RF / CA / PA

MINUTE N° :

ORDONNANCE DU : 07 Janvier 2026

DOSSIER N° : N° RG 25/00368 – N° Portalis DBXI-W-B7J-DNJM

NATURE DE L’AFFAIRE : 72C – Demande du syndicat tendant à la cessation et/ou à la sanction d’une violation des règles de la copropriété commise par un copropriétaire

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BASTIA

ORDONNANCE DE REFERE

JUGE DES REFERES : Régis FRANCE, Président

GREFFIER : Pauline ANGEL,

Copie exécutoire délivrée à :

— M^e Claudia LUISI

— M^e Marie-Madeleine CIMA

Le : 07 Janvier 2026

PARTIES :

DEMANDERESSE

Le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier TORRA MARE Représenté par son syndic en exercice, la SARL TYRHENIA IMMOBILIER, ayant son siège social sis Résidence Cala Di Sognu, Route N198, Moriani Plage, 20230 SAN NICOLAO, représentée par son gérant en exercice,

représentée par Maître Claudia LUISI de l’AARPI ARNA, avocats au barreau de BASTIA

DÉFENDERESSE

[N] [J] [B] épouse [F]

née le 23 Février 1958 à CERESETO (ITALIE), de nationalité italienne,

demeurant Résidence Torra Mare Prunete – 20221 CERVIONE

représentée par Maître Marie-Madeleine CIMA, avocat au barreau de BASTIA

Les conseils des parties ayant été entendus en leurs explications et conclusions à l’audience des référés, tenue au Palais de Justice de BASTIA, l’an deux mil vingt cinq et le trois Décembre, par Monsieur Régis FRANCE, Président du Tribunal judiciaire de BASTIA, assistée de Madame Pauline ANGEL, Greffier lors du prononcé.

EXPOSE DU LITIGE

Madame [N] [J] [F] est copropriétaire du lot n°60 (logement D08) au sein de la Résidence TORRA MARE à CERVIONE. Ce lot comprend le droit à la jouissance exclusive du jardin attenant au logement, d’une surface de 74,44m² environ.

Considérant que Madame [N] [J] [F] a réalisé des travaux sans autorisation de l’Assemblée Générale des copropriétaires, le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier TORRA MARE, représenté par son Syndic en exercice, la SARL TYRHENIA IMMOBILIER a, par acte de commissaire de justice du 6 août 2025, assigné devant le juge des référés du tribunal judiciaire de BASTIA, Madame [N] [J] [F], aux fins de la voir condamnée à mettre en conformité son jardin dans l’état d’origine dans lequel celui-ci se trouvait avant la réalisation des travaux sans autorisation.

Après plusieurs renvois, l’affaire a été retenue à l’audience du 3 décembre 2025.

Par voie de conclusions signifiées par RPVA le 12 novembre 2025, le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier TORRA MARE, pris en la personne de son Syndic en exercice, la SARL TYRHENIA IMMOBILIER, et représenté, demande au juge de :

Juger que Madame [F] a effectué des travaux d’agrandissement, d’aménagement et de fermeture qui s’étendent sur tout le jardin du lot n° 30 de la résidence TORRA MARE, sans autorisation de syndicat des copropriétaires ;Juger que Madame [F] a installé un cumulus solaire en toiture du lot n° 30 de la résidence TORRA MARE, sans autorisation de syndicat des copropriétaires ;Juger que Madame [F] a installé un auvent devant la porte d’entrée du lot n° 30 de la résidence TORRA MARE, sans autorisation de syndicat des copropriétaires ;Juger que Madame [F] a installé des caméras de vidéosurveillance en façade du lot n° 30 de la résidence TORRA MARE, sans autorisation de syndicat des copropriétaires ;Juger que ces travaux et aménagements affectent les parties communes et l’aspect extérieur de la résidence TORRA MARE ;Juger qu’un trouble manifestement illicite est caractérisé ;En conséquence :

