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Tribunal Judiciaire de de BLOIS

N° RG 25/00897 – N° Portalis DBYN-W-B7J-EYYE Page sur

COUR D’APPEL D’ORLÉANS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BLOIS

JUGEMENT DU 04 FÉVRIER 2026

N° RG 25/00897 – N° Portalis DBYN-W-B7J-EYYE

Minute : 2026/85

DEMANDEUR :

Monsieur [U] [B]

[Adresse 4]

[Localité 2] NEW YORK USA

représenté par M^e Valérie REDON-REY, avocate au barreau de TOULOUSE, substituée par M^e Eliette VERARD, avocate au barreau de BLOIS

DÉFENDERESSE :

Madame [P] [J] Née [O]

[Adresse 1]

[Adresse 1]

[Adresse 1]

[Localité 3]

comparant en personne

DÉBATS : à l’audience publique du 19 Novembre 2025,

JUGEMENT : contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe à la date indiquée à l’issue des débats, en premier ressort.

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Marine MARTINEAU, Vice-Présidente en charge des contentieux de la Protection,

En présence de Madame Pauline HAMON, Auditrice de justice,

Avec l’assistance de Nebia BEDJEDIET, Greffière,

GROSSE : M^e Valérie REDON-REY

EXPÉDITION : Madame [P] [J] Née [O]

le :

Copie Dossier

RAPPEL DES FAITS

Par contrat sous seing privé du 9 septembre 2015, Monsieur [U] [B] a donné à bail à Madame [P] [J] née [O] un bien à usage d’habitation situé [Adresse 1], pour un loyer de 460 euros outre 160 euros de charges, payable mensuellement, le 1er du mois et à terme à échoir.

Des loyers étant demeurés impayés, Monsieur [U] [B] a fait signifier à Madame [P] [J] née [O] le 23 octobre 2024 un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant en principal de 1648,71 euros au titre des loyers et charges impayés.

Ce commandement de payer a été remis à domicile.

Le bailleur a saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives du Loir-et-Cher de la situation d’impayés, le 24 octobre 2024.

Monsieur [U] [B] a ensuite fait assigner Madame [P] [J] née [O] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Blois, le 6 mars 2025, aux fins suivantes :

— Constater l’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail consenti par Monsieur [U] [B] à Madame [P] [J] née [O] pour défaut de paiement des loyers ;

— Ordonner sans délai l’expulsion de Madame [P] [J] née [O] ainsi que tous occupants de son chef, de l’appartement qu’elle occupe sis [Adresse 1], au besoin, avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;

— Condamner Madame [P] [J] née [O] à lui verser la somme de 739,73 euros égale au montant des loyers et charges impayés, quittancement du mois de février 2025 inclus, condamnation qui sera réactualisée sur la base du loyer et des charges échus au jour de l’audience à intervenir et avec intérêt légal à compter du commandement de payer ;

— Condamner Madame [P] [J] née [O] à lui verser une indemnité d’occupation équivalente au montant des loyers et charges (730,75 euros) contractuellement dus jusqu’à la parfaite libération des lieux avec révision annuelle conformément au bail ;

— Condamner Madame [P] [J] née [O] au paiement d’une indemnité de 500 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— Condamner Madame [P] [J] née [O] aux entiers dépens ;

— Dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire.

Cette assignation a été remise à la personne du locataire.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 10 mars 2025.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 19 novembre 2025.

À l’audience, Monsieur [U] [B], représentée par son avocat, a déposé ses pièces, et maintenu l’ensemble de ses demandes faites dans l’assignation, à l’exception des demandes financières relatives au paiement des loyers et charges. Le bailleur a précisé que la dette locative avait été réglée mais qu’il maintenait ses demandes de constat de l’acquisition de la clause résolutoire et d’expulsion compte tenu de la récurrence des impayés depuis le début du contrat.

Présent à l’audience, Madame [P] [J] née [O] a indiqué être auto-entrepeneuse et percevoir un salaire de façon irrégulière mais qui est d’environ 1800 euros par mois. Elle a sollicité la suspension des effets de la clause résolutoire et a précisé vivre dans le logement avec son époux.

La fiche de diagnostic social et financier a été reçue avant l’audience mais précise que la locataire n’a pas pu être rencontrée.

La décision a été mise en délibéré à la date du 4 février 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

La décision est contradictoire en application de l’article 467 du Code de procédure civile, toutes les parties ayant comparu ou été représentées à l’audience.

I. SUR LA RESILIATION :

— sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Loir-et-Cher par la voie électronique le 10 mars 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 s’appliquant à la date de l’assignation.

Par ailleurs, Monsieur [U] [B] justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 24 octobre 2024, soit plus de deux mois avant la délivrance de l’assignation. Cette formalité n’est pas nécessaire vis à vis des personnes physiques et SCI familiales mais elle a, quoiqu’il en soit, été accomplie.

L’action est donc recevable.

— sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa rédaction applicable à la date du commandement de payer dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail du 9 septembre 2015 contient une clause résolutoire (VIII) mentionnant qu’il sera résilié immédiatement et de plein droit deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Un commandement de payer visant cette clause résolutoire a été signifié le 23 octobre 2024 pour un montant en principal de 1648,71 euros.

