TRIBUNAL JUDICIAIRE

de LILLE

[Localité 10]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 24/00750 – N° Portalis DBZS-W-B7I-X6SJ

JUGEMENT

DU : 02 Décembre 2024

[M] [F]

[X] [T]

C/

S.A.R.L. T.G.S NORD

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 02 Décembre 2024

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

Mme [M] [F], demeurant [Adresse 8] – [Localité 12] -

Mme [X] [T], demeurant [Adresse 7] – [Localité 9]

représentée par Représentant : M^e Morgane KUKULSKI, avocat au barreau de LILLE

ET :

DÉFENDEUR(S)

S.A.R.L. T.G.S NORD, dont le siège social est sis Exerçant sous l’enseigne CENTURY [Adresse 6] – Ayant son siège [Adresse 3] – [Localité 11]

représentée par M^e Anne-sophie VERITE, avocat au barreau de LILLE

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L’AUDIENCE PUBLIQUE DU 14 Octobre 2024

Mélanie COCQUEREL, Juge, assisté(e) de Deniz AGANOGLU, Greffier

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 02 Décembre 2024, date indiquée à l’issue des débats par Mélanie COCQUEREL, Juge, assisté(e) de Deniz AGANOGLU, Greffier

RG : 24/750 PAGE

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte notarié du 31 juillet 2000, M. [V] [T] et Mme [M] [F] ont acquis une maison à usage d’habitation située [Adresse 2] à [Localité 9].

Suivant acte notarié du 6 décembre 2012, Mme [F] a acquis une maison à usage d’habitation située [Adresse 4] à [Localité 13].

Par acte sous seing privé du 28 décembre 2012, Mme [F] a confié à la société à responsabilité limitée (SARL) TGS Nord exerçant sous l’enseigne Century 21 la gestion locative du bien situé [Adresse 2] (bien qu’indiqué comme situé dans les documents contractuels au [Adresse 7] qui est une rue adjacente).

Par acte notarié du 15 avril 2013, M. [V] [T] a fait donation à Mme [M] [F] de l’usufruit de la maison d’habitation située au [Adresse 2] à [Localité 9] et à Mme [X] [T] de la nue-propriété de celle-ci.

Par acte sous seing privé du 6 octobre 2014, Mme [F] a confié à la SARL TGS Nord la gestion locative du 1er étage de l’immeuble situé [Adresse 4] à [Localité 13].

Par acte sous seing privé du 18 février 2016, elle lui a confié la gestion locative du rez-de-chaussée de ce même immeuble.

Par acte sous seing privé avec effet au 23 mai 2019, l’appartement situé au 1er étage du [Adresse 7] à [Localité 9] a été donné en location à Mme [A] [U].

Par acte sous seing privé du 21 juin 2019, l’appartement situé au 2ème étage du [Adresse 7] à [Localité 9] a été donné en location à Mme [N] [S].

Par acte sous seing privé du 22 décembre 2021, l’appartement situé au rez-de-chaussée du [Adresse 4] à [Localité 13] a été donné en location à M. [I] [G].

Par acte sous seing privé avec effet au 13 septembre 2022, l’appartement situé au 1er étage du [Adresse 4] à [Localité 13] a été donné en location à M. [O] [D].

Par acte sous seing privé avec effet au 12 avril 2022, l’appartement situé au 2ème étage du [Adresse 4] à [Localité 13] a été donné en location à M. [W] [C].

Le 24 février 2023, le Maire de la ville de [Localité 13] a pris un arrêté portant interdiction d’occuper et d’utiliser l’immeuble situé [Adresse 4] à [Localité 13].

Le 27 février 2023, le Maire de la ville de [Localité 13] a saisi le tribunal administratif de Lille aux fins de nomination d’un expert.

Par ordonnance du 2 mars 2023, le tribunal administratif de Lille a désigné M. [H] [Z] en qualité d’expert afin qu’il détermine si l’état de l’immeuble est à l’origine d’un péril grave et imminent pour la sécurité et que dans l’affirmative, il propose les mesures de nature à y mettre fin.

La réunion d’expertise s’est tenue le 3 mars 2023 en présence du responsable du service logement de la ville de [Localité 13] et des trois locataires, à savoir Messieurs [C], [G] et [D].

M. [Z] a établi son rapport le 3 mars 2023.

Le 7 mars 2023, le Maire de [Localité 13] a pris un arrêté municipal de mise en sécurité-procédure urgente.

