Tribunal Judiciaire de Bobigny, Chambre 24 proxi fond, 25 juin 2024, n° 23/02486

TJ Bobigny 25 juin 2024

Arguments

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Accepté
Obligation de paiement du loyer
La cour a constaté que le locataire n'a pas contesté le montant de la dette et a jugé que le bailleur avait produit un décompte valide des sommes dues.
Accepté
Occupation sans droit ni titre
La cour a jugé que le locataire, étant occupant sans droit ni titre, doit indemniser le bailleur pour l'occupation des lieux.

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Sur la décision

Référence :	TJ Bobigny, ch. 24 proxi fond, 25 juin 2024, n° 23/02486
Numéro(s) :	23/02486
Importance :	Inédit
Dispositif :	Expulsion "ferme" ordonnée au fond (sans suspension des effets de la clause résolutoire)
Date de dernière mise à jour :	14 février 2026
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Sur les parties

Avocat(s) :	Dominique TOURNIER
Cabinet(s) :	SCP TOURNIER
Parties :	Préfet de la Seine Saint Denis

Texte intégral

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ D’AULNAY-SOUS-BOIS

[Adresse 3]

[Localité 6]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

Télécopie : [XXXXXXXX02]

@ : [Courriel 7]

REFERENCES : N° RG 23/02486 – N° Portalis DB3S-W-B7H-YNMT

Minute : 24/01107

PMM

Madame [D] [M]

Représentant : Maître Dominique TOURNIER de la SCP TOURNIER, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : E0263

Madame [L] [N] [C] [V]

Exécutoire, copie, dossier

délivrés à :

M^e Dominique TOURNIER

Copie délivrée à :

Mme [L] [V]

Le Préfet de la Seine Saint Denis

AUDIENCE CIVILE

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité en date du VINGT-CINQ JUIN DEUX MILLE VINGT-QUATRE ;

par Madame Nadine SPIRY, en qualité de juge des contentieux de la protection

Assistée de M^me Mylène PARFAITE-MARNY, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 25 Avril 2024

tenue sous la présidence de Madame Nadine SPIRY, juge des contentieux de la protection, assistée de M^me Mylène PARFAITE-MARNY, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDERESSE :

Madame [D] [M], demeurant [Adresse 4]

représentée par Maître Dominique TOURNIER de la SCP TOURNIER, avocats au barreau de PARIS

D’UNE PART

ET DÉFENDERESSE :

Madame [L] [N] [C] [V], demeurant [Adresse 5]

non comparante, ni représentée

D’AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Par un contrat du à effet au 11 mars 2023, Madame [D] [M] a donné à bail à Madame [L] [N] [C] [V] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 5], pour un loyer mensuel initial de 840 € et 110 € de provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, Madame [D] [M] a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire.

Par acte de commissaire de justice en date du 2 novembre 2023, Madame [D] [M] a ensuite fait assigner Madame [L] [N] [C] [V] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal de proximité d’AULNAY-SOUS-BOIS pour obtenir la résiliation du contrat, l’expulsion et la condamnation au paiement.

A l’audience du 25 avril 2024, Madame [D] [M] – représentée par son conseil -, reprend les termes de son assignation et demande au tribunal à titre principal de :

constater l’acquisition de la clause résolutoire ;

A titre subsidiaire, Madame [D] [M] demande au tribunal de :

prononcer la résiliation du bail d’habitation ;

En tout état de cause, Madame [D] [M] demande au tribunal de :

condamner Madame [L] [N] [C] [V] au paiement de l’arriéré locatif actualisé à la somme de 2. 129, 26 € avec les intérêts au taux légal à compter de la délivrance du commandement de payer ;condamner Madame [L] [N] [C] [V] au versement d’une indemnité mensuelle d’occupation, égale au montant du loyer, charges comprises, qui aurait été dus au titre du contrat de bail, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux ;ordonner l’expulsion de Madame [L] [N] [C] [V] ainsi que tous les occupants de son chef du logement avec au besoin le concours de la force publique, sous astreinte de 500 euros par jour de retard ; supprimer le délai de deux mois prévu par l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution ; ordonner le transport et la séquestration des meubles aux frais, risques et périls de la défenderesse ; condamner Madame [L] [N] [C] [V] au paiement d’une somme de 800 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ; de condamner Madame [L] [N] [C] [V] aux dépens le tout.

Madame [D] [M] est opposée à l’octroi de délai de paiement et de la suspension de la clause résolutoire.

Madame [D] [M] précise que le dernier règlement a été effectué le 25 mars 2024 pour un montant de 4. 000 euros.

Bien que convoquée par acte d’huissier signifié à étude le 2 novembre 2023, Madame [L] [N] [C] [V] n’est ni présente ni représentée.

L’affaire a été mise en délibéré au 25 juin 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, Madame [L] [N] [C] [V], assignée à étude ne comparaît pas et n’est pas représentée à l’audience.

La décision est réputée contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile, du seul fait qu’elle est susceptible d’appel.

I. SUR LA RESILIATION :

— sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la Seine-Saint-Denis par la voie électronique le 3 novembre 2023, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

— sur l’acquisition de la clause résolutoire :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa rédaction applicable au litige en cours prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux » .

En effet, le contrat de bail a été conclu avant l’entrée en vigueur de la loi KASBARIAN du 27 juillet 2023 modifiant la loi du 6 juillet 1989 et un délai de deux mois est mentionné dans ledit contrat. En outre, ce délai est plus favorable au locataire, de sorte qu’il convient d’appliquer l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989, relevant de l’ordre public de protection, dans sa rédaction antérieure au 29 juillet 2023.

Le bail à effet au 11 mars 2023 contient une clause résolutoire (article VIII) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 26 mai 2023, pour la somme en principal de 3. 033, 08 €. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 27 juillet 2023.

Le contrat de bail est donc résilié au 27 juillet 2023 et Madame [L] [N] [C] [V] est donc désormais occupant sans droit ni titre.

Par conséquent, il y a lieu d’ordonner l’expulsion de Madame [L] [N] [C] [V] ainsi que celle de tous occupants de son chef, si besoin est avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier dans les formes et délais prévus par les articles L. 412-1, R. 412-1 et suivants, L. 431-1 et suivants et R. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution. Il convient également d’autoriser Madame [D] [M], conformément aux articles L. 433-1, R. 433-1 et suivants du même code, à procéder à l’enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et à les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls de Madame [L] [N] [C] [V].

Aucun motif ne justifie en revanche de supprimer, ni même de réduire, le délai de deux mois laissé au défendeur pour partir volontairement après la délivrance du commandement de quitter les lieux. Au contraire, ce délai apparaît nécessaire à Madame [L] [N] [C] [V] pour organiser son départ et assurer son relogement.

Il n’apparaît pas nécessaire d’assortir d’une astreinte l’obligation pour Madame [L] [N] [C] [V] de quitter les lieux. En effet, la condamnation au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation, de nature à réparer le préjudice subi par la société bailleresse, satisfait déjà l’objectif assigné à l’astreinte en cette matière par l’article L.421-2 du code des procédures civiles d’exécution.

II. SUR LA CONDAMNATION AU PAIEMENT :

Selon l’article 1728 du code civil repris par l’article 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

Par ailleurs, il convient de rappeler que selon les dispositions de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Madame [D] [M] produit un décompte démontrant que Madame [L] [N] [C] [V] reste devoir la somme de 2. 129, 28 € à la date du 19 avril 2024.

La défenderesse, non comparant, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de cette dette.

Elle sera par conséquent condamnée au paiement de cette somme de 2. 129, 26 €, avec les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer (26 mai 2023), conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil (le juge ne peut statuer ultra petita).

Sur la fixation de l’indemnité d’occupation

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 27 juillet 2023, Madame [L] [N] [C] [V] est occupant sans droit ni titre depuis cette date.

Elle sera également condamnée au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 1er mai 2024 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Madame [L] [N] [C] [V], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir Madame [D] [M], Madame [L] [N] [C] [V] sera condamnée à lui verser une somme de 800 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection statuant publiquement par décision réputée contradictoire mise à disposition des parties par le greffe et en premier ressort,

DECLARE recevable la demande de Madame [D] [M] aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le à effet au 11 mars 2023 entre Madame [D] [M] et Madame [L] [N] [C] [V] concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 5] sont réunies à la date du 27 juillet 2023 ;

CONDAMNE Madame [L] [N] [C] [V] à verser à Madame [D] [M] la somme de 2. 129, 26 € (décompte arrêté au 19 avril 2024, incluant avril 2024), correspondant aux loyers, charges et indemnité d’occupation impayés, assortie des intérêts au taux légal à compter du 26 mai 2023 ;

CONDAMNE Madame [L] [N] [C] [V] à verser à Madame [D] [M] une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter du 1er mai 2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

ORDONNE en conséquence à Madame [L] [N] [C] [V] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification du présent jugement ;

DEBOUTE Madame [D] [M] de sa demande de suppression du délai de deux mois prévu par l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

DIT qu’à défaut pour Madame [L] [N] [C] [V] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Madame [D] [M] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique et pourra procéder à l’enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et à les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls de Madame [L] [N] [C] [V] conformément aux articles L. 433-1 et R. 433-1 et suivants du même code ;

DEBOUTE Madame [D] [M] de sa demande d’astreinte ;

CONDAMNE Madame [L] [N] [C] [V] à verser à Madame [D] [M] une somme de 800 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [L] [N] [C] [V] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire ;

DIT que la présente décision sera notifiée par le greffe à la préfecture de la Seine-Saint-Denis en application de l’article R. 412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal de proximité, le 25 juin 2024, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par la juge des contentieux de la protection et la greffière ;

La greffière, La juge des contentieux de la protection,