TRIBUNAL JUDICIAIRE

D'[Localité 5]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 27 MAI 2025

Minute n° :

N° RG 24/00797 – N° Portalis DBYV-W-B7I-G5UJ

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Marine MARTINEAU, Juge des contentieux de la protection

Greffier : Déborah STRUS

DEMANDEUR :

Madame [J] [L] veuve [D]

demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Bénédicte LAVILLE, avocat au barreau de PARIS, substituée par M^e Jean Michel LICOINE, avocat au barreau d’ORLEANS

DÉFENDEURS :

Monsieur [R] [G]

demeurant [Adresse 4]

représenté par Madame [W] [B] épouse [G], munie d’un pouvoir de représentation

Madame [W] [B] épouse [G]

demeurant [Adresse 4]

comparante en personne

A l’audience du 11 Mars 2025 les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l’affaire a été mise en délibéré à ce jour.

Copie revêtue de la formule Exécutoire

délivrée le :

à :

Copies délivrées le :

à :

EXPOSE DU LITIGE

En vertu d’un acte notarié en date du 31 août 2023, Madame [J] [L] veuve [D] a loué à Monsieur [R] [G] et Madame [W] [B] épouse [G] un logement à usage d’habitation situé [Adresse 4], moyennant un loyer mensuel initial, révisable, de 720 euros, outre 30 euros de provisions sur charges, payable mensuellement d’avance.

Par acte d’huissier du 5 juin 2024 remis à domicile pour Monsieur [G] et à personne pour Madame [B] épouse [G], Madame [J] [L] veuve [D] a fait délivrer à Monsieur [R] [G] et Madame [W] [B] épouse [G] un commandement de payer dans les 6 semaines la somme de 1.950 euros au titre des loyers et charges échus, outre le coût de l’acte.

La bailleresse justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 6 juin 2024.

Par acte d’huissier en date du 25 septembre 2024, Madame [J] [L] veuve [D] a fait assigner en référé Monsieur [R] [G] et Madame [W] [B] épouse [G] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’ORLEANS et demande, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

Constater acquise la clause résolutoire du bail au profit de Madame [J] [L] veuve [D] pour défaut de paiement ;Ordonner l’expulsion de Monsieur [R] [G] et Madame [W] [B] des lieux loués sis [Adresse 3] à [Localité 2] et ce, à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir ainsi que de tous occupants du chef de la partie défenderesse avec assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est ;Condamner solidairement Monsieur [R] [G] et Madame [W] [B] à titre provisionnel au paiement de la somme de 2.700 euros au titre de la dette locative arrêtée au mois d’août 2024 ;Condamner solidairement Monsieur [R] [G] et Madame [W] [B] à titre provisionnel au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges à compter de l’acquisition de la clause résolutoire jusqu’à la complète libération des lieux ;Dire qu’il sera également procédé au transport des meubles et objets mobiliers dans tel local que l’huissier instrumentaire avisera, à la charge, aux frais et risques de la partie défenderesse ;Condamner solidairement Monsieur [R] [G] et Madame [W] [B] à régler à Madame [J] [L] veuve [D] la somme de 700 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

L’assignation a été dénoncée au préfet le 26 septembre 2024 soit plus de six semaines avant l’audience.

L’affaire a été appelée et retenue lors de l’audience du 11 mars 2025.

A cette audience, Madame [J] [L] veuve [D], représentée par son conseil, a actualisé la dette locative à la somme de 5.212,81 euros au 3 mars 2025. Elle a maintenu l’ensemble de ses demandes et a indiqué qu’il y a eu des versements sporadiques qui ne couvrent pas le montant du loyer et s’est opposée à l’octroi de délais de paiement ainsi qu’à la suspension de la clause résolutoire.

Cité à étude, Monsieur [R] [G] n’a pas comparu. Toutefois, celui-ci s’est fait représenté par son épouse, Madame [W] [B] épouse [G], dûment munie d’un pouvoir.

