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Tribunal Judiciaire de de BLOIS

N° RG 25/01278 – N° Portalis DBYN-W-B7J-EZSI Page sur

COUR D’APPEL D'[Localité 8]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BLOIS

JUGEMENT DU 04 FÉVRIER 2026

N° RG 25/01278 – N° Portalis DBYN-W-B7J-EZSI

Minute : 2026/69

DEMANDEUR :

L’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE LOIR-ET-CHER TERRES DE LOIRE HABITAT

[Adresse 1]

[Adresse 7]

[Localité 3]

représenté par Madame [K] [Z], munie d’un pouvoir spécial

DÉFENDEUR :

Monsieur [N] [L]

[Adresse 4]

[Adresse 10]

[Localité 2]

non comparant, ni représenté

DÉBATS : à l’audience publique du 03 Décembre 2025,

JUGEMENT : réputé contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe à la date indiquée à l’issue des débats, en premier ressort.

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Béatrice PINET-LE BRAS, Juge des contentieux de la protection,

En présence de Madame [Y] HAMON, Auditrice de justice,

Avec l’assistance de Nebia BEDJEDIET, Greffière,

GROSSE : TDLH

EXPÉDITION : Monsieur [N] [L]

le :

Copie Dossier

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 14 juin 2019, prenant effet le 17 juin 2019, l’OPH de Loir-et-Cher TERRES DE LOIRE HABITAT a donné en location à Monsieur [N] [L] un logement à usage d’habitation situé [Adresse 5] – à [Localité 6], moyennant un loyer mensuel de 373,99 euros.

L’état des lieux d’entrée a été réalisé contradictoirement le 17 juin 2019.

Par courrier reçu par le bailleur le 24 avril 2023, Monsieur [N] [L] a donné son congé.

L’état des lieux de sortie a été réalisé le 16 août 2023. Un procès-verbal de constat a été réalisé par un commissaire de justice en date du 16 août 2023.

Par constat de carence en date du 25 mars 2024, le conciliateur de justice a constaté l’impossibilité de procéder à une tentative de conciliation avec Monsieur [N] [L].

Par acte de commissaire de justice en date du 18 mars 2025, remis par procès-verbal 659, l’OPH de Loir-et-Cher TERRES DE LOIRE HABITAT a fait assigner Monsieur [N] [L] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Blois, aux fins de :

Dire et juger l’OPH de Loir-et-Cher TERRES DE LOIRE HABITAT recevable et bien fondé en ses demandes ; Constater la résiliation du bail à la date du 16 août 2023 ;Condamner Monsieur [N] [L] à payer la somme de 1.697,14 euros au titre de l’indemnité de réparations locatives à l’OPH de Loir-et-Cher TERRES DE LOIRE HABITAT ;Dire que cette somme sera productive d’intérêt au taux légal à compter de la décision à intervenir ; Dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir ; Condamner Monsieur [N] [L] à payer la somme de 300,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; Condamner Monsieur [N] [L] aux entiers dépens de la procédure.

L’affaire a été retenue à l’audience du 03 décembre 2025.

Au cours de cette audience, l’OPH de Loir-et-Cher TERRES DE LOIRE HABITAT, représenté avec pouvoir par Madame [K] [Z] – chargée de mission contentieux, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance.

Bien que Monsieur [N] [L] ait été assigné par procès-verbal 659, Monsieur [N] [L] n’était pas présent ni représenté à l’audience.

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 04 février 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

L’article 472 du Code de procédure civile dispose que « Si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée. »

En application de l’article 473 du code de procédure civile, le jugement est réputé contradictoire, le défendeur n’ayant pas comparu et la décision étant susceptible d’appel.

Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 15 de la loi du 06 juillet 1989, lorsque le congé émane du locataire, le délai de préavis applicable est de trois mois. Pendant le délai de préavis, le locataire n’est redevable du loyer et des charges que pour le temps où il a occupé réellement les lieux si le congé a été notifié par le bailleur. Il est redevable du loyer et des charges concernant tout le délai de préavis si c’est lui qui a notifié le congé, sauf si le logement se trouve occupé avant la fin du préavis par un autre locataire en accord avec le bailleur. À l’expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d’occupation des locaux loués.

