Tribunal Judiciaire de Béziers, Jcp ctx gal inf 10 000eur, 12 décembre 2025, n° 25/00044

TJ Béziers 12 décembre 2025

Arguments

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Accepté
Non-restitution du dépôt de garantie dans le délai légal
La cour a constaté que le bailleur n'a pas respecté le délai de restitution du dépôt de garantie, et a ordonné la restitution de la somme indûment retenue.
Rejeté
Application de la majoration pour non-restitution dans les délais
La cour a jugé que la majoration ne s'applique pas en raison de la contestation sur les sommes à restituer, et que le bailleur ne peut être tenu responsable de la non-restitution dans le délai prescrit.
Rejeté
Procédure abusive initiée par les locataires
La cour a estimé que les locataires n'ont pas agi de mauvaise foi, et a rejeté la demande de dommages et intérêts pour procédure abusive.

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Sur la décision

Référence :	TJ Béziers, jcp ctx gal inf 10 000eur, 12 déc. 2025, n° 25/00044
Numéro(s) :	25/00044
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	1 février 2026
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Sur les parties

Avocat(s) :	Sophie MIRALVES-BOUDETDelphine CAUSSE

Texte intégral

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 6]

MINUTE N° 2025/1025

AFFAIRE : N° RG 25/00044 – N° Portalis DBYA-W-B7J-E3R5X

Copie à :

M^e Delphine CAUSSE

Copie exécutoire à :

M^e Sophie MIRALVES-BOUDET

Le :

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BEZIERS

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 12 Décembre 2025

DEMANDEURS :

Madame [P] [U], [D] [K]

née le 03 Mai 1993 à [Localité 8]

[Adresse 1]

[Localité 4]

Monsieur [M] [O], [S] [K]

né le 03 Décembre 1985 à [Localité 7]

[Adresse 1]

[Localité 4]

Représentés par M^e Sophie MIRALVES-BOUDET, avocat au barreau de MONTPELLIER

DÉFENDEUR :

Monsieur [G] [Z]

né le 30 janvier 1951 à [Localité 9]

[Adresse 5]

[Localité 4]

Représenté par M^e Delphine CAUSSE, avocat au barreau de BEZIERS

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats en audience publique :

Présidente : Céline ASTIER-TRIA, Juge chargée des contentieux de la protection

Greffière : Emeline DUNAS,

en présence de M [X], auditeur de justice

Magistrat ayant délibéré : Céline ASTIER-TRIA, Juge chargée des contentieux de la protection

DÉBATS :

Audience publique du 24 Octobre 2025

DECISION :

contradictoire, et en dernier ressort, prononcée par mise à disposition au greffe le 12 Décembre 2025 par Céline ASTIER-TRIA, Juge des contentieux de la protection au tribunal judiciaire de Béziers, assistée de Emeline DUNAS, Greffiere,

EXPOSE DU LITIGE

Selon contrat du 20 septembre 2022 avec prise d’effet au 01er décembre 2022, Monsieur [G] [Z] a donné à bail à Madame [P] [K] et Monsieur [M] [K] un bien à usage d’habitation situé au [Adresse 2] à [Adresse 10] ([Adresse 3]), pour un loyer initial mensuel de 1.015,00 euros et 120,00 euros de provision sur charges.

Madame [P] [K] et Monsieur [M] [K] ont versé la somme de 1015 euros au titre du dépôt de garantie.

Par courrier avec accusé de réception adressé à Monsieur [G] [Z] et reçu le 03 octobre 2023, les locataires ont donné congé du logement à la date du 01er novembre 2023.

Un état des lieux de sortie a été établi contradictoirement le 03 novembre 2023.

Soutenant une retenue injustifiée d’une partie du dépôt de garantie et ce après plusieurs échanges entre les parties, Madame [P] [K] et Monsieur [M] [K] ont fait assigner par acte de commissaire de justice en date du 16 janvier 2025 Monsieur [G] [Z] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de BEZIERS, aux fins de :

dire et juger la demande recevable et bien fondée ; condamner Monsieur [G] [Z] à payer les sommes de 1.357,71 euros au titre de la restitution tardive du dépôt de garantie, somme à parfaire au jour du jugement à intervenir et 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens ; dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir. A l’audience du 24 octobre 2025, Madame [P] [K] et Monsieur [M] [K], représentés par leur avocat, maintiennent l’ensemble de leurs demandes initiales.