Par lettre recommandée du 2 août 2023, le conseil de Mme [F] a mis en demeure la SARL TGS Nord de lui adresser dans un délai de 8 jours à compter de la réception du courrier le justificatif du relogement des locataires ainsi que les factures justifiant le prélèvement des loyers de mars 2023 à juillet 2023 et de cesser tout prélèvement des loyers et charges de M. [U] et de Mme [S] au motif que seule sa cliente pouvait décider de la manière dont les frais de relogement étaient remboursés.

Par acte d’huissier du 9 janvier 2024, Mme [F] et Mme [T] ont fait assigner la SARL TGS Nord devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lille aux fins de voir ordonner à celle-ci, sous astreinte de 50 euros par jour à compter de la décision à intervenir, de leur communiquer les factures d’hébergement (au titre du relogement) des locataires, sa condamnation à leur rembourser la somme de 10 725,30 euros au titre du coût des loyers prélevés sans autorisation, outre des dommages et intérêts au titre du préjudice subi.

L’affaire a été appelée à l’audience du 25 mars 2024 lors de laquelle les parties, représentées par leur conseil respectif, ont régularisé un calendrier de procédure et accepté de soumettre la procédure à l’application de l’article 446-2 du code de procédure civile dans sa rédaction issue du décret n° 2017-892 du 6 mai 2017. L’audience de plaidoiries a été fixée au 24 juin 2024.

A cette date, les parties ont convenu d’un nouveau calendrier de procédure et accepté de soumettre la procédure à l’application de l’article 446-2 du code de procédure civile dans sa rédaction issue du décret n° 2017-892 du 6 mai 2017. L’audience de plaidoiries a été fixée au 14 octobre 2024.

A cette date, Mme [F] et Mme [T], représentées par leur conseil, s’en sont rapportées à leurs dernières écritures aux termes desquelles elles sollicitent de voir, au visa des articles 1991 et suivants du code civil, 1231-6 du code civil :

In limine litis,

le juge des contentieux de la protection se déclarer compétent pour statuer sur le litige,Au fond,

rejeter les demandes de la SARL TGS Nord,acter le désistement de Mme [T],déclarer Mme [F] recevable à agir,ordonner à la SARL TGS Nord de communiquer à Mme [F], sous astreinte d’une somme de 50 euros par jour à compter de la décision à intervenir, un décompte clair justifiant de l’hébergement de M. [G], M. [D], M. [C],condamner la SARL TGS Nord à lui payer la somme de 10 725,30 euros au titre du remboursement des loyers prélevés sans autorisation,dire que cette somme portera intérêts au taux légal à compter de la date de réception de la mise en demeure adressée par le conseil de Mme [F], soit à compter du 5 août 2023,condamner la SARL TGS Nord à payer à Mme [F] la somme de 4 500 euros à titre de dommages et intérêts sur le fondement de l’article 1231-6 du code civil,condamner la SARL TGS Nord au paiement de la somme de 3 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,condamner la SARL TGS Nord aux entiers frais et dépens de l’instance. In limine litis, elles font valoir que le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire saisi est compétent au regard de l’article L 2313-4-4 du code de l’organisation judiciaire dans la mesure où son action qui tend à obtenir la fourniture de justificatifs de relogement des locataires et la restitution des loyers perçus par la SARL TGS Nord et non reversés n’est possible qu’en vertu des baux d’habitation signés par la SARL TGS Nord avec les locataires.

En réponse à l’irrecevabilité de Mme [T] à agir, celle-ci sollicite de voir acter son désistement d’instance.

Au fond, Mme [F] soutient que la SARL TGS Nord a commis plusieurs fautes dans l’exécution de ses mandats qui lui a causé des préjudices ; qu’elle n’a pas pris la peine de participer à une quelconque procédure d’expertise ; qu’elle ne l’a informé ni du lieu de relogement, ni du prix de relogement des locataires ni des facturations effectives ; qu’elle a prélevé les loyers versés au titre de l’occupation du second immeuble sans autorisation ; que contrairement à ce que soutient la SARL TGS Nord, elle n’est, pour sa part, pas restée passive.

