Tribunal Judiciaire d'Arras, 2e chambre civile, 24 avril 2026, n° 25/01117

TJ Arras 24 avril 2026

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Sur la décision

Référence :	TJ Arras, 2e ch. civ., 24 avr. 2026, n° 25/01117
Numéro(s) :	25/01117
Importance :	Inédit
Dispositif :	Expulsion "conditionnelle" ordonnée au fond avec suspension des effets de la clause résolutoire
Date de dernière mise à jour :	6 mai 2026
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Sur les parties

Avocat(s) :	Géry HUMEZ
Parties :	S.A. ICF HABITAT NORD EST

Texte intégral

TRIBUNAL JUDICIAIRE

d'[Localité 1]

[Adresse 1]

[Localité 2]

N° RG 25/01117 – N° Portalis DBZZ-W-B7J-FBDH

JUGEMENT 24 Avril 2026

Minute

S.A. ICF HABITAT NORD EST

[X], [Z] [U]

JUGEMENT

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

Après débats à l’audience publique du 12 Janvier 2026, sous la présidence de M^me Morgane LACIRE, Juge des contentieux de la protection, assistée de M. Gaetan DELETTREZ, greffier,

Le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe le 24 Avril 2026 ;

ENTRE :

DEMANDEUR(S) :

S.A. ICF HABITAT NORD EST, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Géry HUMEZ, avocat au barreau d’ARRAS, substitué par M^e ABDELKRIM Mohamed, avocat au barreau d’ARRAS

ET :

DEFENDEUR(S) :

Mme [X], [Z] [U], demeurant [Adresse 3]

comparante

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 5 mars 2021, la SA d’HLM ICF HABITAT NORD EST a donné à bail à Mme [X] [U] un logement à usage d’habitation situé au [Adresse 4], pour un loyer mensuel de 271,66 euros révisable annuellement et 21,77 euros de provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, la SA d’HLM ICF HABITAT NORD EST a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire.

Par décision du 31 décembre 2024, la Commission de surendettement des particuliers du Pas-de-[Localité 3] a déclaré recevable la demande de Mme [X] [U] à bénéficier de la procédure de surendettement. Le 27 mars 2025, elle a décidé d’une suspension d’exigibilité des créances sur une durée de 24 mois au taux d’intérêt nul à compter du 3 juin 2025.

La SA d’HLM ICF HABITAT NORD EST a ensuite fait assigner Mme [X] [U] devant le juge des contentieux de la protection d'[Localité 1] par un acte de commissaire de justice du 26 septembre 2025 pour obtenir la résiliation du contrat, l’expulsion et la condamnation au paiement.

L’affaire a été appelée à l’audience du 12 janvier 2026.

A cette audience, la SA d’HLM ICF HABITAT NORD EST – représentée par son conseil – demande de constater la résiliation de plein droit du bail d’habitation ; d’ordonner l’expulsion de Mme [X] [U] ; et de la condamner au paiement de la somme actualisée de 4 433,54 euros avec les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer, d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant actuel du loyer et des charges, d’une somme de 400,00 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens.

La SA d’HLM ICF HABITAT NORD EST est opposée à la demande de délais de paiement compte tenu de l’absence de l’absence de contact possible avec la locataire et de respecter des mesures de surendettement, l’ayant conduit à dénoncer les mesures imposées en août 2025.

Mme [X] [U] comparaît en personne et reconnaît le montant de la dette locative, mais sollicite des délais de paiement à hauteur de 100 à 150 euros par mois en règlement de l’arriéré en sus du versement du loyer courant, ainsi que la suspension des effets de la clause résolutoire.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 16 mars 2025, prorogé au 24 avril 2026 en raison de la surcharge de travail du service.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la résiliation

Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Pas-de-[Localité 3] par la voie électronique le 29 septembre 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la SA d’HLM ICF HABITAT NORD EST justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives également par la voie électronique le 13 novembre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 26 septembre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur le bien fondé de la demande

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que « Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ». Cependant, si le bail en cours au jour de la délivrance du commandement, prévoit, selon les dispositions anciennes de cet article, un délai de deux mois pour régulariser la dette à compter du commandement de payer, ce délai continue à régir les relations entre les parties, et le locataire dispose d’un délai de deux mois pour régulariser la dette et non de six semaines.

Le bail conclu le 5 mars 2021 contient une clause résolutoire (article 9) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 12 novembre 2024, pour la somme en principal de 1 773,85 euros.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de 2 mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail se sont trouvées réunies à la date du 13 janvier 2025.

Sur les demandes de condamnation au paiement

La SA d’HLM ICF HABITAT NORD EST produit un décompte démontrant que Mme [X] [U] reste lui devoir, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 4 433,54 euros à la date du 31 décembre 2025.

Mme [X] [U] ne fait valoir aucun moyen de nature à contester sérieusement l’absence de paiement du loyer pendant plusieurs mois, ni même le montant des sommes réclamées.

Mme [X] [U] sera donc condamnée au paiement de cette somme de 4 433,54 euros, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 1 773,85 euros à compter du commandement de payer (12 novembre 2024) et à compter du présent jugement pour le surplus.

