ORDONNANCE DU : 02 Octobre 2025

DOSSIER N° : N° RG 25/00109 – N° Portalis DBXO-W-B7J-C4ZG

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BERGERAC

Troisième Chambre CIVILE

ORDONNANCE DE REFERE

PRESIDENT : Madame Anne MAUCHAMP

GREFFIER : Madame Sandrine TACHET

DEMANDEURS

Monsieur [G] [Z], demeurant 281 impasse de la Sionie – 24240 GAGEAC ET ROUILLAC

Madame [S] [E],, demeurant 281 impasse de la Sionie – 24240 GAGEAC ET ROUILLAC

Tous deux représentés par Maître Isabelle RAYGADE de l’AARPI AGGERIS AVOCATS, avocats au barreau de BERGERAC, substituée par Maître Cassandra QUEMENER, avocat au barreau de BERGERAC

DEFENDEURS

Monsieur [N] [V], demeurant 150, allée du Com – 40600 BISCARROSSE

représenté par Maître Guillaume DEGLANE de la SCP SOCIETE CIVILE PROFESSIONNELLE INTERBARREAUX LDJ-AVOCATS, avocats au barreau de PERIGUEUX, substitué par Maître Océane RESTIER, avocat au barreau de BERGERAC

S.A.S. CABINET APG, dont le siège social est sis 200, avenue Winston Churchill – 24660 COULOUNIEIX CHAMIERS

représentée par Maître Alain CHARBIT de la SELAS AD-LINEA, avocats au barreau de BERGERAC,

L’affaire a été plaidée à l’audience publique du 04 Septembre 2025

L’ordonnance a été rendue ce jour.

* * * * *

EXPOSE DU LITIGE

Par acte authentique du 31 mars 2023, monsieur [P] [Z] et son épouse, madame [S] [E], ont acquis de monsieur [N] [V] un bien immobilier situé 281 Impasse de la Sionie à Gageac-et-Rouillac (24240).

Par actes des 4 et 11 juin 2025, les époux [Z] ont fait assigner monsieur [N] [V] et la SAS APG devant le président de ce tribunal, statuant en matière de référé, en vue de le voir ordonner une expertise, en application de l’article 145 du code de procédure civile, afin de déterminer contradictoirement la classe du logement et de pouvoir apprécier les conséquences du déclassement qu’ils allèguent sur la valeur réelle du bien acquis.

A l’audience du 4 septembre 2025, les époux [Z] maintiennent leur demande d’expertise.

Ils exposent qu’ils ont acquis un bien immobilier qui était classé B, au prix de 466 000 €. Or monsieur [Z] a fait réaliser un autre diagnostic de performance énergétique le 21 février 2025, lequel a révélé qu’en réalité, le bien relevait de la classe C. Ils estiment que ce changement de classe a nécessairement une conséquence sur la réelle valeur du bien, qu’ils ont acquis en pensant qu’il répondait aux normes les plus récentes en matière énergétique et leur permettrait de voir leurs frais énergétiques limités.

* * *

Par conclusions n°2 notifiées le 1er septembre 2025, monsieur [N] [V] demande au juge des référés, au visa des dispositions de l’article 145 du code de procédure civile et des articles L.271-4, L.271-6, L.126-1-16 et L.126-33 du code de la construction et de l’habitation, de :

— à titre principal,

débouter madame et monsieur [Z] de leur demande d’organisation d’une mesure d’expertise judiciaire en l’absence de motif légitime et notamment dans la mesure où leur demande repose sur un DPE réalisé le 21 février 2025 de façon erronée et sur la base d’un dossier incomplet remis au diagnostiqueur ;- à titre subsidiaire,

mettre hors de cause monsieur [V] compte tenu de la clause exonératoire de la garantie des vices cachés qui serait le seul fondement sur lequel les époux [Z] pourraient agir contre lui ;- en tout état de cause,

condamner les époux [Z] à payer à monsieur [V] une indemnité de 2.000,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens ;- à titre subsidiaire, si par impossible la juridiction ordonnait une mesure d’expertise,

fixer la mission suivante :dire si le DPE réalisé par la société APG le 1er juin 2022 a été établi conformément aux règles de l’art et aux dispositions législatives et réglementaires en vigueur à cette date,dire si le DPE réalisé par la société APG est erroné et, dans l’affirmative, en préciser la ou les causes ainsi que les conséquences en termes de classement et consommation énergétique,mettre les dépens à la charge des époux [Z], ainsi que le coût des frais d’expertise judiciaire.* * *

Par conclusions du 2 septembre 2025, la SAS APG demande au juge des référés, au visa de l’article 145 du code de procédure civile, de :

lui donner acte qu’elle s’en remet à justice quant à l’utilité de la mesure d’expertise sollicitée, sous les plus expresses réserves notamment quant au principe de sa responsabilité ;

si le juge des référés estime nécessaire d’ordonner une expertise,

dire que l’expert aura pour mission de :dire si le résultat du DPE réalisé par la société APG est erroné, ce qui suppose de reproduire le DPE dans les mêmes conditions et avec les mêmes bases de calcul réglementairement définies, en tenant compte de toute éventuelle modification intervenue sur l’immeuble depuis la date du diagnostic,dans l’hypothèse où une erreur serait relevée par l’expert dans l’établissement du DPE, dire quelle a été l’incidence de ce DPE sur la décision d’acheter de monsieur [Z] et madame [E] au regard des circonstances de la vente,d’une façon générale, dire si les caractéristiques de l’immeuble quant à sa performance énergétique pouvaient légitimement être ignorées des parties à la vente, dont la bonne foi conditionne la validité du contrat.

MOTIFS

Sur la demande d’expertise

Aux termes de l’article 145 du code de procédure civile, tout intéressé peut solliciter une mesure d’instruction, s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir – avant tout procès – la preuve de faits dont dépend la solution d’un litige.

Ce texte suppose l’existence d’un motif légitime, c’est-à-dire un fait crédible et plausible, ne relevant pas de la simple hypothèse, qui présente un lien utile avec un litige potentiel futur dont l’objet et le fondement juridique sont suffisamment déterminés et dont la solution peut dépendre de la mesure d’instruction sollicitée, à condition que cette mesure ne porte pas une atteinte illégitime aux droits d’autrui. Elle doit être pertinente et utile.

Si le demandeur à la mesure d’instruction n’a pas à démontrer l’existence des faits qu’il invoque puisque cette mesure in futurum est justement destinée à les établir, il doit néanmoins justifier d’éléments rendant crédibles ses suppositions et démontrer que le litige potentiel n’est pas manifestement voué à l’échec, la mesure devant être de nature à améliorer la situation probatoire du demandeur.

Par ailleurs, il est rappelé que le juge fixe souverainement le contenu et l’étendue de la mission de l’expert (Civ. 1, 26 novembre 1980, 79-13.870), de sorte qu’il arrête librement les termes de la mission qui lui est confiée, en rapport avec les prétentions des parties, sans être tenu de suivre les propositions qu’elles ont formulées.

En l’espèce, les époux [Z] produisent au soutien de leur demande d’organisation d’une mesure d’expertise :

— le diagnostic établi par la société APG le 1er juin 2022 (leur pièce 2), mentionnant une étiquette du DPE en lettre B, avec une estimation annuelle d’énergie entre 1 591 € et 2 153 € ;

— le diagnostic établi par la société ImmoDiag 24 le 21 février 2025 (leur pièce 3), mentionnant une étiquette du DPE en lettre C, avec une estimation annuelle d’énergie entre 2 750 € et 3 780 €.

La SAS APG relève à juste titre que la réglementation relative à l’établissement des DPE a évolué entre 2022 et 2025, ce qui est susceptible d’expliquer la différence de résultat. Il en est de même de la nature des éléments transmis par le propriétaire au diagnostiqueur.

Pour autant, seul un expert sera en mesure de dire si le diagnostic établi en 2022 était erroné au regard de la réglementation alors applicable et des justificatifs fournis, ce dont il résulterait une faute du diagnostiqueur susceptible de pouvoir être indemnisée au titre d’une perte de chance.

Dans ces conditions, les époux [Z] disposent bien d’un motif légitime à l’organisation d’une mesure d’expertise qui portera sur ce seul point, à l’exclusion de la détermination des travaux nécessaires pour réaliser une isolation conforme et de l’estimation de la dépense énergétique. Il ne sera pas davantage demandé à l’expert de dire quelle a été “l’incidence de ce DPE sur la décision d’acheter de monsieur [Z] et madame [E] au regard des circonstances de la vente” comme le demande la société APG. Sur ces différents points, il appartiendra aux requérants d’apporter les éléments de preuve utiles dans le cadre d’une éventuelle instance au fond, si le diagnostic de 2022 s’avérait erroné.

Enfin, quoiqu’en dise monsieur [V], la mesure d’expertise devra se dérouler à son contradictoire afin que l’expert puisse disposer contradictoirement de toutes informations utiles sur l’état du bien au moment de l’établissement du premier diagnostic.

Ainsi, sans que la présente décision ne comporte de préjugement quant aux responsabilités et garanties encourues, il sera fait droit à la demande d’expertise, la mission de l’expert étant celle précisée au dispositif de la présente décision.

L’expertise étant ordonnée à la demande des requérants et dans leur intérêt probatoire, il conviendra de leur faire supporter la consignation des frais d’expertise.

En l’état du litige, chaque partie conservera la charge de ses dépens.

