TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ARRAS

1ère CHAMBRE

N° RG 22/01800 – N° Portalis DBZZ-W-B7G-EL77

JUGEMENT DU 15 AVRIL 2026

JUGEMENT de la Première Chambre civile du tribunal judiciaire d’ARRAS composée lors des débats et du délibéré de :

Président : Madame LE GOURIEREC, Vice-Présidente,

Assesseur : Monsieur JOUANNY, Vice Président,

Assesseur : Monsieur MEHRENBERGER, Juge.

DÉBATS à l’audience publique du tribunal judiciaire d’Arras, tenue le 07 Janvier 2026

Greffier : Madame DUVERGER

PRONONCÉ après prorogation par mise à disposition au greffe le 15 Avril 2026 par Madame LE GOURIEREC, Vice-Présidente, assistée de Madame GROLL , greffier lesquelles ont signé la minute du jugement.

DANS L’INSTANCE OPPOSANT :

Madame [R] [E]

née le [Date naissance 1] 1956 à [Localité 1], demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Thibault DU MANOIR DE JUAYE, avocat plaidant inscrit au barreau de PARIS, M^e Lucie LEFEVRE, avocat postulant inscrit au barreau d’ARRAS

Madame [S] [T]

née le [Date naissance 2] 1987 à [Localité 2], demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Thibault DU MANOIR DE JUAYE, avocat plaidant inscrit au barreau de PARIS, M^e Lucie LEFEVRE, avocat postulant inscrit au barreau d’ARRAS

Monsieur [M] [T]

né le [Date naissance 3] 1990 à , demeurant [Adresse 3]

représentée par M^e Thibault DU MANOIR DE JUAYE, avocat plaidant inscrit au barreau de PARIS, M^e Lucie LEFEVRE, avocat postulant inscrit au barreau d’ARRAS

À

EDELIS anciennement dénommée AKERYS PROMOTION , société par actions simplifiée dont le siège social est situé [Adresse 4], immatriculée au registre du commerce et des sociétés de Créteil sous le numéro 338 434 152, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

représentée par M^e Samuel WILLEMETZ avocat postulant inscrit au barreau d’Arras, M^e Stéphane VOLIA, avocat plaidant inscrit au barreau de Toulouse

IFB FRANCE devenue AEFICIA PARTICIPATIONS , société par actions simplifiée, inscrite au registre du commerce et des sociétés de Toulouse sous le numéro 429 912 249, dont le siège social est sis [Adresse 5], prise en la personne de son représentant légal domiclié en cette qualité audit siège

représentée par M^e Ginette PAGIN, avocat postulant inscrit au barreau d’ARRAS, M^e Mathieu SPINAZZE, avocat plaidant inscrit au barreau de TOULOUSE

PARTIE INTERVENANTE VOLONTAIRE :

GCC, société par actions simplifiée, immatriculée au registre du commerce et des sociétés de Versailles sous le numéro 407 794 551, ayant son siège social [Adresse 6], prise en son agence GCC Promotion, domiciliée au [Adresse 4], venant aux droits de la société EDELIS (anciennement immtriculée au registre du commerce et des sociétés de Créteil sous le numéro 338 434 152) comme suite à la fusion absorption, ayant pris effet le 30 septembre 2025, de la société EDELIS par la société GCC, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

représentée par M^e Samuel WILLEMETZ avocat postulant inscrit au barreau d’Arras, M^e Stéphane VOLIA, avocat plaidant inscrit au barreau de Toulouse

EXPOSÉ DU LITIGE

Après remise d’une étude patrimoniale rédigée le 23 septembre 2006 par un conseiller d’IFB France puis d’une projection financière d’investissement immobilier locatif avec brochure descriptive, M. [T] et Mme [E] ont conclu le 18 novembre 2006 un contrat préliminaire de réservation d’un appartement de 56m² et d’une place de parking au sein d’une [Adresse 7], située à [Localité 3] pour un prix de 157.000€.

Par acte authentique du 18 avril 2007, M. [V] [T] et Mme [R] [E] ont fait l’acquisition auprès d’Akerys Promotion (devenue Edelis), en l’état futur d’achèvement de locaux en copropriété au sein d’une [Adresse 7] située [Adresse 8], au prix de 157.000€ (lot 24 appartement et lot 115 place de parking).

Par acte du même jour, la SA Crédit foncier de France leur a consenti un prêt d’un montant en principal de 157.000€ amortissable sur une durée prévisionnelle de 240 mois, hors anticipation, assorti d’intérêts au taux révisable de 3,90%.

