TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 15]

■

Loyers commerciaux

N° RG 21/14519

N° Portalis 352J-W-B7F-CVTIW

N° MINUTE : 3

Assignation du :

17 Novembre 2021

Jugement de fixation

[1]

[1] Expéditions

exécutoires

délivrées le :

JUGEMENT

rendu le 18 Février 2025

DEMANDERESSE

S.A.S.U. HOTEL ISTRIA

[Adresse 4]

[Localité 5]

représentée par Maître Etienne PETRE, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #L0082

DEFENDEURS

Association [Adresse 10] [Localité 19] [Localité 18]

Maison de retraite [Localité 21]

[Adresse 13]

[Localité 1]

Monsieur [S] [K] [U]

[Adresse 12]

[Localité 2]

Madame [F] [M] [Z] [P] épouse [U]

[Adresse 12]

[Localité 2]

tous trois représentés par Maître Thierry DAVID, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #A0436

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Sandra PERALTA, Vice-Présidente, Juge des loyers commerciaux

Siégeant en remplacement de Monsieur le Président du Tribunal judiciaire de Paris, conformément aux dispositions de l’article R.145-23 du code de commerce ;

assistée de Manon PLURIEL, Greffière lors des débats et de Camille BERGER, Greffière lors de la mise à disposition

DEBATS

A l’audience du 14 Novembre 2024 tenue publiquement

JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

En premier ressort

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 12 mars 2019, L’ASSOCIATION DE BIENFAISANCE DE MAISON DE RETRAITE SAINT JEAN, ainsi que Monsieur [S] [U] et Madame [F] [P] épouse [U] (ci-après les consorts [U]), ont donné à bail en renouvellement à la S.A.S.U. HOTEL ISTRIA, des locaux à usage d’ « hôtel meublé, pension de famille », dépendant d’un immeuble situé [Adresse 4] dans le [Localité 3], pour une durée de 9 années entières, à compter du 1er juillet 2012, moyennant un loyer annuel en principal de 95.100 euros hors charges, hors taxes. Ce renouvellement faisait suite à une procédure en fixation de loyer ayant fait l’objet d’un jugement du tribunal de grande instance de Paris le 26 août 2015.

Par acte d’huissier en date du 22 décembre 2020, les bailleurs ont fait délivrer à la S.A.S.U HOTEL ISTRIA un congé avec offre de renouvellement du bail à compter du 1er juillet 2021 moyennant un loyer annuel de 150.000 euros en principal.

Par courrier du 13 janvier 2021, la S.A.S.U HOTEL ISTRIA a accepté le principe du renouvellement du bail mais s’est opposée au montant du loyer proposé par les bailleurs.

Par mémoire préalable notifié le 20 juillet 2021 par lettre recommandée avec avis de réception, la S.A.S.U. HOTEL ISTRIA a sollicité la fixation du prix du bail à la somme annuelle de 74.809 euros en principal à compter du 1er juillet 2021.

Par acte d’huissier du 17 novembre 2021, la S.A.S.U HOTEL ISTRIA a assigné devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris L’ASSOCIATION DE [Adresse 6] ainsi que les consorts [U], au visa de l’article R. 145-10 du code de commerce, aux fins notamment de voir fixer le loyer du bail renouvelé à compter du 1er juillet 2021 à la somme de 74.809 euros par an en principal, hors taxes et hors charges.

Par jugement en date du 13 mai 2022, le juge des loyers commerciaux a ordonné une expertise afin de déterminer la valeur locative des locaux.

L’expert, Monsieur [D] [X], a déposé son rapport au greffe le 8 mars 2024.

Aux termes de son dernier mémoire du 29 août 2024, notifié par lettre recommandée avec accusé de réception du 2 septembre 2024, la S.A.S.U. HOTEL ISTRIA demande au juge des loyers commerciaux, au visa des articles R. 145-10 du code de commerce et L. 311-1 du code de tourisme, de :

« – Fixer le montant du loyer annuel hors taxes et hors charges à la somme de CENT DIX NEUF MILLE TROIS CENT CINQUANTE CINQ EUROS (119.355 Euros) à compter rétroactivement du 1er juillet 2021 ;

— Condamner in solidum l’ASSOCIATION [Adresse 11], Monsieur [S] [K] [U] et Madame [F] [M] [Z] [P] épouse [U] en tous les dépens d’instance comprenant le coût de l’expertise. »

Dans leur dernier mémoire du 18 octobre 2024, notifié par lettre recommandée avec accusé de réception du 24 octobre 2024, les bailleurs sollicitent du juge des loyers commerciaux, au visa des articles L. 145-33 et R. 145-10 du code de commerce, de :

« – DEBOUTER la société HOTEL ISTRIA de l’ensemble de ses demandes,

— FIXER la valeur locative des locaux loués à la société HOTEL ISTRIA sis à [Adresse 16], à la somme de CENT SOIXANTE CINQ MILLE EUROS (165.000 €) par an, en principal, pour un bail de 9 années à compter du 1er juillet 2021, les autres clauses et conditions du bail expiré demeurant inchangées.