Citée à étude, Madame [W] [B] épouse [G], a comparu. Elle a indiqué qu’elle ne travaillait pas et que son mari est en accident de travail. Elle a indiqué avoir retrouvé un travail à temps partiel. Elle a précisé qu’ils versent des sommes au bailleur dès qu’ils reçoivent les indemnités de son mari, et qu’ils essaient de sortir la tête de l’eau. Aussi, elle a précisé qu’ils n’ont pas de dossier de surendettement et qu’ils ne contestent pas le montant de la dette. Elle a sollicité des délais de paiement sur 36 mois et a précisé avoir réglé la somme de 600 euros en février. Elle a également sollicité la suspension des effets de la clause résolutoire et a ajouté avoir fait un dossier MDPH pour son mari mais que son taux d’incapacité est inférieur à 50%.

La fiche de diagnostic social et financier a été reçue au greffe avant l’audience. Il en ressort que la famille ne s’est pas présentée aux rendez-vous proposés.

L’affaire est mise en délibéré au 27 mai 2025.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 467 du Code de procédure civile, l’ordonnance est contradictoire, toutes les parties ayant comparu ou été représentées à l’audience.

I. Sur la recevabilité de la demande

Sur la saisine de la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX)

Le bailleur justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 6 juin 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 25 septembre 2024, ce qui ne constitue pas une formalité prévue à peine d’irrecevabilité pour les bailleurs personnes physiques selon les dispositions de l’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Sur la notification au préfet

L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose, dans sa version applicable au litige, qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins deux mois avant l’audience. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l’espèce, l’assignation a été dénoncée au préfet le 26 septembre 2024 soit plus de six semaines avant l’audience.

La demande formée par la bailleresse est donc recevable.

II. Sur les demandes principales

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa rédaction applicable à la date de signature du bail dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail du 31 août 2023 contient une clause résolutoire (page 11). Un commandement de payer visant la clause a été signifié le 5 juin 2024, pour la somme en principal de 1.950 euros.

Le délai de six semaines appliqué dans le commandement de payer correspond au délai légal prévu par la loi du 27 juillet 2023, cependant la clause du bail prévoit un délai de deux mois pour éteindre les causes du commandement de payer et les dispositions de la loi du 27 juillet 2023 n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi ou souscrits après.

Il y aura donc lieu d’appliquer le délai de deux mois prévu par le bail au commandement de payer du 5 juin 2024.

Monsieur [R] [G] et Madame [W] [B] épouse [G] avaient jusqu’au lundi 5 août 2024 à 24 heures pour régler cette somme.

Entre le 5 juin 2024 et le 5 août 2024 à 24 heures, un règlement a été effectué, pour un montant total de 750 euros, si bien que les causes du commandement n’ont pas été éteintes.

Le commandement étant demeuré infructueux pendant plus de deux mois, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 6 août 2024.

L’expulsion de Monsieur [R] [G] et Madame [W] [B] épouse [G] du logement sera ordonnée en conséquence.

Sur l’expulsion des locataires

Le contrat de bail étant résilié à compter du 6 août 2024, il convient d’ordonner l’expulsion de Monsieur [R] [G] et Madame [W] [B] épouse [G] ainsi que de toute personne s’y trouvant de leur chef, au besoin avec l’aide des forces de l’ordre ou d’un serrurier.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles L. 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion.

Sur la demande de condamnation en paiement

Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Il ressort de l’article 1353 du code civil, alinéa 1er, que « celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver » et de l’article 9 du code de procédure civile qu’il « incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention ».

En l’espèce, Madame [J] [L] veuve [D] verse aux débats l’acte de bail ainsi que le décompte des loyers et charges, afin de démontrer les obligations dont elle réclame l’exécution.

Il ressort des pièces fournies que la dette de Monsieur [R] [G] et Madame [W] [B] épouse [G] s’élève à la somme de 5.212,81 euros, échéance du mois de mars 2025 incluse.