Souhaitant revendre le bien à l’issue de la période d’immobilisation fiscale, ils l’ont fait estimer en janvier 2020, l’agence retenant une valeur comprise entre 90.000€ et 95.000€.

M. [V] [T] est décédé le [Date décès 1] 2020, laissant pour lui succéder sa conjointe et partenaire de Pacs Mme [R] [E] et leurs deux enfants, [S] et [M] [T].

Par acte signifié les 5, 12 et 13 juin 2020, les consorts [E]-[T], se plaignant d’une perte de valeur d’un tiers, ont fait assigner en référé notamment les sociétés Edelis et IFB France pour obtenir la désignation d’un expert judiciaire.

Par ordonnance de référé du 15 octobre 2020, M. [Z], expert judiciaire, a été désigné. Son rapport a été déposé le 11 janvier 2022.

Les consorts [E]-[T] ont revendu le bien par acte authentique du 10 décembre 2020 au prix de 107.000€.

Par acte signifié les 22 et 24 novembre 2022, Mme [R] [E], Mme [S] [T] et M. [M] [T] ont fait assigner la SAS Akerys Promotion, actuellement dénommée Edelis et la SAS IFB France devant le tribunal judiciaire d’Arras pour obtenir, au visa des articles 1108, 1109, 1110, 1112, 1116, 1134, 1147, 1382 du code civil dans leur version applicable à l’époque de faits, et L111-1 et L312-2 et suivants du code de la consommation dans leur version alors applicable, avec exécution provisoire, leur condamnation in solidum à leur payer:

—  94.552,7 € au titre de leur préjudice induit par la perte de chance de ne pas contracter

—  20.000€ de préjudice moral

—  5.000€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens avec application de l’article 699 du code de procédure civile.

Par ordonnance du 22 novembre 2023, le juge de la mise en état a notamment rejeté la fin de non-recevoir soulevée par les défenderesses tirée de la prescription de l’action des demandeurs, déclaré recevable l’action de ces derniers et renvoyé le dossier à la mise en état.

Dans leurs dernières conclusions signifiées par RPVA le 14 octobre 2024, Mme [R] [E], Mme [S] [T] et M. [M] [T] demandent au tribunal, au visa des articles 1108, 1109, 1110, 1112, 1116, 1134, 1147, 1385 anciens du code civil et L111-1 et L312-2 et suivants du code de la consommation anciens de condamner in solidum les sociétés IFB France et Akerys Promotion, devenue Edelis, à leur payer les sommes de:

—  82.364€ de préjudice financier

—  80.615,66€ de préjudice induit par la perte de chance de faire un meilleur placement

—  20.000€ de préjudice moral

—  5.000€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens avec application de l’article 699 du code de procédure civile

Ils soutiennent que les défenderesses ont commis à leur égard des fautes, préalablement à la vente, en se rendant responsables de manoeuvres dolosives ou du moins en usant de manoeuvres commerciales trompeuses au sens de l’article L121-1 du code de la consommation dans sa version applicable à l’espèce et en manquant à leur devoir de conseil et d’information, engageant ainsi leur responsabilité extra-contractuelle.

Ils estiment en effet qu’Edelis, promoteur vendeur et mandant d’IFB, avait connaissance des informations fallacieuses données par cette dernière en vue de parvenir à des ventes qui lui profitaient, la rendant responsable des agissements de son mandataire.

Ils retiennent qu’Edelis a commis une faute personnelle, en sa qualité de mandant, en ne contrôlant pas les agissements d’IFB alors qu’elle la chargeait très régulièrement de la commercialisation de ses programmes immobiliers et que de nombreuses procédures initiées par le passé étaient de nature à l’alerter sur les méthodes employées qu’elle n’a pas dénoncées pour autant.

Ils ajoutent qu’IFB a pris la qualité de conseiller en gestion de patrimoine et a non seulement manqué à son devoir de conseil en taisant les risques encourus mais a délivré de fausses informations en vue de déterminer leur consentement à l’achat et ne leur a proposé aucun autre choix d’investissement plus sécurisé ou rentable.