— JUGER que le dépôt de garantie sera réajusté en conséquence,

— CONDAMNER la société HOTEL D’ISTRIA aux intérêts aux taux légal sur les arriérés de loyers depuis la date de la demande en Justice en application de l’article 1231-6 de Code Civil et leur capitalisation dans les conditions de l’article 1343-2 du même code pour ceux dus depuis une année entière.

— CONDAMNER la société HOTEL D’ISTRIA aux entiers dépens comprenant notamment le coût de l’expertise. »

L’affaire a été plaidée à l’audience du 14 novembre 2024 et mise en délibéré ce jour.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire, le tribunal rappelle qu’en application de l’article 4 du code de procédure civile, la demande tendant à voir « juger » ne constitue pas une prétention en ce qu’elle ne confère pas de droit à la partie qui la requiert hormis les cas prévus par la loi, cette demande n’étant que le rappel des moyens invoqués. Elle ne donnera donc pas lieu à mention au dispositif.

1. Sur le prix du bail renouvelé

Comme constaté par jugement avant-dire droit du 13 mai 2022, le bail a été renouvelé à compter du 1er juillet 2021. Les parties s’accordent sur le caractère monovalent des locaux loués, de sorte que le loyer du bail renouvelé doit être fixé à la valeur locative, conformément aux dispositions de l’article R. 145-10 du Code de commerce.

Selon l’article R. 145-10 du Code de commerce, le loyer du bail renouvelé de locaux monovalents est déterminé selon les usages observés dans la branche d’activité considérée.

Il est d’usage, lorsqu’il s’agit de la fixation du prix du bail d’un hôtel de se référer à la méthode hôtelière actualisée, qui consiste à fixer la valeur locative par référence à une recette théorique globale maximum hors taxes issue de données statistiques du marché relatives à des établissements de catégorie comparable du même secteur géographique, à laquelle sont appliqués successivement, un abattement pour remises à la clientèle, un taux d’occupation prenant en compte la catégorie de l’établissement et son implantation, un pourcentage sur recettes et, le cas échéant, certains abattements pour conditions ou charges exorbitantes du bail ou travaux n’ayant pas fait accession au bailleur.

En l’espèce, il ressort du rapport d’expertise judiciaire que les locaux sont situés dans le [Localité 3], sur une voie secondaire à circulation automobile à sens unique avec stationnement des deux côtés de la chaussée, disposant d’un faible achalandage et dans laquelle les cafés-[Adresse 7] au [Adresse 8], au voisinage immédiat duquel se situe les locaux litigieux. Il se trouve dans un quartier d’habitation central où réside une population disposant d’un pouvoir d’achat élevé et dans lequel les établissements universitaires et hospitaliers sont bien représentés. Les lieux loués se situent à moins de 100 m de la station de métro [17], desservie par les lignes 4 et 6.

L’expert expose que ces éléments mettent en évidence la qualité de l’emplacement pour un hôtel 3 étoiles, tel que celui expertisé.

Les locaux sont situés dans deux bâtiments, l’un sur rue, l’autre sur cour. Le premier est un bâtiment ancien, élevé sur sous-sol d’un rez-de-chaussée, de quatre étages droits et d’un cinquième légèrement mansardé. Cet immeuble est d’une construction en maçonnerie, avec une façade sur rue légèrement ouvragée, des garde-corps en ferronnerie ouvragée et une couverture constituée d’un brisis en ardoise et d’un terrasson en zinc. Le second bâtiment est un bâtiment ancien élevé d’un rez-de-chaussée et d’un étage droit, doté d’une couverture en zinc et d’une construction en maçonnerie à façade plate sous enduit avec placage en pierre reconstituée.

Les locaux se développent sur 6 niveaux reliés entre eux par un escalier et un ascenseur. Ils se composent :

— au rez-de-chaussée, d’un hall de réception, éclairé sur la rue [Localité 9] Première par une fenêtre double battant double vitrage et une porte-fenêtre double battant double vitrage situées de part et d’autre d’une porte d’accès vitrée en partie haute, de sanitaires (cabine de WC avec cuvette anglaise et lave-mains), d’une cour intérieure aménagée en patio, d’une chambre 6 (supérieure avec salle de douche) sur rue accessible aux personnes à mobilité réduite et de trois chambres sur patio (chambre 3 : une standard avec salle de bains, chambre 4 : une twin avec salle de bains, chambre 5 : une supérieure avec salle de douche) ;

— au sous-sol, aménagé dans des voûtains de caves, d’un dégagement, d’un office doté d’un évier, d’une salle de petit-déjeuner d’une capacité d’accueil de 16 personnes, d’une lingerie (faisant office de vestiaires pour le personnel), d’un local technique et d’un local TGBT à usage de réserve,

— au 1er étage, de deux chambres sur rue (chambre 12 : supérieure avec salle de douche et chambre 14 : twin avec salle de douche) et de quatre chambres sur patio (chambre 11 et 15 : standards avec salle de douche, chambre 1 : supérieure avec baignoire, chambre 2 : twin avec baignoire) ;

— au 2e étage, de deux chambres sur rue (chambre 23 :supérieure avec salle de douche, chambre 22  : twin avec salle de douche) et de deux chambres sur patio (chambres 21 et 24 : standards avec salle de douche) ;

— au 3e étage, de deux chambres sur rue (chambre 33 : supérieure avec salle de douche, chambre 32 : twin avec salle de douche) et de deux chambres sur patio (chambres 31 et 34 : standards avec salle de douche) ;

— au 4e étage, de deux chambres sur rue (chambres 42 et 43 : twin avec salle de douche) et de deux chambres sur patio (chambres 41 et 44 : standards avec salle de douche) ;

— au 5e étage, de deux chambres sur rue (chambres 52 et 53 : twin avec salle de douche) et de deux chambres sur patio (chambres 51 et 54 : standards avec salle de douche).

L’hôtel compte donc au total 26 chambres doubles portant la capacité d’accueil à 52 personnes.

Afin de déterminer la valeur locative du bail en renouvellement au 1er juillet 2021, M. [X] applique la méthode hôtelière actualisée déterminant la valeur locative à partir de la recette hébergement.

1.1 Sur la recette théorique annuelle pour l’hébergement

L’expert judiciaire retient une recette hébergement théorique maximale, TVA comprise, de 1.209.975 euros, soit 1.099.977 euros hors taxes, se décomposant comme suit, en fonction des catégories de chambres :

—  11 chambres doubles standards au prix moyen praticable de 120 euros, TVA comprise, soit une recette annuelle de 481.800 euros (120 x 11 x 365),

—  6 chambres supérieures au prix moyen praticable de 130 euros, soit une recette annuelle de 284.700 euros (130 x 6 x 365),

—  9 chambres twin au prix moyen praticable de 135 euros, soit une recette annuelle de 443.475 euros (135 x 9 x 365).

L’expert retient donc un prix moyen par chambre de 116 euros hors TVA, indiquant se fonder sur les prix praticables pour un établissement de cette catégorie situé sur une voie secondaire, dans la zone [Localité 20] – Luxembourg – Montparnasse. Il précise que l’hôtel expertisé est situé au sud et en périphérie de cette zone, de telle sorte qu’à cet emplacement le prix moyen par chambre est légèrement inférieur à celui de l’ensemble de la zone.

La preneuse ne conteste pas le montant proposé par l’expert.

Les bailleurs réfutent en revanche le prix moyen praticable retenu de 116 euros hors taxes. Ils font valoir que ce prix est très largement inférieur à celui de 146 euros rapporté par l’expert pour les années 2017-2019 pour des hôtels de même catégorie situés dans le même secteur.

Il sera relevé que les locaux se situent en bordure de la zone étudiée, ce qui justifie effectivement un prix moyen par chambre inférieur à ceux de l’ensemble de la zone, comme souligné par l’expert et rappelé à juste titre par la preneuse. L’expert relève, par ailleurs, que les « paramètres et indicateurs 2020 et 2021 ne sont pas représentatifs des prix praticables en raison de la crise sanitaire liée à la pandémie de Covid-19 qui a particulièrement affecté l’économie de l’hôtellerie parisienne entre février 2020 et avril 2022 » et qu’il convenait selon lui de se « référer aux trois années précédentes : 2017 2018 2019 ».

Toutefois, ainsi que l’observent pertinemment les bailleurs, le prix moyen praticable de 116 euros HT retenu par l’expert présente une différence conséquente par rapport au prix moyen de la zone, qui s’élève à 146 euros HT pour les années 2017-2019. En proposant un tel prix de 116 euros, alors qu’il résultait de ses observations que le prix devait seulement être « légèrement inférieur » aux prix moyens de « l’ensemble de la zone [Localité 20]-Luxembourg-Montparnasse », l’expert n’apparaît pas avoir tiré les conséquences de ses propres constatations.Auteur in 1741796112Je me demande si l’expert ne s’est pas simplement trompé de chiffre : c’est par rapport au RevPar que le prix qu’il retient est légèrement inférieur.

Dès lors, il convient d’appliquer le prix moyen de 120 euros, conformément à la demande des bailleurs, dont l’expert relève d’ailleurs qu’il est très proche de celui qu’il propose, et dont la preneuse note qu’il aboutit à une différence minime de recette théorique.

En conséquence, il y a lieu de retenir une recette théorique maximale établie à la somme de 1.138.800 euros HT.

1.2 Sur le taux d’occupation

L’expert judiciaire retient un taux d’occupation normatif de 85 %, indiquant que le taux de 90 % sollicité par les bailleurs apparaît excessif.

La preneuse retient le taux proposé par l’expert.

Les bailleurs contestent le taux de l’expert, faisant valoir que les locaux bénéficient d’une excellente situation géographique et d’une faible capacité d’accueil justifiant l’application d’un taux de 90 %.

Il sera observé que les deux caractéristiques des locaux avancées par les bailleurs au soutien de leur taux d’occupation ont été prises en compte par l’expert judiciaire, qui relève en page 16 de son rapport la « qualité de l’emplacement » et en page 45 la « faible capacité d’accueil de l’établissement » (26 chambres) ».

En outre, l’expert fait état d’un taux d’occupation moyen ne dépassant pas 86 % au sein de la zone des lieux loués.

Le taux d’occupation de 85 % proposé par l’expert apparaît donc mieux fondé que celui proposé par les bailleurs et sera retenu.

1.3 Sur la dégradation [Localité 14]

L’expert judiciaire retient un abattement en raison des [Localité 14] (Online Travel Agencies) de 10 %, tenant compte de commissions estimées à 17 % et d’un taux de recours aux [Localité 14] de 60 %.

Les bailleurs indiquent s’accorder avec l’expert.

La preneuse, pour sa part, reprend le ratio de commissions de 17 %, mais expose que la majeure partie des réservations effectuées auprès des hôtels se fait désormais par l’intermédiaire d'[Localité 14], d’autant plus à [Localité 15] en raison de la forte fréquentation de touristes étrangers, de sorte qu’un taux de recours de 75 % est justifié, portant l’abattement à retenir à 13 %.

Il sera observé que la locataire ne verse pas aux débats les éléments sur lesquels elle fonde le taux de recours de 75 % sollicité, se limitant à affirmer que le nombre de réservations via les [Localité 14] a explosé et citant les chiffres de l’augmentation du nombre de réservations du site booking.com entre 2003 et 2023 sans en tirer de conséquences précises. Par ailleurs, l’expert relève en page 12 de son rapport que l’établissement expertisé est fréquenté par une clientèle non seulement touristique, comme le soutient la preneuse, mais aussi d’affaires. Enfin, parmi les huit références locatives énumérées par l’expert, seules deux dépassent un abattement de 10 % au titre des [Localité 14], pour une moyenne de 11 %.

Au vu de l’ensemble de ces éléments, le taux d’abattement de 10 % proposé par l’expert apparaît pertinent et sera retenu.

La recette hébergement théorique corrigée (RTME) s’établit dès lors à la somme de 871.182 euros HT (1 .138.800 euros x 0,85 x 0,90).

1.4 Sur le taux de prélèvement sur recettes d’hébergement

L’expert judiciaire expose qu’un taux de prélèvement sur les recettes d’hébergement de 16 % est pertinent, compte tenu de la catégorie de l’hôtel, de ses caractéristiques, notamment du nombre peu élevé de chambres, et des prestations constatées.

La preneuse ne conteste pas l’appréciation de l’expert.

Les bailleurs soutiennent en revanche que l’hôtel, bien que classé 3 étoiles, ne dispose que d’une faible capacité d’accueil et d’une petite salle de petit-déjeuner sans fenêtre, de telle manière qu’il se rapproche de la catégorie économique 2 étoiles, ce qui justifie l’application d’un taux de 17 %.

Il sera objecté que les deux caractéristiques défavorables rappelées par les bailleurs ont nécessairement été prises en compte par l’expert pour l’élaboration de son taux de prélèvement, dans la mesure où elles apparaissent à la page 45 de son rapport. En outre, ces éléments doivent être mis en balance avec les caractéristiques favorables énumérées à la même page, à savoir la localisation centrale, la proximité des transports et des établissements universitaires et hospitaliers, le calme de la voie, l’ascenseur et la climatisation des chambres.

Dès lors, au vu du caractère inopérant de la critique des bailleurs et au vu de la fourchette de 15 % à 18 % prévue pour les hôtels 3 étoiles, il y a lieu de retenir le taux de prélèvement sur recettes d’hébergement de 16 % tel que proposé par l’expert.

