Tribunal Judiciaire d'Avignon, Chambre 01 ctx immobilier, 14 janvier 2025, n° 23/00199

TJ Avignon 14 janvier 2025

Arguments

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Rejeté
Obstruction de l'accès à la parcelle
La cour a estimé que la parcelle de Monsieur [R] n'est pas enclavée, car elle dispose d'une issue suffisante sur la voie publique, malgré l'obstruction temporaire par Madame [A].
Rejeté
Existence d'une servitude de fait
La cour a jugé qu'aucun droit de passage n'a pu être établi, car la servitude mentionnée dans les actes notariés ne définit pas clairement les fonds dominant et servant.
Rejeté
Entrave à l'accès à la parcelle
La cour a considéré que, bien que la chaîne ait été posée, cela ne constitue pas un état d'enclave, car un chemin d'exploitation permet l'accès à la parcelle.
Rejeté
Perte de jouissance de la parcelle
La cour a rejeté cette demande, considérant que l'état d'enclave n'était pas établi et que l'accès à la parcelle était possible par un chemin d'exploitation.
Rejeté
Perte de chance de vente de la parcelle
La cour a estimé que cette perte de chance n'était pas justifiée, étant donné que l'accès à la parcelle n'était pas totalement bloqué.

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Sur la décision

Référence :	TJ Avignon, ch. 01 ctx immobilier, 14 janv. 2025, n° 23/00199
Numéro(s) :	23/00199
Importance :	Inédit
Dispositif :	Déboute le ou les demandeurs de l'ensemble de leurs demandes
Date de dernière mise à jour :	5 juillet 2025
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Texte intégral

Minute N°

COUR D’APPEL DE [Localité 17]

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’AVIGNON

Chambre 01 CTX IMMOBILIER

N. R.G. : N° RG 23/00199 – N° Portalis DB3F-W-B7H-JIIW

JUGEMENT DU 14 Janvier 2025

DEMANDEUR :

Monsieur [M] [R]

né le 21 Juillet 1959 à [Localité 14]

[Adresse 2])

[Localité 13]

représenté par M^e Nadia EL BOUROUMI, avocat au barreau d’AVIGNON, avocat postulant/plaidant

DÉFENDERESSE :

Madame [P] [A]

née le 18 avril 1938 à [Localité 16]

[Adresse 1]

[Localité 12]

représentée par M^e Emile-Henri BISCARRAT, avocat au barreau de CARPENTRAS, avocat postulant/plaidant

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Monsieur Hervé LEMOINE, Premier Vice-Président, Juge rapporteur

Assesseur : Madame Sylvie PEREZ, Magistrat honoraire, Juge rapporteur

Assesseur : Madame Djamila HACHEFA, Vice-Présidente,

Monsieur Hervé LEMOINE et Madame Sylvie PEREZ ont tenu l’audience, les avocats ne s’y opposant pas conformément à l’article 786 du code de procédure civile. Les juges rapporteurs ont rendu compte au tribunal

DEBATS :

Audience publique du 05 Novembre 2024

Greffier : Frédéric FEBRIER

Après avoir entendu les conseils des parties, l’affaire a été mise en délibéré à ce jour .

JUGEMENT :

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis donné aux parties dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, contradictoire, en premier ressort, signé par Monsieur Hervé LEMOINE Premier Vice-Président et M. Frédéric FEBRIER, greffier.

Grosse + expédition à :

Expédition à :M^e Nadia EL BOUROUMI,M^e Emile-Henri BISCARRAT

délivrées le

EXPOSÉ DU LITIGE :

Aux termes d’un acte notarié constituant échange d’immeubles, dressé les 8 et 15 septembre 1994 devant maître [J] [V], notaire à Mondragon (Vaucluse), la SCI ELADA a cédé à Mme [W] [N] veuve [R], Mme [B] [R] épouse [X] et à Mme [K] [R] épouse [Y], une parcelle de terre supportant un hangar en tôle, cadastrée section E n° [Cadastre 10] lieudit “Le Brégandin”, à Mornas 4550.