Ils rappellent en effet qu’aux termes des informations communiquées:

— l’opération était présentée comme devant permettre à l’issue de l’immobilisation de 10 ans, un gain de près de 100.000€, sans la moindre réserve

— la perte de valeur pourtant prévisible du bien immobilier n’est pas évoquée puisqu’au contraire, il est retenu une prise de valeur de 2% par an

— la ville de [Localité 3] était présentée de façon flatteuse en terme de situation économique alors qu’il n’en est rien, ce qui a nécessairement un impact sur la valeur de revente du bien

Ils se plaignent en outre de ce que:

— deux études distinctes produites parvenaient à la même estimation d’une plus value de 97.000€ à 99.000€, ce qui était un élément déterminant de leur consentement à l’opération

— la référence à l’association EDC, présentée comme indépendante et approuvant la faisabilité du projet, est mensongère puisque cette association avait le même siège qu’IFB et des dirigeants communs

— IFB n’était pas indépendante

— aucune information ne leur a été donnée sur la perte de valeur d’un bien neuf devenu ancien en fin d’immobilisation fiscale, soit une perte de valeur estimée par l’expert à 20% et par eux entre 30 et 40%

Or, ils se prévalent du rapport d’expertise judiciaire pour démontrer que ces informations n’étaient pas réalistes, ce que les défenderesses professionnelles ne pouvaient ignorer et leur ont au contraire dissimulé.

Ils affirment en outre qu’il ne peut leur être reproché de ne pas s’être renseignés eux-mêmes sur les aléas de l’opération, dès lorsqu’ils avaient justement recours à un professionnel se présentant comme conseiller patrimonial et se vantant d’être créateur de patrimoine.

Ils précisent subir un préjudice financier et un préjudice de perte de chance d’opérer un meilleur investissement.

S’agissant du préjudice financier, correspondant à leur perte de chance de ne pas contracter, ils le chiffrent à 82.364€. Ils contestent la méthode de chiffrage retenue par l’expert et sollicitent la différence entre le prix de cession et le prix d’acquisition (50.000€, soit un écart de 33%) ainsi que 33% du montant total des intérêts bancaires de l’opération (32.364€ = 97.093,28€ x33%) puisque s’ils avaient acheté le bien pour sa valeur vénale réelle, ils auraient supporté moins d’intérêts.

S’agissant de la perte de chance de faire un meilleur placement, ils retiennent le rendement moyen des supports euros en assurance-vie sur la période de 2007 à 2023 appliqué au montant du prix d’acquisition de 157.000€ pour solliciter les intérêts qu’ils auraient perçus sur ce capital à hauteur de 80.615,66€.

Ils se prévalent enfin d’un préjudice moral tiré de la situation anxiogène vécue en lien avec la perte de valeur du bien qui les a placés en situation financière difficile, d’autant que leurs revenus sont modestes, et qui les a privés de la possibilité de réaliser leur projet de disposer d’un capital pour leur retraite.

***

La SAS IFB France, dans ses dernières conclusions signifiées par RPVA le 17 décembre 2024, demande au tribunal, au visa des anciens articles 1116 et suivants et 1382 du code civil de débouter les consorts [T]-[E] de l’intégralité de leurs demandes formulées à son encontre et de les condamner in solidum à lui payer 3.000€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens avec application de l’article 699 du code de procédure civile.

Elle conteste la qualité de conseiller en gestion de patrimoine, précisant avoir été simple mandataire du vendeur, soumis aux dispositions impératives de la loi Hoguet du 02 janvier 1970, pour la réalisation d’une vente immobilière, quand bien même un objectif de défiscalisation était recherché.

Elle soutient en conséquence n’avoir été tenue d’aucune obligation de conseil sur l’opportunité de l’acquisition immobilière, son obligation de conseil et d’information se limitant aux caractéristiques essentielles du bien, au sujet desquelles elle n’a commis aucune faute.

Répondant sur le fondement du dol, elle affirme que les demandeurs ne rapportent pas la preuve d’un élément matériel, d’un élément intentionnel et du caractère déterminant du dol.

Elle conteste en premier lieu être responsable de réticence dolosive par manquement à son obligation d’information et de conseil puisqu’en qualité d’agent immobilier mandataire du vendeur, elle a clairement informé les demandeurs sur les qualités essentielles du bien à vendre tandis que la présentation de la commune de [Localité 3] était nécessairement un document à vocation publicitaire et commerciale, qu’il est d’ailleurs constant que l’appartement acquis a été loué pendant 10 ans et que les acquéreurs ont ainsi bénéficié du dispositif fiscal de Robien qu’ils recherchaient.

Elle conteste également être responsable de mensonges et tromperies puisque la projection financière remise constituait une estimation, sans valeur contractuelle et nécessairement susceptible de variations ultérieures non anticipables, telles que la crise financière de 2008.

