TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE BOBIGNY

ORDONNANCE DU JUGE DE LA MISE EN ETAT

DU 15 SEPTEMBRE 2025

Chambre 6/Section 5

Affaire : N° RG 24/10950 – N° Portalis DB3S-W-B7I-2BRN

N° de Minute : 25/00588

Monsieur [S] [L]

[Adresse 1]

[Localité 6]

représenté par Maître Eric FORESTIER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : R197

DEMANDEUR

C/

Monsieur [O] [T]

[Adresse 4]

[Localité 5]

représenté par M^e Françoise HERMET-LARTIGUE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C.716

Madame [J] [M], [R] [I]

[Adresse 2]

[Localité 3]

Monsieur [U] [P] [K]

[Adresse 2]

[Localité 3]

Ayant pour Avocat postulant : Maîtrre Christophe GUIBLAIS, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : PB 12

Ayant pour Avocat plaidant : Maître Cécile LECLER-CHAPERON, avocat au barreau de POITIERS

DEFENDEURS

JUGE DE LA MISE EN ÉTAT :

Monsieur David BRACQ-ARBUS, Juge,

assisté aux débats : Madame Reine TCHICAYA, Greffier

Tribunal judiciaire de Bobigny

Chambre 6/Section 5

AFFAIRE N° RG : N° RG 24/08876 – N° Portalis DB3S-W-B7I-ZPUX

Ordonnance du juge de la mise en état

du 02 Juin 2025

DÉBATS :

Audience publique du 30 Juin 2025, à cette date, l’affaire a été mise en délibéré au 15 Septembre 2025.

ORDONNANCE :

Prononcée en audience publique, par ordonnance contradictoire et rendue par Monsieur David BRACQ-ARBUS, Juge, statuant en qualité de juge de la mise en état, assisté de Madame Reine TCHICAYA, Greffier.

****

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte authentique reçu le 22 décembre 2022, M. [K] (dont l’épouse est Mme [I]) a vendu à M. [T] les lots 11, 14 et 17 d’un ensemble immobilier sis [Adresse 1] à [Localité 7] (93) et cadastré X126.

L’occupant des lieux, M. [L], a fait assigner devant le tribunal judiciaire de Bobigny aux fins de voir annuler la vente :

— M. [K], par acte d’huissier du 4 novembre 2024 ;

— Mme [I], par acte d’huissier du 4 novembre 2024 ;

— M. [T], par acte d’huissier du 31 octobre 2024.

*

Par dernières conclusions d’incident notifiées le 24 juin 2025, M. [T] demande au juge de la mise en état de :

— donner acte à M. [T] de ce qu’il s’associe pleinement à l’incident d’irrecevabilité concernant le défaut de publication de l’assignation ;

— donner acte à M. [T] de ce qu’il s’en rapporte quant à l’incident à raison du défaut de qualité du demandeur, étant cependant rappelé que cette qualité doit s’apprécier au regard des dispositions de la loi du 6 juillet 1989 et en aucun cas au regard des dispositions de la loi du 1er septembre 1948 ;

Dans l’hypothèse où le juge de la mise en état ne ferait pas droit à l’incident d’irrecevabilité ;

— ordonner la fixation du dossier au fond, les deux défendeurs ayant conclu, avec injonction à M. [L] de répliquer dans le délai d’un mois à compter de la décision à intervenir de fixation,

— fixer clôture et plaidoiries au-delà de ce délai ;

— condamner M. [L] aux entiers dépens de l’incident.

*

Par dernières conclusions d’incident notifiées le 26 juin 2025, Mme [I] et M. [K] demandent au juge de la mise en état de :

— déclarer irrecevable M. [L] en son action contre M. [K] ;

— débouter M. [L] de l’ensemble de ses demandes contraires aux présentes ;

— donner acte à M. [L] de son désistement d’instance contre Mme [I] épouse [K] ;

— condamner M. [L] à payer à Mme [I] épouse [K] la somme de 1 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner M. [L] à payer à M. [K] la somme de 3 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner M. [L] aux entiers dépens de l’instance avec bénéfice du droit prévu par les dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

*

Par dernières conclusions d’incident notifiées le 20 juin 2025, M. [L] demande au juge de la mise en état de :

— le déclarer tant recevable que bien fondé en l’intégralité de ses demandes, fins et prétentions ;

En conséquence,

— déclarer M. [L] recevable en son action ;

— prendre acte du désistement d’instance de M. [L] à l’égard de Mme [I] ;

— condamner in solidum Mme [I] et M. [K] au paiement de la somme de 4 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

Pour un exposé des moyens développés par les parties, il est renvoyé à la lecture de leurs conclusions, conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

A l’audience d’incident du 30 juin 2025, M. [L] a été autorisé à produire une note en délibéré et l’affaire a été mise en délibéré au 15 septembre 2025, date de la présente décision.