Elle ajoute que le fichier de factures de plus de 194 pages transmis par la SARL TGS Nord est incompréhensible et contient plusieurs factures en plusieurs exemplaires ; que les dates sont souvent identiques mais avec des montants différents ; qu’un avoir est associé à certaines d’entre elles ; que certaines concernent Mme [Y] [R] qui n’a jamais été locataire à sa connaissance ; qu’elle est donc dans l’impossibilité de déterminer les montants réellement réglés ; que les compte rendus de gestion dont la SARL TGS Nord fait état ne mentionnent jamais les factures ; que les courriels échangés entre la SARL TGS Nord et Mme [J] ne concernent que l’état de l’immeuble et la nécessité de réaliser les travaux ; qu’il en va de même des courriels échangés entre elle et Mme [B] de la SARL TGS Nord.

Elle soutient également que les deux mandats de gestion locative signés sont indépendants, ce qui n’autorisait pas la SARL TGS Nord à opérer discrétionnairement une compensation en reversant les loyers perçus de ses locataires Mme [U] et Mme [S] de l’immeuble situé [Adresse 14] à [Localité 9] pour financer le relogement des locataires de l’autre immeuble situé [Adresse 4] à [Localité 13] ; que sa prétendue passivité n’est, là encore, pas démontrée.

Elle estime qu’elle est bien fondée à solliciter le remboursement des sommes en faisant courir les intérêts au taux légal à compter du 5 août 2023 et à solliciter des dommages et intérêts distincts dans la mesure où elle n’a pas pu s’organiser sereinement, compte tenu de l’incertitude de ses finances ; qu’elle a été contrainte de faire appel à plusieurs experts pour compléter le rapport de M. [Z] concernant l’immeuble à [Localité 13] et un bureau d’étude technique ; qu’elle a eu des difficultés pour régler les différents frais afférents à ces interventions et a été destinataire d’un avis de recouvrement de la Mairie de [Localité 13] à hauteur de 12 540 euros ; que le défaut de réponse persistant de la part de la SARL TGS Nord est constitutif d’une réticence dolosive.

En réponse aux demandes reconventionnelles de la SARL TGS Nord, elle fait valoir que le forfait de 250 euros par sinistre est inapplicable puisqu’il concerne un dégât des eaux et implique plusieurs démarches ; que les heures passées sur le dossier sont largement surestimées ; que l’abus n’est pas démontré, dès lors que la SARL TGS Nord ne lui a jamais adressé la moindre information sur le règlement des hôtels et le système de compensation des loyers ; que la preuve d’un préjudice moral n’est pas rapportée.

La SARL TGS Nord, représentée par son conseil, s’en est également rapportée à ses dernières écritures aux termes desquelles elle sollicite de voir, au visa des articles 73, 74 et 75 du code de procédure civile, L 213-4-4, R 213-9-2 à R 213-9-4 du code de l’organisation judiciaire, 1231 et suivants du code civil, 31, 32 et suivants et 122 et suivants du code de procédure civile, 1999 du code civil, 32-1 et 700 du code de procédure civile :

In limine litis,

le juge se déclarer incompétent au profit du tribunal judiciaire de Lille,A titre subsidiaire,

déclarer les demandes de Mme [T] irrecevables,A titre reconventionnel,

condamner Mme [F] et le cas échéant solidairement avec Mme [T], à lui payer la somme de 2 750 euros,En tout état de cause,

rejeter l’ensemble des demandes de Mme [F] et de Mme [T],condamner solidairement Mme [F] et Mme [T] à lui payer la somme de 2 500 euros au titre de la procédure abusive,condamner solidairement Mme [F] et Mme [T] à lui payer la somme de 5 000 euros au titre de la réparation du préjudice moral,condamner solidairement Mme [F] et Mme [T] à lui payer la somme de 3 500 euros au titre des frais irrépétibles de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers frais et dépens.In limine litis, elle fait valoir que le litige ne porte pas sur un contrat de louage d’immeuble ou sur l’occupation d’un logement au sens de l’article L 213-4-4 du code de l’organisation judiciaire ; que les factures d’hébergement ne s’apparentent pas à un contrat de louage ; que le litige porte sur l’exécution d’un mandat de gestion locative ; que le tribunal compétent pour en connaître est le tribunal judiciaire de Lille et que le juge des contentieux de la protection doit donc se déclarer incompétent.

La SARL TGS Nord fait également valoir que seule Mme [F] a signé les mandats de gestion locative de sorte que Mme [T] n’est pas recevable à agir.