Par acte de donation-partage dressé en la même Etude notariale le 3 février 1995, cette parcelle de terre a été attribuée à M. [M] [R].

Mme [P] [A] est pour sa part propriétaire sur la même commune de plusieurs parcelles de terre dont les parcelles cadastrées E [Cadastre 5], E [Cadastre 6] et E [Cadastre 8].

M. [R] a soutenu ne pouvoir accéder à son hangar à usage d’écurie qu’en empruntant le chemin d’accès situé sur la parcelle cadastrée section E [Cadastre 8] appartenant à Mme [P] [A], à laquelle il reproche d’avoir obstrué cet accès par la pose d’une chaîne, plaçant selon lui la parcelle E [Cadastre 10] dans un état d’enclave.

A la requête de M. [R], une expertise a été ordonnée le 12 juillet 2021 par le juge des référés du tribunal judiciaire d’Avignon, expertise confiée à M. [S], expert immobilier, aux fins notamment de localiser l’assiette et l’emplacement de la servitude de passage mentionnée en page 6 de l’acte authentique des 8 et 15 septembre 1994 et de décrire les voies d’accès existant pour se rendre sur la parcelle E [Cadastre 10].

Par ailleurs, M. [R] est titulaire d’un bail rural consenti par Mme [A] pour l’exploitation de la parcelle E [Cadastre 8].

Par exploit en date du 28 décembre 2022, M. [M] [R] a fait assigner Mme [P] [A] devant le tribunal judiciaire d’Avignon aux fins de voir constater l’état d’enclave de sa parcelle E [Cadastre 10] et aux fins d’établissement d’une servitude sur la parcelle E [Cadastre 8] appartenant à Mme [A].

Par ordonnance en date du 19 mars 2024, le juge de la mise en état a débouté Mme [A] de sa fin de non-recevoir tirée de l’autorité de la chose jugée du jugement du tribunal paritaire des baux euros du 29 juin 2023 et déclaré recevable l’action introduite le 28 décembre 2022 par M. [R]

Par conclusions notifiées par RPVA le 2 septembre 2024, M. [M] [R] a conclu comme suit :

— dire et juger que la parcelle E [Cadastre 10] est enclavée à raison de l’obstruction du chemin existant à l’Ouest de la parcelle E [Cadastre 8] ;

— dire et juger que la situation d’enclave de la parcelle E [Cadastre 10] est imputable à Mme [A] qui a obstrué le chemin existant à l’Ouest de la parcelle E [Cadastre 8] par la pose d’une chaîne ;

— octroyer une servitude au profit de la parcelle E [Cadastre 10] qui sera constituée par le chemin situé à l’Ouest de la parcelle E [Cadastre 8] et longeant les parcelles E [Cadastre 5] et E [Cadastre 6] prenant sa source à partir de la voie publique et se terminant au niveau des parcelles E [Cadastre 10] et E [Cadastre 3] ;

— condamner Mme [A] à retirer la chaîne disposée sur le chemin situé sur la parcelle E [Cadastre 8] sous astreinte de 200 euros par jour de retard ;

— condamner Mme [A] à lui payer la somme de 45 240 euros au titre d’une perte de jouissance sa parcelle et de celle de 10 000 euros en réparation de la perte de chance de vendre sa parcelle ;

— condamner Mme [A] à lui payer la somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’au paiement des frais d’expertise et des dépens.

M. [R] expose qu’il n’a plus accès à sa parcelle depuis plus de cinq ans, laquelle parcelle est dans une situation d’enclave par suite de l’obstruction du passage situé sur la parcelle E [Cadastre 8].

Le requérant considère qu’il existe une servitude de fait sur la parcelle E [Cadastre 8] au bénéfice de sa parcelle E [Cadastre 10], expliquant avoir utilisé un chemin situé sur la parcelle E [Cadastre 8] pour accéder à la sienne.