Le délai prévu dans la clause résolutoire du bail, pour régler la dette locative, étant de deux mois, il y aura lieu d’appliquer cette durée, malgré les termes de la loi du 27 juillet 2023, qui ne s’applique qu’aux situations contractuelles postérieures, le commandement de payer mentionnant par ailleurs bien un délai de 2 mois pour régler.

Le délai de paiement dont le locataire bénéficiait pour régler cette somme a expiré le lundi 23 décembre 2024 à 24 heures.

Au cours de la période du 23 octobre 2024 au 23 décembre 2024, Madame [P] [J] née [O] a effectué deux virements d’un montant global de 1457,70 euros, si bien que les causes du commandement de payer n’ont pas été éteintes.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire se sont ainsi trouvées réunies le 24 décembre 2024 et il y aura lieu de le constater.

II. SUR LE MONTANT DE LA DETTE LOCATIVE ET SES CONSÉQUENCES SUR L’ACQUISITION DE LA CLAUSE RÉSOLUTOIRE :

L’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, le bailleur et le locataire ont tous deux indiqué à l’audience que la dette locative a été soldée par Madame [P] [J] née [O].

La créance au titre des loyers et charges telle qu’elle résulte du compte locatif a ainsi été ramenée à néant par l’effet des règlements réalisés par, ou pour, le locataire depuis l’assignation.

Madame [P] [J] née [O] a donc apuré sa dette de loyers et charges.

À la date de l’audience, Madame [P] [J] née [O] n’a donc plus de dette de loyers et de charges impayés et ne sera condamnée au paiement d’aucune somme à ce titre, le bailleur n’ayant pas maintenu sa demande initiale sur ce point.

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable issue de la loi du 27 juillet 2023, dispose que « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, (…) au locataire en situation de régler sa dette locative ». (…)

L’article 24 VII de cette même loi précise que, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge (…). Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Madame [P] [J] née [O] n’ayant plus de dette locative, les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire ne peuvent par définition pas lui être accordés.

Cependant, le fait qu’elle ait réglé l’intégralité des sommes dues en cours de procédure suffit à démontrer qu’elle était en mesure de se libérer de sa dette dans le délai légal de 36 mois que le juge aurait pu lui accorder, et à la suite duquel la clause résolutoire aurait été réputée ne pas avoir joué.

Il y a ainsi lieu de considérer que la clause résolutoire figurant au bail du 9 septembre 2015, acquise le 24 décembre 2024, est réputée n’avoir jamais joué.

L’expulsion de Madame [P] [J] née [O] ne sera en conséquence pas ordonnée.

Le juge ne saurait en effet placer le locataire qui a réglé sa dette locative en cours de procédure dans une situation plus défavorable que celui resté débiteur qui aurait pu se voir accorder des délais de paiement.

Il y aura donc lieu de rejeter les demandes d’expulsion, relatives au devenir des biens mobiliers et de condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation formulées par le bailleur.

III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

— Sur les dépens :

L’article 696 du Code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Madame [P] [J] née [O] supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation, ces actes étant indispensables à la procédure fondée notamment sur les dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et, à la date de leur délivrance, le locataire étant bien débiteur.

— Sur les frais irrépétibles :

Compte tenu des démarches qu’a dû accomplir le bailleur, au vu de la décision prise relative aux dépens mais également afin de tenir compte de la situation économique du locataire, Madame [P] [J] née [O] sera condamnée à lui verser la somme de 400 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Les autres demandes seront rejetées.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant au fond, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE recevable la demande de constat de résiliation du bail pour loyers et charges impayés ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail du 9 septembre 2015 conclu entre Monsieur [U] [B], d’une part, et Madame [P] [J] née [O], d’autre part, concernant le bien à usage d’habitation situé [Adresse 1], sont réunies à la date du 24 décembre 2024 ;

CONSTATE que l’intégralité de la dette de loyers et charges a été réglée par Madame [P] [J] née [O] à la date du 19 novembre 2025 ;

DIT que la clause résolutoire prévue au contrat de bail, acquise par le bailleur depuis le 24 décembre 2024, est en conséquence réputée n’avoir pas joué ;

REJETTE la demande, présentée par Monsieur [U] [B], d’expulsion de Madame [P] [J] née [O] du bien situé [Adresse 1] et ses demandes annexes ;

DIT qu’il n’y a plus lieu de fixer une indemnité mensuelle d’occupation ;

CONDAMNE Madame [P] [J] née [O] aux entiers dépens de l’instance ;

CONDAMNE Madame [P] [J] née [O] à verser à Monsieur [U] [B], prise en la personne de son représentant légal, une somme de 400 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

REJETTE toutes autres demandes ;

RAPPELLE que le présent jugement est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 4 février 2026, la minute étant signée par M. MARTINEAU, Vice-présidente en charge des contentieux de la Protection, et par N. BEDJEDIET, greffière.

La Greffière, La Vice-présidente

en charge des contentieux de la Protection,