Sur les délais de paiement

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que "le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. […]"

L’article 24 VI précise que « Par dérogation à la première phrase du V, lorsqu’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation a été ouverte au bénéfice du locataire et qu’au jour de l’audience, le locataire a repris le paiement du loyer et des charges, le juge qui constate l’acquisition de la clause de résiliation de plein droit du contrat de location statue dans les conditions suivantes :

[…]

2° Lorsqu’un plan conventionnel de redressement prévu à l’article L. 732-1 dudit code a été approuvé ou que la commission de surendettement des particuliers a imposé les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4 et L. 733-7 du même code, dont le bailleur a été avisé, le juge accorde les délais et modalités de paiement de la dette locative contenus dans le plan ou imposés par la commission de surendettement des particuliers. Lorsque la commission de surendettement des particuliers a imposé pendant un délai la suspension de l’exigibilité de la créance locative en application du 4° de l’article L. 733-1 du même code, le juge accorde ce délai prolongé de trois mois pour permettre au locataire de saisir à nouveau la commission de surendettement des particuliers en application de l’article L. 733-2 du même code. Lorsque, dans ce délai, la commission de surendettement des particuliers a de nouveau été saisie d’une demande de traitement de la situation de surendettement, l’exigibilité de la créance locative demeure suspendue jusqu’à, selon les cas, l’approbation d’un plan conventionnel de redressement prévu à l’article L. 732-1 du même code, la décision imposant les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L. 733-7 et L. 741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d’ouverture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement. A défaut, ou dès lors que la nouvelle procédure de traitement du surendettement est clôturée sans que de nouveaux délais de paiement de la dette locative aient été accordés, la clause de résiliation de plein droit reprend son plein effet ».

En l’espèce, il ressort du diagnostic social et financier, des débats de l’audience et des pièces versées au dossier que les locataires ont fait l’objet d’une mesure de suspension de l’exigibilité de la dette locative durant 24 mois à compter du 3 juin 2025 et avec un taux d’intérêt nul durant cette période.

Si la SA d’HLM ICF HABITAT NORD EST fait valoir avoir dénoncé ces mesures, elle produit un courrier du 26 août 2025 adressé à la locataire mais non accompagné d’un accusé de réception, de sorte qu’il n’est pas démontré que ce courrier a bien été envoyé à Mme [X] [U].

Par ailleurs, il ressort du décompte du bailleur que Mme [X] [U] a repris les versements du loyer courant, en réglant le 12 décembre 2025 la somme de 600 euros.

Compte tenu de ces éléments, il convient d’ordonner la suspension des effets de la clause résolutoire pendant une durée de 24 mois prolongée de 3 mois soit 27 mois à compter du 3 juin 2025, en application des mesures ordonnées par la Commission de surendettement déjà en cours, avec un taux d’intérêt nul. A défaut de saisine de la commission de surendettement à l’issue de ce délai ou en cas de clôture d’une nouvelle procédure de surendettement sans octroi de nouveaux délais de paiement, la clause résolutoire reprendra ses pleins effets, et Mme [X] [U] sera expulsée et condamnée au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation. Il en sera de même en cas de défaut de paiement du loyer courant et des charges dans le délai accordé.

Sur les demandes accessoires

Mme [X] [U], partie perdante, sera condamnée aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de son signalement à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SA d’HLM ICF HABITAT NORD EST, Mme [X] [U] sera condamnée à lui verser une somme de 300,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 5 mars 2021 entre la SA d’HLM ICF HABITAT NORD EST et Mme [X] [U] concernant le logement à usage d’habitation situé au [Adresse 4] sont réunies à la date du 13 janvier 2025 ;

CONDAMNE Mme [X] [U] à verser à la SA d’HLM ICF HABITAT NORD EST la somme de 4 433,54 euros au titre de la dette locative et de l’indemnité d’occupation (décompte arrêté au 31 décembre 2025), avec les intérêts au taux légal à compter du 12 novembre 2024 sur la somme de 1 773,85 euros et à compter du présent jugement pour le surplus ;

SUSPEND l’exigibilité de la dette locative et les effets de la clause résolutoire pendant 27 mois à compter du 3 juin 2025 ;

DIT que durant ce délai, la dette locative ne portera pas intérêts ;

DIT que tout défaut de paiement du loyer et des charges courants durant ce délai justifiera, quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Mme [X] [U] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la SA d’HLM ICF HABITAT NORD EST puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

* que Mme [X] [U] soit condamnée à verser à la SA d’HLM ICF HABITAT NORD EST une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire ;

DIT qu’à l’issue de ce délai, à défaut de saisine de la commission de surendettement des particuliers dans ce délai ou dès lors que la nouvelle procédure de traitement du surendettement est clôturée sans que de nouveaux délais de paiement de la dette locative aient été accordés :

* la clause résolutoire retrouvera son plein effet ;

* le solde de la dette deviendra immédiatement exigible ;

* la SA d’HLM ICF HABITAT NORD EST pourra, à défaut pour Mme [X] [U] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

* Mme [X] [U] soit condamnée à verser à la SA d’HLM ICF HABITAT NORD EST une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire ;

CONDAMNE Mme [X] [U] à verser à la SA d’HLM ICF HABITAT NORD EST une somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Mme [X] [U] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de son signalement à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

DIT que la présente décision sera notifiée par le greffe à la préfecture du Pas-de-[Localité 3] en application de l’article R.412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 24 avril 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par la juge des contentieux de la protection et par Yannick LANCE, greffier lors du délibéré.

Le greffier, La juge des contentieux de la protection,