De cette somme, il y a lieu de déduire la somme de 27,41 euros, intitulée « affectation du TP de [G] [R] et [W] », qui ne correspond pas à des loyers et charges dû par les locataires, et non justifiés en procédure.

La dette locative s’élève donc à la somme de 5.185,40 euros.

La solidarité est prévue légalement entre les époux.

Il convient donc de condamner solidairement Monsieur [R] [G] et Madame [W] [B] épouse [G] au paiement de cette somme provisionnelle au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation, échéance du mois de mars 2025.

La dette locative portera intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.

Monsieur [R] [G] et Madame [W] [B] épouse [G] seront également condamnés solidairement au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle au titre de l’occupation indue du logement pour la période postérieure à celle calculée ci-dessus et jusqu’à la libération des lieux. Cette indemnité d’occupation sera égale au montant du loyer et des charges tel qu’il serait si le bail n’était pas résilié.

III. Sur les délais de paiement :

La demande en délais de paiement ayant été introduite postérieurement au 29 juillet 2023, il convient de faire application des dispositions issues de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023.

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon le paragraphe VII de ce même article, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Monsieur [R] [G] et Madame [W] [B] épouse [G] sollicitent des délais de paiement et proposent pour cela de régler leur dette sur une durée de 36 mois.

Toutefois, il ressort de l’étude du relevé de compte fourni que les locataires n’ont pas repris le paiement du loyer courant avant l’audience, le dernier paiement remontant au 7 février 2025 pour un montant de 600 euros, ne couvrant pas l’intégralité du montant du loyer courant.

En l’espèce, compte tenu de ces éléments et informée des termes de la loi, la bailleresse s’oppose à l’octroi de délais de paiement.

En conséquence, les défendeurs n’ayant pas repris le loyer courant, et le bailleur étant opposé à l’octroi de délais de paiement, il ne pourra pas être fait droit à leur demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire.

IV. Sur les demandes accessoires :

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [R] [G] et Madame [W] [B] épouse [G] succombent à l’instance de sorte qu’ ils doivent être condamnés in solidum aux entiers dépens.

Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Il n’est pas inéquitable de condamner in solidum Monsieur [R] [G] et Madame [W] [B] épouse [G] à payer à Madame [J] [L] veuve [D] la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, il convient de rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, en qualité de juge des référés, par ordonnance contradictoire rendue en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

DÉCLARONS l’action recevable ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 31 août 2023 entre Madame [J] [L] veuve [D] et Monsieur [R] [G] et Madame [W] [B] épouse [G] concernant un logement situé [Adresse 4] sont réunies à la date du 6 août 2024 et que le bail est résilié à cette date ;

ORDONNONS en conséquence à Monsieur [R] [G] et Madame [W] [B] épouse [G], occupants du logement, de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification de la présente décision ;

DISONS qu’à défaut pour Monsieur [R] [G] et Madame [W] [B] épouse [G] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Madame [J] [L] veuve [D] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DISONS que les meubles et objets se trouvant dans les lieux suivent le sort prévu par les articles L433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [R] [G] et Madame [W] [B] épouse [G] à verser à Madame [J] [L] veuve [D] la somme provisionnelle de 5.185,40 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation, échéance du mois de mars 2025 inclus, portant intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [R] [G] et Madame [W] [B] épouse [G] à verser à Madame [J] [L] veuve [D], une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal au loyer et charges tel qu’il serait si le bail n’était pas résilié, à compter du 1er avril 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

CONDAMNONS in solidum Monsieur [R] [G] et Madame [W] [B] épouse [G] aux entiers dépens de la présente instance ;

CONDAMNONS in solidum Monsieur [R] [G] et Madame [W] [B] épouse [G] au paiement de la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS toute autre demande ;

RAPPELONS que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de l’ordonnance au greffe du tribunal judiciaire, le 27 mai 2025 les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par le juge des contentieux de la protection et par la greffière.

La greffière, La juge des contentieux de la protection,