Au fond, elle fait valoir que la mission de relogement des locataires entre dans l’assiette du mandat de gestion qui lui a été confié.

Elle ajoute que Mme [F] était parfaitement au courant de la situation et des démarches qu’elle a effectuées comme en témoignent les échanges de courriels, notamment avec Mme [B] et entre elle-même et la Mairie de [Localité 13] ; qu’elle a géré le relogement des locataires en raison de la défaillance totale de Mme [F] ; que Mme [F] ne semble plus le contester, se contentant de lui reprocher l’absence d’information sur le lieu et le prix du relogement.

A ce titre, elle précise qu’elle produit la situation comptable qui met en évidence les sommes dues par Mme [F] et les dépenses engagées au titre des relogements ; que Mme [F] avait accès à toutes ces informations par l’extranet auquel elle peut accéder en temps réel et 24h sur 24 grâce aux codes affichés sur les compte-rendu de gestion ; que Mme [F] ne peut se prévaloir de sa propre turpitude caractérisée par un désintéressement total de la situation.

Elle soutient encore qu’elle n’est pas restée silencieuse mais que Mme [F] s’est abstenue de toute relation avec la Mairie de [Localité 13], elle-même et surtout les locataires qu’elle était tenue de reloger ; que Mme [F] ne conteste pas l’obligation qui était la sienne de reloger les locataires sans justifier des démarches qu’elle aurait elle-même entreprises pour le permettre.

Elle estime que l’ensemble des sommes facturées est justifié et que Mme [R] est la compagne de M. [G], locataire de Mme [F].

Concernant le relogement, elle souligne que Mme [B] a passé un temps considérable à essayer de trouver une solution rapide pour les locataires et économique pour Mme [F] ; que les locataires se sont retrouvés du jour au lendemain sans logement ; qu’elle n’a eu d’autre choix que de s’adresser à des établissements hôteliers ; que le règlement des factures par l’intermédiaire des loyers perçus au titre du second bien dont Mme [F] est propriétaire n’a jamais été caché et figure sur les compte-rendu de gérance.

Au soutien de ses demandes reconventionnelles, elle fait valoir que compte tenu de la situation, elle a cessé de facturer ses honoraires de gestion alors qu’elle aurait eu tous les droits de se prélever une rémunération et que celle-ci représente la somme de 2 750 euros.

Elle fait valoir qu’elle a toujours agi avec diligence et non dans le silence de sorte que le maintien des demandes de Mme [F] justifie une condamnation au titre de la procédure abusive.

Elle estime enfin qu’elle a subi un préjudice moral qui correspond à la déception qui a été la sienne d’avoir aidé une personne de façon totalement désintéressée, sans aucune reconnaissance, et au surplus en subissant une procédure judiciaire.

A l’issue de l’audience, la décision a été mise en délibéré au 2 décembre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur l’exception d’incompétence du juge des contentieux de la protection au profit de la 10ème chambre du tribunal judiciaire de Lille

Aux termes de l’article L 213-4-1 du code de l’organisation judiciaire, au sein du tribunal judiciaire, un ou plusieurs juges exercent les fonctions de juge des contentieux de la protection.

Aux termes de l’article L 213-4-4, le juge des contentieux de la protection connaît des actions dont un contrat de louage d’immeubles à usage d’habitation ou un contrat portant sur l’occupation d’un logement est l’objet, la cause ou l’occasion ainsi que des actions relatives à l’application de la loi n°48-1360 du 1er septembre 1948 modification et codification de la législation relative aux rapports des bailleurs et locataires ou occupants de locaux d’habitation ou à usage professionnel et instituant des allocations de logement.

L’ordonnance portant organisation des services du tribunal judiciaire de Lille à compter du 26 août 2024 prévoit, page 57, que sont notamment distribués à la 10ème chambre les dossiers correspondant aux compétences dévolues par les articles L 213-4-1 et suivants du code de l’organisation judiciaire aux juges des contentieux de la protection ainsi que les actions personnelles ou mobilières jusqu’à la valeur de 10 000 euros et demandes indéterminées qui ont pour origine l’exécution d’une obligation dont le montant n’excède pas 10 000 euros en matière civile.

Il se déduit de cette organisation que la délivrance de l’assignation devant le juge des contentieux de la protection et non devant la 10ème chambre du tribunal judiciaire de Lille est sans incidence pratique dans la mesure où sa composition est identique.

