TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 8] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le : 28/11/2024

à : La Société CAPRE INVESTISSEMENTS

Copie exécutoire délivrée

le : 28/11/2024

à : M^e Thomas BROCHE

Pôle civil de proximité

■

PCP JTJ proxi fond

N° RG 24/03784 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5KEN

N° MINUTE :

5/2024

JUGEMENT

rendu le jeudi 28 novembre 2024

DEMANDEUR

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES [Adresse 1], dont Représenté par son syndic la SARL CABINET CSJC – [Adresse 4]

représenté par M^e Thomas BROCHE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #B1159

DÉFENDERESSE

La Société CAPRE INVESTISSEMENTS, dont le siège social est sis [Adresse 6]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Karine METAYER, Juge, statuant en juge unique

assistée de Florian PARISI, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 04 octobre 2024

JUGEMENT

réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 28 novembre 2024 par Karine METAYER, Juge assistée de Florian PARISI, Greffier

Décision du 28 novembre 2024

PCP JTJ proxi fond – N° RG 24/03784 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5KEN

EXPOSE DU LITIGE

La SCI CAPRE INVESTISSEMENTS est propriétaire du lot n°303 dans l’immeuble sis [Adresse 7], cadastré AN [Cadastre 3] SEC BJ N°[Cadastre 5], soumis au régime de la copropriété représentant 65/10004ème tantièmes.

Faisant valoir des impayés, le syndicat des copropriétaires [Adresse 2], représenté par son syndic SARL CABINET CSJC en exercice, a assigné devant le tribunal judiciaire de Paris la SCI CAPRE INVESTISSEMENTS, par acte de commissaire de justice en date du 24 juin 2024, en paiement des sommes suivantes, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

—  6511,38 euros au titre des charges de copropriété au 11 juin 2024 (2ème trimestre 2024 inclus), avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 13 mai 2024 ;

—  1000 euros de dommages et intérêts ;

—  1500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance.

Au soutien de sa demande, le syndicat des copropriétaires [Adresse 2] fait valoir que les appels de charges ne sont pas régulièrement payés, ce qui entraîne pour lui des difficultés de gestion compte tenu du poids des tantièmes représentés par LA SCI CAPRE INVESTISSEMENTS.

A l’audience du 4 octobre 2024, le syndicat des copropriétaires [Adresse 2], représenté par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance. Il précise que les impayés ont commencé en juillet 2022 et qu’aucun règlement n’est intervenu depuis l’assignation.

Bien que régulièrement assignée par procès-verbal de recherches infructueuses conformément à l’article 659 du code de procédure civile, la SCI CAPRE INVESTISSEMENTS n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter et n’a pas fait connaître au tribunal les motifs de son absence. Conformément à l’article 473 du code de procédure civile, il sera statué par jugement réputé contradictoire.

Le Conseil du demandeur a été invité à la demande du tribunal à fournir en cours de délibéré et la copie de la lettre recommandée adressée par le commissaire de justice à la SCI CAPRE INVESTISSEMENTS.

Comme il y avait été autorisé par le tribunal, le syndicat des copropriétaires [Adresse 2] a transmis au tribunal l’extrait KBIS de la SCI CAPRE INVESTISSEMENTS en cours de délibéré.

La décision a été mise en délibéré le 28 novembre 2024 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les charges et provisions sur charges de copropriété et les travaux

Selon l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges, que ce soit :

—  les charges générales relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, ainsi que le fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 de la loi, lesquelles sont dues proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots,

—  les charges spéciales entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement communs, lesquelles sont dues en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot.

Il incombe au syndicat qui poursuit le recouvrement de charges de rapporter la preuve de sa créance. A ce titre, il lui appartient de produire le procès-verbal de l’assemblée générale approuvant les comptes de l’exercice correspondant et rendant la créance certaine, liquide et exigible, un décompte de répartition de charges ainsi qu’un décompte individuel permettant de vérifier l’adéquation entre les montants à répartir par types de charges et les sommes demandées au copropriétaire. Le grand livre du syndic ne constitue pas la preuve de l’exigibilité de la créance du syndicat.

L’article 14-1 de cette même loi dispose également que, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Le recouvrement des provisions peut ainsi être poursuivi jusqu’à l’établissement des comptes définitifs qui seront soumis à l’approbation de l’assemblée générale. A ce titre, le syndicat doit produire la délibération de l’assemblée générale adoptant le budget prévisionnel et démontrer la date d’exigibilité des provisions impayées.

Par ailleurs, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l’article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l’objet d’un vote à l’assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d’exigibilité.

Enfin, il sera rappelé qu’en application de l’article 42 de la même loi, les décisions d’une assemblée générale s’imposent aux copropriétaires tant que la nullité n’en a pas été prononcée et ce même si une procédure pour obtenir cette nullité a été diligentée. En effet, les actions ayant pour objet de contester les décisions des assemblées générales ne suspendent que les travaux décidés par l’assemblée générale en application des articles 25 et 26 durant le délai de recours de deux mois. Le copropriétaire qui n’a pas contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est ainsi pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires produit à l’appui de sa demande :

—  le relevé de matrice cadastrale à jour concernant l’immeuble et relatif au lot 303, indiquant la répartition des tantièmes (65/10004èmes), la fiche de renseignement immobilière du service de la publicité foncière établissant l’origine de propriété, ainsi qu’un acte de vente établissant la qualité de copropriétaire de la SCI CAPRE INVESTISSEMENTS ;

—  les appels de charges, provisions sur charges et travaux pour la période du 1er juillet 2022 au 11 juin 2024 2nd semestre 2024 inclus ;

—  les relevés individuels de charge pour la même période;

—  l’historique du compte du 1er janvier 2020 au 10 juin 2024 ainsi qu’un état récapitulatif détaillé de la créance faisant état d’un solde débiteur de 6511,38 euros ;

—  les procès-verbaux des assemblées générales des 26 juin 2018, 27 juin 2019, 8 janvier 2021, 6 juillet 2022, 3 juillet 2023, 13 juin 2024 comportant :

o approbation des comptes des exercices 2018, 2019, 2020, 2021, 2022, 2023 ;

o vote des budgets prévisionnels 2019, 2020, 2021, 2022, 2023, 2024 et 2025;

—  la mise en demeure de payer la somme de 4718,28 euros adressée le 13 mai 20224 à LA SCI CAPRE INVESTISSEMENTS (pli avisé et non réclamé).

