TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE CHARTRES

N° RG 24/01817 – N° Portalis DBXV-W-B7I-GKE7

Minute : 24/ JCP

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

S.A. 3F CENTRE VAL DE LOIRE RCS de BLOIS n°967 200 049,

Copie certifiée conforme

délivrée le :

à :

[K] [O]

Préf28

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

Juge des Contentieux de la Protection

JUGEMENT Contradictoire

DU 03 Décembre 2024

DEMANDEUR :

S.A. 3F CENTRE VAL DE LOIRE RCS de BLOIS n°967 200 049,

dont le siège social est sis 7 rue Latham – 41000 BLOIS

agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité audit siège

représentée par Mme [G] [Z] (Membre de l’entrep.)

D’une part,

DÉFENDEUR :

Madame [K] [O],

demeurant 46 rue Pierre de Coubertin – Appt. n°39 – 28300 MAINVILLIERS

comparante en personne

D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Juge des contentieux de la protection : Liliane HOFFMANN

Greffier: Séverine FONTAINE

DÉBATS :

L’affaire a été plaidée à l’audience publique du 01 Octobre 2024 et mise en délibéré au 03 Décembre 2024 date à laquelle la présente décision est rendue par mise à disposition au greffe.

* * *

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 23 février 2016, la SA 3F CENTRE VAL DE LOIRE a consenti un bail d’habitation sur un logement situé 46 rue Pierre de Coubertin, appartement n°39, 28300 MAINVILLIERS, à Madame [K] [O], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 344,93 euros.

L’assurance contre les risques locatifs n’ayant pas été justifiée et des loyers étant demeurés impayés, la SA 3F CENTRE VAL DE LOIRE a fait signifier le 22 février 2024 pour une somme en principal de 1 162,98 euros, un commandement de payer visant la clause résolutoire ainsi qu’un commandement d’avoir à justifier d’une assurance contre les risques locatifs pour l’année en cours.

La commission de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Madame [K] [O] le 28 février 2024.

Par acte de commissaire de justice du 23 mai 2024, la société 3F CENTRE VAL DE LOIRE a fait assigner Madame [K] [O] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Chartres, afin d’obtenir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, le constat de l’acquisition de la clause résolutoire du contrat de location, son expulsion, la séquestration des biens se trouvant éventuellement sur place et sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

2 073,70 euros représentant les loyers et charges dus actualisé à la date du 16 février 2024, mensualité d’avril 2024 incluse, outre intérêt de retard au taux légal à compter de la décision,le montant des loyers et charges dus depuis cette date et jusqu’à la résiliation du bail,une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer actuel augmenté des charges actualisé qui auraient été payés si le bail s’était poursuivi, jusqu’à complète libération des lieux et remise des clés au demandeur, suite à un départ volontaire, soit jusqu’à l’expulsion à défaut de départ volontaire, ou, si les biens sont séquestrés sur place jusqu’au déménagement par la personne expulsée ou jusqu’à la décision du Juge de l’Exécution statuant sur le sort des meubles ou enfin à l’issue du délai de 2 mois prévu à l’article R433-1 du Code des procédures civiles d’exécution et dire que cette indemnité d’occupation pourra être actualisée comme l’aurait été les loyers et les charges,la somme de 800 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civileles dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer déjà signifié, de l’assignation et plus généralement de tous les actes rendus nécessaires par la présente procédure.L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 28 mai 2024.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 1er octobre 2024.

La société 3F CENTRE VAL DE LOIRE, représentée par Madame [G] [Z], indique maintenir les demandes de son assignation. Elle actualise sa créance à la somme de 3 624,94 euros, échéance du mois de septembre 2024 incluse et précise qu’une demande pour un logement plus petit et moins cher a été réalisée.

Madame [K] [O], régulièrement citée à étude, a comparu. Elle reconnaît la dette. Elle expose être au chômage et percevoir 580 euros par mois à ce titre. Elle précise ne pas avoir payé le loyer du mois dernier mais indique qu’elle va réaliser un virement de 300 euros. Elle expose vivre seule et précise que son fils vient chez elle pendant les vacances scolaires. Enfin, elle indique avoir un rendez-vous avec France Travail le 14 octobre 2024 pour la constitution d’un dossier à la Banque de France.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 03 décembre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

— Sur la recevabilité :

Aux termes de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version antérieure à la loi du 27 juillet 2023, le bailleur souhaitant faire jouer la clause résolutoire d’un bail d’habitation ne peut faire délivrer une assignation à cette fin avant l’expiration d’un délai de 2 mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement.

En outre, l’article 24 III de la loi précitée dispose que le bailleur doit faire signifier l’assignation au représentant de l’État dans le département dans un délai de deux mois avant l’audience, délai rapporté à 6 semaines depuis la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023.

En l’espèce, la SA 3F CENTRE VAL DE LOIRE justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département le 28 mai 2024, soit plus de six semaines avant l’audience initiale du 1er octobre 2024.