Il convient donc de rejeter l’exception d’incompétence invoquée à ce titre par la SARL TGS Nord.

Sur la fin de non-recevoir opposée par la SARL TGS Nord et le désistement de Mme [T]

Aux termes de l’article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir.

En l’espèce, la SARL TGS Nord fait valoir que Mme [T] n’est pas signataire des mandats de gestion locative qui lui ont été confiés.

L’article 394 du code de procédure civile, le demandeur peut, en toute matière, se désister de sa demande en vue de mettre fin à l’instance.

Aux termes de l’article 395 du même code, le désistement n’est parfait que par l’acceptation du défendeur.

En l’espèce, Mme [T] indique qu’elle se désiste de l’instance.

Il convient donc de constater ce désistement et de rejeter la fin de non-recevoir de la SARL TGS Nord désormais dépourvue d’objet.

Sur la demande d’indemnisation de Mme [F] pour manquement de la SARL TGS Nord à ses obligations de mandataire

Aux termes de l’article 1984 du code civil, le mandat ou procuration est un acte par lequel une personne donne à une autre le pouvoir de faire quelque chose pour le mandant et en son nom.

Aux termes de l’article 1991 du code civil, le mandataire est tenu d’accomplir le mandat tant qu’il demeure chargé et répond des dommages et intérêts qui pourraient résulter de son inexécution.

En l’espèce, le contrat de gestion locative peut être qualifié de mandat en ce sens qu’il a pour objet principal de permettre à la SARL TGS Nord de réaliser au nom et pour le compte de Mme [F] des actes juridiques même si cela implique également, mais à titre plus accessoire, la réalisation d’actes matériels.

Si l’existence d’un contrat de gestion locative doit être prouvée par écrit notamment en application de l’article 6 loi n°70-9 du 2 janvier 1970 réglementant les conditions d’exercice des activités relatives à certaines opérations portant sur les immeubles et les fonds de commerce, il est constant que l’étendue du mandat peut être prouvée par tout moyen.

En l’espèce, les contrats de mandats de gestion locative signés par Mme [F] ne donnent pas expressément mission à la SARL TGS Nord de chercher des solutions de relogement pour les locataires du [Adresse 4] à [Localité 13].

En effet, ce n’est que postérieurement à leur signature que la situation de péril de cet immeuble s’est révélée.

Si dans un premier temps, par courriel du 17 janvier 2023, la SARL TGS Nord a indiqué à Mme [F] que le contact de la Mairie de [Localité 13] concernant le péril lui avait indiqué que le relogement des locataires n’était pas nécessaire, le 7 mars 2023, le Maire de la commune de [Localité 13] a pris un arrêté de mise en sécurité-procédure urgente qui a été notifié à Mme [F] aux termes duquel il a notamment :

ordonné l’évacuation immédiate des occupants de l’immeublefait obligation à Mme [F] d’informer les services de la mairie de l’offre d’hébergement qu’elle a fait aux occupants avant le 8 mars 2023.

C’est dans ce contexte que, par SMS du 27 mars 2023, Mme [B] de la SARL TGS Nord a indiqué à Mme [F] qu’elle lui avait envoyé 9 propositions de logements, c’est-à-dire 3 par locataire et que, par courriel du 28 mars 2023, Mme [F] a adressé à Mme [B] de la SARL TGS Nord trois offres de logement.

Il se déduit de ces éléments que Mme [F] a tacitement étendu la mission confiée à la SARL TGS Nord à la recherche de solutions de relogement pour les locataires du [Adresse 4] à [Localité 13].

C’est d’ailleurs un point que Mme [F] ne conteste pas véritablement.

Aux termes de l’article 1992 du code civil, le mandataire répond non seulement du dol mais encore des fautes qu’il commet dans sa gestion.

En application de cet article, tout mandataire répond, au regard de son mandant, de l’inexécution de l’obligation qu’il a contractée et du préjudice qui en est résulté pour le mandant, l’inexécution de l’obligation faisant présumer la faute du mandataire, hors cas fortuit. Cette présomption est toutefois écartée en cas de mauvaise exécution du mandat.

En l’espèce, Mme [F] reproche à la SARL TGS Nord une mauvaise exécution de son mandat et il lui revient donc de rapporter la preuve d’une faute de la SARL TGS Nord.

Il est constant que le mandataire dispose de la liberté de choisir les voies et les moyens les plus aptes à atteindre le but recherché par le mandant.