Condamner Madame [F] à mettre en conformité son jardin dans l’état d’origine dans lequel celui-ci se trouvait avant la réalisation des travaux sans autorisation, et plus précisément en procédant à :La destruction des extensions pratiquées sur trois murs et la toiture apposée sur lesdites extensions ;Le retrait du cumulus solaire installé en toiture ;Le retrait de l’auvent installé devant la porte d’entrée ;Le retrait des caméras de vidéosurveillance installées en façade ;Le retrait du grillage fermant le jardin du lot n° 30 de la Résidence TORRA MARE ;Condamner Madame [F] à mettre en conformité sa toiture dans l’état d’origine dans laquelle celle-ci se trouvait avant l’installation d’un cumulus solaire sans autorisation ;Condamner Madame [F] à mettre en conformité sa façade dans l’état d’origine dans laquelle celle-ci se trouvait avant l’installation d’un auvent et de caméras de vidéosurveillance sans autorisation ;Prononcer pour le tout une astreinte de 500 euros par jour de retard qui commencera à courir à compter d’un délai d’un mois passé la signification de l’ordonnance à intervenir ;Condamner Madame [F] à payer au Syndicat des copropriétaires de la Résidence TORRA MARE la somme de 2.500 euros par application de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Par voie de conclusions signifiées par RPVA le 28 octobre 2025, Madame [N] [F] née [B], représentée, demande au Juge de :

Débouter purement et simplement le SDC de la Résidence TORRE MARE de l’ensemble de ses demandes fins et conclusions, pour les causes sus énoncées ;Condamner le SDC de la Résidence TORRE MARE à payer à Madame [F] la somme de 2.000 euros au titre des frais irrépétibles ;Dispenser Madame [F] de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires ;Condamner le SDC de la Résidence TORRE MARE aux entiers dépens de l’instance.

Conformément à l’article 446-1 du Code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 7 janvier 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur les demandes principales du Syndicat des copropriétaires

Aux termes de l’article 835 du Code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Aux termes de l’article 25 b) de la loi du 10 juillet 1965, ne sont adoptées qu’à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant l’autorisation donnée à certains copropriétaires d’effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, et conformes à la destination de celui-ci.

Les travaux qui doivent être autorisés peuvent être ceux réalisés dans une partie privative ou sur une partie commune grevée d’une jouissance exclusive, dès lors que ces travaux affectent une partie commune ou sont visibles de l’extérieur.

En application de ces textes, la réalisation, sans autorisation de l’Assemblée Générale, de travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble est constitutive d’un trouble manifestement illicite justifiant la remise en état des lieux, nonobstant le caractère préjudiciable ou non des travaux.

La défenderesse soutient que, dès lors que le Syndicat des copropriétaires lui a fait savoir par courrier du 17 avril 2024 que les travaux réalisés devaient faire l’objet d’une approbation en Assemblée Générale, elle a déposé le 17 mai 2024 une demande de déclaration préalable auprès de l’autorité administrative. Elle communique aux débats l’arrêté du 17 juin 2024 pris par le Mairie de CERVIONE qui n’a émis aucune opposition à la déclaration de travaux déposée.

Au surplus, Madame [N] [J] [F] explique que le Syndicat des copropriétaires ne rapporte pas la preuve de ce que les travaux qu’elle a réalisés ne sont pas conformes à la destination de l’immeuble ou portent atteinte aux droits des autres copropriétaires.

En l’espèce, il résulte des éléments versés aux débats que Madame [N] [J] [F] a procédé aux travaux suivants :

Extension de trois murs recouverts d’une toiture et création de fenêtres le tout constituant une extension pour une surface de 18 m² environ ; Installation d’un cumulus solaire sur la toiture ;Création d’un auvent non-conforme devant la porte d’entrée ;Pose d’une caméra à l’extérieur de son lot ;Pose d’un grillage trop haut.