En l’espèce, le congé donné par le locataire a été reçu par le bailleur le 24 avril 2023. Un délai de préavis de trois mois s’est appliqué, de telle sorte que la date de fin du bail doit être fixée au 24 juillet 2023. Par courrier en date du 07 août 2023, le bailleur atteste avoir récupéré les clés du logement dans la boîte aux lettres de l’agence et avoir fait procéder à l’évacuation de divers encombrants. Le bailleur produit une facture en date du 27 juillet 2023 attestant que l’ASSOCIATION [Adresse 9] est intervenue le 27 juillet 2023 pour vider le logement. Ainsi, il apparaît qu’au plus tard, le bailleur avait récupéré les clés le 27 juillet 2023, peu important la date d’état des lieux de sortie.

Par conséquent, il est constaté que le bail a pris fin le 27 juillet 2023.

Sur les dégradations locatives

Selon l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles aient eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement. Ce texte impose également au locataire de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’État, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

L’état des lieux d’entrée a été réalisé contradictoirement le 17 juin 2019.

Un état des lieux de sortie a été réalisé le 16 août 2023, toutefois, il n’a pas été signé par le locataire. Un procès-verbal de constat a été établi par un commissaire de justice le 16 août 2023.

L’OPH de Loir-et-Cher TERRES DE LOIRE HABITAT sollicite la somme totale de 1.697,14 euros après déduction du dépôt de garantie, comprenant :

Une indemnité pour réparations locatives d’un montant de 1.707,93 euros, Des frais d’évacuation pour un montant de 282,00 euros,Des frais de constat d’huissier pour un montant de 81,20 euros.

S’agissant des réparations locatives

La demande financière présentée par le bailleur au titre des réparations locatives est étayée par un tableau évaluant les réparations locatives, annexé au courrier adressé au locataire le 21 août 2023.

Il y aura donc lieu de procéder à la comparaison entre l’état du logement à l’entrée dans les lieux constaté dans l’état des lieux d’entrée contradictoire du 17 juin 2019 et l’état du logement constaté dans le procès-verbal de constat en date du 16 août 2023 afin de fixer le montant de l’indemnisation pouvant être attribuée en cas de réparations locatives, tout en tenant compte du temps passé dans le logement qui est d’environ quatre ans.

Concernant la cuisine

L’OPH de Loir-et-Cher TERRES DE LOIRE HABITAT sollicite une somme totale de 143,15 euros, se décomposant comme suit :

107,38 euros au titre du lessivage des murs sur une surface de 26m²,35,77 euros au titre du lessivage du plafond sur une surface de 7m².

S’agissant des murs, il ressort de l’état des lieux d’entrée que les murs de la cuisine sont en bon état.

Le procès-verbal de constat relève que « Les murs sont recouverts d’une toile de verre elle-même recouverte de peinture pour partie, jaunie et tachée sur l’ensemble de sa surface, et pour le surplus d’une faïence murale, présentant des dégradations, des traces de ruban adhésif, de colles diverses sont visibles, les joints sont noircis, projections de matière graisseuse et autres saletés sont visibles ». Ainsi, il apparaît que les murs sont sales et nécessitent d’être lessivés. Par conséquent, il sera mis à la charge du locataire la somme de 107,38 euros au titre du lessivage des murs de la cuisine.

S’agissant du plafond, il ressort de l’état des lieux d’entrée que le plafond de la cuisine est en bon état et présente des taches légères diffuses.

Le procès-verbal de constat relève que « Le plafond est recouvert d’une toile de verre elle-même recouverte de peinture, qui présente quelques taches diverses et toiles d’araignée ». Ainsi, il n’apparait pas que l’état du plafond se soit détérioré pendant l’occupation des lieux par le locataire. En effet, au moment de son entrée dans les lieux, le plafond comportait déjà des taches. La présence de toiles d’araignée ne justifie pas un lessivage. Par conséquent, aucune somme ne sera mise à la charge du locataire au titre du lessivage du plafond de la cuisine.

Finalement, s’agissant de la cuisine, il sera mis à la charge du locataire la somme totale de 107,38 euros.

