COUR D’APPEL DE CHAMBÉRY

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ALBERTVILLE

JUGEMENT DU 03/02/2026

N° RG 25/00382 – N° Portalis DB2O-W-B7J-C4I3

DEMANDEUR(S) :

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [4], représenté par son syndic la SAS CIS IMMOBILIER

[Adresse 1]

représenté par M^e Julien CAPDEVILLE, avocat au barreau d’ALBERTVILLE

DÉFENDEUR(S) :

Madame [L] [Y] veuve [K], en son nom personnel et ès qualités d’administrateur légal de ses enfants mineurs [W] [J] [K] et [Z] [M] [K]

[Adresse 2]

comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : […]

assisté lors des débats de […] et de la mise à disposition au greffe de […], greffières

Débats : en audience publique le : 02 Décembre 2025

Décision Contradictoire, rendue, selon la procédure accélérée au fond, publiquement par mise à disposition au greffe, en dernier ressort le 03 Février 2026

EXPOSE DU LITIGE

Par actes du 1er octobre 2025 le syndicat des copropriétaires [4] sis [Adresse 1] à [Localité 3] représenté par son syndic la société Cis Immobilier, ci après désigné “le syndicat des copropriétaires”, a fait assigner Mme [L] [K] née [Y], M. [W] [K] et Mme [Z] [K] devant le président du tribunal judiciaire d’Albertville statuant en procédure accélérée au fond aux fins de :

— condamner Mme [L] [K] née [Y] à lui payer la somme de 1.138,51 euros, outre intérêts au taux légal à compter de la présente assignation ainsi que la somme de 180 euros au titre des frais nécessaires exposés par la copropriété,

— condamner Mme [L] [K] née [Y] à lui payer la somme de 150 euros de dommages et intérêts et celle de 720 euros par application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,

— condamner Mme [L] [K] née [Y] aux dépens,

— dire le jugement à intervenir commun et opposable à M. [W] [K] et Mme [Z] [K], titulaires chacun de la moitié de la nue-propriété.

Au soutien de ses demandes, le syndicat des copropriétaires expose que suite au décès de leur mari et père, les défendeurs sont devenus copropriétaires indivis des lots n°36 et 108 dans la copropriété. Il indique que Mme [L] [K] née [Y] possède la totalité de l’usufruit et la moitié de la nue propriété et M. [W] [K] et Mme [Z] [K] la moitié indivise de la nue-propriété à concurrence de la moitié chacun. Il expose que sa mise en demeure par courrier recommandé avec accusé de réception du 16 avril 2024 est restée infructueuse et que seule Mme [L] [K] née [Y] est débitrice de la somme au titre des charges de copropriété.

L’affaire a été appelée à l’audience du 02 décembre 2025. Mme [L] [K] née [Y], présente en personne et en qualité de représentant légal de ses enfants [W] et [Z] [K], ne conteste pas la dette locative mais sollicite que soit écartée la mauvaise foi. Elle indique être prête à régler la somme et être en capacité de le faire.

L’affaire a été mise en délibéré au 3 février 2026 par mise à disposition au greffe conformément aux dispositions des articles 450 et 451 du Code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I. La créance du syndicat des copropriétaires

A titre liminaire, il sera constaté que la mise en demeure adressée le 16 avril 2024 ne comprend pas une interpellation suffisante du copropriétaire débiteur sur la cause et la nature des sommes réclamées ainsi que sur les conséquences de l’absence de règlement des sommes réclamées dans le délai de 30 jours prévu à l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965. En l’absence de contestation des sommes dues par la partie défenderesse, l’irrecevabilité de la mise en demeure ne sera pas soulevée d’office par le juge.

A. Les sommes dues par Mme [L] [K] née [Y] au titre des charges de copropriété

L’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis met à la charge des copropriétaires deux catégories de charges : celles “entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun” et celles relatives aux charges de “conservation, d’entretien et d’administration des parties communes.”

Le règlement de copropriété fixe par ailleurs la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges. Ces charges ne peuvent être réclamées que si la somme demandée est celle indiquée par la répartition des charges et qu’elle a été votée par l’assemblée générale.

L’article 14-1 de la loi précitée dispose que : “I.- Pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent.

Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes. La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale. II.- Ne sont pas comprises dans le budget prévisionnel les dépenses du syndicat pour travaux, dont la liste est fixée par décret en Conseil d’Etat. Les sommes afférentes à ces dépenses sont exigibles selon les modalités votées par l’assemblée générale”.

L’article 19-2 de la loi précitée dispose que : “A défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1 ou du I de l’article 14-2, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application des mêmes articles 14-1 ou 14-2 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.”

Ce même article précise que : “Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles”.

Le syndicat des copropriétaires doit démontrer la défaillance d’un copropriétaire à s’acquitter de sa part des charges en produisant tout document utile au soutien de sa demande.

En l’espèce, il ressort du relevé de propriété (pièce n°1 demandeur) et des appels de provisions (pièces n°13 à n°16 demandeur) que Mme [L] [K] née [Y] est usufruitière et nu-propriétaire alors que M. [W] [K] et Mme [Z] [K] sont nu-propriétaires en indivision des lots n°108 et n°036 dans l’ensemble immobilier [4].

Il convient de rappeler qu’à défaut de clause de règlement de copropriété ou de convention entre l’usufruitier et les nu-propriétaires, la répartition des charges doit se faire suivant les règles du droit commun des articles 605 et 606 du Code civil, et il n’y a pas de solidarité entre eux pour le paiement de ces charges. La somme réclamée par le syndicat se rapportant uniquement aux charges de copropriété courantes et travaux d’entretien, il appartient au seul usufruitier, Mme [L] [K] née [Y], de supporter ces charges communes.

Selon relevé de compte établi par le syndic de copropriété, Mme [L] [K] née [Y] serait redevable d’une somme de 1.874,01 euros sur la période 1er janvier 2024 au 18 août 2025. Cette créance concernerait donc les exercices du 01/01/2024 au 31/12/2024 et du 01/01/2025 au 31/12/2025.

Le syndicat des copropriétaires produit le procès-verbal d’assemblée générale des copropriétaires du 27 mai 2025 approuvant les comptes de l’exercice allant du 01/01/2024 au 31/12/2024 et approuvant l’ajustement du budget prévisionnel de l’exercice allant du 01/01/2025 au 31/12/2025 (pièce n°5 demandeur).

Le syndicat des copropriétaires verse également aux débats les appels de provisions relatifs au paiement des charges de ces exercices comptables (pièces n°8 à 16 demandeur), un relevé de compte actualisé (pièce n°7 demandeur), le courrier de mise en demeure du 16 avril 2024 (pièce n°19 demandeur).

Compte tenu de ces éléments, le syndicat des copropriétaires justifie des charges impayées du 1er janvier 2024 au 18 août 2025 d’un montant de 974,01 euros (solde – frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 =1874,01 – 900 = 974,01)

En conséquence, Mme [L] [K] née [Y] sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 974,01 euros au titre des charges impayées arrêtées au 18 août 2025 avec intérêt au taux légal à compter du 16 avril 2024.

B. Les frais de l’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965

Conformément aux termes de l’article 10-1 a) de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

La loi n°2014-366 du 24 mars 2014 pour l’accès au logement et un urbanisme rénové pose le principe d’une rémunération forfaitaire du syndic pour les actes de gestion courante. Elle prévoit que sont définies limitativement les prestations particulières ouvrant droit pour le syndic à une rémunération complémentaire et instaure à cette fin en son article 55 un contrat type de syndic.

Le décret n°2015-342 du 26 mars 2015, pris en application de l’article 55 précité, modifiant le décret n°67-233 du 17 mars 1967, liste les prestations de gestion courante et énumère les prestations particulières, de sorte que seules les prestations particulières énumérées dans ce décret peuvent faire l’objet d’une rémunération du syndic en complément du forfait.

La liste de ces prestations particulières figure au point 7 du contrat type, figurant en annexe 2 du décret du 26 mars 2015 et à ce titre, au point 9 du contrat type, sont traités les « frais et honoraires imputables aux seuls copropriétaires », dont notamment les frais de recouvrement, les mises en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception, les relances après mise en demeure, la conclusion d’un protocole d’accord par acte sous seing privé, les frais de constitution d’hypothèque, les frais de mainlevée d’hypothèque, le dépôt d’une requête en injonction de payer, la constitution du dossier transmis à l’auxiliaire de justice en cas de diligences exceptionnelles et le suivi du dossier transmis à l’avocat en cas de diligences exceptionnelles.

En l’espèce, les frais de mise en demeure comptabilisés le 16 avril 2025, dont la pièce correspondante avec l’accusé de réception a été produite (pièces n°19 et n°20 demandeur) et qui n’ont pas été réglés, seront retenus pour la somme de 30 euros.

En revanche les frais de “mise à l’avocat” et les “honoraires pour un dépôt dossier chez avocat” comptabilisés les 09 mai et 18 août 2025 ne seront pas retenus, dès lors qu’il n’est pas démontré les diligences exceptionnelles qui ont été réalisées.

En conséquence, Mme [L] [K] née [Y] sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 30 euros au titre des frais justifiés et nécessaires arrêtés au 18 août 2025.

C. Les dommages et intérêts

L’article 1231-6 du Code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires invoque des troubles de gestion. Si les retards de paiement du défendeur sont avérés, le demandeur ne produit aucun élément pour étayer le préjudice dont il sollicite la réparation.

En conséquence, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande de condamnation au paiement de dommages et intérêts compte-tenu du retard de paiement.

II. Les mesures de fin de jugement

∙ Les dépens

Il convient en application de l’article 696 du Code de procédure civile de condamner Mme [L] [K] née [Y], partie perdante, au paiement des entiers dépens.

∙ Les frais irrépétibles

Au vu des éléments de la cause, il n’apparaît pas inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais irrépétibles engagés dans la présente instance. Cette demande sera donc rejetée.

∙ La demande de rendre commune et opposable la décision à M. [W] [K] et Mme [Z] [K]

Il convient de rappeler que M. [W] [K] et Mme [Z] [K] se sont vus signifier l’assignation et sont partie à l’instance. N’ayant pas contesté être titulaire pour chacun de la moitié de la nue-propriété des lots, la présente décision leur est donc opposable.

PAR CES MOTIFS

[…], président, statuant publiquement, par procédure accélérée au fond, par mise à disposition au greffe en application des articles 450 à 453 du Code de procédure civile, les parties préalablement avisées, par décision contradictoire et en dernier ressort :

CONDAMNE Mme [L] [K] née [Y] à payer au syndicat des copropriétaires Les Cedres Bleus”:

— la somme de 974,01 euros au titre des charges impayées arrêtées au 18 août 2025 avec intérêts au taux légal à compter du 16 avril 2025,

— la somme de 30 euros au titre des frais nécessaires et justifiés,

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires “Les Cedres Bleus” de sa demande au titre du surplus des frais, de sa demande en dommages et intérêts et de sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Mme [L] [K] née [Y] aux dépens,

RAPPELLE l’exécution provisoire de droit,

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe le 03 février 2026, la minute étant signée par […], président, et […], greffier.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,