1.5 Sur les recettes annexes au titre des petits-déjeuners

L’expert judiciaire estime la recette complémentaire tirée des petits-déjeuners à la somme de 56.466 euros HT, sur la base d’un prix moyen de 11 euros TTC, d’un taux d’occupation de 85 %, d’un indice de fréquentation de 1,4 personne par chambre et d’un taux de captation de 50 %.

La preneuse s’accorde avec le calcul de l’expert.

Les bailleurs font valoir qu’un prix moyen de 15 euros TTC est plus adapté aux prestations proposées et sollicitent un taux de fréquentation de 1,5 et appliquent un taux de transformation de 60 %.

Il sera constaté que les bailleurs ne fournissent aucune justification du taux de transformation qu’ils proposent, ni du prix moyen de 15 euros, qui ne correspond pas à celui mis en avant sur le site internet de l’hôtel. En outre, ils sollicitent de s’appuyer sur un taux de fréquentation de 1,5 au seul motif que l’expert mentionne en note de bas de page qu’un tel indice « pourrait, selon [lui], être également retenu ».

En conséquence, les bailleurs échouent à démontrer que les recettes annuelles sur les petits-déjeuners atteignent le montant avancé de 98.997,95 euros.

La somme de 56.466 euros HT proposée par l’expert sera donc retenue, comme le pourcentage sur recette de 10 %, qui n’est pas contesté par les parties.

La valeur locative avant abattement s’établit donc à la somme de 145.035,72 euros (871.182 euros x 16 % + 56 466 euros x 10 %).

1.6 Sur les correctifs de la valeur locative

Sur les abattements au titre de l’impôt foncier et de l’assurance de l’immeuble

L’expert procède à un abattement de 1.283 euros correspondant à la valeur de l’impôt foncier mis à la charge de la preneuse, ainsi qu’à un abattement de 1.692 euros au titre de l’assurance de l’immeuble.

La preneuse ne conteste aucun des deux abattements retenus par l’expert.

Les bailleurs s’accordent avec l’expert quant à l’abattement sur la prime d’assurance, mais s’opposent à celui pratiqué au titre de l’impôt foncier, faisant valoir qu’ils supportent les grosses réparations visées à l’article 606 du code civil et que la preneuse bénéficie, aux termes du bail, de la possibilité d’adjoindre à son activité hôtelière celle de café, ce qui compense largement le transfert à sa charge de la taxe foncière.

Aux termes de l’article R. 145-8 du code de commerce, du point de vue des obligations respectives des parties, les restrictions à la jouissance des lieux et les obligations incombant normalement au bailleur dont celui-ci se serait déchargé sur le locataire sans contrepartie constituent un facteur de diminution de la valeur locative. Il en est de même des obligations imposées au locataire au-delà de celles qui découlent de la loi ou des usages. Les améliorations apportées aux lieux loués au cours du bail à renouveler ne sont prises en considération que si, directement ou indirectement, notamment par l’acceptation d’un loyer réduit, le bailleur en a assumé la charge. Les obligations découlant de la loi et génératrices de charges pour l’une ou l’autre partie depuis la dernière fixation du prix peuvent être invoquées par celui qui est tenu de les assumer.

Il y a lieu de constater que les éléments avancés par les bailleurs pour discuter l’abattement retenu par l’expert au titre de la taxe foncière sont sans rapport avec cette dernière, n’enlèvent en rien le caractère exorbitant du transfert de l’impôt foncier sur la preneuse et ne justifient dès lors pas d’exclure un abattement à ce titre.

Ainsi, il sera procédé à l’abattement non contesté de 1.692 euros au titre de l’obligation d’assurance et à un abattement de 1.283 euros au titre de la clause exorbitante de transfert de l’impôt foncier.

Sur l’abattement pour travaux en application des articles L. 311-1 et suivants du code du tourisme

La preneuse expose qu’elle a procédé à la rénovation des salles de bain et de la salle de petit-déjeuner, ce qui constitue des améliorations entrant dans le champ de l’article L. 311-1 du code du tourisme, justifiant un abattement.

Les bailleurs contestent l’abattement sollicité, faisant valoir que les travaux de rénovation des salles de bain ne sont nullement des travaux d’amélioration mais de simples travaux d’entretien, à la charge de la locataire, qu’ils ne relèvent pas de l’article L. 311-1 du code du tourisme, et qu’à supposer qu’ils en relèvent le courrier de notification des travaux aux bailleurs ne contient pas le plan d’exécution exigé par l’article L. 311-2 du code précité.

L’article L. 311-1 du code de tourisme dispose que le propriétaire d’un immeuble dans lequel est exploité un hôtel ne peut s’opposer, nonobstant toute stipulation contraire, à l’exécution des travaux d’équipement et d’amélioration que le locataire, propriétaire du fonds de commerce, réalise à ses frais et sous sa responsabilité lorsque ces travaux concernent : 1° La distribution de l’eau, du gaz et de l’électricité ; 2° L’installation du téléphone, d’appareils récepteurs de radiodiffusion et de télévision ; 3° L’équipement sanitaire ; 4° Le déversement à l’égout ; 5° L’installation du chauffage central ou de distribution d’air chaud ou climatisé ; 6° L’installation d’ascenseurs, monte-charges et monte-plats ; 7° L’aménagement des cuisines et offices ; 8° La construction de piscines, même si ces travaux doivent entraîner une modification dans la distribution des lieux. Dans le cas où ceux-ci affectent le gros œuvre de l’immeuble, ils ne peuvent être entrepris, à défaut d’accord du propriétaire, qu’après avis favorable de commissions dont la composition et le fonctionnement seront fixés par décret pris sur avis du Conseil d’Etat et dans lesquelles seront représentés en nombre égal les hôteliers et les propriétaires d’immeubles.

L’article L. 311-3 du même code énonce que, pendant la durée du bail en cours et celle du bail renouvelé qui lui fait suite et pour une durée de douze années à compter de l’expiration du délai d’exécution mentionné à l’article L.311-2, le propriétaire ne peut prétendre à aucune majoration de loyer du fait de l’incorporation à l’immeuble des améliorations résultant de l’exécution des travaux mentionnés à l’article L. 311-1.

En page 7, le bail unissant les parties prévoit une clause d’accession sans indemnité en fin de bail.

L’expert relève qu’ « En l’absence de communication des devis descriptifs, nous n’avons pas la possibilité d’effectuer une description même sommaire des travaux réalisés dans cet hôtel au cours du bail expiré. La plupart de ces travaux ne constituent pas, selon nous, des travaux d’amélioration à l’origine d’une montée en gamme de l’hôtel et susceptibles dès lors de justifier l’application d’un abattement sur la valeur locative. » Il précise que « Par vagues successives, les exploitants d’établissements hôteliers sont dans l’obligation d’effectuer des travaux de rénovation des chambres sans que ces travaux puissent être qualifiés de travaux d’amélioration. Il s’agit le plus souvent pour les exploitants de maintenir le standing de leurs établissements mais pas de l’améliorer de manière significative. »

En l’espèce, en ce qui concerne les travaux de rénovation de la salle de petit-déjeuner, ceux-ci ne peuvent être considérés comme relevant d’un aménagement des cuisines et offices au sens de l’article L. 311-1 du code du tourisme et n’entrent donc pas dans le champ d’application dudit texte. En conséquence, en présence d’une clause d’accession sans indemnité en fin de bail, ils ne sauraient entraîner l’application d’un abattement.

Pour ce qui tient aux travaux de salle de bains, il sera constaté que le descriptif des travaux projetés transmis aux bailleurs avant travaux, bien que faisant état d’une ambition « d’améliorer la qualité de l’hôtel », mentionne que les salles de bain sont « devenues année après année vétustes », ce qui accrédite l’hypothèse de simples travaux d’entretien. Par ailleurs, le devis descriptif et estimatif des travaux produit par la preneuse ne permet pas d’établir avec certitude que les travaux réalisés relèvent de travaux d’amélioration. Dès lors, en l’absence d’autres éléments, il y a lieu de considérer que la preneuse, sur qui pèse la charge de la preuve, échoue à démontrer qu’il ne s’agit pas de simples travaux d’entretien, qui lui incombent et pour lesquels un abattement ne peut être retenu.

En conséquence, la demande d’abattement au titre des travaux d’aménagement de la salle de petit-déjeuner et de rénovation des salles de bain sera rejetée.

Sur l’abattement au titre des travaux relevant de l’article 606 du code civil

La locataire sollicite un abattement au titre du changement de chaudière effectué par ses soins, ne soutenant pas qu’il entre dans le champ de l’article L. 311-1 du code du tourisme, mais arguant qu’il relève de grosses réparations au sens de l’article 606 du code civil, donc qu’il s’agit d’une clause exorbitante du droit commun.

Les bailleurs font valoir qu’un changement de chaudière ne relève pas de l’article 606 du code civil.

Il est constant qu’au sens de l’article 606 du Code civil, les réparations d’entretien sont celles qui sont utiles au maintien permanent en bon état de l’immeuble tandis que les grosses réparations intéressent l’immeuble dans sa structure et sa solidité générale.

