TRIBUNAL PARITAIRE DES BAUX RURAUX

D'[Localité 5]

[Adresse 3]

[Localité 1]

N° RG 23/00022 – N° Portalis DBW7-W-B7H-B6Q6

Minute : 25/027

JUGEMENT

DU 14/08/2025

[E] [N]

C/

[T] [I]

Le

Notification aux parties

1 copie exécutoire et

1 expédition délivrée à

1 expédition délivrée à

JUGEMENT

prononcé par mise à disposition au greffe du Tribunal Paritaire des Baux Ruraux d’AURILLAC, le 14 août 2025 ;

Nom des juges devant qui l’affaire a été débattue à l’audience publique du 03 juillet 2025, l’affaire ayant été mise en délibéré au 14 août 2025 :

PRESIDENTE : M^me Quitterie LASSERRE,

ASSESSEURS BAILLEURS : M. [X] [L] – M. [R] [P]

ASSESSEURS PRENEURS : M. [W] [K] – M. [F] [V]

▸ La formation du Tribunal est complète : délibéré à la majorité des voix (Article L. 492-6 du code rural et de la pêche maritime),

GREFFIER: Agnès VANTAL

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR :

Monsieur [E] [N]

né le 29 Mars 1942 à [Localité 7] (15)

demeurant [Adresse 6]

[Localité 4]

représenté par Maître Pierre MERAL, avocat au barreau d’AURILLAC

ET :

DEFENDEUR :

Monsieur [T] [I]

né le 23 juin 1968 à [Localité 7] (15)

demeurant [Adresse 2]

représenté par Maître Jenna PRAYAG suppléant Maître Laurent LAFON, avocats au barreau d’AURILLAC

(aide juridictionnelle partielle numéro C-15014-2024-00203 du 02/10/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle d'[Localité 5])

EXPOSE DU LITIGE

Propriétaire des diverses parcelles ayant fait l’objet d’un bail à ferme par acte sous seing privé du 6 février 2002, M. [E] [N] a sollicité la résiliation dudit bail dont bénéficie M. [T] [I].

Par arrêt en date du 22 juin 2021, la cour d’appel de RIOM a infirmé le jugement rendu par le tribunal paritaire des baux ruraux et statuant à nouveau a :

— condamné M. [T] [I] à verser à M. [E] [N] la somme de 3497,06 euros au titre des fermages dus du 2nd trimestre 2016 au 2nd trimestre 2019,

— prononcé la résiliation du bail rural en date du 6 février 2002,

— ordonné à M. [I] de quitter les lieux,

— dit qu’à défaut pour le locataire d’avoir libéré les lieux dans un délai de trois mois après la signification de la décision, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec si nécessaire l’assistance de la force publique,

— condamné M. [T] [I] à régler une indemnité d’occupation à compter de la signification de la présente décision jusqu’à la sortie effective des lieux d’un montant égal au montant du fermage qu’il aurait payé en cas de non résiliation du bail,

— ordonné une expertise judiciaire commettant pour y procéder Mme [J] avec pour mission de donner son avis sur l’existence de dégradations et/ou d’améliorations,

— ordonné le retrait du rôle de l’affaire et dit qu’à défaut d’accord entre elles à l’issue de l’expertise, la partie la plus diligente saisira de nouveau la cour pour faire trancher d’éventuelles difficultés,

— confirmé le jugement pour le surplus,

— condamné M. [T] [I] à payer à M. [E] [N] la somme de 1500 euros en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu’aux dépens.

Par requête en date du 18 octobre 2023 réceptionnée le 27 octobre 2023, M. [E] [N] a saisi le tribunal paritaire des baux ruraux d’AURILLAC pour voir convoquer M. [I] aux fins de conciliation et à défaut de jugement pour le voir condamner à lui payer :

—  10 000 euros à titre de dommages et intérêts au titre du préjudice résultant de la dégradation du bien loué,

—  4 174,64 euros au titre des arriérés de fermages et indemnités d’occupation dus de septembre 2019 au 14 avril 2022, date de son départ effectif,

—  2500 euros au titre de ses frais irrépétibles,

outre sa condamnation aux entiers dépens comprenant le coût du rapport d’expertise.

Le greffe a convoqué les parties pour l’audience de conciliation du 21 décembre 2023 ; l’affaire a été renvoyée à l’audience du 15 février 2024, date à laquelle un procès-verbal de non-conciliation a été dressé.

L’affaire a été renvoyée à l’audience de mise en état du 2 mai 2024.

L’affaire a fait l’objet de 7 renvois pour être plaidée le 3 juillet 2025.

A l’audience, M. [N] représenté a reprenant ses conclusions auxquelles il convient de se référer pour les moyens développés, demandé au tribunal de condamner M. [T] [I] à lui payer :

— la somme de 2754 euros correspondant au devis de dépollution de la société POTEL ASSAINISSEMENT,

— la somme de 3470 euros correspondant au devis de reprise de la maçonnerie du mur démoli dans la petite grange,

— la somme de 10000 euros au titre de son préjudice résultant des autres dégradations (destruction escalier, innombrables détritus et autres objets laissés sur place outre les dégradations du bâti),

— la somme de 3000 euros au titre de ses frais irrépétibles.

Il a indiqué que M. [I] doit être condamné aux dépens y compris le coût de l’expertise judiciaire et que ce dernier s’est acquitté du solde du fermage et des indemnités d’occupation postérieurement à la requête déposée, outre une somme complémentaire de 300 euros à valoir sur son préjudice.

M. [I] représenté a demandé au tribunal se référant à ses conclusions de :

— lui donner acte de ce qu’il a procédé au règlement des arriérés de fermage et d’indemnités réclamés par M. [N],

— fixer à 3000 euros la moins-value générée sur la propriété agricole en raison des manquements qui lui sont imputés, ce quantum valant dommages et intérêts pour le préjudice subi par M. [N],

— débouter M. [N] de sa demande en condamnation à lui verser toute somme supérieure et notamment celle réclamée de 10000 euros,

— rejeter la demande de M. [N] sollicitant le remboursement du coût du constat d’huissier du 29 août 2022,

— dire que chacune des parties supportera la charge de ses frais, lui-même acceptant de supporter le coût des frais de l’expertise judiciaire,

— dire que la somme de 300 euros versée par ses soins se compensera avec les sommes qui seront mises à sa charge,

— écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

L’affaire a été mise en délibéré pour être rendue le 14 août 2025.

MOTIVATION

En la forme :

Il convient de rappeler que la présente juridiction n’est pas tenue de statuer sur les demandes de donner acte ou de constatation ou encore de dire et juger, hors les cas prévus par la loi, des prétentions en ce qu’elles ne sont pas susceptibles d’emporter des conséquences juridiques mais constituent en réalité les moyens invoqués par les parties au soutien de leurs demandes.

Au cas particulier, la demande initiale de M. [N] tendant à la condamnation de M. [I] à une certaine somme d’argent au titre du solde du fermage et des indemnités d’occupation dus, outre qu’elle était irrecevable en raison de l’autorité de chose jugée (l’arrêt de la cour étant un titre parfaitement exécutable), est sans objet, M. [I] ayant réglé la somme réclamée.

Au fond :

Pour contester les sommes réclamées par M. [N] au titre des différents préjudices subis, M. [I] se fonde sur le rapport de l’experte laquelle retient une indemnité forfaitaire de 3000 euros faisant état de ce que le preneur a fait le nécessaire en fonction de ses possibilités pour restituer la propriété et a laissé au propriétaire l’équivalence de travaux évalués à 3078 euros, tout en notant que les biens n’étaient pas faciles à entretenir. Par ailleurs, il soutient que les devis qui ne sont pas des factures ne sont pas suffisants pour justifier des sommes réclamées ; que l’experte n’a pas retenu la présence de fuel et la nécessité de dépolluer et que les lieux sont vétustes.

Il convient de rappeler que les conclusions d’une expertise judiciaire peuvent faire l’objet de dires mais également être discutées devant le juge.

L’experte a conclu que :

— les dégradations étaient surtout sur les bâtiments et la parcelle sur laquelle l’ensilage était stocké,

— les dégradations sont imputables au fermier en place ; les biens n’étaient pas simples d’entretien (bâtiments anciens et morcellement des parcelles) et certainement un laisser-aller du fermier par habitude très probablement,

— nous proposons de déterminer une moins-value suite à l’exploitation du fermier sous forme d’une somme forfaitaire de 3000 euros car malgré le lourd engagement de “ dernière minute” du fermier des préjudices restent présents sur cette exploitation et sont difficilement chiffrables avec précisions (par exemple l’escalier de la grange dont les marches sont stockées sur la plateforme du hangar) ; le lierre coupé au pied du mur de l’étable s’est ramifié sur les tuiles, tenant compte du plancher doublé et de l’entretien de l’épareuse à hauteur de 3078 euros (valeur des travaux retenus).

Or comme tout preneur, M. [I] est tenu à une obligation d’entretien de la chose qu’il louait et s’il souhaitait procéder à des travaux de renforcement du plancher (pour y entrer avec son engin ), il devait solliciter l’autorisation du bailleur.

En l’espèce, aucune demande de travaux acceptée par le bailleur n’est produit par le défendeur.

En conséquence de quoi, il ne peut être retenu aucune amélioration au profit de M. [I] qui n’a pas restitué les lieux en bon état comme l’attestent le rapport d’expertise ainsi que le constat d’huissier réalisé postérieurement en août 2022 dont l’experte a eu connaissance (page 29).

Ainsi, il est constaté dans le bâtiment, la présence d’une tache grasse qui a été partiellement absorbée par la sciure présente, le calage des portes par des parpaings, des détritus et l’absence d’escalier, dont les marches se trouvent à l’extérieur sur la plateforme.

La présence de fuel dans le bâtiment sur un sol en terre nécessite un traitement spécifique, la présence de sciure ne permettant pas une dépollution du sol. Il sera donc retenu le devis présenté par le bailleur en vue de faire réaliser les travaux nécessaires à la remise en état du sol.

Concernant le devis de reprise de la maçonnerie, il convient de relever qu’il est prévu la démolition des parties défectueuses et nettoyage des murs pour y appliquer ensuite un mortier. Or il ne ressort ni de l’expertise ni du constat d’huissier que M. [I] aurait dégradé les murs nécessitant leur démolition. En conséquence de quoi, cette demande du bailleur sera rejetée.

Compte tenu des travaux restant à réaliser (débarrassage des détritus dans le bâtiment et aux abords ainsi que des pneus sur les parcelles, remise en place de l’escalier et reprise des portes), le tribunal estime le préjudice autre que celui en lien avec la pollution, de M. [N] à la somme de 3000 euros.

En conclusion, il convient de condamner M. [I] à payer à M. [N] la somme de 2754 euros au titre de la dépollution du bâtiment d’exploitation et à la somme de 3000 euros à titre de dommages et intérêts pour le surplus des dégradations et désordres présents à son départ, déduction devant être faite de la somme de 300 euros déjà versée par M. [N].

M. [N] est débouté de sa demande en paiement de la facture de 3 470,40 euros.

M. [I] étant partie perdante à l’instance sera condamné aux entiers dépens ainsi qu’aux frais de l’expertise judiciaire. Les frais d’aide juridictionnelle resteront à la charge de l’Etat.

L’équité ne commande pas de faire application de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

La condamnation au paiement de sommes d’argent étant parfaitement compatible avec l’exécution provisoire, elle sera maintenue conformément à l’article 514 du Code de Procédure Civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant publiquement par jugement mis à disposition au greffe, contradictoirement et en premier ressort,

Constate que la demande de M. [N] tendant au paiement du solde du fermage et des indemnités d’occupation est devenue sans objet,

Condamne M. [T] [I] à payer à M. [E] [N] la somme de 2754 euros au titre de la dépollution du bâtiment,

Condamne M. [T] [I] à payer à M. [E] [N] la somme de 3000 euros à titre de dommages et intérêts au titre de la reprise des autres dégradations et du défaut d’entretien, déduction devant être faite de la somme de 300 euros déjà versée par M. [I],

Déboute M. [N] de sa demande en paiement de la somme de 3 470,40 euros,

Condamne M. [T] [I] aux entiers dépens ainsi qu’au paiement des frais de l’expertise judiciaire,

Dit que les frais d’aide juridictionnelle resteront à la charge de l’Etat,

Dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

Dit que la présente décision est exécutoire de plein droit par provision.

Ainsi jugé les jour, mois et an susdits.

La Greffière, La Présidente,

A. VANTAL Q. LASSERRE