TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ARRAS

N° RG 25/00145 – N° Portalis DBZZ-W-B7J-FAGI

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 22 JANVIER 2026

Débats à l’audience des référés tenue le 18 Décembre 2025 par Madame ASTORG, Présidente du tribunal judiciaire d’ARRAS, assistée de Madame LECLERCQ, Greffier, et en présence de Madame [C] et Madame [L], attachées de justice.

Prononcé par mise à disposition au greffe le 22 Janvier 2026, par Madame ASTORG, Présidente, juge des référés, qui a signé la minute de la présente ordonnance ainsi que Madame LECLERCQ, Greffier.

DANS L’INSTANCE OPPOSANT

Monsieur [K] [D]

Né le 01 Novembre 1966 à [Localité 6], demeurant [Adresse 2]

Représenté par M^e Géry HUMEZ, avocat au barreau d’ARRAS

DEMANDEUR

À

S.A.S. T’AS VU TES POMPES, prise en la personne de son représentant légal

Dont le siège social est sis [Adresse 4]

Représentée par M^e Antoine LE GENTIL, avocat au barreau d’ARRAS

DEFENDEUR

Nous, Madame ASTORG, Présidente, juge des référés,

DEBATS

Après que les parties ou leurs conseils ont été entendus en leurs explications et plaidoiries à l’audience publique du 18 décembre 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 22 janvier 2026 par mise à disposition au greffe en application des dispositions de l’article 450 alinéa 2 du Code de procédure civile.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 11 juin 2018, M. [K] [D] a donné à bail commercial à la SAS T’as vu tes pompes un local situé [Adresse 3] à [Adresse 5] [Localité 1] pour une durée de trois années, à compter du 12 juin 2018, moyennant un loyer annuel de 6.000 euros, outre une provision mensuelle sur charges de 80 euros.

Par acte de commissaire de justice signifié le 12 juillet 2024, M. [K] [D] a fait délivrer à la SAS T’as vu tes pompes un commandement de payer la somme de 18.225,53 euros au titre des loyers et charges impayés, des taxes foncières et du coût de l’acte.

Le commandement de payer n’a pas été fructueux dans le délai d’un mois.

Par acte de commissaire de justice signifié le 27 août 2024, enregistré sous le numéro RG 24/00, M. [K] [D] a fait assigner la SAS T’as vu tes pompes devant le tribunal judiciaire d’Arras statuant en référé aux fins de :

— Ordonner, ou à défaut prononcer, la résiliation du bail du 11 juin 2018 avec la SAS T’as vu tes pompes,

— Condamner la SAS T’as vu tes pompes à lui payer une provision de 17.916,47 euros au titre des loyers et charges arrêtés au 31/08/2024,

— Condamner la SAS T’as vu tes pompes à lui payer une provision de 1.791,65 euros au titre de la clause pénale,

— Condamner la SAS T’as vu tes pompes à lui payer une indemnité d’occupation égale au montant du loyer, augmentée des charges, à compter de la résiliation du bail et ce, jusqu’à libération complète des locaux,

— Condamner la SAS T’as vu tes pompes à lui payer la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamner la SAS T’as vu tes pompes aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer du 12/07/2024 et de l’état des inscriptions.

A l’audience du 05 décembre 2024, l’affaire a été radiée pour défaut de diligences des parties.

A la suite de la demande de réinscription de l’affaire par le conseil de M. [K] [D] le 27 août 2025, l’affaire a été enrôlée sous le n° RG 25/00145.

Lors de l’audience du 18 décembre 2025, M. [K] [D], par l’intermédiaire de son conseil, demande aux juges des référés, aux termes de ses dernières conclusions, de :

— Débouter la SAS T’as vu tes pompes de ses demandes, fins et conclusions,

— Condamner la SAS T’as vu tes pompes à lui payer une provision de 15.052,49 euros au titre des loyers et charges arrêtés au 30/11/2025,

— Condamner la SAS T’as vu tes pompes à lui payer une provision de 1.505,25 euros au titre de la clause pénale,

— Condamner la SAS T’as vu tes pompes à lui payer la somme de 3.500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,

— Condamner la SAS T’as vu tes pompes aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer du 12/07/2024 et de l’état des inscriptions.

Il se fonde sur les articles 808 et 809 du Code de procédure civile. Il fait valoir que par suite du défaut de paiement des loyers et taxes foncières, un commandement de payer rappelant la clause résolutoire a été délivré au preneur le 12 juillet 2024 pour une somme totale de 18.225,53 euros. Il soutient que la SAS T’as vu tes pompes ne s’est pas acquittée des sommes dues dans le délai d’un mois rappelé à la clause résolutoire, de sorte que le bail est résilié de plein droit. Il ajoute que la demande de résiliation du bail est devenue sans objet car le preneur vient de quitter les locaux loués en restituant les clefs le 1er décembre 2025. Il fait valoir qu’il convient de condamner la défenderesse à payer une provision de 15.052,49 euros au titre des loyers et charges, puisqu’elle a toujours continué à exploiter son fonds de commerce et n’a jamais été autorisée à suspendre le paiement des loyers, les désordres allégués n’étant pas justifiés.

