TRIBUNAL JUDICIAIRE D’AVIGNON

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JUGEMENT

Procédure accélérée au fond

DU 18 AOUT 2025

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N° du dossier : N° RG 25/00307 – N° Portalis DB3F-W-B7J-KDUG

Minute : n° 25/324

PRÉSIDENT : Hervé LEMOINE

GREFFIER : Béatrice OGIER

DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires DE L’IMMEUBLE “[Adresse 11]”, sis [Adresse 6] représenté par son syndic en exercice [Adresse 21],

Chez SQUARE HABITAT VAUCLUSE

[Adresse 3]

[Localité 12]

représentée par M^e Romain CHAREUN, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

DÉFENDEUR

Monsieur [U] [C]

[Adresse 19]

[Localité 13]

non comparant, non représenté

DÉBATS :

Après avoir entendu à l’audience du 21 Juillet 2025 les parties comparantes ou leurs conseils, le président les a informés que l’affaire était mise en délibéré et que le jugement serait rendu ce jour, par mise à disposition au greffe.

Le :19/08/2025

exécutoire & expédition

à :M^e CHAREUN

EXPOSÉ DU LITIGE

M. [U] [C] est propriétaire d’un appartement constituant le lot n°9 de la résidence "[Adresse 4]", située [Adresse 4] à [Localité 17] (84) et régie par les règles de la copropriété.

La gestion de cette copropriété est assurée par la S.A.S. [Adresse 21].

Exposant que M. [C] ne règle plus ses charges de copropriété en leur intégralité depuis 2016 et n’a pas régularisé sa situation malgré le commandement de payer qui lui a été délivré le 13 avril 2023 et malgré le courrier recommandé de mise en demeure de payer qui lui a été adressé par le conseil de la copropriété le 25 juin 2024, le syndicat des copropriétaires de la résidence "[Adresse 4]" à [Localité 17] (84) a, par acte du 25 juin 2025, fait citer ce copropriétaire devant la présente juridiction aux fins de voir :

— condamner M. [U] [C] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble "[Adresse 10] la somme de 6 707,03 euros au titre des charges échues arrêtées au 12 mai 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 25 juin 2024, date de la mise en demeure,

— condamner M. [U] [C] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble "[Adresse 10] la somme de 217,22 euros au titre des charges provisionnelles jusqu’au 31 décembre 2025,

— condamner M. [U] [C] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble "[Adresse 10] la somme de 1 500,00 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,

— condamner M. [U] [C] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble "[Adresse 9] [Adresse 5] la somme de 2 000,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner M. [C] aux entiers dépens,

— ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

À l’audience, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier "[Adresse 4]" à [Localité 17] (84), qui est représenté, maintient ses demandes telles que formées dans son acte introductif d’instance.

Quoique régulièrement cité par procès-verbal de recherches infructueuses, M. [C] n’a pas constitué avocat, ni n’a comparu en personne.

SUR CE, LE TRIBUNAL :

Conformément à l’article 473 du code de procédure civile, la présente décision, en premier ressort au regard du montant des demandes, sera réputée contradictoire à l’égard de M. [C], qui n’a pas été cité à sa personne.

Il résulte des dispositions de l’article 472 de ce même code qu’au cas où le défendeur ne comparaît pas, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande en paiement des charges de copropriété formée par le syndicat des copropriétaires de la résidence "[Adresse 7] [Localité 16][Adresse 14][Localité 1][Adresse 22][Localité 2][Adresse 20] (84):

En application de l’article 10 de la loi N°65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

Aux termes de l’article 19-2 de cette même loi, “à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1 (provisions trimestrielles du budget prévisionnel annuel destinées à faire face aux dépenses courantes) ou du I de l’article 14-2 (certaines dépenses pour travaux), et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application des mêmes articles 14-1 ou 14-2 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles. Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles”.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à la quote-part de charges de chacun des copropriétaires. En conséquence, le copropriétaire, qui n’a pas contesté dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de cette même loi la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est plus fondé à s’opposer au paiement des sommes qui lui sont réclamées à ce titre.

Enfin, les provisions pour charges votées sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l’assemblée générale et les sommes afférentes aux dépenses pour travaux sont exigibles selon les modalités votées en assemblée générale.

Au regard des pièces que le syndicat des copropriétaires de l’immeuble "[Adresse 4]" à [Localité 17] (84) verse aux débats à l’appui de sa demande, à savoir :

— les procès-verbaux des assemblées générales des 10 novembre 2022, 17 juillet 2023 et 30 septembre 2024 portant approbation portant approbation des comptes des exercices précédent et du budget prévisionnel de l’exercice à venir, et adoption de divers travaux,

— les appels de provisions sur charges et de fonds travaux,

— le décompte de la créance arrêté au 12 mai 2025,

— le commandement de payer ses charges délivré à ce copropriétaire défaillant le 13 avril 2023 et le courrier recommandé de mise en demeure de payer qui lui a été adressé le 25 juin 2024, dont il n’est pas justifié de sa réception par son destinataire,

il est démontré que M. [C] est redevable envers le syndicat des copropriétaires de la résidence "[Adresse 4]" à [Localité 16][Adresse 14][Localité 1][Adresse 23][Localité 18] (84) de la somme de 5 724,10 euros au titre des charges de copropriété demeurées impayées, arrêtées après l’appel de fonds du deuxième trimestre 2025 (avril – juin 2025). En conséquence, M. [C] sera condamné au paiement de cette somme, avec intérêts au taux légal à compter du 25 juin 2025, date de l’assignation en justice valant mise en demeure, à défaut de démonstration par le demandeur que le courrier recommandé de mise en demeure de payer du 25 juin 2024 a été reçu par son destinataire.