En outre, la SA 3F CENTRE VAL DE LOIRE justifie également avoir saisi la commission de prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

— Sur le fond :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit, dans sa version applicable à la date de conclusion du contrat de bail laquelle doit prévaloir afin de ne pas perturber la stabilité des situations déjà établies et à défaut de règle d’ordre public plus protectrice, que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

En outre, l’article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, dispose que "le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative ».

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de location a été signifié à la locataire le 22 février 2024. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 1 162,98 euros n’a pas été réglée par cette dernière dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement.

Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir du jeu de la clause résolutoire, et la juridiction constatera que les conditions d’acquisition de cette clause sont réunies depuis le 22 avril 2024.

Par ailleurs, le dernier versement de Madame [K] [O] a été réalisé le 05 août 2024 de sorte qu’elle n’a pas repris le paiement du loyer courant avant la date de l’audience. En outre, les ressources de Madame [K] [O] ne lui permettent pas de faire face à sa dette de loyers qui s’est aggravée depuis la signification du commandement de payer et qui atteint désormais un montant relativement élevé.

Dans ces conditions il ne sera pas fait application de l’article précité.

Il convient, en conséquence, d’ordonner à la locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser la société 3F CENTRE VAL DE LOIRE à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles L. 433-1, L. 433-2, R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion. Il n’y a donc pas lieu d’ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent à ce stade purement hypothétiques.

Sur l’indemnité d’occupation :

L’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail s’est trouvé résilié de plein droit le 22 avril 2024.

En conséquence, Madame [K] [O] est redevable envers la SA 3F CENTRE VAL DE LOIRE depuis cette date, d’une indemnité d’occupation mensuelle qui sera fixée à une somme équivalente au montant du loyer courant, majoré des charges et taxes applicables, comme si le bail s’était poursuivi.

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif:

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.

En l’espèce, il résulte des pièces produites par la SA 3F CENTRE VAL DE LOIRE – contrat de bail signé, commandement de payer et relevé de compte – que la dette de Madame [K] [O] s’élève à la somme de 3 624,94 euros représentant les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés au 30 septembre 2024, échéance du mois de septembre 2024 incluse.

Il convient donc de condamner Madame [K] [O] à payer à la SA 3F CENTRE VAL DE LOIRE la somme de 3 624,94 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés au 30 septembre 2024 échéance du mois de septembre 2024 incluse, sous réserve des indemnités d’occupation échues depuis cette date et éventuellement impayées, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur les demandes accessoires :

Madame [K] [O], partie perdante, devra supporter les dépens de la présente procédure qui comprendront le coût du commandement de payer et de l’assignation.

Compte tenu de l’équité et de la situation économique des parties, il convient de laisser à la charge de la SA 3F CENTRE VAL DE LOIRE les frais irrépétibles de la procédure et de rejeter la demande formée à ce titre.

Aux termes des dispositions des article 514 et 514-1 du Code de procédure civile, applicables au présent litige, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS,

Le Juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

DECLARE la SA 3F CENTRE VAL DE LOIRE recevable en son action ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 23 février 2016 entre la SA 3F CENTRE VAL DE LOIRE et Madame [K] [O] concernant le logement à usage d’habitation situé au 46 rue Pierre de Coubertin, appartement n°39, 28300 MAINVILLIERS sont réunies à la date du 22 avril 2024 ;

CONSTATE la résiliation du bail à la date du 22 avril 2024 ;

ORDONNE à Madame [K] [O] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au 46 rue Pierre de Coubertin, appartement n°39, 28300 MAINVILLIERS ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique,

DIT n’y avoir lieu à ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place et DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L 433-1, L 433-2 du Code des procédures civiles d’exécution;

CONDAMNE Madame [K] [O] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail ;

DIT que cette indemnité d’occupation qui se substitue au loyer dès le 22 avril 2024 est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés au bailleur ou à son mandataire,

CONDAMNE Madame [K] [O] à payer à la SA 3F CENTRE VAL DE LOIRE la somme de trois mille six cent vingt-quatre euros et quatre-vingt-quatorze centimes (3 624,94 euros) au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés au 30 septembre 2024, échéance du mois de septembre 2024 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

RAPPELLE que les paiements intervenus postérieurement à l’assignation viennent s’imputer sur les sommes dues conformément à l’article 1342-10 du code civil et viennent ainsi en déduction des condamnations ci-dessus prononcées ;

REJETTE la demande de la SA 3F CENTRE VAL DE LOIRE au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile;

CONDAMNE Madame [K] [O] aux dépens de l’instance, comprenant notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation ;

RAPPELLE que la présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire ;

DIT qu’une copie de la présente décision sera transmise par les soins du greffe au représentant de l’Etat dans le département.

Ainsi jugé et prononcé.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Séverine FONTAINE Liliane HOFFMANN