En réponse aux conclusions adverses, il soutient que s’agissant des taxes foncières, un métré a été fait par un professionnel et que la surface totale du local est de 142 m² 84, pour une surface de location de 80,02 m². Il indique que les taxes foncières depuis 2020 sont versées aux débats, de sorte que la somme réclamée est parfaitement justifiée. S’agissant de la demande de condamnation à réaliser des travaux, il expose que le procès-verbal de constat par commissaire de justice produit par la défenderesse date de 2020, et soutient que depuis lors, des travaux de toiture ou de terrasse ont bien été réalisés. Il fait valoir que le preneur ne justifie pas de la réalité des désordres existants qui seraient à sa charge, de sorte qu’il existe une contestation sérieuse quant à la réalité desdits désordres. Il soutient que la dette locative continue à exister et qu’au 30 novembre 2025, la SAS T’as vu tes pompes est débitrice des sommes suivantes : loyers et charges impayés au 30/11/2025 = 8.041,45 euros ; taxe foncière 2020 à 2025 = 7.011,04 euros ; et clause pénale (10 %, article 22 du bail) = 1.505,25 euros.

***

La SAS T’as vu tes pompes, par l’intermédiaire de son conseil, demande au juge des référés, aux termes de ses dernières conclusions, de :

— Dire que les demandes de constat de la résiliation du bail, de résiliation judiciaire du bail, d’expulsion et d’indemnité d’occupation sont devenues sans objet,

— Se déclarer incompétent en raison des contestations sérieuses affectant les demandes présentées par M. [K] [D],

— Débouter M. [K] [D] de ses demandes,

— Renvoyer M. [K] [D] à se pourvoir au fond ainsi qu’il en avisera,

— Condamner M. [K] [D] à lui payer à la somme de 2.000 euros à titre d’indemnité de procédure,

— Condamner M. [K] [D] aux dépens de l’instance.

Elle indique que les clés du local commercial ont été restituées au bailleur le lundi 1er décembre 2025, de sorte qu’il a retrouvé la disponibilité du local et que les demandes de constat de la résiliation du bail, de résiliation judiciaire du bail, d’expulsion et d’indemnité d’occupation sont devenues sans objet. Elle fait valoir qu’elle s’est acquittée le 1er octobre 2024 du retard de loyers en virant à M. [K] [D] la somme de 12.000 euros, mais qu’en contrepartie le bailleur n’a rien fait pour solutionner les désordres dénoncés. Elle soutient que le local commercial est affecté de divers désordres, notamment que le compteur électrique du local est inaccessible depuis plus de 3 ans, que l’état des murs intérieurs du local est fortement dégradé par endroits, que la cave est dans un état déplorable et que la courette comprise dans le bail, située au fond du magasin, est également dans un état de délabrement inquiétant. Concernant la cave, elle indique que la porte d’accès a été supprimée par le bailleur, que les murs et bâtis sont dégradés et que cette cave est envahie de matériaux divers et sacs de gravats qui ne lui permettent pas d’y accéder en toute sécurité et d’en jouir. Concernant la cour, elle expose qu’elle était initialement couverte avant qu’elle prenne à bail les lieux mais que la toiture s’est effondrée et que la prise des lieux s’est donc faite sans couverture, de sorte que les intempéries ont dégradé le sol qui était composé d’une légère couche de ciment coulée sur un support en bois. Elle fait valoir que des réparations de fortune ont été réalisées par le fils du bailleur, mais que ses réparations se sont avérées insuffisantes. Elle estime que les conditions d’occupation offertes par M. [K] [D] ont sérieusement nui à la qualité et à la sérénité de la gestion de son commerce. Elle soutient qu’il existe des contestations sérieuses tant sur le compte des sommes réclamées que sur le prétendu non-respect des autres clauses du bail.

Elle fait valoir que s’agissant des sommes réclamées, il existe une contestation quant à la détermination de la part des impôts restant à la charge du locataire. La SAS T’as vu tes pompes soutient que les réclamations relatives aux taxes foncières reposent sur le document intitulé « étude de métré » alors qu’une partie des locaux loués n’est plus exploitable, notamment la cave qui est inondée et la cour qui a été affectée par les pluies diluviennes de juin 2021. Elle ajoute que le technicien ayant établi ce document n’a pas visité le logement du 2ème étage, ce qui ne permet pas d’être assuré de l’exactitude de la part des taxes foncières à sa charge. Elle fait valoir que le bailleur ne fait pas état dans le compte de ses charges de la provision de 80,00 euros évoquée à l’article 6.3 du contrat. Elle estime donc que le décompte de la créance est incertain et la créance n’est ni certaine, ni liquide. Elle souligne que la situation ne tient pas compte du propre préjudice qu’elle a pu subir dans le cadre de la jouissance du local. Elle rappelle que concernant la clause pénale, le pouvoir du juge du fond de modérer celle-ci ne prive pas le juge des référés du pouvoir d’allouer une provision, au titre de celle-ci, mais que cependant il peut retenir l’existence d’une contestation sérieuse empêchant son application, lorsque la clause pénale apparaît sérieusement susceptible d’être modérée par le juge du fond compte-tenu de son montant et de l’avantage manifestement excessif pour le créancier qui résulterait de son application.