Au surplus, elle rappelle qu’au cours de la décennie précédant la vente litigieuse, les prix de l’immobilier avaient augmenté de façon ininterrompue, si bien que la présentation optimiste d’un gain de valeur de 2% par an n’avait rien de mensonger ou d’exagéré.

Répondant sur le fondement du manquement au devoir de conseil et d’information, elle souligne que les demandeurs ne spécifient pas l’information qui leur a manqué et qu’en tout état de cause, elle justifie avoir donné toutes les informations nécessaires concernant les caractéristiques essentielles de l’immeuble, satisfaisant ainsi aux obligations fixées par l’article L111-1 du code de la consommation.

Elle ajoute que les demandeurs ne peuvent prétendre ignorer la possibilité d’un risque inhérent à toute opération d’investissement, notamment dans l’immobilier, d’autant qu’ils avaient choisi de souscrire une garantie locative, ce qui démontre leur conscience d’un aléa.

Elle souligne également qu’aucune garantie de rendement n’avait été offerte aux acquéreurs.

De plus, elle relève que les demandeurs ne rapportent pas la preuve qui leur incombe des préjudices allégués et d’un lien de causalité avec les fautes qui lui sont imputées puisqu’ils ne contestent pas avoir perçu des loyers pendant toute la durée de l’immobilisation fiscale et avoir bénéficié de la défiscalisation souhaitée.

Elle s’oppose au mode de calcul présenté par les demandeurs puisque le prix d’acquisition de 157.000€ comprenait notamment la TVA et rappelle que les demandeurs ne produisent aucune pièce pour établir les avantages dont ils ont bénéficié, ce qui fait obstacle à la preuve des préjudices qu’ils invoquent.

Enfin, elle considère la demande d’indemnisation d’un préjudice moral excessive et au surplus chiffrée forfaitairement sans justificatifs.

***

La SAS GCC, venant aux droits de la SAS Edelis comme suite à la fusion absorption ayant pris effet le 30 septembre 2025 de la société Edelis par GCC, demande au tribunal, au visa des articles anciens 1116, 1131, 1382 du code civil et 802, 803, 328 du code de procédure civile et L236-3 du code de commerce, de:

— constater son intervention volontaire

— ordonner la révocation de l’ordonnance de clôture du 11 juin 2025 et fixer la clôture à l’audience de plaidoirie

— débouter Mme [E], Mme [T] et M. [T] de l’ensemble de leurs demandes

— les condamner à lui payer 3.000€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens avec application de l’article 699 du code de procédure civile.

Elle conteste l’existence d’un dol en soutenant que la plaquette de présentation de la ville de [Localité 3] ne contenait pas d’informations mensongères et que les demandeurs n’ont d’ailleurs pas déploré d’absence de location de leur bien pendant toute la durée de l’immobilisation fiscale, ce qui prouve que la localisation était adaptée.

Elle précise que la brochure d’information définissait quant à elle le déficit foncier présenté comme un risque tandis que la simulation attirait l’attention sur les différents paramètres pris en compte pour estimer les résultats, démontrant ainsi que divers aléas ou fluctuations pouvaient survenir.

Elle considère que le potentiel locatif du logement vendu s’est démontré, les demandeurs n’ayant pas subi de vacance locative pendant toute la durée de l’immobilisation fiscale et même au-delà et que le prix de cession ne s’est pas révélé surestimé comme l’a retenu l’expert judiciaire.

Elle ajoute que les prévisions d’évolution du prix, présentées dans un document non contractuel, étaient tout à fait raisonnables au regard des prix de l’immobilier au cours de la décennie précédente, expliquant la perte de valeur constatée à la revente par les effets de la crise financière mondiale de 2008 et le marché immobilier de [Localité 3], qui ne pouvaient être anticipés.

Elle conteste tout manquement à son obligation générale d’information et de conseil en rappelant que tout acheteur a conscience d’aléas pouvant modifier la valeur du bien à la revente et qu’en tout état de cause, les demandeurs ne bénéficiaient d’aucune garantie de valeur tandis qu’ils ne se prononcent pas sur les autres avantages dont ils ont bénéficié.

Elle conteste les préjudices réclamés par les demandeurs ainsi que le préjudice moral qui ne repose sur aucune pièce justificative.

***

L’ordonnance de clôture date du 11 juin 2025, avec clôture partielle à l’égard des demandeurs et le dossier a été fixé à plaider au 07 janvier 2026.

