TRIBUNAL JUDICIAIRE

D'[Localité 10]

[Adresse 4]

[Localité 2]

N° RG 25/00076 – N° Portalis DBW7-W-B7J-CDSX

Minute : 25/126

JUGEMENT

DU 21/08/2025

OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DU CANTAL

C/

[G] [P]

[M] [P]

Le

1 copie exécutoire et

1 expédition délivrée à

1 expédition délivrée à

JUGEMENT CONTRADICTOIRE

rendu par mise à disposition au greffe du Tribunal judiciaire d’AURILLAC, le 21 août 2025 ;

Sous la Présidence de Madame Quitterie LASSERRE, Juge des contentieux de la protection au Tribunal judiciaire, assistée de Madame Agnès VANTAL, faisant fonction de Greffier.

Après débats à l’audience publique du 04 juillet 2025, le jugement suivant a été rendu ;

ENTRE :

DEMANDEUR :

OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DU CANTAL

Sous le nom commercial CANTAL HABITAT

[Adresse 1]

[Localité 3]

représenté par Maître Jenna PRAYAG de la SELARL AURIJURIS, avocats au barreau d’AURILLAC

ET :

DEFENDERESSES :

Madame [G] [P]

née le 21 novembre 1978 à [Localité 10] (15)

demeurant [Adresse 6]

représentée par Maître Mélina BABUT suppléant Maître Lara CAYROL, avocats au barreau d’AURILLAC

(aide juridictionnelle totale numéro C-15014-2025-00508 du 19/06/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle d'[Localité 10])

Madame [M] [P]

née le 25 mars 1956 à [Localité 10] (15)

demeurant [Adresse 7]

représentée par Maître Mélina BABUT suppléant Maître Lara CAYROL, avocats au barreau d’AURILLAC

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 30 juin 1987, CANTAL HABITAT – Office public de l’Habitat du CANTAL a donné en location à M. [W] [P] un appartement situé [Adresse 5] à [Localité 10].

Suite au décès de M. [P], le bail a été transféré à son épouse, Mme [M] [P] par avenant du 5 mars 2012.

Par contrat de bail non daté mais à effet au 1er juin 2022, un bail portant sur un appartement situé au 4ème étage [Adresse 8] à [Localité 10] a été conclu entre le bailleur d’une part et Mme [M] [P] et Mme [G] [P] sa fille d’autre part.

Mme [X] locataire dans le même immeuble que Mmes [P] a écrit au bailleur le 7 mars 2023 expliquant avoir été informée que Mmes [P] avaient déménagé en raison de présence de punaises de lit dans leur ancien logement ; que depuis octobre 2022, elle a pu constater la présence de punaises de lit dans l’immeuble et a mis en place immédiatement le protocole préconisé par CANTAL HABITAT en prenant contact avec la Société FARAGO qui lui a indiqué que M. [P] fils de Mme [M] [P] avait récupéré des meubles et effets dans l’ancien appartement et qu’en tout état de cause, ce dernier a un comportement irrespectueux à l’égard des locataires (intrusion dans son logement, cris et menaces).

Une salariée de DESTIA Mme [I] a informé son employeur de son indisponibilité en ce qu’elle a constaté la présence de punaises de lit à son domicile et est piquée depuis plusieurs semaines faisant le lien avec son intervention au domicile de Mme [P] fin janvier.

Le responsable de secteur DESTIA a informé qu’une autre intervenante avait constaté la présence de punaises de lit au domicile de Mme [P] et ne souhaite plus y intervenir.

En juin 2023, CANTAL HABITAT a fait intervenir la Société FARAGO pour traitement de trois logements à savoir [P], [X] et [R].

Par courrier non daté mais de 2023, la Société FARAGO a écrit au bailleur cesser toute intervention au domicile des consorts [P] en ce qu’il a été constaté une très forte présence de punaises de lit dans tout l’appartement sans effort des locataires pour appliquer les consignes de nettoyage, rendant donc impossible le traitement de ces nuisibles, ses techniciens étant déjà intervenus trois fois récemment. Elle a noté qu’il était urgent de vider l’appartement et de le traiter avant que les punaises ne se propagent dans tout l’immeuble.

Par courrier en date du 16 août 2023, Mme [X] a de nouveau écrit au bailleur indiquant que malgré les traitements mis en oeuvre, l’invasion de punaises de lit perdure et ce depuis l’arrivée des [P] ; qu’elle est épuisée psychiquement, ses enfants et elle-même étant piqués ; que les [P] ne respectent pas le protocole en ce qu’elle secoue les draps, couvertures, par les fenêtres ce qui favorise l’invasion des punaises de lit dans les autres appartements par les fenêtres et les balcons.

Par courrier recommandé en date du 18 avril 2024, CANTAL HABITAT a informé Mme [G] [P] de l’intervention de la Société FARAGO.

Le 10 juillet 2024, Mme [X] a déposé plainte à l’encontre du fils [P] pour menaces de mort s’étant déroulées entre le 7 juin 2024 et le 10 juillet 2024.

Par courrier recommandé en date du 28 janvier 2025, CANTAL HABITAT a rappelé à Mme [G] [P] qu’il est strictement interdit de jeter des objets de quelque nature que ce soit par les fenêtres et qu’avant de se débarrasser d’un matelas infesté de punaises de lit, il est préconisé de l’emballer afin d’éviter la prolifération des punaises de lit auprès du voisinage. Le bailleur a précisé que si ces faits venaient à se reproduire, il serait contraint d’engager une procédure contentieuse à son égard.

Mme [G] [P] a mandaté elle-même une société pour l’élimination des nuisibles selon facture en date du 2 février 2025 d’un montant de 600 euros.

Suite à la demande de Mme [G] [P] de voir traiter les punaises de lit présentes dans le logement le 12 mai 2025, de nouvelles interventions ont été programmées en mai et juin 2025. L’entreprise FARAGO a relevé que le ménage dans l’appartement des [P] n’est pas effectué correctement et que malgré un 3ème passage, il reste énormément de nuisibles.

Par acte en date du 25 avril 2025, CANTAL HABITAT a fait assigner devant le juge en charge des contentieux de la protection d'[Localité 10], Mmes [P] aux fins de voir prononcer la résiliation du bail aux torts de ces dernières pour violation de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 et par voie de conséquence, ordonner leur expulsion immédiate ainsi que tout occupant de leur chef avec au besoin le concours de la force publique et ce sous astreinte de 30 euros par jour de retard dès la signification de la décision à intervenir, condamner les défenderesses à lui payer une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges contractuellement convenus et ce jusqu’à leur départ effectif avec remise des clés outre la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

L’affaire a été appelée à l’audience du 4 juillet 2025.

A l’audience, le bailleur était représenté ; il a maintenu l’intégralité de ses demandes et a repris les termes de son acte introductif d’instance précisant que la Société FARAGO est à nouveau intervenue sans effet.

Mmes [P] se sont opposées aux demandes présentées par le bailleur et ont sollicité la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile. Elles ont rappelé qu’elles ont déménagé car leur logement était infesté de punaises de lit ; que cette infection concernait une proportion élevée des logements de la Cité [11] comme l’attestent les articles parus dans la presse locale ; que [G] [P] est travailleur handicapé et travaille en ESAT alors que sa mère [M] est totalement dépendante d’elle en raison d’un diabète et de la nécessité de dormir dans un lit médicalisé ; que le changement de résidence s’est effectué après la mise en place d’un protocole sanitaire strict et le rachat de literie et linge de lit et que dès l’automne 2022, les Cités Limagne et Montade ont été infestées ; que le bailleur a fait intervenir la Société FARAGO dans les deux cités ; que la très forte présence de punaises à leur domicile est en lien avec la réaction tardive du bailleur ; qu’en février 2025, elles ont fait intervenir une société en vain ; qu’elles ont sollicité ensuite le bailleur ; que [E] [P] est actuellement incarcéré et doit trouver un logement autonome à sa sortie.