PAR CES MOTIFS

Le juge des référés,

Statuant publiquement par mise à disposition de la décision au greffe, contradictoirement et en premier ressort,

Rejette la demande de mise hors de cause de monsieur [N] [V] ;

Ordonne une expertise portant sur le diagnostic de performance énergétique réalisé par la SAS APG le 1er juin 2022, concernant l’immeuble vendu par monsieur [N] [V] à monsieur et madame [Z], situé 281 Impasse de la Sionie à Gageac-et-Rouillac (24240) ;

Désigne à cet effet madame [C] [I] [W] [Aquitaine Thermographie C/ Zen’ assistance – 14 rue Cantelaudette – Immeuble pont d’aquitaine – 33310 Lormont, tel : 0613601124, courriel : aquitainethermographie@gmail.com], expert près la cour d’appel de Bordeaux, avec la mission de :

se faire remettre tous documents utiles par les parties,entendre au besoin tous sachants,se rendre sur les lieux, les visiter et les décrire, les parties présentes ou appelées,dire si le DPE réalisé par la SAS APG le 1er juin 2022 a été établi conformément aux règles de l’art et aux dispositions législatives et réglementaires en vigueur à cette date,dire si le DPE réalisé par la SAS APG est erroné, et dans l’affirmative, en préciser la ou les causes ainsi que les conséquences en termes de classement et consommation énergétique,donner tous éléments techniques et de faits permettant à la juridiction éventuellement saisie au fond de déterminer les responsabilités encourues par les différents intervenants et, le cas échéant, déterminer la part qui leur est imputable, en précisant les motifs techniques présidant à son appréciation,faire toute remarque utile à la résolution du litige ;

Fait injonction aux parties de communiquer aux autres parties les documents de toute nature qu’elles adresseront à l’expert pour établir le bien fondé de leurs prétentions ;

Dit que l’expert devra adresser aux parties un document de synthèse, ou pré-rapport :

— fixant, sauf circonstances particulières, la date ultime de dépôt des dernières observations des parties sur le document de synthèse, lesquelles disposeront d’un délai de 4 à 5 semaines à compter de la transmission du rapport ;

— rappelant aux parties, au visa de l’article 276 alinéa 2 du code de procédure civile, qu’il n’est pas tenu de prendre en compte les observations transmises au-delà du terme qu’il fixe ;

Dit que l’expert répondra de manière précise et circonstanciée à ces dernières observations ou réclamations qui devront être annexées au rapport définitif dans lequel devront figurer impérativement :

— la liste exhaustive des pièces par lui consultées ;

— le nom des personnes convoquées aux opérations d’expertise en précisant pour chacune d’elle la date d’envoi de la convocation la concernant et la forme de cette convocation ;

— le nom des personnes présentes à chacune des réunions d’ expertise ;

— la date de chacune des réunions tenues ;

— les déclarations des tiers entendus par lui, en mentionnant leur identité complète, leur qualité et leurs liens éventuels avec les parties ;

— le cas échéant, l’identité du technicien dont il s’est adjoint le concours, ainsi que le document qu’il aura établi de ses constatations et avis (lequel devra également être joint à la note de synthèse ou au projet de rapport) ;

Dit que l’original du rapport définitif sera déposé en un seul exemplaire au greffe, tandis que l’expert en adressera un exemplaire aux parties et à leur conseil, dans les six mois de l’avis de consignation sauf prorogation expresse ;

Invite l’expert et les parties à recourir à la procédure de l’expertise dématérialisée ; dit que dans cette hypothèse, la remise du rapport se fera par dépôt sur OPALEXE et non pas sous forme d’un envoi papier, y compris au greffe ;

Dit qu’en cas de difficultés, l’expert en référera immédiatement au juge chargé du service du contrôle des expertises ;

Dit que monsieur et madame [Z] feront l’avance des frais d’expertise et devront consigner à la régie d’avances et de recettes de ce tribunal une somme de 2 500 € dans un délai de trois mois en garantie des frais d’expertise ;

Rappelle qu’à défaut de consignation dans le délai et selon les modalités impartis, la désignation de l’expert sera caduque et celui-ci non saisi de sa mission ;

Dit que l’expert commencera ses opérations dès qu’il sera averti par le greffe du versement de la consignation ;

Dit que l’expert pourra s’adjoindre tout spécialiste de son choix dans une autre spécialité que la sienne à charge pour lui de joindre l’avis du sapiteur à son rapport ; dit que si le sapiteur n’a pas pu réaliser ses opérations de manière contradictoire, son avis devra être immédiatement communiqué aux parties par l’expert ;

Laisse à chaque partie la charge de ses dépens.

FAIT ET PRONONCE par mise à disposition au greffe, l’an deux mil vingt cinq et le deux octobre ; la minute étant signée par Madame Anne MAUCHAMP, Présidente et Madame Sandrine TACHET, Greffière

La Greffière La Présidente