve lors de l’entrée dans les lieux alors que dans son constat du 9 septembre 2022, Me [X] mentionne que les plinthes en bois côté buanderie sont “hors d’usage : j’observe des éclatements typiques d’un dégât des eaux” et que selon les photographies insérées au constat (page 35), la tapisserie en partie basse est décollée dans un coin.

Au vu de ces constatations, la dégradation des plinthes en bois ainsi que le décollage du papier peint en ce qu’ils sont circonscrits à un endroit précis et localisé ne peuvent s’expliquer par l’occupation normale des lieux même après huit ans d’occupation. Elles ne peuvent non plus s’expliquer par la simple humidité comme alléguée par les défendeurs et doivent donc être retenues comme des dégradations locatives dont ces derniers doivent répondre.

— concernant les wc et salle de bains du rez-de-chaussée : le demandeur se plaint de traces de moisissures au niveau de la partie basse des wc. Si la présence de traces de moisissures a été effectivement relevée par l’huissier à côté de la cuvette, celles-ci étaient déjà mentionnées dans l’état initial d’entrée des lieux. Dès lors, aucune dégradation ne saurait être reprochée aux locataires sortants à ce titre.

— concernant la chambre attenante à la salle de bains : aux termes du procès-verbal de constat, Me [X] mentionne que les portes coulissantes du placard mural sont absentes. L’état des lieux d’entrée indiquait la présence d’un placard avec trois portes coulissantes. Il est donc établi que le retrait des portes est intervenu pendant le temps de l’occupation des lieux par les défendeurs. En revanche, le constat d’huissier ne fait apparaître aucune dégradation locative s’agissant des murs.

— s’agissant de la mezzanine : les deux épaufrures – dont l’une qualifiée d’importante par l’huissier – constatées par Me [X] au niveau de l’accès à la chambre située à droite de l’escalier ainsi que de l’encadrement (en partie basse) de l’étagère murale ne sont pas mentionnés dans l’état des lieux d’entrée et ne peuvent uniquement s’expliquer par la vétusté ou le simple usage normal des lieux. Elles doivent être imputées aux locataires sortants.

— concernant la salle d’eau de l’étage et les wc de l’étage : l’état des lieux d’entrée mentionnait déjà la présence de calcaire au niveau de la robinetterie ainsi que la présence de nombreuses traces d’humidité au niveau du vélux. Dans ces conditions, aucune dégradation ou défaut d’entretien imputable aux locataires sortants n’est établi à ce titre. Seul un défaut de nettoyage de la vitre des vélux et le non remplacement des deux ampoules manquantes dans la salle de bains – défauts constatés par l’huissier et non véritablement contestés – seront mis à la charge des défendeurs.

— s’agissant des quatre chambres de l’étage : le constat dressé le 9 septembre 2022 mentionne l’existence de moisissures dans l’encadrement de la lucarne de toit de la chambre 1 ainsi que dans l’un des angles du mur (partie basse) de la chambre 2 (partie basse). Toutefois l’état des lieux d’entrée contradictoire de 2013 décrivait déjà le plafond de la chambre 1 et la tapisserie de la chambre 2 comme “en état d’usage”.

Après prise en compte de la vétusté normale des lieux après plus de huit ans d’occupation, de l’état initial de ces éléments d’équipement mais également de l’absence d’élément permettant d’imputer aux locataires sortants un défaut d’entretien, l’existence de dégradation locative n’est pas établie.

De même s’agissant des deux autres chambres, si la présence de “déchirures” ainsi que d’autocollants “fantaisistes” peuvent être imputées aux locataires sortants dès lors qu’elles ne sont pas mentionnées dans l’état des lieux initial, il doit être en revanche relevé que ce dernier mentionnait déjà l’existence de décollements des tapisseries dans ces deux chambres, de sorte que les tapisseries ne pouvaient être considérées comme à l’état neuf lors de l’entrée dans les lieux. Par ailleurs, eu égard à la durée de vie habituelle de ce type d’élément (vétusté) et à la durée d’occupation du logement par les locataires, les papiers peints auraient dû être de toute façon remplacés. Aucune réparation locative ne saurait donc être mise à leur charge

— concernant les extérieurs : le barbecue (maçonnerie) cassé ainsi que le regard cassé constatés par l’huissier de justice seront mis à la charge des locataires sortants comme correspondant à des dégradations locatives qui leur sont imputables.

Ainsi, après comparaison approfondie entre l’état des lieux d’entrée de 2013 et le constat dressé le 9 septembre 2022 et prise en compte de la vétusté, il apparaît que le logement a été restitué globalement en bon état général et que seules quelques menues dégradations ou petits défauts d’entretien peuvent être imputées aux locataires sortants.

S’il ressort du compte-rendu d’activité de l’agence immobilière en charge de la vente du bien immobilier (pièce n°11) que plusieurs potentiels acquéreurs n’ont pas donné suite après visite du bien en raison de “l’ampleur des travaux à réaliser”, ceux-ci correspondent à des travaux d’isolation et de rénovation sans lien avec les seules dégradations reprochées aux locataires sortants. L’un des acquéreurs concerné mentionne d’ailleurs au titre des travaux de rénovation envisagés, des travaux d’isolation par extérieur avec bardage bois, remplacement des ouvertures et véranda, outre la rénovation intérieure, soit des travaux de rénovation énergétique allant largement au-delà d’une simple remise en état.

Le bien immobilier, estimé initialement à 213.000 euros, a été proposé à la vente à 200.000 euros net vendeur et a finalement été vendu à 173. 000 euros.

Eu égard à l’état initial du bien lors de l’entrée dans les lieux et à l’absence de dégradation majeure imputable aux locataires sortants, il n’est nullement établi que cette diminution du prix de vente serait directement en lien avec les manquements reprochés aux locataires sortants.

En conséquence, M. [H] sera débouté de sa demande en réparation de la perte de chance d’avoir pu vendre son bien un meilleur prix.

En revanche, pour les motifs ci-dessus exposés, la demande subsidiaire au titre des dégradations locataires sera partiellement accueillie, dans les proportions suivantes :

Séjour

trou circulaire bas escalier non rebouché

30 euros

épaufrure

50 euros

Salon

impacts mur niche

100 euros

Cuisine

ampoule hotte et cache manquant

40 euros

réglage de la porte du placard désaxée

15 euros

Buanderie

Réparation du coffre d’évacuation cassé

80 euros

Remplacement du groupe sécurité chauffe-eau cassé

25 euros

Reprise interrupteur sorti

15 euros

Bureau

Remise en état des plinthes

75 euros

Chambre rez-de chaussée

Remplacement des trois portes coulissantes

250 euros

Mezzanine

Reprise des épaufrures

100 euros

Salle de bain de l’étage

Remplacement des deux ampoules manquantes

10,99 euros

Extérieurs

Barbecue cassé

50 euros

Regard cassé

20 euros

Total

860,99 euros

Le surplus des demandes indemnitaires présentée par M. [H] au titre des dégradations et pertes imputables aux locataires sortants sera rejetée comme non justifiées ou ne pouvant être imputées aux locataires sortants.

M. [T] et Mme [N] seront donc condamnés in solidum au paiement de la somme de 860,99 euros au titre des dégradations locatives (dépôt de garantie non déduit).

2°) Sur les autres demandes indemnitaires

Il ressort du constat d’huissier dressé par Me [X] que le logement a été restitué globalement en bon état d’entretien ; que toutefois, certains éléments d’équipement (vitre de l’insert, interrupteurs, huisseries et vélux) n’ont pas été nettoyés ou pas correctement nettoyés.

Dans ces conditions, M. [H] est fondé à réclamer aux locataires sortants le coût du nettoyage de ces éléments, dès lors qu’ils avaient l’obligation de restituer un logement en bon état d’entretien mais également correctement nettoyé, peu important que le demandeur ne justifie pas de l’intervention effective d’une entreprise spécialisée à ce titre.

La somme de 1.642,47 euros réclamée n’est toutefois pas totalement justifiée en ce qu’elle correspond à un nettoyage complet du logement sans lien avec les manquements directement imputables aux locataires sortants.

Ces derniers seront condamnés in solidum à verser au demandeur une somme de 300 euros au titre du coût du nettoyage qui leur est directement imputable.

Par ailleurs, M. [T] et Mme [N] ne contestent pas ne pas avoir rempli la cuve à fioul avant leur départ, étant précisé que celle-ci est bien mentionnée comme “pleine” dans l’état des lieux d’entrée. Les défendeurs en avaient pourtant l’obligation. Les motifs qu’ils évoquent pour expliquer les raisons pour lesquels ils ne l’ont pas fait ne sauraient les exonérer de cette obligation. Il en va de même du fait que le bien ait depuis lors été vendu.

La somme de 1.778 euros sollicitée n’étant pas discutée dans son montant, M. [T] et Mme [N] seront en conséquence également condamnés in solidum au paiement de cette somme.

En revanche, la preuve d’une résistance abusive de la part de M. [T] et Mme [N] n’est nullement établie au cas d’espèce. Il convient de rappeler que ces derniers ne se sont jamais opposés à l’établissement d’un état des lieux de sortie amiable et ont communiqué, sur demande du bailleur, leur nouvelle adresse, de sorte que l’établissement d’un état des lieux contradictoire était tout à fait possible. Ils ont par ailleurs admis, avant même l’introduction de la présente instance, certaines dégradations ou éléments manquants qui leur étaient reprochés par le bailleur. Enfin, s’ils se sont opposées aux demandes en réparation formées par le bailleur, celles-ci ont été largement réduites dans le cadre du présent jugement voire en partie écartées de sorte que leur opposition ne saurait être qualifiée d’abusive.

M. [H] sera donc débouté de sa demande complémentaire pour préjudice moral au titre de la prétendue résistance abusive des défendeurs.

3°) Sur les demandes accessoires

Dès lors que les prétentions de M. [H] ont été en partie accueillies M. [T] et Mme [N] doivent être considérés comme les parties perdantes au procès et seront donc condamnés in solidum aux entiers dépens de l’instance.

En revanche, eu égard à la solution donnée au litige, il n’apparaît pas inéquitable de laisser à chacune des parties la charge de ses propres frais irrépétibles. Leurs demandes respectives au titre de l’article 700 du code de procédure civile seront en conséquence rejetées.

La présente décision est de plein droit assortie de l’exécution provisoire. Aucun élément ne justifie de l’écarter.

PAR CES MOTIFS :

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE in solidum M. [J] [T] et Mme [O] [N] à verser à M. [W] [H] les sommes suivantes :

—  860,99 euros au titre des dégradations locatives et menues réparations,

—  300 euros au titre du coût du nettoyage du logement,

—  1.778 euros au titre du coût du remplissage de la cuve à fioul laissée vide,

DÉBOUTE M. [W] [H] du surplus de ses demandes, notamment de ses demandes en réparation au titre de la perte de chance d’avoir pu vendre son bien un meilleur prix et du préjudice moral subi ;

DÉBOUTE les parties de leurs demandes respectives au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum M. [J] [T] et Mme [O] [N] aux entiers dépens ;

RAPPELLE que la présence décision est de plein droit assortie de l’exécution provisoire.

Le Greffier, La vice-présidente,