TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 9]

MINUTE N° 2025/782

AFFAIRE : N° RG 25/00287 – N° Portalis DBYA-W-B7J-E3V67

Copie à :

:

Maître Xavier LAFON

Le :

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BEZIERS

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 26 Septembre 2025

DEMANDEUR :

Monsieur [P] [U]

né en 1943 à [Localité 12] (Maroc)

[Adresse 1]

[Localité 7]

Représenté par Maître Xavier LAFON de la SCP LAFON PORTES, avocats au barreau de BEZIERS

DÉFENDEUR :

Monsieur [E] [B] [I]

né le 27 Août 1983 à [Localité 11]

[Adresse 8]

[Localité 7]

non comparant ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats en audience publique :

Présidente : Céline ASTIER-TRIA, juge chargée des contentieux de la protection, siégeant en qualité de juge rapporteur

Greffière : Emeline DUNAS

Magistrats ayant délibéré après rapport du juge rapporteur :

Céline ASTIER-TRIA, juge chargée des contentieux de la protection

Armelle ADAM, vice présidente

Pascal BOUVART, magistrat honoraire

DÉBATS :

Audience publique du 04 juillet 2025

DECISION :

réputée contradictoire, en premier ressort,

prononcée par mise à disposition au greffe le 26 Septembre 2025 par Céline ASTIER-TRIA, juge des contentieux de la protection au tribunal judiciaire de Béziers, assistée de Emeline DUNAS, Greffiere,

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [P] [U] était locataire d’un bien à usage d’habitation au [Adresse 3] à [Adresse 10].

Par acte notarié du 13 décembre 2019, Monsieur [E] [B] [I] et Madame [G] [R] ont acquis la pleine propriété de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 9].

Soutenant l’existence de manquements du bailleur à ses obligations, par acte du 26 mai 2025, Monsieur [P] [U] a fait assigner Monsieur [E] [B] [I] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Béziers aux fins de prononcer la résiliation judiciaire du contrat de bail aux torts du bailleur avec effet au 31 juillet 2024 et de condamner le bailleur à la somme de 10 000 euros à titre de dommages-intérêts en réparation de son préjudice outre les dépens.

Par jugement de caducité d’assignation d’office en date du 2 mai 2025, le juge des contentieux de la protection a déclaré la citation caduque, constaté l’extinction de l’instance, dit que les dépens resteront à la charge de la partie défenderesse.

Par acte du 26 mai 2025, Monsieur [P] [U] a fait assigner Monsieur [E] [B] [I] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Béziers aux fins de :

prononcer la résiliation judiciaire du contrat de bail portant sur le studio situé au premier étage de l’immeuble sis [Adresse 5] à [Localité 9] aux torts du bailleur avec effet au 31 juillet 2024,condamner Monsieur [E] [B] [I] à payer à Monsieur [P] [U] la somme de 10 000 euros à titre de dommages-intérêts en réparation de son préjudice,le condamner aux entiers dépens qui sont recouvrés conformément aux dispositions régissant l’aide juridictionnelle.

À l’audience du 4 juillet 2025, Monsieur [P] [U] maintient ses demandes.

Au soutien de sa demande de résiliation judiciaire du bail, il expose au visa de l’article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et de l’article 1184 ancien du code civil que durant près de 20 ans il a loué le bien alors qu’il a été contraint de vivre durant des années dans un logement indigne qui présente des risques graves pour sa santé et même sa sécurité. Il explique que malgré l’intervention de la mairie en février 2024, le bailleur n’a jamais entrepris de travaux de rénovation de réparation, qu’à deux reprises il a rendu le studio loué inhabitable d’abord en fermant l’alimentation en eau, puis en changeant la serrure de la porte d’entrée. Il ajoute qu’il a été contraint de déménager car la porte d’entrée du logement ne pouvait plus se fermer.

Au soutien de sa demande de dommages-intérêts, il fait valoir que les manquements du bailleur lui ont causé un grave préjudice, qu’il a connu durant des années des conditions de vie indécente dans un appartement dépourvu du moindre confort, sans chauffage, sans eau chaude et dangereux pour sa santé et sa sécurité. Il précise que durant plus de deux mois, il a dû puiser de l’eau aux fontaines publiques. Il ajoute qu’il a dû dormir dehors pendant trois nuits en juillet 2024.

Bien que régulièrement assigné avec remise à domicile, Monsieur [E] [B] [I] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

La décision a été mise en délibéré au 26 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

L’article 472 du code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la résiliation judiciaire du contrat de bail aux torts du bailleur

L’article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 prévoit le bailleur est tenu « de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale, défini par un seuil maximal de consommation d’énergie finale par mètre carré et par an, et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. Un décret en Conseil d’Etat définit le critère de performance énergétique minimale à respecter et un calendrier de mise en œuvre échelonnée.