M. [R] fait valoir que compte tenu de cette situation d’enclave et de l’existence d’une servitude de fait, il convient de lui octroyer un droit de passage en application de l’article 683 du Code civil, relevant qu’en l’espèce l’octroi de ce droit de passage ne nécessite que le retrait de la chaîne posée par Mme [A].

Par conclusions déposées et notifiées le 3 juillet 2024, Mme [P] [A] a conclu comme suit :

— constater que le demandeur bénéficie d’une tolérance de passage consenti par elle au profit (sic) de la parcelle E [Cadastre 8] ;

— dire et juger qu’elle est en droit de restreindre l’usage de cette tolérance de passage à une utilisation particulière ;

— lui donner acte de ce qu’elle ne s’oppose pas à la tolérance de passage, à condition qu’elle soit affectée restrictivement à un usage agricole ;

— en conséquence débouter le demandeur de l’intégralité de ses demandes ;

— le condamner à lui payer la somme de 3 000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’en tous les dépens, en ce compris ceux de l’expertise.

La défenderesse conteste l’état d’enclave invoquée par M. [R] en faisant valoir que la parcelle appartenant à ce dernier est desservie par un chemin d’exploitation au sens de l’article L. 162-1 du code rural et de la pêche, précisant que le régime des servitudes n’est pas applicable aux chemins d’exploitation.

Mme [A] ajoute que l’état d’enclave ne peut non plus être retenu en présence d’une tolérance de passage dont le demandeur bénéficie sur sa parcelle.

Enfin, la défenderesse précise que le passage a été rétabli, en particulier depuis la reconnaissance judiciaire d’un bail rural liant les parties.

Par ordonnance en date du 19 septembre 2024, l’affaire a été déclarée close.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

La configuration des lieux :

La parcelle E [Cadastre 10], d’une superficie d’environ 1423 m², sur laquelle un bâtiment de plain-pied occupe la partie Nord-Ouest, jouxte au Nord les parcelles E [Cadastre 6] et E [Cadastre 7], au Sud de l’autoroute A7, à l’Est les parcelles E [Cadastre 8], E [Cadastre 4] et E [Cadastre 9] et à l’Ouest, la parcelle E [Cadastre 11]. On accède à la parcelle par le [Adresse 15].

La parcelle est longée dans sa partie Est par un chemin de terre d’environ 4 mètres de largeur sur la parcelle E [Cadastre 8] et se prolonge jusqu’à la voie publique. Ce chemin mesure environ 100 mètres de longueur et se termine devant une petite construction édifiée sur les parcelles E [Cadastre 4] et E [Cadastre 9].

M. [R] a fait dresser un procès-verbal de constat le 19 mars 2019 et déclaré à l’huissier instrumentaire qu’il utilise depuis au moins 25 ans ce chemin d’accès se situant sur la parcelle E [Cadastre 8], parcelle qu’il indique louer à Mme [P] [U] ([A]) dans le cadre d’un bail rural. Il est relevé qu’une chaîne barre l’entrée du chemin depuis la [Adresse 18] et ne permet plus d’accéder à la parcelle du requérant.

Ce procès-verbal a été dénoncé le 3 mai 2019 à Mme [A], avec sommation interpellative concernant l’existence d’un droit de passage au profit de la propriété de M. [R] et comme longeant la parcelle E [Cadastre 8].

Il a été répondu par Mme [A] :

« Il n’y a pas de droit de passage pour accéder à la parcelle E [Cadastre 10] depuis la [Adresse 18] et longeant la parcelle E [Cadastre 8], car le droit de passage est stipulé au Nord de sa parcelle comme stipulé sur les actes notariés. Il empruntait néanmoins ce chemin sur la parcelle E [Cadastre 8] car il m’avait loué la parcelle E [Cadastre 8]. À ce jour, compte tenu de son projet de vente de la parcelle E [Cadastre 10], je suis d’accord pour que ce chemin soit emprunté, mais uniquement à usage agricole, car si le hangar était vendu à des fins autres qu’agricoles, je ne donnerai pas d’autorisation de passer, car on ne traverse pas des parcelles agricoles avec des engins autres qu’agricoles».

Un autre procès-verbal de constat a été dressé le 27 septembre 2023 duquel il ressort que le chemin d’accès à la propriété de M. [R] est fermé par une corde au niveau de la [Adresse 18], de sorte que celui-ci ne peut accéder à sa parcelle E [Cadastre 10].

Une servitude de passage :

Examinant l’acte notarié des 8 et 15 septembre 1994, lequel comprend la mention d’une servitude de passage établie par acte reçu le 17 octobre 1950, l’expert judiciaire a expliqué que le passage de l’autoroute A7 en 1965 avait complètement bouleversé la configuration et la topographie des lieux et des parcelles cadastrales, rendant plus problématique le repérage des parcelles.

Après s’être fait communiquer l’acte du 17 octobre 1950, annexé à son rapport d’expertise, M. [S] note que cet acte, manuscrit, ne comporte pas plus de précisions que dans la transcription faite dans l’acte de 1994 et qu’il n’est pas fait mention de parcelle cadastrale qui serait l’assiette de la servitude, ni de plan ou croquis annexé qui rendrait identifiable le lieu de ladite servitude.

En effet, nonobstant l’intitulé dans l’acte de 1994 portant « Rappel de servitude » et alors qu’aux termes des articles 637 et 686 du Code civil, une servitude est une charge imposée sur un héritage pour l’usage et l’utilité d’un héritage appartenant à un autre propriétaire, la «servitude de passage» mentionnée ci-dessus ne définit aucun fonds dominant ni aucun fonds servant, ce dont il peut se déduire que le droit de passage réciproque accordé aux parties à l’acte de 1950 constitue un droit personnel leur conférant l’avantage de passer, droit personnel qui s’éteint au décès de son bénéficiaire.

En conséquence de quoi, aucun droit de passage au profit de la parcelle E [Cadastre 10] n’a pu être relevé.

Un état d’enclave :

M. [R] soutient que sa parcelle est enclavée dans la mesure où Mme [A] a entreposé des obstacles sur le chemin qui lui permettait d’accéder à sa parcelle.

Les dispositions de l’article 682 du Code civil prévoient que :

« Le propriétaire dont les fonds sont enclavés et qui n’a sur la voie publique aucune issue ou qu’une issue insuffisante, soit pour l’exploitation agricole, industrielle ou commerciale de sa propriété, soit pour la réalisation d’opérations de construction ou de lotissement, est fondé à réclamer sur les fonds de ses voisins un passage suffisant pour assurer la desserte complète de ses fonds, à charge d’une indemnité proportionnée au dommage qu’il peut occasionner. »

Mme [A] conteste l’enclavement de la parcelle E [Cadastre 10], expliquant qu’un chemin d’exploitation permet un accès à cette parcelle.

L’expert judiciaire a en effet relevé que seul le chemin existant à l’Ouest de la parcelle E [Cadastre 8] permet l’accès à la voie publique, à défaut de quoi, la parcelle E [Cadastre 10] est enclavée.

Les dispositions de l’article L 162-1 du Code Rural et de la Pêche, prévoient que:

« Les chemins et sentiers d’exploitation sont ceux qui servent exclusivement à la communication entre divers fonds, ou à leur exploitation. Ils sont, en l’absence de titre, présumés appartenir aux propriétaires riverains, chacun en droit soi, mais l’usage en est commun à tous les intéressés. L’usage de ces chemins peut être interdit au public ».

En effet, les chemins d’exploitation sont ceux qui, longeant divers héritages, enclavés ou non, ou y aboutissant, servent à la communication entre eux ou à leur exploitation, caractères dont ne dépend nullement l’état d’enclave des fonds.

L’expert judiciaire a relevé l’existence d’un chemin à l’Ouest de la parcelle E [Cadastre 8], qui prend sa source à partir de la voie publique, qui longe les parcelles E [Cadastre 5] et E [Cadastre 6] et se termine au niveau des parcelles E [Cadastre 10] et E [Cadastre 3].