Elles ont soutenu que le bailleur est tenu à une obligation de décence ; que malgré les démarches effectuées par le bailleur, l’infestation perdure ; que le bailleur ne rapporte pas la preuve de ce que l’infestation a pour unique source leur arrivée ; qu’elles ont respecté le protocole sanitaire ; que le prononcé de la résiliation judiciaire serait excessif en ce qu’elles ont contribué à hauteur de 600 euros à éradiquer lesdites punaises ; qu’elles sont toutes deux vulnérables ; que le parc locatif privé ne leur est pas accessible ; que lorsque Mme [G] [P] a jeté son matelas, il n’y avait aucune intention de nuire ; qu’elle a agi dans l’urgence d’une intervention technique prochaine.

MOTIFS

En vertu de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé notamment :

(…)

b) D’user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location et de s’abstenir de tout comportement ou de toute activité qui, aux abords de ces locaux ou dans le même ensemble immobilier, porte atteinte aux équipements collectifs utilisés par les résidents, à la sécurité des personnes ou à leur liberté d’aller et venir ;

(…)

d) De prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. Les modalités de prise en compte de la vétusté de la chose louée sont déterminées par décret en Conseil d’Etat, après avis de la Commission nationale de concertation. Lorsque les organismes bailleurs mentionnés à l’article L. 411-2 du code de la construction et de l’habitation ont conclu avec les représentants de leurs locataires des accords locaux portant sur les modalités de prise en compte de la vétusté et établissant des grilles de vétusté applicables lors de l’état des lieux, le locataire peut demander à ce que les stipulations prévues par lesdits accords soient appliquées.

Par ailleurs, l’article 1719 du Code Civil impose au bailleur de délivrer un logement décent au locataire. L’article 6 de la loi de 1989 précise que le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un niveau de performance minimal au sens de l’article L. 173-1-1 du code de la construction et de l’habitation et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. Un décret en Conseil d’Etat définit le niveau de performance minimal au sens du même article L. 173-1-1 à respecter et un calendrier de mise en œuvre échelonnée.

Au cas particulier, il est constant que le bailleur a relogé Mmes [P] dans un logement cité [12] en raison de la prolifération de punaises de lit dans leur précédent logement. Un protocole strict qui a été respecté par Mmes [P] a été mis en oeuvre.

Il est évident que le nouveau logement loué à Mmes [P] ne présentait aucune présence de nuisibles, ceux-ci étant apparus, des éléments produits au dossier, qu’à l’automne 2022 ce qu’affirment d’ailleurs les défenderesses.

Cependant, il n’est pas contesté que [E] [P] qui n’est pas cotitulaire du bail se rendait régulièrement au domicile de Mmes [P] et y vivait et qu’il a rapporté des meubles et effets personnels du précédent logement sans pour autant respecter le protocole mis en place par CANTAL HABITAT pour éradiquer ces nuisibles.

Si aujourd’hui il est incarcéré, il n’en demeure pas moins qu’à sa sortie, rien ne permet à la présente juridiction d’affirmer qu’il ne se rendra pas au domicile de Mmes [P] qui se décrivent comme vulnérables et ont donc nécessairement des difficultés à s’opposer à leur fils et frère lequel s’alcoolise et crée des nuisances dans le voisinage.

Le comportement de M. [E] [P] (alcoolisation, cris et menaces) qui ne se présente à la cité que pour dormir au domicile de Mmes [P] crée un préjudice au voisinage et par voie de conséquence au bailleur lequel est tenu de garantir aux locataires un lieu de vie paisible, à défaut sa responsabilité peut être engagée.

Par ailleurs, il est fortement vraisemblable que M. [E] [P] soit à l’origine de l’infestation de l’immeuble habité par Mmes [P]. En effet, le premier courrier de Mme [X] décrit bien le processus d’invasion des nuisibles qui ne sont apparues qu’après l’arrivée des défenderesses. En effet, celles-ci ont respecté le protocole et ont acheté de la literie et du linge neuf.

