TRIBUNAL JUDICIAIRE D’AVIGNON

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JUGEMENT

Procédure accélérée au fond

DU 23 DÉCEMBRE 2024

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N° du dossier : N° RG 24/00400 – N° Portalis DB3F-W-B7I-JZFO

Minute : n° 24/574

PRÉSIDENT : Hervé LEMOINE

GREFFIER : Béatrice OGIER

DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires DE L’ENSEMBLE IMMOBILIER [Adresse 6], sis [Adresse 4]-[Localité 7], représenté par son syndic en exercice le CABINET D’EXPERTISE AUBREE

Chez CABINET D’EXPERTISE AUBREE Syndic

[Adresse 2]

[Localité 3]

représentée par M^e Kim RODRIGUEZ, avocat au barreau d’AVIGNON

DÉFENDEUR

S.C.I. MAJU prise en la personne de son représentant légal en exercice

[Adresse 5]

[Localité 1]

représentée par M^e Nina DORCHIES, avocat au barreau d’AVIGNON

DÉBATS :

Après avoir entendu à l’audience du 25 Novembre 2024 les parties comparantes ou leurs conseils, le président les a informés que l’affaire était mise en délibéré et que le jugement serait rendu ce jour, par mise à disposition au greffe.

Le :23/12/2024

expédition à :M^e DORCHIE-M^e RODRIGUEZ

EXPOSÉ DU LITIGE

La S.C.I. Maju était propriétaire, jusqu’en octobre dernier, d’un appartement constituant le lot n° 31 de la [Adresse 6], situé [Adresse 4] à [Localité 7] (84) et régi par les règles de la copropriété.

Cette copropriété a été gérée en la forme coopérative de 2022 à 2024, le président du Conseil syndical exerçant le rôle de syndic.

Lors de l’assemblée générale du 30 octobre 2024, les copropriétaires ont voté pour l’abandon de cette forme de gestion et pour le retour à un syndic professionnel, à savoir la S.A.S. Cabinet d’expertise Aubree à [Localité 3] (84).

Exposant que la S.C.I. Maju ne règle plus ses charges de copropriété en leur intégralité depuis plusieurs années et n’a pas régularisé sa situation malgré les courriers de relance qui lui ont été adressés, et en particulier le courrier recommandé de mise en demeure de payer qui lui a été adressé le 1er septembre 2023 par son conseil, le syndicat des copropriétés de la [Adresse 6] à [Localité 7] (84) a, par acte du 31 juillet 2024, fait citer la S.C.I. Maju devant la présente juridiction aux fins de voir :

— condamner la S.C.I. Maju à payer au syndicat requérant la somme de 18 570,50 euros, somme à parfaire et arrêtée au 1er juillet 2024, outre les intérêts au taux légal majoré de 5 points sur cette somme à compter de la signification du jugement à intervenir,

— condamner la S.C.I. Maju à payer au syndicat requérant les frais nécessaires exposés par le syndic pour le recouvrement des charges de copropriété,

— condamner la S.C.I. Maju à payer au syndicat requérant la somme de 2 000,00 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,

— condamner La S.C.I. Maju à payer au syndicat requérant la somme de 1 500,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ensemble les entiers dépens de l’instance,

— ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

À l’audience, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier "[Adresse 6]" à [Localité 7] (84), qui est représenté, maintient ses demandes telles que formées dans son acte introductif d’instance, confirmant le bien-fondé de sa demande.

Dans ses écritures en réponse, soutenues à l’audience, la S.C.I. Maju, qui est représentée, conclut au rejet des demandes en paiement formées au titre des années antérieures à l’année en cours, expliquant que les pièces produites, imprécises quant aux lots concernés puisqu’elle était propriétaire, jusqu’en 2022, de trois lots n° 29, 30 et 31 dans cette copropriété, ou incomplètes puisqu’elles ne détaillent pas les sommes réclamées au titre de l’année 2021 et n’expliquent pas les charges réclamées, d’un montant très important, pour l’année 2022. Elle ne conteste pas, par contre, devoir la somme de 2 291,63 euros au titre des charges de l’année 2024, pour la période antérieure à la cession du bien. Estimant la procédure intentée à son encontre abusive, la S.C.I. Maju sollicite la somme de 2 500,00 euros à titre de dommages intérêts pour procédure abusive et celle de 2500,00 euros au titre des frais irrépétibles exposés.

SUR CE, LE TRIBUNAL :

Sur la demande en paiement des charges de copropriété formée par le syndicat des copropriétaires de [Adresse 6] à [Localité 7] (84) :

En application de l’article 10 de la loi N°65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

Aux termes de l’article 19-2 de cette même loi, “à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1 (provisions trimestrielles du budget prévisionnel annuel destinées à faire face aux dépenses courantes) ou du I de l’article 14-2 (certaines dépenses pour travaux), et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application des mêmes articles 14-1 ou 14-2 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles. Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles” .

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à la quote-part de charges de chacun des copropriétaires. En conséquence, le copropriétaire, qui n’a pas contesté dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de cette même loi la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est plus fondé à s’opposer au paiement des sommes qui lui sont réclamées à ce titre. Cependant, chaque propriétaire est recevable à contester son décompte individuel s’il s’avère que les sommes qui y sont portées en débit ou en crédit ne sont pas en corrélation avec les résolutions de l’assemblée générale.

Si le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 6] à [Localité 7] (84) verse aux débats, à l’appui de sa demande, les procès-verbaux des assemblées générales du 19 octobre 2021, du 29 novembre 2022, du 20 mai 223, du 25 novembre 2023, du 20 avril 2024 et du 30 octobre 2024 portant approbation des comptes de l’exercice écoulé, du budget prévisionnel de l’exercice suivant et adoption de divers travaux, qui fondent sa demande en paiement, les autres pièces comptables produites ne permettent de comprendre les sommes réclamées à la société copropriétaire.

En effet, si le grand livre de l’exercice 2021 (pièce 13 du demandeur) fait état d’un solde débiteur du compte de la S.C.I. Maju au 31 décembre 2021 pour un montant de 3 956,94 euros, solde repris dans l’historique du compte de ce copropriétaire (pièce 4 du demandeur), dans la partie “débit”, le syndicat des copropriétaires ne démontre nullement que ce solde de charges concerne les trois lots (n°29, 30 et 31) dont était titulaire cette S.C.I. en 2021 ou si ce solde de charges ne concerne que le lot n°31, objet de la présente procédure. De la même façon, le grand livre de l’exercice 2022 (pièce 13 du demandeur) fait état d’un solde débiteur du compte de la S.C.I. Maju au 31 décembre 2022 pour un montant de 3 508,99 euros, solde repris dans l’historique du compte de ce copropriétaire (pièce 4 du demandeur), dans la partie “crédit”, sans démonstration de la part du syndicat des copropriétaires que ce solde de charges ne concerne que le lot n°31, objet de la présente procédure.

De la même façon, les documents intitulés “récapitulatifs de charges” pour les années 2021, 2022 et 2023 relatifs au lot n° 31 dont était propriétaire la S.C.I. Maju (pièce n° 15 du demandeur) ne laissent pas apparaître clairement que les provisions sur charges (charges générales ou fonds travaux) mises au débit du compte du copropriétaire, peu important qu’elles aient été effectivement réglées ou non, ont été déduites au stade de la régularisation, les titres des diverses colonnes (A, B, C, D et E) des tableaux situés en page 1 de ces documents n’étant pas explicites.

De la même façon, le montant de la régularisation des charges de l’année 2021 figurant au débit du compte de la S.C.I. Maju (2 745,00 euros) est différent du montant figurant, avec cette même appellation, dans le grand livre de l’exercice 2022 (2 695,75 euros). Il en est de même pour le montant de la régularisation des charges 2022 entre le compte du copropriétaire (11 581,38 euros) et l’appel de fonds du mois de juin 2023 (11 132,93 euros) et ceux postérieurs jusqu’au mois de janvier 2024.

Enfin, la copropriété devra justifier de la somme de 10 369,19 euros mise à la charge de la S.C.I. Maju au titre de sa consommation d’électricité pour l’année 2022, en précisant si cette somme ne concerne que le lot n°31 ou non.

Il est également demandé au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 6] à [Localité 7] (84) de verser aux débats le règlement de copropriété, à toutes fins utiles.

Par ailleurs, afin d’informer de manière complète la juridiction sur les ventes intervenues, la S.C.I. Maju devra verser aux débats les actes de vente des lots n°29, 30 et 31, et produire une attestation du notaire ayant procédé aux ventes des lots n°29 et 30 sur le montant des sommes versées au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 6] à [Localité 7] (84) au titre de l’arriéré de charges concernant chacun de ces lots.

Afin de recueillir ces explications et de permettre la production des pièces sollicitées, il y a lieu d’ordonner la réouverture des débats.

Il sera statué sur les demandes formées par les parties à l’audience de réouverture des débats.

PAR CES MOTIFS

Le Président du tribunal judiciaire, statuant publiquement, selon la procédure accélérée au fond prévue aux articles 481-1 du code de procédure civile et 19-2 de la loi N°65-557 du 10 juillet 1965, par jugement contradictoire et avant dire droit, mis à disposition au greffe,

ORDONNONS la réouverture des débats à l’audience du :

Lundi 10 février 2025 à 14 h 00

INVITONS le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 6] à [Localité 7] (84) à :

— verser aux débats le règlement de copropriété,

— à expliquer si le solde du compte de la S.C.I. Maju pour les années 2021 (3 956,94 euros) et 2022 (3 508,99 euros), reporté dans le document intitulé “historique du compte de la S.C.I. Maju du 31 décembre 2021 au 1er juillet 2024", ne concerne que les charges relatives au lot n° 31, objet de la présente procédure, ou concerne également les charges des autres lots dont cette S.C.I. était propriétaire,

— à expliquer les intitulés des colonnes A, B, C, D et E de la première page des documents intitulés “récapitulatif de charges” pour les années 2021 à 2023 et à démontrer que les provisions mises au débit du compte du copropriétaire pendant l’année considérée ont bien été déduites dans le cadre de cette régularisation,

— à expliquer la raison pour la quelle le montant de la régularisation des charges courantes 2021 n’est pas le même dans le grand livre 2022 et dans l’historique du compte du copropriétaire,

— à expliquer la raison pour la quelle le montant de la régularisation des charges courantes 2022 n’est pas le même dans l’appel de fonds du 1er juin 2023 (et ceux postérieurs jusqu’au mois de janvier 2024) et dans l’historique du compte du copropriétaire,

— à justifier de la somme de 10 369,19 euros mise à la charge de la S.C.I. Maju au titre de sa consommation d’électricité pour l’année 2022, en précisant si cette somme concerne uniquement le lot n°31 ou si elle est également relative aux lots n° 29 et 30 dont était copropriétaire la S.C.I. Maju,

INVITONS la S.C.I. Maju à verser aux débats :

— la copie des actes de vente des lots n°29 (vente S.C.I. Maju / Roche), 30 (vente S.C.I. Maju / Semes et Liegeois) et 31 (vente S.C.I. Maju / Urban),

— une attestation du notaire instrumentaire relative au montant des sommes versées au syndicat des copropriétaires au titre de l’arriéré de charges à l’occasion des ventes des lots n° 29 et 30,

SURSOYONS à statuer sur les demandes exposées,

RÉSERVONS les dépens.

La présente décision a été signée par le Président et le Greffier.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT