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MINUTE N° :

ORDONNANCE DU : 17 Décembre 2025

DOSSIER N° : N° RG 25/00474 – N° Portalis DBXI-W-B7J-DOHI

NATURE DE L’AFFAIRE : 30B – Demande en paiement des loyers et charges et/ou tendant à la résiliation du bail et/ou à l’expulsion

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BASTIA

ORDONNANCE DE REFERE

PRÉSIDENT : Aurélie GIOCONDI, Vice-Présidente

GREFFIER : Valentine CAILLE, lors de l’audience de plaidoiries et Pauline ANGEL, lors de la mise à disposition,

Copie exécutoire délivrée à :

— M^e Anne Christine BARRATIER

Le : 17 Décembre 2025

PARTIES :

DEMANDEUR

[G] [V]

né le 06 Juillet 1939 à AJACCIO (20600), de nationalité française,

demeurant Batiment A 5 Route Impétiale – 20200 BASTIA

représenté par Maître Anne Christine BARRATIER, avocat au barreau de BASTIA

DÉFENDEURS

[S] [M]

né le 10 Juillet 1990 à AIT MOULI (20600),

demeurant l’Ideal sortie est du parking centre commercial la rocade – 20600 FURIANI

non comparant, ni représenté,

[P] [E]

né le 07 Septembre 1987 à NADOR (20600),

demeurant SAS FRECH MARKET OCCHIONE RN 193 – 20600 FURIANI

non comparant, ni représenté,

Les conseils des parties ayant été entendus en leurs explications et conclusions à l’audience des référés, tenue au Palais de Justice de BASTIA, l’an deux mil vingt cinq et le vingt six Novembre, par Madame Aurélie GIOCONDI, Vice-Présidente du Tribunal judiciaire de BASTIA, assistée de Madame Pauline ANGEL, Greffier lors du prononcé.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 12 mai 2021, Monsieur [V] [G] a donné à bail à Messieurs [E] [P] et [M] [S] un local à usage de restauration, brasserie, snack, essentiellement, d’une superficie de 500m² environ avec un parking privé situé au RDC, RN 193 (20600) à Furiani, cadastré section B numéro 583 et 812, pour une durée de 9 ans, à effet au 1er juin 2021, suivant un loyer mensuel de 3.000 € HT, outre les charges de copropriété pour les parties communes et les taxes d’ordures ménagères.

Par commandement de payer délivré par Commissaire de justice en date du 28 août 2025, Monsieur [V] [G] a sommé Messieurs [E] [P] et [M] [S] de payer la somme de 78.386,83 € au titre des loyers impayés depuis le mois de juin 2023 dans le délai d’un mois.

Invoquant la persistance des impayés de loyer et de charge, Monsieur [V] [G], a par acte de Commissaire de justice en date du 20 octobre 2025, a fait citer à comparaître Monsieur [E] [P] et Monsieur [M] [S] devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Bastia afin de voir :

— Juger l’acquisition de la clause résolutoire à effet au 28 septembre 2025 et la résiliation du bail commercial liant les parties à effet au 28 septembre 2025,

— Condamner conjointement et solidairement les requis au paiement d’une provision égale au montant des loyers impayés du mois de juin 2023 au mois d’octobre 2025 soit la somme de 84.000€ à parfaire au jour de la décision à intervenir,

— Ordonner l’expulsion des requis et de tout occupant de leur chef à compter de la signification de la décision à intervenir si besoin, avec le concours de la force publique et sous astreinte de 300€ par jour de retard,

— Les condamner conjointement et solidairement au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer de 3.000€ par mois jusqu’à complet déguerpissement majorée des intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir,

— Les condamner au paiement de la somme de 4.000€ en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens qui comprendront le coût du commandement visant la clause résolutoire en date du 28 août 2025.

Après renvois, l’affaire a été retenue à l’audience du 26 novembre 2025.

A cette audience, Monsieur [V] [G], représenté, a maintenu oralement les demandes développées dans son acte introductif d’instance. Il précise qu’un règlement de 26.000€ est intervenu et sollicite la condamnation des défendeurs au paiement à titre provisionnel de la somme de 58.000€.

Monsieur [E] [P], n’a pas constitué avocat. L’acte lui a été remis en personne le 20 octobre 2025.