En l’espèce, le contrat de bail stipule en son article 2 – 5° intitulé « Entretien – Travaux – Réparations » que la locataire prenait « les lieux dans l’état où il se trouvent à la signature des présentes et de les rendre en fin de bail en bon état de réparations, sans pouvoir réclamer pendant toute la durée du bail, de réparations quelque nature que ce soit, même en ce qui concerne les portes d’entrée, croisées et volets, et même de remplacer s’il y a lieu ce qui ne pourrait être réparé (…) Le BAILLEUR ne sera par suite tenu que des grosses réparations prévues à l’article 606 du cc qui seules restent à sa charge ». L’article 2-10° précise que la locataire devra « faire entretenir régulièrement et au moins une fois par an, par une entreprise spécialisée, la chaudière de chauffage central et le ou les chauffe-eau ou chauffe-bains qui sont ou qui pourraient être installés dans les locaux, les tuyaux d’évacuation et les prises d’air ».

Il n’est pas contesté que les travaux de remplacement de la chaudière se sont élevés à la somme de 21.707 euros H.T. (pièce n°17 de la demanderesse).

Il est par ailleurs constant que le preneur ne peut être condamné à prendre en charge des frais de changement des équipements du chauffage collectif que par une stipulation expresse du contrat de bail commercial (3ème Civ., 6 mars 2013, pourvoi n° 11-27.331, Bull. 2013, III, n° 34).

Par ailleurs, le bailleur est tenu, en application de l’article 1719 du code civil, d’une obligation de délivrance des lieux loués, laquelle comporte l’obligation d’assurer au preneur la jouissance effective des locaux loués conformément à la destination prévue au bail et, par conséquent, en l’espèce, l’obtention d’une température normale en hiver afin d’y exercer l’activité hôtelière.

Dès lors, force est de constater que les travaux de remplacement de la chaudière relevaient de l’obligation de délivrance des bailleurs et justifient l’application d’un taux d’abattement de 3%.

Sur l’abattement au titre des travaux de mise en conformité

La preneuse soutient qu’elle a été contrainte de modifier la configuration de deux chambres afin de pouvoir accueillir les personnes à mobilité réduite, que ces travaux ont été autorisés par les bailleurs, et qu’ils constituent une charge exorbitante car il incombe à un bailleur de délivrer un local conforme à la législation.

Les bailleurs arguent que la preneuse ne démontre pas avoir réalisé de travaux de mise aux normes, qu’en outre il est d’usage de faire supporter au preneur de tels travaux tant qu’ils ne relèvent pas de l’article 606 du code civil, qu’enfin la preneuse indique qu’aucune clause ne met à sa charge ce type de travaux.

L’expert ne fait pas d’observation sur ce point.

Il ressort de l’article 1719 du code civil selon lequel le bailleur est tenu de délivrer des locaux en état de servir à l’usage pour lequel ils ont été livrés, qu’il lui incombe d’effectuer les travaux de mise en conformité des locaux avec la réglementation qui leur est applicable.

En outre, selon l’article R.145-35 du code de commerce, ne peuvent être imputés au locataire, d’une part, les dépenses relatives aux grosses réparations mentionnées à l’article 606 du code civil ainsi que, le cas échéant, les honoraires liés à la réalisation de ces travaux, et, d’autre part, les dépenses relatives aux travaux ayant pour objet de remédier à la vétusté ou de mettre en conformité avec la réglementation le bien loué ou l’immeuble dans lequel il se trouve, dès lors qu’ils relèvent des grosses réparations mentionnées à l’alinéa précédent.

La clause par laquelle le bailleur se décharge sur le locataire de son obligation de réaliser les travaux de mise en conformité constitue une clause exorbitante et en conséquence un facteur de diminution de la valeur locative .

Il est donc justifié d’appliquer un abattement de 3% .

Sur l’abattement au titre de la crise sanitaire

La preneuse fait valoir que, du fait de la crise sanitaire du covid-19, elle a subi une chute de 67 % de son chiffre d’affaires sur l’année 2020 et de 39 % sur l’année 2021. Elle expose que la crise a nécessairement eu une influence sur la valeur locative, dont il convient de tenir compte en appliquant un abattement de 35 % sur les neuf premiers mois du bail renouvelé, soit un abattement de 3 % lissé sur l’entièreté du bail.

Les bailleurs, qui contestent l’abattement sollicité, énoncent que la méthode de la locataire aboutit à fixer des paliers, ce qui excède le pouvoir du juge des loyers commerciaux, qu’en outre la valeur locative doit exclusivement être appréciée au jour du renouvellement et non sur la période du bail expiré, que la locataire a par ailleurs reçu des subventions compensant sa perte de chiffre d’affaires, qu’enfin l’hôtellerie a connu un important rebond en 2022.

L’expert ne se prononce pas sur le bien-fondé d’un abattement, se limitant à indiquer que, dans l’éventualité où il conviendrait de prendre en considération l’impact négatif résultant de la crise sanitaire, l’application d’un abattement sur la valeur locative de 28 % pendant 9 mois à compter de la prise d’effet du bail renouvelé jusqu’en avril 2022 serait, à son avis, justifiée.