En l’espèce, la recherche d’un lieu de relogement rapidement disponible et situé à proximité de l’immeuble occupé par les locataires était le but à atteindre par la SARL TGS Nord.

A cet égard, la SARL TGS Nord a atteint l’objectif raisonnablement attendu de Mme [F] au regard de l’obligation de relogement qui pesait sur elle.

Aux termes de l’article 1993 du code civil, tout mandataire est tenu de rendre compte de sa gestion, et de faire raison au mandant de tout ce qu’il a reçu en vertu de sa procuration, quand même ce qu’il aurait reçu n’eût point été dû au mandant.

En l’espèce, si Mme [F] estime qu’elle devait être informée du lieu, du prix du relogement et avoir communication des factures effectives, il est constant que le mandataire n’est pas tenu de rendre compte du suivi ordinaire des opérations mais seulement des difficultés ou particularités imprévues qui peuvent se présenter et ce afin de permettre au mandant d’apprécier la situation en connaissance de cause et d’adapter, s’il y a lieu, ses instructions, aux éléments nouveaux.

Mme [F] ne démontre pas que de telles difficultés ou particularités imprévues auraient nécessité de l’informer sur le lieu et le prix des relogements, étant observé qu’elle ne fait pas valoir que le prix aurait été bien supérieur aux formules d’hébergement qu’elle avait pu suggérer.

Il s’en déduit que Mme [F] échoue à rapporter la preuve du défaut d’information de la SARL TGS Nord concernant le relogement des locataires du [Adresse 4] à [Localité 13].

Concernant l’obligation de rendre compte mise à la charge de la SARL TGS Nord, elle se limite, d’après les termes des mandats de gestion locative signés, à remettre une fois par mois et au moins une fois par an un état détaillé des sommes perçues et payées.

Plus généralement, il convient de rappeler que la reddition de compte n’est assujettie à aucune forme particulière, pourvu qu’un document soit remis au mandant ou mis à sa disposition sur internet.

Concernant la remise de fonds, doivent être considérées comme reçues en vertu du mandat et non à l’occasion de l’exercice de ce mandat les sommes remises au mandataire pour le compte du mandant et dont il a, en son nom, donné décharge. Il est, dès lors, tenu de faire raison de la totalité de celles-ci au mandant, sauf si ce dernier a accepté expressément l’utilisation que le mandataire en a faite.

Par ailleurs, l’article 1999 du code civil dispose que le mandant doit rembourser au mandataire les avances et frais que celui-ci a déboursés pour l’exécution du mandat.

En l’espèce, la SARL TGS Nord produit aux débats :

les relevés de compte mensuellement édités pour la période comprise entre mars 2023 et décembre 2023 pour chacun des mandats de gestion locative signés par Mme [F] disponibles sur l’extranet et qui reprennent certains frais de relogement prélevés avec le nom de l’établissement d’hébergement et du locataire concerné ;une situation comptable émise le 22 février 2024 et une autre le 26 avril 2024 et qui reprend, pour la première, la période comprise entre le 1er janvier 2023 et le 29 mars 2024 et pour la seconde, la période comprise entre le 1er janvier 2023 et le 30 mai 2024,les factures d’hébergement des trois locataires du [Adresse 4] dans des hôtels ou appart hôtels.

Plusieurs des factures d’hébergement produites sont libellées à son attention mais bon nombre d’autres ont été libellées à l’attention des locataires.

Il ressort, en tout état de cause, des situations comptables produites que la SARL TGS Nord a procédé d’initiative au prélèvement de certains frais de relogement des locataires du [Adresse 4] à [Localité 13] sur le compte de Mme [F] qui était censée percevoir les loyers des locataires du [Adresse 2] à [Localité 9] alors que :

elle ne disposait d’aucun pouvoir pour le faire, dans la mesure où les mandats de gestion locative lui permettent seulement de recevoir toutes sommes qui sont dues au mandant concernant les loyers, charges, prestations, cautionnements, avances sur travaux et plus généralement tous biens, sommes ou valeurs dont la perception est la conséquence de l’administration des biens d’autrui.cela ne s’apparente pas à un acte dans la dépendance nécessaire de la mission qui lui avait été confiée de chercher une solution de relogement pour les locataires du [Adresse 5].