Concernant la salle de bains

L’OPH de Loir-et-Cher TERRES DE LOIRE HABITAT sollicite la somme totale de 78,13 euros se décomposant comme suit :

18,03 euros au titre de la réfection de la peinture du plafond,60,10 euros au titre de la réfection de la peinture des murs.

S’agissant de la peinture du plafond, il ressort de l’état des lieux d’entrée que le plafond est en bon état.

Le procès-verbal de constat relève que « Le plafond est recouvert de toile de verre elle-même recouverte de peinture ». Le procès-verbal de constat ne relève ainsi aucun élément pouvant justifier la réfection de la peinture du plafond.

Par conséquent, aucune somme ne sera mise à la charge du locataire s’agissant du plafond de la salle de bain.

S’agissant de la peinture des murs, il ressort de l’état des lieux d’entrée que les murs de la salle de bains sont en bon état.

Le procès-verbal de constat relève que « Les murs sont pour partie recouverts d’une toile de verre elle-même recouverte de peinture, présentant des dégradations notamment des traces importantes de moisissures et d’humidité, principalement en partie haute qui se propagent du mur qui est attenant à la baignoire jusqu’au plafond sur environ la moitié de la pièce, et pour le surplus d’une faïence murale en état d’usage, les joints sont quelque peu noircis, principalement aux pourtours du lavabo et de la baignoire, où les présences de moisissures sont plus importantes ». Ainsi, il apparait que les murs de la salle de bains ont été dégradés pendant l’occupation des lieux par le locataire. Toutefois, celui-ci a occupé les lieux pendant quatre années et les murs étaient en bon état et non dans un état neuf ni en très bon état, de telles sorte qu’il convient d’appliquer un coefficient de vétusté de 20%. Par conséquent, il sera mis à la charge du locataire la somme de 48,08 euros à ce titre.

Finalement, s’agissant de la salle de bains, il sera mis à la charge du locataire la somme totale de 48,08 euros.

Concernant le séjour

L’OPH de Loir-et-Cher TERRES DE LOIRE HABITAT sollicite la somme totale de 667,87 euros, se décomposant comme suit :

222,37 euros au titre de la réfection de la peinture des murs, 445,50 euros au titre de la réfection complète du sol en dalles vinyliques souples.

S’agissant de la peinture des murs, il ressort de l’état des lieux d’entrée que les murs du séjour sont en bon état.

Le procès-verbal de constat relève que « Les murs sont recouverts d’un papier peint qui présente des dégradations, notamment des traces de crayonnages, de taches diverses, de résidus de ruban adhésif, d’arrachements de toile par endroit ». Ainsi, il apparaît que les murs du séjour ont été dégradés pendant l’occupation des lieux par le locataire. Toutefois, celui-ci a occupé les lieux pendant quatre ans et, au moment de son entrée dans les lieux, les murs étaient en bon état et non dans un état neuf ni en très bon état, de telle sorte qu’il convient d’appliquer un coefficient de vétusté de 20%. Par conséquent, il sera mis à la charge du locataire la somme de 177,89 euros à ce titre.

S’agissant du sol du séjour, il ressort de l’état des lieux d’entrée que le sol du séjour est en bon état.

Le procès-verbal de constat relève que « Le sol est recouvert d’un revêtement plastique de type linoléum, lequel présente des dégradations, est perforé à de nombreux endroits, rayé, taché et poinçonné ». Ainsi, il apparait que le sol a été dégradé pendant l’occupation des lieux par le locataire. Toutefois, celui-ci a occupé les lieux pendant quatre ans et, au moment de son entrée dans les lieux, le sol était en bon état et non pas dans un état neuf ni en très bon état, de telle sorte qu’il convient d’appliquer un coefficient de vétusté de 20%. Par conséquent, il sera mis à la charge du locataire la somme de 356,40 euros à ce titre.

Finalement, s’agissant du séjour, il sera mis à la charge du locataire, la somme totale de 534,29 euros.

Concernant la chambre 1

L’OPH de Loir-et-Cher TERRES DE LOIRE HABITAT sollicite la somme totale de 113,43 euros se décomposant comme suit :

52,42 euros au titre de la révision et mise en jeu de menuiseries extérieures, 61,01 euros au titre d’un enrouleur de sangle.