Par message RPVA du 17 juillet 2025, M. [L] a communiqué les bordereaux de publication des assignations au service de la publicité foncière.

MOTIVATION DE LA DECISION

Aux termes de l’article 789 du code de procédure civile, lorsque la demande est présentée postérieurement à sa désignation, le juge de la mise en état est, jusqu’à son dessaisissement, seul compétent, à l’exclusion de toute autre formation du tribunal, pour statuer notamment sur les exceptions de procédure (exceptions dilatoires, de nullité, d’incompétence, de litispendance et de connexité) et les fins de non-recevoir.

Par ailleurs, en application de l’article 791 du même code, le juge de la mise en état est saisi par des conclusions qui lui sont spécialement adressées distinctes des conclusions au sens de l’article 768.

Sur le désistement d’instance de M. [L] à l’égard de Mme [I]

L’article 394 du code de procédure civile dispose que le demandeur peut, en toute matière, se désister de sa demande en vue de mettre fin à l’instance, auquel cas le désistement d’instance n’emporte pas renonciation à l’action mais seulement extinction de l’instance conformément à l’article 398 de ce code.

L’article 395 du même code ajoute que le désistement n’est parfait que par l’acceptation du défendeur, sauf si ce dernier n’a encore présenté aucune défense au fond ou fin de non-recevoir au moment où le demandeur se désiste.

L’article 399 du même code précise enfin que le désistement emporte, sauf convention contraire, soumission de payer les frais de l’instance éteinte.

Lorsque le désistement d’instance n’est que partiel, l’instance n’est éteinte que relativement à la demande objet du désistement (voir en ce sens : Cass. Civ. 2e, 24 juin 2004, n° 02-16-461).

En l’espèce, le désistement d’instance de M. [L] est parfait dès lors que Mme [I] l’a accepté.

Il convient ainsi de constater l’extinction de l’instance entre M. [L] et Mme [I] ;

Sur les fins de non-recevoir opposées à M. [L]

Aux termes de l’article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

Sur la fin de non-recevoir tirée du défaut de publication de l’assignation au SPF

L’article 28 4° c) du décret n° 55-22 du 4 janvier 1955 précise que sont obligatoirement publiés au service chargé de la publicité foncière de la situation des immeubles les demandes en justice tendant à obtenir, et les actes et décisions constatant, la résolution, la révocation, l’annulation ou la rescision d’une convention ou d’une disposition à cause de mort.

L’article 30-5 du même texte dispose que les demandes tendant à faire prononcer la résolution, la révocation, l’annulation ou la rescision de droits résultant d’actes soumis à publicité ne sont recevables devant les tribunaux que si elles ont été elles-mêmes publiées conformément aux dispositions de l’article 28-4°, c, et s’il est justifié de cette publication par un certificat du service chargé de la publicité foncière ou la production d’une copie de la demande revêtue de la mention de publicité.

L’article 126 du code de procédure civile dispose que, dans le cas où la situation donnant lieu à fin de non-recevoir est susceptible d’être régularisée, l’irrecevabilité sera écartée si sa cause a disparu au moment où le juge statue.

Au surplus, la jurisprudence a retenu qu’il résulte des articles 28 4° c) et 30 5. du décret n°55-22 du 4 janvier 1955 que la publication, en cours d’instance, de conclusions récapitulatives contenant demande d’annulation ou de résolution de la vente rend ces demandes recevables (Cass., Civ. 3e, 20 octobre 2010, n°09-16.640).

En l’espèce, par message RPVA du 17 juillet 2025, M. [L] a communiqué les bordereaux de publication des assignations au service de la publicité foncière, de sorte que la fin de non-recevoir présentée de ce chef sera rejetée.

Sur la fin de non-recevoir tirée du défaut de qualité pour agir de M. [L]

Les articles 31 et 32 du code de procédure civile disposent que l’action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d’une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d’agir aux seules personnes qu’elle qualifie pour élever ou

combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé. Toute prétention émise par ou contre une personne dépourvue du droit d’agir est irrecevable.