Au soutien de leurs prétentions, ils font valoir au visa de l’article 22 de la loi du 06 juillet 1989 que le bailleur n’a pas restitué le dépôt de garantie dans le délai d’un mois à compter de leur départ du logement alors que l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée. Ils précisent que par un courrier du 03 janvier 2024 affranchi le 05 janvier 2024, Monsieur [G] [Z] leur a adressé un chèque d’un montant de 690,93 euros avec un décompte de la somme de 324,07 euros retenue. Ils soutiennent que des déductions opérées sur la somme totale du dépôt de garantie ne sont pas justifiées. Ils précisent que Monsieur [G] [Z] reste leur devoir la somme de 136,71 euros correspondant aux sommes de 68,75 euros au titre du nettoyage de chauffe cumulus et de 55 euros relative au remplacement de la télécommande qu’ils contestent outre 12 X 101,5 euros soit 1357,51 euros.

Monsieur [G] [Z], représenté par son conseil, sollicite de :

— rejeter l’ensemble des demandes des époux [K] ;

— condamner les époux [K] au paiement de la somme de 1.000 euros au titre de la procédure abusive initiée ;

— condamner les époux [K] au paiement de la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

En réplique, Monsieur [G] [Z] soutient que le 03 janvier 2024, il a effectué la restitution du dépôt de garantie après déduction des sommes relatives à 3 jours de loyers du mois de novembre, au prorata du nettoyage du garde chauffe pour une année d’occupation, à l’achat du filtre à charbon pour la hotte aspirante et au remplacement de la télécommande du portail. Il précise avoir justifié des retenues effectuées par courrier adressé avec accusé de réception le 26 avril 2024. Il explique que le délai de deux mois avant la restitution du dépôt de garantie a été respecté dès lors que des désordres d’ordre locatif ont été constatés lors de l’état des lieux de sortie des locataires. Il fait valoir être de bonne foi à la différence des époux [K].

L’affaire a été mise en délibéré au 12 décembre 2025 pour y être rendue la présente décision par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande en restitution du dépôt de garantie

Aux termes de l’article 22 de la loi n° du 6 juillet 1989, le dépôt de garantie est « restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées. A cette fin, le locataire indique au bailleur ou à son mandataire, lors de la remise des clés, l’adresse de son nouveau domicile.

Il est restitué dans un délai maximal d’un mois à compter de la remise des clés par le locataire lorsque l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, en lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées. »

En l’espèce, Madame [P] [K] et Monsieur [M] [K] sollicitent la restitution de la somme de 136,71 euros correspondant aux sommes retenues de 68,75 euros au titre du nettoyage de chauffe cumulus et de 55 euros au titre du remplacement de la télécommande qu’ils contestent outre 1218 euros correspondant à 12 (douze mois) X 101, 5 euros (10% de 1015 euros).

Ils soutiennent que seules les sommes de 101,50 euros correspondant au loyer du mois de novembre 2023 calculé au prorata et de 27,90 euros pour l’achat de piles et du filtre à charbon peuvent être retenues sur le dépôt de garantie.

S’agissant du corps de chauffe, il sera observé que l’état des lieux de sortie ne porte pas mention de l’absence d’entretien de l’appareil et que les locataires se sont maintenus dans les lieux moins d’un an alors que le corps de chauffe doit être nettoyé tous les deux ans de sorte qu’une partie du nettoyage de celui-ci d’un montant de 68,75 euros ne peut leur être imputé.

S’agissant de la télécommande, il n’est pas fait état de quelconque dysfonctionnement dans l’état des lieux d’entrée du 01er décembre 2022 alors que l’état des lieux de sortie établi contradictoirement le 03 novembre 2023 mentionne à la rubrique « constatations des dégradations, détériorations, dommages » que la télécommande ne fonctionne pas, de sorte que la somme de 55 euros correspondant au remplacement de la télécommande le 06 novembre 2023 suivant le ticket de caisse de la société EXPRESS MB est justifiée.