S’agissant de ces deux éléments, il ressort de l’état des lieux d’entrée que les menuiseries extérieures sont en bon état.

Le procès-verbal de constat relève que « Volet PVC roulant avec manivelle, enrouleur. L’ensemble n’est plus fonctionnel ». Ainsi, il apparaît que le volet a été détérioré pendant l’occupation des lieux par le locataire. Par conséquent, il sera mis à la charge du locataire la somme totale de 113,43 euros au titre de la révision et mise en jeu de menuiseries extérieures et du coût de l’enrouleur de sangle.

Concernant la chambre 2

L’OPH de Loir-et-Cher TERRES DE LOIRE HABITAT sollicite la somme totale de 241,31 euros se décomposant comme suit :

61,01 euros au titre de l’enrouleur de sangle, 180,30 euros au titre de la réfection de la peinture des murs.

S’agissant de l’enrouleur de sangle, il ressort de l’état des lieux d’entrée que les menuiseries sont en bon état.

Le procès-verbal de constat relève que « Volet PVC roulant avec manivelle, enrouleur. L’ensemble n’est plus fonctionnel ». Ainsi, il apparait que le volet a été détérioré pendant l’occupation des lieux par le locataire. Par conséquent, il sera mis à la charge du locataire la somme de 61,01 euros au titre de l’enrouleur de sangle.

S’agissant de la réfection de la peinture des murs, il ressort de l’état des lieux d’entrée que les murs sont en bon état.

Le procès-verbal de constat relève que « Les murs sont recouverts d’un papier peint, lequel présente des dégradations, des taches diverses, principalement en partie basse, notamment plus prononcées au niveau de l’antenne télévision, des traces de frottements, des traces noirâtres sont visibles. Sur le même mur, des traces de coulures roses, des traces de frottements en partie haute dans l’angle du mur avec celui qui jouxte la salle de bain ». Ainsi, il apparait que l’état des murs s’est dégradé pendant l’occupation des lieux par le locataire. Toutefois, celui-ci a occupé les lieux pendant quatre ans et, au moment de son entrée dans les lieux, les murs étaient en bon état et non dans un état neuf ni en très bon état, de telles sorte qu’il convient d’appliquer un coefficient de vétusté de 20%. Par conséquent, il sera mis à la charge du locataire la somme de 144,24 euros à ce titre.

Finalement, s’agissant de la chambre 2, il sera mis à la charge du locataire la somme totale de 205,25 euros.

Concernant le logement

L’OPH de Loir-et-Cher TERRES DE LOIRE HABITAT sollicite la somme totale de 464,04 euros se décomposant comme suit :

14,36 euros au titre du remplacement de deux clés manquantes serrure ordinaire (porte de service, portail…),414,86 euros au titre du nettoyage complet du logement, 34,82 euros au titre du remplacement de la serrure de boite aux lettres.

S’agissant du remplacement de deux clés manquantes, il ressort de l’état des lieux d’entrée que quatre clés ont été remises au locataire, dont trois clés de serrure principale et une clé poste. Le procès-verbal de constat relève que deux clés ont été remise, une clé de boîte aux lettres et une clé d’appartement, de telle sorte que deux clés sont manquantes. Par conséquent, il sera mis à la charge du locataire la somme de 14,36 euros au titre du remplacement de deux clés.

S’agissant du nettoyage complet du logement, il ressort de l’état des lieux d’entrée la présence de taches et de traces dans la cuisine, la salle de bain, les WC, le rangement, l’entrée-couloir et la chambre 1.

Le procès-verbal de constat fait état de traces dans le couloir, de poussière, de calcaire, de traces et de taches dans la salle de bain, des taches et des traces ainsi que des traces de crayonnage dans la chambre 1, des taches et des traces ainsi que des traces de crayonnage dans la chambre 2, des taches, de la poussière, des traces, projections de matière graisseuse, des toiles d’araignée et du tartre dans la cuisine, des taches et des traces dans la pièce de vie. Ainsi, il apparait que malgré la présence initiale de traces et de taches au moment de l’entrée dans les lieux, d’autres éléments nécessitant un nettoyage sont apparus suite à l’occupation des lieux par le locataire. Néanmoins, des éléments étant antérieurs à l’entrée dans les lieux du locataire, il convient de partager par moitié les frais de nettoyage entre les parties. Par conséquent, il sera mis à la charge du locataire la somme de 207,43 euros à ce titre.

S’agissant du remplacement de la serrure de la boite aux lettres, il ressort de l’état des lieux d’entrée que la boite aux lettres est en état d’usage. Le procès-verbal de constat ne fait pas mention de la boite aux lettres. Par conséquent, aucune somme ne sera mise à la charge du locataire s’agissant de la serrure de la boite aux lettres.

Finalement, s’agissant du logement, il est mis à la charge du locataire la somme totale de 221,79 euros.

Ainsi, au titre des réparations locatives, Monsieur [N] [L] sera condamné au paiement de la somme totale de 1.230,22 euros.

S’agissant des frais d’évacuation

L’OPH de Loir-et-Cher TERRES DE LOIRE HABITAT sollicite la somme de 282,00 euros au titre des frais d’évacuation. Le bailleur produit une facture de l’ASSOCIATION [Adresse 9], en date du 27 juillet 2023, d’un montant de 282,00 euros afin de vider le logement vers la déchèterie. Cette facture atteste que l’intervention a eu lieu le 27 juillet 2023, soit avant la réalisation du procès-verbal de constat, de telle sorte qu’il n’a pas été constaté contradictoirement la présence d’éléments nécessitant de vider le logement.

Par conséquent, l’OPH de Loir-et-Cher TERRES DE LOIRE HABITAT sera débouté de sa demande au titre des frais d’évacuation du logement.

Sur les frais de constat de commissaire de justice

Aux termes de l’article 5 de la loi du 06 juillet 1989, les honoraires des personnes mandatées pour réaliser un état des lieux sont partagés entre le bailleur et le preneur. Le montant toutes taxes comprises imputé au locataire pour cette prestation ne peut excéder celui imputé au bailleur et demeure inférieur ou égal à un plafond par mètre carré de surface habitable de la chose louée fixé par voir réglementaire et révisable chaque année, dans des conditions définies par décret. Ces honoraires sont dus à compter de la réalisation de la prestation.

L’OPH de Loir-et-Cher TERRES DE LOIRE HABITAT sollicite que la moitié des frais résultant de la réalisation par un commissaire de justice au titre du procès-verbal de constat soit mis à la charge des locataires. Le bailleur produit une facture du commissaire de justice en date du 16 août 2023 d’un montant total de 162,41 euros s’agissant du procès-verbal de constat.

Par conséquent, Monsieur [J] [L] sera condamné au paiement de la somme de 81,20 euros au titre de la moitié des frais du procès-verbal de constat de commissaire de justice.

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Ainsi, il est mis à la charge de Monsieur [J] [L] la somme totale de 1.311,42 euros. Il convient de déduire de cette somme le dépôt de garantie d’un montant de 373,99 euros. Soit : 1.311,42 – 373,99 = 937,43 euros.

Par conséquent, Monsieur [J] [L] sera condamné au paiement de la somme de 937,43 euros au titre de l’intégralité des sommes sollicitées.

Sur les demandes accessoires

Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Compte tenu des circonstances de l’espèce, Monsieur [J] [L] sera condamné à payer à l’OPH de Loir-et-Cher TERRES DE LOIRE HABITAT la somme de 200,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [J] [L], partie perdante, supportera la charge des entiers dépens.

Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, il convient de rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE Monsieur [J] [L] à verser à l’OPH de Loir-et-Cher TERRES DE LOIRE HABITAT la somme de 937,43 euros au titre des réparations locatives et de la moitié des frais de constat de commissaire de justice, après déduction du dépôt de garantie, avec intérêt au taux légal à compter de la présente décision ;

DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

CONDAMNE Monsieur [J] [L] aux entiers dépens de la présente instance ;

CONDAMNE Monsieur [J] [L] à payer la somme de 200,00 euros à l’OPH de Loir-et-Cher TERRES DE LOIRE HABITAT au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire de plein droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susmentionnés.

La Greffière, La juge des contentieux de la protection,