En l’espèce, les paiements effectués par la SCI CAPRE INVESTISSEMENTS ont été imputés par le créancier prioritairement sur la dette la plus ancienne. Cette imputation est conforme à l’article 1342-10 du code civil et il en est justifié au moyen du décompte d’exécution.

En application des textes visés ci-dessus et au vu des pièces produites par le syndicat, la créance de ce dernier est parfaitement établie à hauteur de la somme de 6511,38 euros portant arrêté au 11 juin 2024, incluant l’appel provisionnel du 2ème trimestre 2024.

Il convient de relever que le demandeur inclut au décompte des frais qui relèvent des dépens, de l’article 700 du code de procédure civile ou des frais exposés au titre du recouvrement de la créance et qui ne peuvent être inclus dans le principal comprenant uniquement les charges de copropriété, ceci pour un total de 87 euros. L’ensemble de ces sommes ne sera donc pas pris en compte dans le montant de la créance due au syndicat de copropriété, faute d’être exigible. La somme due sera donc arrêtée à la somme de 6424,38 euros.

La créance du syndicat de copropriétaires est donc fixée à la somme totale de 6424,38 euros.

Conformément à l’article 36 du décret n° 2004-479 du 27 mai 2004, les sommes dues au titre de l’article 35 portent intérêt au profit du syndicat. Cet intérêt, fixé au taux légal en matière civil, est dû à compter de la mise en demeure adressée par le syndic au copropriétaire défaillant.

Il s’évince de la combinaison de cet article et de l’article 64 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 pris pour l’application de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis de 1967 que les intérêts courent, en cas de recours à une lettre recommandée avec avis de réception, soit de la date de réception par son destinataire de la lettre valant mise en demeure, soit en cas d’absence du débiteur lors de la présentation de la lettre du lendemain de la date de sa première présentation au domicile du destinataire.

En l’espèce, cette somme produira intérêts au taux légal à compter de la date de réception de la mise en demeure le 15 mai 2024, soit lendemain de la première présentation de la lettre recommandée avec accusé de réception au domicile du destinataire en application des articles 1231-6 du code civil et 36 et 64 du décret précité.

Sur les dommages et intérêts

L’article 1231-6 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.

L’article 2274 du code civil précise que la bonne foi est toujours présumée, et que c’est à celui qui se prévaut de la mauvaise foi d’en rapporter la preuve.

Par ailleurs, en application de l’article 1240 du même code, il est de jurisprudence constante que la faute, même non grossière ou dolosive suffit, lorsqu’un préjudice en résulte, à justifier une condamnation à des dommages et intérêts pour abus du droit d’agir en justice ou de résistance abusive à une action judiciaire.

Les manquements répétés des copropriétaires à leur obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété sans justifier de raisons valables pouvant expliquer leur carence existante depuis plusieurs années malgré les différentes mises en demeure, outre qu’ils révèlent leur mauvaise foi, sont constitutifs d’une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée depuis de longues années d’une somme importante, nécessaire à la gestion et à l’entretien de l’immeuble, un préjudice financier direct et certain.

En l’espèce, il est établi que la SCI CAPRE INVESTISSEMENTS présente, de manière récurrente depuis deux années, des impayés de charges de copropriété et de travaux. Ces manquements répétés perturbent la trésorerie et le bon fonctionnement de la copropriété et causent nécessairement un préjudice important au syndicat des copropriétaires qui doit pallier ces paiements manquants. La demande de dommages et intérêts du syndicat des copropriétaires sera donc accueillie à hauteur de 1000 euros avec intérêts au taux légal à compter du jugement.

Sur les demandes accessoires

Le défendeur, qui succombe, supportera les dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 1000 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile dans sa rédaction issue du décret n° 2019-1333 du 11 décembre 2019.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal judiciaire statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe réputé contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE la SCI CAPRE INVESTISSEMENTS à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 2], pris en la personne de son syndic SARL CABINET CSJC:

— la somme de 6424,38 euros au titre des provisions sur charges et charges de copropriété et des travaux impayés, arrêtée au 11 juin 2024 et incluant l’appel provisionnel du 2ème trimestre 2024, avec intérêts au taux légal à compter 15 mai 2024 ;

— la somme de 1000 euros au titre des dommages et intérêts avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

RAPPELLE que les paiements des charges de copropriété intervenus postérieurement à l’assignation viennent s’imputer sur les sommes dues conformément à l’article 1342-10 du code civil et viennent ainsi en déduction des condamnations ci-dessus prononcées ;

CONDAMNE la SCI CAPRE INVESTISSEMENTS à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 2], pris en la personne de son syndic SARL CABINET CSJC, la somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE le surplus des demandes ;

CONDAMNE la SCI CAPRE INVESTISSEMENTS aux dépens ;

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition le 28 novembre 2024 susdits par la présidente et le greffier susnommés.

Le greffier, La présidente.