Les caractéristiques correspondantes sont définies par décret en Conseil d’Etat pour les locaux à usage de résidence principale ou à usage mixte mentionnés au deuxième alinéa de l’article 2 et les locaux visés aux 1° à 3° du même article, à l’exception des logements-foyers et des logements destinés aux travailleurs agricoles qui sont soumis à des règlements spécifiques.

Le bailleur est obligé :

a) De délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer ; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées ; une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux caractéristiques définies en application des premier et deuxième alinéas ;

b) D’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l’état des lieux, auraient fait l’objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ;

c) D’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués ;

d) De ne pas s’opposer aux aménagements réalisés par le locataire, dès lors que ceux-ci ne constituent pas une transformation de la chose louée. »

Aux termes de l’article 1184 ancien du code civil, « la condition résolutoire est toujours sous-entendue dans les contrats synallagmatiques, pour le cas où l’une des deux parties ne satisfera point à son engagement.

Dans ce cas, le contrat n’est point résolu de plein droit. La partie envers laquelle l’engagement n’a point été exécuté, a le choix ou de forcer l’autre à l’exécution de la convention lorsqu’elle est possible, ou d’en demander la résolution avec dommages et intérêts.

La résolution doit être demandée en justice, et il peut être accordé au défendeur un délai selon les circonstances. »

En l’espèce, Monsieur [P] [U] se prévaut d’un manquement du bailleur à son obligation de délivrance et de l’exception d’inexécution pour demander la résolution du bail aux torts du bailleur.

Il produit notamment aux débats le diagnostic constat décence effectué le 18 janvier 2024 par l’inspecteur de salubrité de la ville de [Localité 9] qui mentionne la non décence du logement ainsi que les courriers du 5 février 2024 de la ville de [Localité 9] adressés au bailleur et au preneur sur l’existence d’importants manquements aux dispositions du décret numéro 2023 – 695 du 29 juillet 2023, du règlement sanitaire départemental, du décret « décence » numéro 2002 – 120 du 30 janvier 2002 et la nécessité de mesures de mise aux normes de décence du logement dans un délai d’un mois.

S’il est justifié que Monsieur [P] [U] a bien été locataire d’un bien appartenant à Monsieur [E] [B] [I] en janvier et février 2024, il n’est pas démontré la période au cours de laquelle il a habité le bien, ni justifié la date à laquelle il a quitté les lieux.

En effet, Monsieur [P] [U] produit une déclaration préremplie simplifiée de 2010 qui mentionne l’adresse au [Adresse 4] à [Localité 9] sans préciser l’étage. Il n’y a pas d’autres éléments tels qu’un contrat de bail produit au débat rapportant qu’il s’agit du même bien pour lequel les services municipaux ont conclu à un constat d’indécence et invité Monsieur [E] [B] [I] à prendre des mesures de mise aux normes de décence du logement le 05 février 2024.

Par ailleurs, Monsieur [P] [U] soutient avoir quitté les lieux le 31 juillet 2024. Il produit au soutien de ses propos un contrat de location du 27 juillet 2024 pour un bien situé [Adresse 2] mentionnant le nom de Monsieur [K] [S] [F] en tant que bailleur. Pour autant, il n’est pas établi qu’il demeurait dans un bien appartenant à Monsieur [E] [B] [I] en juillet 2024. En effet dans le compte-rendu d’infraction initial produit au débat en date du 13 juillet 2024, il indique aux enquêteurs être locataire d’un appartement situé au [Adresse 6] au premier étage, que son propriétaire se nomme Monsieur [T] [L] et qu’il soupçonne fortement ce dernier d’avoir changé les serrures sans son autorisation. Il précise aux enquêteurs que son contrat de location est à l’intérieur de l’appartement.

Il sera également observé que dans le compte-rendu d’infraction initiale en date du 4 décembre 2023, Monsieur [P] [U] indique aux enquêteurs être locataire d’un logement situé [Adresse 5] à [Localité 9], n’avoir jamais eu de bail, ni de quittance de loyer « alors que le propriétaire touche les APL pour ce logement », qu’il ne connaît pas le nom de son propriétaire à l’origine de ces faits pour le pousser à partir.

Enfin, il n’est pas non plus démontré la carence de Monsieur [E] [B] [I] dans la réalisation des travaux dans le bien lui appartenant dans le délai d’un mois suite au courrier du 5 février 2024 de la ville de [Localité 9].

Par conséquent, en l’absence d’éléments probants sur des manquements du bailleur à ses obligations envers le locataire, Monsieur [P] [U] sera débouté de l’ensemble de ses demandes.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, Monsieur [P] [U], succombant, supportera les dépens.

Enfin, il sera rappelé que la présente décision est exécutoire de droit par provision.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats tenus en audience publique, par jugement réputé contradictoire, en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe,

DEBOUTE Monsieur [P] [U] de l’ensemble de ses demandes ;

CONDAMNE Monsieur [P] [U] aux dépens ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit par provision.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par la juge et la greffiere susnommés.

La greffière, La juge,