Ce chemin est matérialisé sur le plan cadastral de 1949 annexé au rapport d’expertise par des pointillés, matérialisation reproduite sur le cadastre actuel.

Les clichés aériens produit par M. [R] démontrent un accès indiscutable.

Nonobstant la présence de ces indices apparents qui permettent de qualifier le dit chemin en chemin d’exploitation, Mme [A] reconnaît que le chemin qui traverse situé sur sa parcelle E [Cadastre 8] est un chemin d’exploitation permettant l’accès à la parcelle E [Cadastre 10] appartenant au requérant.

Il résulte de ces éléments que le fonds appartenant à M. [R] n’est pas enclavé dans la mesure où sa parcelle E [Cadastre 10] dispose d’une issue suffisante sur la voie publique, cette issue étant celle pour laquelle le requérant sollicite l’établissement d’une servitude de passage.

La circonstance que Mme [A] a entravé le chemin d’exploitation par la pose d’une chaîne n’a pas pour effet de constituer un état d’enclave de la parcelle E [Cadastre 10].

M. [R] est par conséquent débouté de ses demandes fondées uniquement sur l’état d’enclave de sa parcelle E [Cadastre 10].

Demandes de Mme [A] :

Mme [A] a demandé à la juridiction de constater que le demandeur bénéficie d’une tolérance de passage consentie sur sa parcelle E [Cadastre 8], de dire et juger qu’elle est en droit de restreindre l’usage de cette tolérance de passage à une utilisation particulière et de lui donner acte de ce qu’elle ne s’oppose pas à la tolérance de passage, à condition qu’elle soit affectée restrictivement à un usage agricole.

Il résulte cependant des développements qui précèdent que le chemin situé sur la parcelle E [Cadastre 8] a été qualifié de chemin d’exploitation, qualification exclusive d’une quelconque tolérance de passage, au rappel de ce que le propriétaire d’un chemin d’exploitation n’est pas en droit d’en interdire l’accès aux tiers riverains et s’expose à une décision judiciaire de rétablissement en cas d’obstruction de l’accès.

Sur les frais du procès :

Mme [A] a admis dans ses conclusions récapitulatives que le chemin situé sur sa propriété constitue un chemin d’exploitation permettant l’accès à la parcelle E [Cadastre 10] appartenant à M. [R]. Nonobstant cette reconnaissance, celle-ci a obstrué ce chemin de façon à interdire au requérant l’accès à sa propriété, imposant à celui-ci la saisine du juge des référés aux fins de voir ordonner une expertise et l’introduction du présent procès.

Mme [A] a également été déboutée de ses demandes concernant l’existence d’une tolérance de passage et indique désormais avoir rétabli l’accès à la parcelle E [Cadastre 10].

Si M. [R] succombe en ses demandes tendant à voir reconnaître l’état d’enclave de la parcelle E [Cadastre 10] lui appartenant, il convient en l’état des appréciations ci-dessus portées, d’opérer un partage des dépens de l’instance par moitié entre les parties, dépens comprenant le coût de l’expertise, et de dire que chacune d’elles supportera la charge des frais irrépétibles exposés au cours de cette instance par application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

Le tribunal judiciaire, Statuant par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe et en premier ressort, exécutoire de droit à titre provisoire,

Déboute M. [M] [R] de l’intégralité de ses demandes ;

Déboute Mme [P] [A] de ses demandes ;

Fait masse des dépens de l’instance, en ce compris le coût de l’expertise, et dit qu’ils seront partagés par moitié entre d’une part M. [R] et d’autre part Mme [A] ;

Dit que chacune des parties conservera à sa charge les frais irrépétibles engagés dans la présente instance par application de l’article 700 du Code de procédure civile.

Le présent jugement a été signé par le Président et le Greffier.

LE GREFFIER LE PRESIDENT