Monsieur [M] [S] n’a pas constitué avocat. L’acte lui a été remis par un dépôt en l’étude du commissaire de justice en date du 20 octobre 2025.

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience pour de plus amples développements.

L’affaire a été mise en délibéré au 17 décembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

— Sur la demande de résiliation du bail au titre des loyers impayés

Aux termes de l’article 834 du Code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Aux termes de l’article L145-41 alinéa 1 du Code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Afin de justifier des impayés, un commandement de payer est suffisant, et constitue un acte juridique formel signifié par Commissaire de justice. Il marque le début d’une procédure de recouvrement des loyers impayés, et peut mener à la résiliation du bail et l’expulsion du locataire. En cas de non-paiement dans le délai imparti, le propriétaire peut engager des actions légales pour récupérer son bien.

En l’espèce, il est établi que le bail conclu le 12 mai 2021 entre les parties comporte une clause résolutoire en cas de défaut de paiement du loyer ne laissant place à aucune ambiguïté quant au sort du contrat en cas de défaut de paiement des loyers.

En effet, il s’infère de l’article du contrat « condition résolutoire » que " toutes les conditions du présent BAIL sont de rigueur. A défaut par le preneur d’exécuter une seule d’entre elle, la résiliation du BAIL sera encourue de plein droit un mois après une mise en demeure de payer ou d’exécuter, donnée par la lettre recommandée avec accusé de réception restés sans effet et annonçant la volonté du bailleur d’user du bénéfice de la présente clause, sans qu’il soit besoin de remplir aucune formalité judiciaire et sans que l’effet de la résiliation soit ainsi encourue puisse être empêché ou suspendu par aucune offre ou consignation ultérieure.

Si malgré cette condition essentielle du BAIL, le preneur refuse d’évacuer le bien loué, il suffira pour l’y contraindre sans délais, d’une simple ordonnance de référé qui sera exécutoire par provision et nonobstant opposition ou appel. En cas de refus par le preneur de quitter le bien loué à la fin de sa jouissance, de quelque manière qu’elle arrive, son expulsion sera obtenue en appliquant la même procédure de référé. En cas de résiliation forcée provenant du fait du preneur, la somme ci-après versée à titre de caution appartiendra au bailleur à titre d’indemnité, sans préjudice de son droit à tous autres dommages et intérêts. "

Monsieur [V] [G] a fait délivrer aux défendeurs un commandement de payer visant la clause résolutoire le 28 août 2025, qui n’a fait l’objet d’aucune contestation, en détaillant le montant de la créance comme suit :

Solde loyers dus 78.000€Frais de procédure 307,09€Coût de l’acte 79,74€ Soit un total de 78.386,83€

A la lecture du commandement de payer, il est démontré que les défendeurs n’ont pas payé les loyers du durant 26 mois, soit depuis le mois de juin 2023, pour un montant total de 78.000€ (26 mois x 3.000€).

En effet, les causes du commandement n’ont pas été acquittées dans le mois de sa délivrance, puisqu’au 28 septembre 2025, Monsieur [E] [P] et Monsieur [M] [S] demeuraient débiteurs.

Au regard de ces éléments, la clause résolutoire est acquise au 28 septembre 2025 et le bail a donc été résilié de plein droit à cette date.

Le maintien dans un immeuble, sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail, constitue un trouble manifestement illicite.

Dès lors, il convient d’ordonner l’expulsion de Monsieur [E] [P] et Monsieur [M] [S] du local commercial situé au RDC, RN 193 (20600) à Furiani, cadastrée section B numéro 583 et 812, ainsi que de tout occupant des lieux de son chef, suivant la signification de la présente ordonnance, avec, s’il y a lieu, l’assistance de la force publique et d’un serrurier.

La demande d’astreinte sera en revanche rejetée en raison de la possibilité de recourir à l’assistance de la force publique.

— Sur la demande de provision

Aux termes de l’alinéa 2 de l’article 835 du Code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Le montant de la provision allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée ; le juge des référés fixe discrétionnairement à l’intérieur de cette limite la somme qu’il convient d’allouer au requérant.