Si la SARL TGS Nord se prévaut de l’inertie de Mme [F], elle ne justifie avoir adressé aucune correspondance à celle-ci pour recueillir ses instructions alors que sur ce point, des difficultés ont pu être rencontrées comme en témoignent :

un certain nombre de courriels échangés entre Mme [B] et un établissement hôtelier qui la relance régulièrement concernant le non-règlement des frais d’hébergement ;

un courriel du responsable du service logement de la Mairie de [Localité 13] du 27 juin 2023 aux termes duquel il rappelle au lieu d’hébergement temporaire qu’il revient au propriétaire, tenu d’assurer l’hébergement des locataires en vertu de l’article L 511-18 du code de la construction et de l’habitation, de payer les factures d’hébergement, tant que l’arrêté de mise en sécurité du 7 mars 2023 n’était pas levé.

Pour autant, le préjudice indemnisable au titre de ce manquement est celui issu de la compensation arbitraire ainsi opérée par la SARL TGS Nord et non la perte de loyers subie par Mme [F] dans son intégralité en ce qui concerne les locataires du [Adresse 2] à [Localité 9].

En effet, Mme [F] ne conteste pas qu’elle était tenue d’assurer à ses frais le relogement des locataires en vertu de l’article L 511-18 du code de la construction et de l’habitation, ainsi que cela a été rappelé par le responsable du service logement de la Mairie de [Localité 13] par courriel du 27 juin 2023 tant que l’arrêté de mise en sécurité du 7 mars 2023 n’était pas levé.

Ainsi, faire droit à sa demande de remboursement des loyers reviendrait à ne faire peser sur elle aucun frais de relogement des locataires et à laisser celui-ci à la charge du mandataire.

Or, si Mme [F] conteste les justificatifs produits par la SARL TGS Nord, elle ne précise pas quel serait le montant réel des frais à retenir.

Au surplus, il ressort de la situation comptable produite arrêtée au 30 mai 2024 que la somme totale de 14 730,92 euros a été prélevée sur le compte de Mme [F] au titre du règlement de frais d’hébergement.

Si certaines sommes ne correspondent pas aux factures d’hébergement produites par la SARL TGS Nord, celles-ci totalisent, déduction faites des double, duplicatas et avoirs, une somme de 14 675,14 euros.

Il s’en déduit que le seul préjudice indemnisable est celui qui correspond à la différence entre ces deux sommes, soit 55,78 euros.

Il convient donc de rejeter la demande de Mme [F] tendant à obtenir le remboursement des loyers non perçus de la [Adresse 14] à [Localité 9] et de condamner la SARL TGS Nord à lui restituer la seule somme de 55,78 euros qui correspond à la différence entre les frais d’hébergement prélevés et ce dont il est justifié sur factures.

Cette somme sera assortie des intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Sur la demande de dommages et intérêts

Aux termes de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

En l’espèce, si Mme [F] fait valoir que les prélèvements opérés par la SARL TGS Nord ont généré une incertitude sur sa situation financière, elle ne le démontre pas, étant observé que d’après les relevés de situation produits par la SARL TGS Nord, elle pouvait régulièrement se connecter sur l’extranet pour connaître la situation de son compte et éventuellement interroger la SARL TGS Nord sur cette situation.

Par ailleurs, Mme [F] ne démontre pas que la nécessité de recourir à plusieurs experts pour compléter le rapport de M. [Z] serait imputable à la SARL TGS Nord.

En effet l’arrêté du Maire de [Localité 13] du 7 mars 2023 :

a mis en demeure Mme [F] d’effectuer immédiatement et au plus tard le 18 mars 2023, un certain nombre de travauxa prévu qu’à défaut d’exécuter les travaux, il y sera procédé d’office par la commune et aux frais de la propriétaire de l’immeuble concerné.

Par ailleurs, il ressort des pièces produites aux débats que par courriel du 28 avril 2023, Mme [F] a informé le cabinet ACTB Expertises de l’annulation du rendez-vous fixé le 2 mai 2023 au motif que la SARL TGS Nord ne l’avait pas consultée pour ce choix alors que l’urgence d’engager des travaux avait été rappelée à Mme [F] par la Mairie de [Localité 13] aux termes d’un courriel du 24 mars 2023.