MOTIFS

A titre liminaire, il convient de rabattre l’ordonnance de clôture du 11 juin 2025 pour tenir compte de la fusion absorption de la SAS Edelis, venant aux droits d’Akerys promotion, par la SAS GCC et de l’intervention volontaire de cette dernière venant aux droits d’Edelis.

Sur les responsabilités pour dol ou pratiques commerciales trompeuses

En application de l’ancien article 1116 du code civil, le dol est une cause de nullité de la convention lorsque les manoeuvres pratiquées par l’une des parties sont telles qu’il est évident que, sans ces manoeuvres, l’autre partie n’aurait pas contracté. Il ne se présume pas et doit être prouvé.

La partie qui l’allègue doit donc rapporter la preuve d’un élément matériel, consistant en des manoeuvres frauduleuses ou des réticences dolosives, d’un élément intentionnel et du caractère déterminant de l’élément matériel sur son consentement.

La partie se plaignant d’avoir été victime de dol lors de la conclusion du contrat peut choisir d’agir en nullité de la convention ou en responsabilité délictuelle. Dans cette seconde hypothèse, son préjudice réparable correspond à la perte de chance d’avoir pu contracter à des conditions plus avantageuses.

Aux termes de l’ancien article 1382 du code civil applicable au présent litige, tout fait quelconque de l’homme qui cause un dommage à autrui oblige à réparation.

L’article 1383 ajoutait que chacun est responsable du dommage qu’il a causé non seulement par son fait, mais encore par sa négligence ou son imprudence.

En l’espèce, les demandeurs ne sollicitent pas la nullité de la vente intervenue le 18 avril 2007 mais agissent en responsabilité contre la SAS IFB France et le vendeur-promoteur Akerys Promotion, devenue Edelis et désormais GCC.

Si IFB France conteste avoir eu la qualité de conseiller en gestion de patrimoine et revendique la seule qualité d’agent immobilier, il ne peut qu’être relevé qu’aux termes des documentations remises à M. [T] et Mme [E], IFB, agissant comme mandataire du vendeur, se présentait explicitement dans son logo comme créateur de patrimoine, rédigeant à leur profit et dans le cadre d’un démarchage une étude patrimoniale abordant notamment leur fiscalité et leurs objectifs (tels que constituer un capital, une prévoyance, assurer une transmission..).

Elle leur a également remis un dossier “L’investissement qui vous ressemble” contenant une projection financière investissement immobilier locatif, une présentation à caractère général du support immobilier puis une description de la ville, du quartier, de son intérêt économique, de la résidence, du produit et des garanties outre un descriptif technique. En haut de chaque page, un filigrane indique “Investissement immobilier et création de patrimoine”.

Une autre plaquette d’IFB France également intitulée “l’investissement qui vous ressemble” présente l’entité comme ayant “développé une politique commerciale respectueuse des choix de chacun, un savoir faire exigeant et une complète indépendance dans la recherche de solutions financières immobilières” … “que ce soit en matière d’investissement, de fiscalité, d’immobilier, de produits financiers ou d’assurances…”, “leader national dans son domaine, IFB France vous apporte des solutions pertinentes dans la création, l’accroissement et la transmission de votre patrimoine” “nous réalisons pour vous en toute indépendance une stratégie patrimoniale sur mesure”.

A aucun moment en revanche la SAS IFB France ne se présente comme agent immobilier ou simple mandataire du vendeur se limitant à présenter le bien immobilier à commercialiser.

Du fait des informations évoquées, les acquéreurs pouvaient légitimement penser bénéficier des conseils d’un professionnel spécialisé dans la gestion de patrimoine.

IFB France était donc tenue, dans cette phase pré-contractuelle, d’une obligation d’information et de conseil à l’égard des demandeurs. Le périmètre de cette obligation excédait ainsi les seules caractéristiques essentielles du bien immobilier et portait bien également sur les avantages ou risques de l’opération globale envisagée.

A cet égard, il n’est pas démontré que les informations remises étaient erronées concernant la commune d’implantation du programme immobilier. Aucune des précisions figurant dans la documentation remise n’est précisément dénoncée comme étant mensongère. Au regard du taux de chômage de la commune de [Localité 3] à la date de l’acquisition projetée, il n’est pas démontré que la situation économique était obérée comme le soutiennent à présent les demandeurs en se fondant sur une étude de l’Insee remontant à 2008 au plus tôt, soit après la crise financière mondiale de 2008 alors que leur investissement date d’avril 2007.

Les autres indications ne sont pas dénoncées comme étant mensongères et en tout état de cause, comme le relèvent les défenderesses, il est constant que le bien vendu a été loué en permanence, si bien que l’implantation choisie était légitime.

Il ne peut pas plus être soutenu qu’IFB a caché aux demandeurs que le logement, à l’issue de l’immobilisation fiscale, ne pourrait être revendu que comme logement ancien et non pas neuf, ce qui s’avère être une évidence.

Quant à la valeur de revente, aux termes de la pièce n°3 remise aux demandeurs, la brochure se référait à l’indice des prix des logements anciens et faisait observer une courbe sur la période du 4e trimestre 2000 au 3e trimestre 2005 fortement à la hausse, illustrée par la citation d’un exemple de logement situé en province acheté 150.000€ au 4e trimestre 2000 et revendu en moyenne 280.500€ au 3e trimestre 2005.

Malgré cette courbe déterminant des perspectives très favorables de valeur vénale à la revente, les deux projections financières remises (pièces 7et 8) retenaient une progressivité annuelle de loyers de 2% et un accroissement de valeur vénale de 2% par an également.

La projection, désignée explicitement comme étant une simulation dénuée de valeur contractuelle, s’écartait ainsi des hypothèses hautes de rendement pourtant constatées dans les années précédentes.

Il ne peut donc être soutenu que les informations données étaient déconnectées de la réalité ou qu’elles étaient sciemment mensongères ou exagérées.

S’agissant du prix du bien vendu, il doit être observé qu’il était de 157.000€ mais qu’il incluait la TVA pour 25.729€, qu’il portait à la fois sur le T2 (150.900€)et sur une place de parking (6.100€) et qu’il incluait enfin tous les frais et intérêts intercalaires, IFB France estimant ainsi le prix HT et hors de tous frais à 118.739€.

La véritable valeur vénale des lots vendus était donc de fait inférieure à 157.000€.

De plus, l’expert judiciaire n’a pas été en mesure de trouver une référence locale pertinente datant de l’époque de réalisation de l’immeuble si bien qu’aucun élément produit n’établit une surévaluation volontaire du bien vendu. L’expert judiciaire n’a pu que se baser sur la vente d’un lot similaire dans la même résidence mais assurée par un autre mandataire qui fait ressortir un prix de vente identique de 157.000€.

Quant à la variation de valeur en fin d’immobilisation, l’expert judiciaire a établi qu’en novembre 2021, le bien aurait été vendu neuf pour 199.349€ (soit 3.514€ le m²) et ancien pour 104.950€ (soit 1.850€ le m²) tandis qu’en 2007 il a été vendu neuf au prix de 2.767€ le mètre carré.

Toutefois, l’expert ajoute que cette variation en 2021 s’explique par le marché immobilier local de [Localité 3], dès lors qu’aucun programme neuf immobilier n’avait eu lieu entre 2006 et 2010 alors que deux programmes immobiliers neufs en appartements et maisons se sont implantés entre 2018 et 2020.

Il ressort également du rapport d’expertise qu’en moyenne, à la revente, un investissement locatif immobilier présente une déperdition certaine constatée en fin d’immobilisation fiscale de l’ordre de 20%, sans pour autant préciser si cette affirmation était déjà vraie, certaine et connue des professionnels en 2006.

En conséquence, il apparaît que dans la projection financière, non contractuelle, IFB a retenu une estimation de valeur vénale du bien en fin d’immobilisation augmentée de 2% par an, soit un prix de revente estimé à 195.210€, alors que la revente s’est faite au prix de 107.000€.

Toutefois, il n’est pas démontré qu’IFB avait connaissance du caractère erroné de cette estimation puisque les tendances de l’époque des reventes de l’ancien, et non pas du neuf, étaient très favorables et que la simulation a retenu une valorisation inférieure à cette tendance. Il n’est pas non plus établi que même étant professionnelle, elle se devait d’anticiper les aléas économiques tant mondiaux (crise financière de 2008) que locaux (implantation de deux nouveaux programmes immobiliers neufs).

Enfin, il doit être observé que dans l’étude patrimoniale communiquée par les demandeurs, l’ objectif poursuivi par ces derniers se cantonne à la fiscalité, les autres cases Revenus, Retraite, Capital, Prévoyance et Transmission du patrimoine n’étant pas cochées.

Il n’apparaît pas ainsi que les demandeurs visaient d’autres avantages que fiscaux tandis qu‘aucune pièce contractuelle n’établit que la prise de valeur du bien acquis en fin d’immobilisation était un critère déterminant de leur engagement.