En application de ces articles, seules les demandes de condamnation à provision peuvent être soumises au juge des référés. Une indemnité d’occupation à titre provisionnelle peut quant à elle être allouée au propriétaire. Celle-ci correspond au montant du loyer, et peut être majorée d’une pénalité pour réparer le dommage subi par le propriétaire, destitué de son logement pendant l’occupation sans droit ni titre, dès lors que l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable. Toutefois, l’indemnité d’occupation accordée au bailleur en raison de l’occupation de son local sans droit ni titre est une indemnité réparatrice qui, de ce fait, ne doit pas être soumis au régime de la TVA.

La clause résolutoire étant acquise au 28 septembre 2025, les loyers sont dus jusqu’à cette date. Toute somme due postérieurement à la résiliation du bail s’analysant en une indemnité d’occupation.

Le demandeur sollicitait dans son acte introductif d’instance, la condamnation des défendeurs au paiement de la créance pour un montant total de 84.000€ à titre provisionnel, soit 78.000€ arrêtés par le commandement jusqu’au mois d’août 2025, et les mois de septembre et octobre 2025.

A l’audience du 26 novembre 2025, il a précisé que les requis ont procédé au versement de la somme de 26.000€, et ne réclamait plus que 58.000€.

Toutefois, il s’avère que la clause résolutoire est acquise au 28 septembre 2025, et que seul le loyer de septembre 2025 pourra être pris en compte, le reste s’analysant comme une indemnité d’occupation à compter de la date de résiliation du bail, soit la somme de 81.000€ (-26.000€ en déduction)

Il sollicitait en outre la condamnation conjointe et solidaire des défendeurs au paiement d’une indemnité d’occupation de 3.000€ par mois, jusqu’à complet déguerpissement majorée des intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir.

Le montant sollicité par le demandeur à titre d’indemnité d’occupation ne pourra être octroyé. En effet, cette demande ne saurait être soumise au juge des référés, qui n’est compétent que pour prononcer une condamnation à titre provisionnelle.

S’agissant de la demande de condamnation « conjointe et solidaire » il convient de préciser que ce sont deux concepts juridiques distincts, l’un laissant chaque débiteur responsable uniquement de sa part de la dette, et l’autre permettant au créancier de réclamer d’un seul débiteur la totalité de la dette.

Il convient de préciser que le bail commercial en date du 12 mai 2021 fait mention d’une clause de solidarité et d’indivisibilité.

Monsieur [E] [P] et Monsieur [M] [S] seront donc condamnés solidairement à payer à Monsieur [G] [V] la somme provisionnelle de 55.000 € au titre des loyers impayés du mois de juin 2023 au mois de septembre 2025.

La demande d’indemnité d’occupation sera quant à elle rejetée.

— Sur les demandes accessoires

Monsieur [E] [P] et Monsieur [M] [S], supporteront la charge des dépens.

Au regard des circonstances de l’espèce, il ne paraît pas inéquitable de condamner en outre Monsieur [E] [P] et Monsieur [M] [S] au paiement de la somme de 2.000€ en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

Au principal, renvoyons les parties à se pourvoir et cependant, dès à présent et par provision :

CONSTATONS l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail conclu entre Monsieur [G] [V] et Messieurs [S] [M] et [P] [E], à la date du 28 septembre 2025 ;

ORDONNONS l’expulsion de Messieurs [S] [M] et [P] [E] et de tout occupant de son chef des locaux situé RDC, RN 193 (20600) à Furiani, cadastrée section B numéro 583 et 812, suivant la signification de la présente ordonnance, avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier ;

CONDAMNONS solidairement Messieurs [S] [M] et [P] [E] au paiement à Monsieur [G] [V] à titre provisionnel, de la somme de 55.000 € au titre des loyers impayés du mois de juin 2023 au mois de septembre 2025 ;

DEBOUTONS les parties de l’ensemble de leurs demandes plus amples ou contraires ;

CONDAMNONS Messieurs [S] [M] et [P] [E] aux dépens ;

CONDAMNONS solidairement Messieurs [S] [M] et [P] [E] à payer à Monsieur [G] [V] la somme de 2.000€ en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

RAPPELONS que la présente décision est assortie de droit de l’exécution provisoire.

LE GREFFIER LE JUGE DES REFERES