Compte tenu de ces éléments, la somme de 68,75 euros sera restituée à Madame [P] [K] et Monsieur [M] [K].

Sur la demande de pénalité de retard

L’article 22 alinéa 7 de la loi du 06 juillet 1989 dispose que, à défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d’une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard sauf si le défaut de restitution est la conséquence de la faute du locataire.

Compte tenu de la comparaison des deux états des lieux il convient de considérer que les états des lieux d’entrée et de sortie n’étaient pas conformes. La date de départ des locataires non contestée est le 03 novembre 2023, Monsieur [Z], ou son mandataire, devait donc restituer le dépôt de garantie aux locataires au plus tard deux mois après soit le 03 janvier 2024 à minuit ; or Monsieur [Z] n’a procéder au remboursement du dépôt de garantie qu’après déduction de sommes qu’il estimait due par les locataires le 05 janvier 2024 (le chèque ayant été adressé par voie postale).

Il est constant néanmoins qu’en présence d’une contestation sur les sommes à restituer il ne peut être reproché au bailleur de ne pas avoir restitué le solde du dépôt de garantie dans le délai prescrit par la loi de sorte que la majoration de dix pour cent du loyer mensuel susvisée ne reçoit pas application, qu’en effet cette majoration de 10 % du loyer est applicable sous réserve que le preneur ne soit tenu à aucune somme, ce qui n’est pas le cas en l’espèce.

Au regard de la contestation sur les sommes dues par les locataires au titre de l’entretien et des réparations devant être retenues sur le dépôt de garantie avec restitution du solde aux locataires, aucune majoration du dépôt de garantie ne peut donc être retenue.

En conséquence, Madame [P] [K] et Monsieur [M] [K] seront déboutés de leur demande au titre de la majoration du dépôt de garantie.

Sur la demande de dommages et intérêts

L’exercice d’une action en justice ne peut constituer un abus de droit dans des circonstances particulières le rendant fautif (Civ. 2ième 11 janvier 2018 n° 16-26168).

L’exercice d’une action en justice ne peut donner naissance à une dette de dommages-intérêts que dans le cas de malice, de mauvaise foi ou d’erreur grossière équipollente au dol (Civ. 2ième 11 janvier 1973).

En l’espèce, Monsieur [G] [Z] sollicite l’octroi de dommages et intérêts d’un montant 1.000 euros pour procédure abusive initiée par Madame [P] [K] et Monsieur [M] [K].

Compte tenu de la somme de 68,75 euros indument retenue sur le dépôt de garantie par Monsieur [G] [Z], il ne peut être reproché à Madame [P] [K] et Monsieur [M] [K] d’avoir fait preuve de malice, de mauvaise foi ou d’erreur grossière équipollente au dol dans l’action judiciaire engagée.

Par conséquent, Monsieur [G] [Z] sera débouté de sa demande de condamner Madame [P] [K] et Monsieur [M] [K] au paiement de la somme de 1.000 euros au titre de dommages et intérêts pour procédure abusive.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [G] [Z], partie perdante, supportera la charge des dépens.

L’équité commande de débouter les parties de leur demande formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en dernier ressort,

CONDAMNE Monsieur [G] [Z] à verser à Madame [P] [K] et Monsieur [M] [K] la somme de 68,75 euros (soixante-huit euros et soixante quinze centimes) au titre de la restitution du dépôt de garantie ;

DEBOUTE Madame [P] [K] et Monsieur [M] [K] de leur demande de majoration ;

DEBOUTE Monsieur [G] [Z] de sa demande de condamner Madame [P] [K] et Monsieur [M] [K] en paiement de la somme de 1000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive ;

DEBOUTE les parties de leurs demandes formulées au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [G] [Z] aux entiers dépens ;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le DOUZE DECEMBRE DEUX MILLE VINGT CINQ, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Céline ASTIER TRIA, juge des contentieux de la protection et par Madame Emeline DUNAS, greffière.

La greffière, La juge des contentieux de la protection,