L’absence de rentabilité de la globalité de l’opération n’est pas plus démontrée puisque si le bien a été revendu moins cher qu’il n’avait été acquis, il n’est pas justifié des avantages obtenus au plan fiscal et de la perception constante de loyers qui pourraient avoir rendu l’ensemble de l’opération rentable.

Les demandeurs ne rapportent ainsi la preuve d’aucune manoeuvre dolosive ou d’une dissimulation d’une information qui les aurait dissuadés de contracter si elle avait été portée à leur connaissance.

Ils ne rapportent pas plus la preuve que les griefs qu’ils invoquent sont constitutifs de pratiques commerciales trompeuses au sens de l’article L121-1 du code de la consommation dans sa version applicable à l’époque des faits.

Leurs demandes indemnitaires dirigées contre les défenderesses fondées sur le dol ou les pratiques commerciales trompeuses doivent donc être rejetées.

Sur les responsabilités pour manquements au devoir de conseil et d’information.

L’article L111-1 du code de la consommation, dans sa version applicable en 2006 et 2007, dispose que tout professionnel vendeur de biens ou prestataire de services doit, avant la conclusion du contrat, mettre le consommateur en mesure de connaître les caractéristiques essentielles du bien ou du service.

Plus généralement, en phase pré-contractuelle, le vendeur mais également son mandataire, a fortiori conseiller en gestion de patrimoine, sont tenus d’une obligation d’information et de conseil à l’égard des acquéreurs et engagent leur responsabilité en cas de manquement.

Pour ce qui concerne Akerys promotion, devenue Edelis puis GCC, promoteur vendeur, il ne ressort ni du contrat préliminaire de réservation ni de l’acte authentique de vente que le vendeur prenait d’autres engagements que de livrer un logement en l’état futur d’achèvement. Aucune pièce produite n’établit que son engagement portait sur une opération de placement et renfermait donc une garantie particulière de rentabilité. Il n’est en outre invoqué aucune distorsion entre le bien livré et le bien décrit dans le contrat préliminaire. Les demandeurs ne démontrent donc pas de manquement contractuel du vendeur dans son obligation d’information ou de conseil sur les caractéristiques essentielles du bien vendu.

Par ailleurs, il appartient aux demandeurs de rapporter la preuve d’une faute personnelle d’Akerys promotion pour que la faute de son mandataire, commise dans le cadre du mandat confié, puisse engager sa responsabilité délictuelle.

Or, les demandeurs se contentent d’alléguer sans en faire la démonstration que leur vendeur avait connaissance des informations fallacieuses distribuées par son mandataire pour commercialiser ses programmes, étant observé qu’ils invoquent essentiellement, toujours à ce stade, des manoeuvres dolosives que le tribunal a précédemment écartées.

Ne rapportant la preuve d’aucune faute personnelle commise, ils ne peuvent donc prétendre à l’engagement de la responsabilité délictuelle d’Edelis.

Pour ce qui concerne IFB France et comme vu précédemment, cette dernière se présentant comme conseiller en gestion de patrimoine se devait d’apporter des informations complètes aux demandeurs, en précisant notamment les risques potentiels de l’opération d’investissement présentée. Or, les documentations produites par les consorts [T] [E] ne font apparaître aucune réserve tandis qu’IFB France, débitrice de cette obligation, ne justifie d’aucune information en ce sens.

Si l’existence de garanties locatives était mise en avant pour concourir à réaliser l’objectif fiscal du dispositif de Robien, aucune réserve n’était émise sur une possible perte de valeur du bien en fin de période d’immobilisation.

La SAS IFB France a donc engagé sa responsabilité délictuelle à l’égard des demandeurs en manquant à son devoir de conseil et d’information.

Sur les demandes indemnitaires

En cas de violation d’une obligation de conseil et d’information, le préjudice indemnisable consiste en une perte de chance de ne pas avoir contracté ou d’avoir contracté dans de meilleures conditions.

Pour apprécier l’importance de la chance perdue, il doit être établi que mieux informés, les demandeurs auraient choisi de ne pas contracter en raison du risque de dévalorisation du bien en fin de période d’immobilisation fiscale.

En l’espèce, il est exact que l’attention des acquéreurs n’a nullement été attirée sur un possible risque de perte de valeur du bien immobilier en fin de période d’immobilisation fiscale.