Dès lors la description des nuisibles proliférant dans leur appartement démontre l’existence de nids chez elles, nids difficiles à éradiquer du fait du défaut d’entretien constaté par l’entreprise FARAGO. En effet, dans la mesure où Mmes [P] ne nettoient pas leur appartement, laissent leur fils et frère entré avec des vêtements et effets n’ayant pas été décontaminés et où les auxiliaires de vie ne veulent plus intervenir en raison de la présence de ces nuisibles, ceux-ci ont tout loisir de proliférer.

Reprocher à CANTAL HABITAT ne pas être intervenu avant 2023 paraît excessif au regard de ce que Mmes [P] n’ont sollicité expressément l’intervention du bailleur qu’en mai 2025 après de nombreuses interventions spontanées notamment en 2023.

Le fait que Mmes [P] aient décidé de mandater une entreprise au début de l’année 2025 est une bonne initiative qui cependant n’a pas eu les effets escomptés dans la mesure où trois mois et demi après, elles sollicitaient l’intervention du bailleur et de l’entreprise FARAGO qui constatera un défaut d’entretien du logement.

En conséquence de quoi, si certains appartements sont infestés, tous les appartements ne le sont pas. Sont infestés ceux à proximité de celui de Mmes [P].

Par ailleurs, Mmes [P] n’ont pas pris la mesure de la résistance de ces nuisibles car en jetant par la fenêtre le matelas infesté, elles ont favorisé leur prolifération dans le voisinage. Affirmer qu’elles n’étaient pas conscience de cela et qu’il y avait urgence attestent d’un défaut de respect des autres locataires lesquels ont nécessairement supportés la vue de ce matelas dans les parties communes extérieures outre subi peut-être une invasion de nuisibles.

Enfin la vulnérabilité invoquée par Mmes [P] ne saurait au regard des fautes commises par des tiers introduits par elles dans l’immeuble ou de part leurs comportements, les excuser en raison des conséquences sociales et sanitaires que ces fautes peuvent avoir sur les autres locataires du parc social.

Compte tenu de toutes les fautes ci-dessus retenues, il y a lieu de prononcer la résiliation du bail de Mmes [P].

A compter du présent jugement, Mmes [P] seront tenues à une indemnité d’occupation d’un montant égal aux loyers et charges contractuellement convenus et ce jusqu’à leur départ des lieux avec remise des clés.

Mmes [P] étant parties perdantes à l’instance seront condamnées aux entiers dépens ainsi qu’au paiement d’une somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Il convient de rappeler que la présente décision est exécutoire de plein droit par provision.

PAR CES MOTIFS

Le juge en charge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

PRONONCE la résiliation du bail non daté à effet au 1er juin 2022 entre les parties, à la date de la présente décision portant sur l’appartement situé au [Adresse 9] [Adresse 8] à [Localité 10],

ORDONNE l’expulsion de Mme [M] [P] et de Mme [G] [P] et de tout occupant de leur chef avec au besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier, à défaut de départ volontaire,

DIT qu’une astreinte provisoire de 30 euros courra à défaut pour Mmes [P] de quitter volontairement le logement, huit jours après la signification de la présente décision et ce pendant une période de trois mois,

CONDAMNE Mme [M] [P] et de Mme [G] [P] à payer à l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DU CANTAL une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer augmenté des charges jusqu’à la libération effective des lieux et remise des clés à partir du présent jugement,

CONDAMNE Mme [M] [P] et de Mme [G] [P] à payer à l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DU CANTAL la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

CONDAMNE Mme [M] [P] et de Mme [G] [P] aux dépens,

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la décision est de droit,

DIT que copie de la présente décision sera adressée au représentant de l’Etat dans le Cantal pour une éventuelle demande de relogement.

Ainsi jugé les jour, mois et an susdits.

La Greffière, La Présidente,

A. VANTAL Q. LASSERRE