MOTIFS

Sur la demande de paiement de provision au titre des loyers impayés

En application de l’article 835 alinéa 2 du Code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, s’agissant des désordres allégués par la SAS T’as vu les pompes, il résulte des éléments produits aux débats que le preneur n’apporte ni la preuve de la matérialité des désordres allégués, ni qu’ils seraient de nature à rendre l’immeuble impropre à sa destination. Dès lors, ces désordres ne constituent pas une contestation sérieuse de nature à faire échec à la demande du bailleur.

M. [K] [D] fait preuve de l’obligation de paiement dont il se prévaut en produisant le bail en date du 11 juin 2018 et le commandement de payer du 12 juillet 2024.

Les loyers à prendre en compte au titre de cette provision s’arrêteront au 30 novembre 2025, tel que sollicité par le bailleur.

Par ailleurs, il ressort du bail en date du 11 juin 2018 que le preneur est effectivement tenu au paiement de la taxe foncière. A ce titre, M. [K] [D] communique les avis de taxe foncière 2020, 2021, 2022, 2023, 2024 et 2025.

Toutefois, il résulte des pièces produites aux débats qu’il existe une contradiction entre les stipulations contractuelles et la surface totale plancher relevée dans l’étude de métré établi par le cabinet Etudes & métrés de la Construction le 26 janvier 2021. La superficie du local loué n’étant pas établie de manière certaine, et avec l’évidence requise devant le juge des référés, les modalités de répartition du coût de la taxe foncière telles qu’établies par le bailleur doivent être considérées comme se heurtant à une contestation sérieuse.

Dès lors, la somme sollicitée au titre des taxes foncières impayées se heurte à une contestation sérieuse.

En conséquence, la SAS T’as vu tes pompes sera condamnée à payer à M. [K] [D] la somme provisionnelle de 8.041,45 euros, correspondant :

— Au montant des loyers et charges impayés, selon décompte arrêté au 30 novembre 2025.

Sur la demande de provision au titre de la clause pénale

L’article 22 du contrat de bail du 11 juin 2018 prévoit que « à défaut de paiement du loyer, des accessoires et des sommes exigibles à chaque terme, quinze jours après réception par le Preneur d’une lettre recommandée avec avis de réception demeurée sans effet, le dossier sera transmis à l’huissier et les sommes dues automatiquement majorées de 10% à titre d’indemnité forfaitaire de frais contentieux, et indépendamment de tous frais de commandement et de recette. »

Dès lors, il convient de condamner la SAS T’as vu tes pompes à payer à M. [K] [D] la somme provisionnelle de 804,145 euros au titre de la clause pénale.

Sur les dépens et frais irrépétibles

La SAS T’as vu tes pompes, succombant, sera condamnée aux dépens, en ce compris le coût de commandement de payer et les frais de levée d’inscription sur le fonds de commerce.

Il n’apparaît pas inéquitable de condamner la SAS T’as vu tes pompes à payer à M. [K] [D] la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

La demande de la SAS T’as vu tes pompes au titre des frais irrépétibles sera, en conséquence, rejetée.

PAR CES MOTIFS

Nous, présidente statuant en matière de référés, après débats en audience publique, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort, par application des dispositions du second alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile,

CONDAMNONS la SAS T’as vu tes pompes à payer à M. [K] [D] la somme provisionnelle de 8.041,45 euros au titre des loyers et charges impayés dus jusqu’au 30 novembre 2025 ;

CONDAMNONS la SAS T’as vu tes pompes à payer à M. [K] [D] la somme provisionnelle de 804,145 euros au titre de la clause pénale ;

CONDAMNONS la SAS T’as vu tes pompes payer à M. [K] [D] la somme de 1 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

DEBOUTONS la SAS T’as vu tes pompes de sa demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS la SAS T’as vu tes pompes aux dépens de la présente instance, en ce compris le coût de commandement de payer et les frais de levée d’inscription sur le fonds de commerce ;

RAPPELONS que cette décision est de droit exécutoire par provision ;

Ainsi jugée et prononcée par mise à disposition les jour, mois et an susdits, et la présidente a signé avec le greffier.

LE GREFFIER, LA PRESIDENTE,