Pour autant, comme vu précédemment, l’objectif affiché des acquéreurs était de bénéficier d’allégements fiscaux et aucun élément n’est produit pour établir qu’ils n’ont pas atteint cet objectif. L’opération globale reposait principalement sur cet objectif sans que le prix de revente du bien soit garanti.

De plus, il a été retenu précédemment qu’il n’était pas démontré que le prix d’achat était surévalué.

Les demandeurs ne produisent aucun autre élément de preuve pour étayer leur affirmation selon laquelle ils n’auraient pas contracté s’ils avaient bénéficié d’une information sur le risque de dépréciation.

Pour autant, et bien que l’estimation du prix de revente à 195.210€ figurait dans un document présenté comme non contractuel, il n’en reste pas moins qu’il s’agissait d’un élément chiffré présenté sans réserve aux demandeurs, que ces derniers ont nécessairement pris en compte dans leur appréciation globale de l’opération en imaginant bénéficier également d’un gain non négligeable à l’issue de l’immobilisation.

Compte tenu de l’ensemble de ces éléments, la perte de chance apparaît donc limitée et sera retenue à hauteur de 20% de la déperdition de valeur comme retenue par l’expert à hauteur de 39.042€, soit une indemnisation fixée à 7.800€ que la SAS IFB France sera condamnée à verser aux demandeurs.

Il n’y a pas lieu d’intégrer une proportion des intérêts du prêt souscrit à hauteur de 157.000€ comme le font les demandeurs dès lors qu’il n’est pas démontré que le prix d’achat était surévalué et qu’en tout état de cause, les acquéreurs avaient recours au prêt qui constituait l’une des conditions du dispositif de Robien.

Par ailleurs, il n’est pas justifié d’une perte de chance de procéder à un meilleur investissement d’un capital de 157.000€ dès lors que les consorts [T] [E] ne disposaient pas d’un capital, qu’ils ont intégralement financé leur investissement par un prêt et que leur objectif était une défiscalisation et non pas un simple placement rémunérateur.

Enfin, s’agissant du préjudice moral allégué, il est exact qu’aucune pièce n’est produite par les demandeurs pour étayer leurs affirmations. Ne démontrant pas qu’au plan global, l’opération effectuée a finalement occasionné une perte et que leurs conditions d’existence ont été modifiées par cet investissement, ils seront déboutés de leur demande à ce titre.

Sur les demandes accessoires

La SAS IFB France qui succombe à titre principal, sera condamnée aux dépens avec application de l’article 699 du code de procédure civile.

Il serait par ailleurs inéquitable de laisser à la charge des consorts [T] [E] l’ensemble des frais irrépétibles qu’ils ont été contraints d’engager pour faire valoir leurs droits en justice.

La SAS IFB France sera donc condamnée à leur payer la somme globale de 2.500€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

L’équité n’impose pas par ailleurs de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au profit de la SAS GCC venant aux droits de la SAS Edelis.

Enfin, aucun élément ne justifie d’écarter l’exécution provisoire de droit du présent jugement.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition des parties au greffe,

Rabat l’ordonnance de clôture du 11 juin 2025 et ordonne la clôture à la date de l’audience du 07 janvier 2026;

Constate l’intervention volontaire de la SAS GCC, venant aux droits de la SAS Edelis elle-même venant aux droits de la SAS Akerys promotion, par l’effet de la fusion-absorption ayant pris effet le 30 septembre 2025;

Déboute Mme [R] [E], Mme [S] [T] et M. [M] [T] de leurs demandes dirigées contre la SAS Edelis, aux droits de laquelle vient désormais la SAS GCC;

Dit que la SAS IFB France a manqué à son devoir d’information et de conseil à l’égard de M. [V] [T] et de Mme [R] [E] et engagé sa responsabilité délictuelle ;

Condamne la SAS IFB France à payer à Mme [R] [E] et à Mme [S] [T] et M. [M] [T], tous deux venant aux droits de leur père décédé M. [V] [T], la somme de 7.800€ à titre d’indemnisation du préjudice subi;

Déboute Mme [R] [E], Mme [S] [T] et M. [M] [T] du surplus de leurs demandes indemnitaires;

Déboute la SAS GCC de sa demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

Condamne la SAS IFB France à payer à Mme [R] [E], Mme [S] [T] et M. [M] [T] la somme de 2.500€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

Dit n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire du présent jugement;

Condamne la SAS IFB France aux dépens, avec application de l’article 699 du code de procédure civile.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits, et le président a signé avec le greffier.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,