Le 11 mai 2023, le Maire de [Localité 13] a d’ailleurs indiqué à Mme [F] que compte tenu de l’annulation à son initiative du rendez-vous fixé le 2 mai 2023 qui avait pour but de réaliser un diagnostic structurel de l’immeuble et en raison de son inaction, il avait dû mandater la société Spie Batignolles pour réaliser l’étaiement en urgence de l’immeuble pour un coût de 12 540 euros et qu’il a émis un titre de recette à son encontre et transmis celui-ci au service des finances publiques pour en permettre le recouvrement. Il a précisé qu’il était contraint de mandater une société spécialisée pour réaliser le diagnostic structurel en travaux d’office et à ses frais conformément à l’arrêté du 7 mars 2023 et au rapport de l’expert désigné par le tribunal, M. [Z].

Si Mme [F] a ensuite expliqué, par courriel du 22 mai 2023, que l’annulation du rendez-vous s’expliquait par le souhait de celle-ci de travailler avec des experts compétents, notamment inscrits sur la liste des experts judiciaires établie par la Cour d’appel de Douai et spécialisés en gros œuvre et structure, elle ne démontre pas que cela serait imputable à la TGS Nord.

De même, le titre de recette a été émis par le Maire de [Localité 13] en raison du retard pris par Mme [F] dans la réalisation des travaux qui étaient, d’après les pièces produites aux débats, conditionnées à l’obtention d’un prêt par Mme [F] et non par des diligences de la part de la SARL TGS Nord.

Le montant ainsi réclamé par le Maire de [Localité 13] correspond au coût des travaux qu’il a été contraint d’avancer, comme cela est précisé sur le titre de recette qu’il a émis.

Ce recouvrement n’est pas non plus imputable à la SARL TGS Nord.

La demande de dommages et intérêts présentée par Mme [F] sera donc rejetée.

Sur les demandes reconventionnelles de la SARL TGS Nord

Sur la demande de rémunération

Aux termes de l’article 1986 du code civil, le mandat est gratuit s’il n’y a convention contraire.

En l’espèce, les contrats de gestion locative prévoient une rémunération de 7,20% TTC du montant des sommes encaissées pour le compte du mandant. Par ailleurs, des tarifs sont prévus pour les actes de location.

Il ressort de la situation comptable produite pour la gestion de l’immeuble du [Adresse 4] à [Localité 13] que la SARL TGS Nord a continué à prélever sa rémunération.

Si elle fait valoir qu’elle aurait droit à une rémunération exceptionnelle en se fondant sur un barème de gestion locative complémentaire du mandat de gestion, elle ne justifie pas de telles diligences et n’a jamais cru devoir informer Mme [F] de l’application de ces tarifs à l’extension tacite du mandat.

Sa demande de rémunération sera donc rejetée.

Sur la demande de dommages et intérêts pour procédure abusive

Aux termes de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

En application de l’article 1240 du même code, l’exercice d’une action en justice comme la défense à celle-ci ne dégénère en abus pouvant donner lieu à des dommages et intérêts qu’en cas de mauvaise foi.

En l’espèce, la SARL TDS ne démontre pas la mauvaise foi dont aurait fait preuve Mme [F] dans l’exercice de son action.

La demande de dommages et intérêts qu’elle présente au titre du caractère abusif de celle-ci sera donc rejetée.

Sur les demandes accessoires

1En application de l’article 696 du code de procédure civile, la SARL TGS Nord qui succombe à l’instance sera condamnée aux dépens.

L’équité qui tient notamment en l’espèce au caractère modeste de la condamnation prononcée à titre principal à l’encontre de la SARL TGS Nord commande de rejeter les demandes présentées par les parties au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Enfin, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit en application de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant à l’issue de débats tenus en audience publique, par jugement contradictoire rendue en premier ressort,

REJETTE l’exception d’incompétence du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lille au profit de la 10ème chambre civile du tribunal judiciaire de Lille pour connaître du litige ;

CONSTATE que Mme [X] [T] se désiste de l’instance;

REJETTE la fin de non-recevoir opposée par la société à responsabilité TGS Nord tirée du défaut du droit d’agir de Mme [X] [T] ;

CONDAMNE la société à responsabilité limitée TGS Nord à payer à Mme [M] [F] la somme de 55,78 euros au titre de la différence entre le montant des loyers conservés et le coût des frais de relogement des locataires du [Adresse 4] à [Localité 13] ;

REJETTE les autres demandes en ce compris celles présentées au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la société à responsabilité limitée SARL TGS Nord aux dépens ;

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

LE GREFFIER LE JUGE

D.AGANOGLU M. COCQUEREL