L’intérêt et la qualité à agir d’une partie s’apprécient à la date de la demande introductive d’instance.

Il est constant que l’intérêt à agir n’est pas subordonné à la démonstration préalable du bien-fondé de l’action (Voir en ce sens : Cass., 1ère Civ., 17 mai 1993, n° 91-15.761 ; 3e Civ., 10 juillet 2013, n° 12-19.082).

Il résulte de l’article 10 de la loi n° 75-1351 du 31 décembre 1975 que, préalablement à la conclusion de toute vente d’un ou plusieurs locaux à usage d’habitation ou à usage mixte d’habitation et professionnel, consécutive à la division initiale ou à la subdivision de tout ou partie d’un immeuble par lots, le bailleur doit, à peine de nullité de la vente, faire connaître, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, à chacun des locataires ou occupants de bonne foi, l’indication du prix et des conditions de la vente projetée pour le local qu’il occupe ; que cette information vaut offre de vente au profit de son destinataire.

Les bénéficiaires du droit de préemption sont, aux termes de l’article 10 de la loi, le locataire ou l’occupant de bonne foi.

Le décret d’application n° 77-742 du 30 juin 1977 précise dans son article 1er que l’occupant de bonne foi est celui :

— qui occupe effectivement et les lieux ;

— et qui répond aux conditions de l’article 4 de la loi du 1er septembre 1948 (voir en ce sens : Cass. 3e civ., 15 nov. 2006, n° 04-15.679, 04-17.329), lequel dispose que « sont réputés de bonne foi les locataires, sous-locataires, cessionnaires de baux, à l’expiration de leur contrat, ainsi que les occupants qui, habitant dans les lieux en vertu ou en suite d’un bail écrit ou verbal, d’une sous-location régulière, d’une cession régulière d’un bail antérieur, d’un échange opéré dans les conditions légales, exécutent leurs obligations. »

Par ailleurs, le Conseil constitutionnel a considéré qu’au regard de l’objectif poursuivi, ce droit de préemption ne devait bénéficier qu’à un locataire ou un occupant de bonne foi dont le bail ou l’occupation sont antérieurs à la division ou la subdivision (Cons. const., 9 janv. 2018, n° 2017-683 QPC).

En l’espèce, le bénéfice du droit de préemption ensuite d’une division n’est ouvert qu’au locataire ou à l’occupant de bonne foi, de sorte qu’il convient de déterminer si c’est le cas de M. [L].

Au cas présent, il n’est pas contesté que M. [L] occupe effectivement les lieux et le tribunal ne peut que constater l’existence d’un bail dans la mesure où les éléments versés en procédure témoignent d’une relation contractuelle ancienne : paiement de loyers (cf. jugement du tribunal de céans du 10 janvier 2011), offre de préemption, mention d’un contrat de préemption dans l’acte de vente en litige.

Partant, l’intérêt à agir de M. [L] est établi et la fin de non-recevoir présentée de ce chef sera rejetée.

Sur les autres demandes

L’instance se poursuivant, il n’est pas inéquitable de laisser à chaque partie la charge des frais

exposés au titre des frais irrépétibles.

Par conséquent, les parties seront déboutées de leurs demandes formées au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Les dépens suivront le sort de l’instance principale et seront donc réservés.

PAR CES MOTIFS,

Le juge de la mise en état, statuant par décision publique mise à disposition au greffe, susceptible de recours selon les conditions énoncées à l’article 795 du code de procédure civile,

CONSTATE l’extinction de l’instance entre M. [L] et Mme [I] du fait du parfait désistement d’instance de M. [L] ;

DEBOUTE les défendeurs de leurs fins de non-recevoir tirées du défaut de publication des assignations au service de la publicité foncière ;

DEBOUTE Mme [I] et M. [K] de leur fin de non-recevoir tirée du défaut d’intérêt ou de qualité à agir de M. [L] ;

REJETTE les demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RESERVE les dépens ;

RENVOIE l’affaire à l’audience de mise en état du Mercredi 12 novembre 2025 à 9h (immeuble européen, salle chambre du conseil 2, 5ème étage) pour conclusions en demande à défaut clôture.

La minute a été signée par Monsieur David BRACQ-ARBUS, Juge, et par Madame Reine TCHICAYA, Greffier.

LE GREFFIER LE JUGE DE LA MISE ÉTAT