S’il n’est pas douteux que la crise sanitaire du covid-19 a eu un impact défavorable sur l’activité de la locataire au cours du bail expiré, il sera rappelé que la valeur locative des locaux doit être appréciée au jour de la date d’effet du nouveau bail, soit en l’espèce le 1er juillet 2021. A cet égard, la locataire se limite à établir que son chiffre d’affaires global sur l’année 2021 est inférieur de 38 % à celui de l’année 2019, sans démontrer précisément l’état de son activité au 1er juillet 2021, ni en expliciter les conséquences sur la valeur locative. En outre, au vu des chiffres cités par la preneuse, il sera observé que l’année 2021 présente déjà un rebond par rapport à l’année 2020, ce que la locataire ne commente pas.

En conséquence, il y a lieu de considérer que la preneuse échoue à rapporter la preuve suffisante du bien-fondé d’un abattement au titre du covid-19, qui sera rejeté.

1.7 Conclusion sur le prix du bail renouvelé

Au vu de ce qui précède, le prix du bail sera donc fixé au 1er juillet 2021 à la somme en principal de 133.537,077 euros, s’établissant comme suit :

145.035,72 – 1 283 – 1 692 – 6 % = 133.537,077 euros.

2. Sur les intérêts au taux légal

Selon les dispositions des deux premiers alinéas de l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.

En l’espèce, les rappels de loyers dus depuis le 1er juillet 2021 emporteront intérêts au taux légal à compter du 17 novembre 2021, date de l’assignation introductive de la présente instance.

En conséquence, il convient d’ordonner que les rappels de loyers dus par la S.A.S. HOTEL ISTRIA depuis le 1er juillet 2021 porteront intérêts au taux légal à compter 17 novembre 2021 jusqu’à complet paiement.

3. Sur l’anatocisme

D’après les dispositions de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise.

À cet égard, il y a lieu de rappeler qu’à défaut de convention spéciale, les intérêts échus des capitaux ne peuvent eux-mêmes produire d’intérêts que moyennant une demande en justice et à compter de la date de celle-ci (Civ. 1, 19 décembre 2000 : pourvoi n°98-14487 ; Civ. 2, 11 mai 2017 : pourvoi n°16-14881 ; Com., 9 octobre 2019 : pourvoi n°18-11694).

En l’espèce, la capitalisation des intérêts prendra effet à compter du 17 novembre 2021, date de la signification de l’assignation introductive de la présente instance.

En conséquence, il convient d’ordonner que les intérêts échus dus au moins pour une année entière produiront eux-mêmes intérêts au taux légal à compter 17 novembre 2021.

4. Sur les autres demandes

En application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, chaque partie succombant partiellement en ses prétentions, les dépens de l’instance seront partagés à hauteur de 50% à la charge de l’ASSOCIATION [Adresse 11], de Monsieur [S] [U] et de Madame [F] [P] épouse [U] et de 50% à la charge de la S.A.S. HOTEL ISTRIA, en ce compris les frais d’expertise judiciaire. Leurs demandes au titre des frais irrépétibles seront rejetées.

Il convient de rappeler que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire de droit, en vertu des dispositions de l’article 514 dudit code, étant observé qu’aucune des parties ne sollicite que cette dernière soit écartée sur le fondement des dispositions de l’article 514-1 de ce code.

PAR CES MOTIFS

Le juge des loyers commerciaux, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

Vu le jugement du 13 mai 2022,

FIXE le montant du loyer du bail renouvelé entre, d’une part, L’ASSOCIATION DE [Adresse 6], Monsieur [S] [U] et Madame [F] [P] et, d’autre part, la S.A.S. HOTEL ISTRIA, portant sur des locaux sis [Adresse 4], dans le [Localité 3], à la somme de 133.537,077 euros par an, hors taxes et hors charges, à compter du 1er juillet 2021, les autres clauses et conditions du bail expiré demeurant inchangées,

ORDONNE que les rappels de loyers dus par la S.A.S. HOTEL ISTRIA depuis le 1er juillet 2021 porteront intérêts au taux légal à compter 17 novembre 2021 jusqu’à complet paiement,

ORDONNE que les intérêts échus dus au moins pour une année entière produiront eux-mêmes intérêts au taux légal à compter du 17 novembre 2021,

DIT n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Partage les dépens de l’instance à hauteur de 50% à la charge de l’ASSOCIATION [Adresse 11], de Monsieur [S] [U] et de Madame [F] [P], épouse [U] et de 50% à la charge de la S.A.S HOTEL ISTRIA, en ce compris les frais d’expertise,

REJETTE toutes les autres demandes des parties,

RAPPELLE que la présente décision est de droit exécutoire par provision.

Fait et jugé à [Localité 15], le 18 février 2025.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE

C. BERGER S. PERALTA