Ces travaux affectent incontestablement l’aspect extérieur de l’immeuble puisqu’ils ont pour effet de modifier la façade, fût-elle en partie privative, et ils nécessitaient donc l’autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires, qui n’a pas été sollicitée par la défenderesse, ce qu’elle ne conteste pas.

C’est en ce sens que le 1er août 2024, l’Assemblée Générale a, dans sa résolution n°8, accordé à Madame [N] [J] [F] un délai de 3 mois pour démolir tous les travaux réalisés sur les parties commune sans autorisation.

Au surplus, le fait que d’autres copropriétaires aient pu être autorisés à procéder à des modifications similaires ou aient pu procéder à des modifications similaires sans réaction du Syndicat des copropriétaires est inopérant et laisse subsister les obligations de Madame [N] [J] [F] à l’égard de la copropriété puisque ces autorisations ou la simple tolérance envers d’autres copropriétaires ne peut lui constituer aucun droit.

Il est constant que la réalisation de travaux sans autorisation préalable de l’Assemblée Générale des copropriétaires est en elle-même constitutive d’un trouble manifestement illicite, peu importe que les travaux réalisés portent atteinte ou non à l’esthétique de la copropriété.

Dès lors, il appartient au juge des référés de prendre toutes mesures permettant de faire cesser ce trouble manifestement illicite, y compris en ordonnant la démolition des constructions.

Madame [N] [J] [F] sera donc condamnée à remettre en état les lieux par :

la destruction des extensions pratiquées sur trois murs et la toiture apposée sur lesdites extensions ;le retrait du cumulus solaire installé en toiture ;le retrait de l’auvent installé devant la porte d’entrée ;le retrait des caméras de vidéosurveillance installées en façade ;le retrait du grillage fermant le jardin de son lot n° 60 (et non 30 indiqué par erreur par le demandeur) de la Résidence TORRA MARE.

Le Syndicat des copropriétaires de la Résidence TORRA MARE demande que cette condamnation soit assortie d’une astreinte de 500 euros par jour de retard qui commencera à courir à compter d’un délai d’un mois passé la signification de l’ordonnance à intervenir.

Afin de contraindre Madame [N] [J] [F] à respecter la décision à intervenir, il y a lieu d’assortir sa condamnation d’une astreinte dont la somme sera fixée à 100 euros par jour de retard, laquelle commencera à courir à compter d’un délai de deux mois passé la signification de l’ordonnance à intervenir, et ce, pendant une durée de trois mois.

Sur les demandes accessoires

L’alinéa 2 de l’article 491 du code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens. Selon l’alinéa 1er de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Madame [N] [J] [F], succombant, supportera la charge des dépens. Elle sera également condamnée à verser au Syndicat des copropriétaires de la Résidence TORRA MARE la somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

Au principal, renvoyons les parties à se pourvoir et cependant, dès à présent et par provision :

CONDAMNONS Madame [N] [J] [F] à remettre en état son lot n°60 par :

la destruction des extensions pratiquées sur trois murs et la toiture apposée sur lesdites extensions ;le retrait du cumulus solaire installé en toiture ;le retrait de l’auvent installé devant la porte d’entrée ;le retrait des caméras de vidéosurveillance installées en façade ;le retrait du grillage fermant le jardin de son lot n° 60 (et non 30 indiqué par erreur par le demandeur) de la Résidence TORRA MARE ;et ce, sous astreinte de 100 euros par jour de retard, laquelle commencera à courir à compter d’un délai de deux mois passé la signification de l’ordonnance à intervenir, et ce pendant une durée de trois mois ;

CONDAMNONS Madame [N] [J] [F] aux entiers dépens ;

CONDAMNONS Madame [N] [J] [F] à verser au Syndicat des copropriétaires de la Résidence TORRA MARE, pris en la personne de son Syndic en exercice, la SARL TYRHENIA IMMOBILIER, la somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

DEBOUTONS les parties du surplus de leurs demandes ;

RAPPELONS que la présente décision est assortie de droit de l’exécution provisoire.

LE GREFFIER LE JUGE DES REFERES