M. [C] sera également condamné au paiement des charges provisionnelles votées pour les deux derniers trimestres de l’exercice 2025 (appel de charges d’un montant de 103,79 euros et fonds travaux d’un montant de 4,82 euros, exigibles au 1er juillet et au 1er octobre 2025), soit la somme de 217,22 euros, cette somme portant intérêt au taux légal à compter de la signification du présent jugement.

Aux termes de l’article 10-1 de la loi N°65-557 du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice. Sont également dus par le copropriétaire défaillant les frais et honoraires du syndic afférent aux prestations concernant ce copropriétaire.

En application de ce texte, M. [C] supportera les frais d’actes extra-judiciaires (commandement de payer, assignation en justice …) engagés pour obtenir le règlement de sa dette par cette copropriétaire, ainsi que le coût du courrier recommandé de mise en demeure de payer du conseil du syndicat des copropriétaires du 25 juin 2024, d’un montant de 5,35 euros selon le justificatif produit, le surplus réclamé (60,00 euros au total) n’étant pas justifié. Par contre, aucune somme ne sera allouée ni au titre du coût d’une sommation du 20 janvier 2021, ni au titre de la constitution d’une hypothèque, aucune pièce n’étant produite pour en justifier. De la même façon, aucune somme ne sera allouée au titre du “suivi de procédure” et du “suivi de dossier”, ces prestations n’étant dues, selon le contrat de syndic versé aux débats, qu’en cas de « diligences exceptionnelles », ce dont ne justifie pas la S.A.S. Square Habitat Vaucluse. En conséquence, toutes les sommes facturées à ces titres par ce syndic (795,74 euros) ne sont dues ni par M. [C] , ni par la copropriété de la résidence "[Adresse 4]" à [Localité 17] (84).

Sur la demande de dommages intérêts formée par le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier "[Adresse 4]" à [Localité 15] (84) :

Le retard récurrent de M. [U] [C] dans le paiement de ses charges de copropriété, en ce qu’il remet en cause l’équilibre et la bonne gestion des comptes de la copropriété, occasionne au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier "[Adresse 4]" à [Localité 17] (84) un préjudice distinct du simple retard dans le paiement desdites charges, qui, sans pouvoir être pour autant qualifié de “résistance abusive”, doit être réparé par l’allocation d’une somme de 500,00 euros à titre de dommages intérêts.

Sur les dépens et les frais irrépétibles :

M. [C], qui succombe, supportera la charge des dépens de la présente instance, qui comprendront le coût du commandement de payer du 13 avril 2023 (187,19 euros) et de l’assignation en justice (133,21 euros).

Une indemnité de 1 000,00 euros sera allouée au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier "[Adresse 4]" à [Localité 17] (84) au titre des frais irrépétibles qu’il a été contraint d’engager dans le cadre de la présente instance pour obtenir le paiement de sa créance.

PAR CES MOTIFS

Le Président du tribunal judiciaire, statuant publiquement, selon la procédure accélérée au fond prévue aux articles 481-1 du code de procédure civile et 19-2 de la loi N°65-557 du 10 juillet 1965, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe,

CONDAMNE M. [U] [C] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier "[Adresse 8] (84) les sommes suivantes :

— CINQ MILLE SEPT CENT VINGT QUATRE EUROS ET DIX CENTIMES (5 724,10 EUR) au titre des charges de copropriété impayées jusqu’à l’appel de fonds du 1er avril 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 25 juin 2025,

— DEUX CENT DIX SEPT EUROS ET VINGT DEUX CENTIMES (217,22 EUR) au titre des charges de copropriété provisionnelles pour les deux derniers trimestres de l’exercice 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement,

— CINQ EUROS ET TRENTE CINQ CENTIMES (5,35 EUR) au titre du coût du courrier recommandé du 25 juin 2024,

— CINQ CENTS EUROS (500,00 EUR) à titre de dommages intérêts en réparation du préjudice subi, avec intérêt au taux légal à compter du prononcé de la présente décision,

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier "[Adresse 4]" à [Localité 17] (84) du surplus de ses demandes,

CONDAMNE M. [U] [C] aux dépens, qui comprendront le coût du commandement de payer du 13 avril 2023 et de l’assignation en justice du 25 juin 2025,

CONDAMNE M. [U] [C] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier "[Adresse 4]" à [Localité 17] (84) la somme de MILLE EUROS (1 000,00 EUR) par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de droit à titre provisoire,

REJETTE toutes autres demandes.

La présente décision a été signée par le Président et le Greffier.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT