Tribunal Judiciaire de Saint-Malo, Chambre 8 referes, 19 mars 2026, n° 26/00014

TJ Saint-Malo 19 mars 2026

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Sur la décision

Référence :	TJ Saint-Malo, ch. 8 réf., 19 mars 2026, n° 26/00014
Numéro(s) :	26/00014
Importance :	Inédit
Dispositif :	Autres mesures ordonnées en référé
Date de dernière mise à jour :	31 mars 2026
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Sur les parties

Avocat(s) :	Jean-Briac JUNCKERCaroline DUFFIN
Cabinet(s) :	ARES
Parties :	S.A.R.L. M.L.H.G. c/ S.C.I. LA BAIE

Texte intégral

SERVICE DES RÉFÉRÉS

19 Mars 2026

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N° RG 26/00014 – N° Portalis DBYD-W-B7K-DYG7

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

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TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT MALO

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ORDONNANCE DE REFERE

JUGE DES RÉFÉRÉS : Monsieur PLOUX Gwénolé, Président

Greffier : Madame LE DUFF Maryline

Débats à l’audience publique du 5 Février 2026 ;

Décision par mise à disposition au greffe le 19 Mars 2026, date indiquée à l’issue des débats ;

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DEMANDEUR :

S.A.R.L. M. L.H.G., prise en la personne de son représentant légal, dont le siège social est sis, [Adresse 1]

Rep/assistant : Maître Caroline DUFFIN de la SELAS LTG & ASSOCIÉS, avocats au barreau de RENNES

DÉFENDEURS :

S.C.I. LA BAIE, prise en la personne de son représentant légal, dont le siège social est sis, [Adresse 2]

Rep/assistant : Maître Jean-Briac JUNCKER de la SELARL ARES, avocats au barreau de RENNES

S.E.L.A.R.L. LH & ASSOCIES, prise en la personne de son représentant légal, Me, [H], [W], dont le siège social est sis, [Adresse 3]

Non représentée

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EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte reçu le 21 juin 2023 en l’étude de Me, [Y], notaire à Saint-Malo, la SCI DE LA BAIE a donné à bail à la société MLHG des locaux à usage commercial situés, [Adresse 4] à Le Vivier-Sur-Mer, afin d’y exercer une activité de traiteur. Le bail était consenti moyennant un loyer annuel de 24.000 euros hors taxes et hors charges payable mensuellement.

Le 13 novembre 2023, un incendie est survenu dans les locaux donnés à bail, détruisant l’arrière-boutique et le laboratoire.

Par jugement du 3 juin 2025, le tribunal de commerce de Saint-Malo a ordonné l’ouverture d’une procédure de redressement judiciaire à l’égard de la société MLHG et a désigné en qualité de mandataire judiciaire la SELARL LH & ASSOCIES, prise en la personne de Maître, [H], [W].

Suivant actes de commissaire de justice du 28 juillet 2025, la société MLHG a fait assigner la SCI DE LA BAIE et la SELARL LH & ASSOCIES, en référé à heure indiquée devant le tribunal judiciaire de Saint-Malo (RG n°25/251), aux fins notamment de :

Ordonner la suspension du paiement des loyers dus par elle à la SCI DE LA BAIE en vertu du contrat de bail commercial conclu entre elles le 21 juin 2023, jusqu’à la réalisation complète des travaux que la SCI DE LA BAIE s’est engagée à réaliser et qui sont listés par le « procès-verbal de constatation relatives aux causes et circonstances et à l’évaluation des dommages » qu’elle a signé ;A titre subsidiaire, réduire à la somme de 1.000 euros HT le montant du loyer mensuel dû à la SCI DE LA BAIE jusqu’à la réalisation complète des travaux listés par le « procès-verbal de constatation relatives aux causes et circonstances et à l’évaluation des dommages » signé par la SCI DE LA BAIE ; Faire injonction à la SCI DE LA BAIE de réaliser les travaux listés par le « procès-verbal de constatation relatives aux causes et circonstances et à l’évaluation des dommages » qu’elle a signé en fin d’année 2024 et ce, dans un délai de 4 mois à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir et, passé ce délai, sous astreinte de 100 euros par jour de retard.

Par décision du 16 octobre 2025, le juge des référés du tribunal judiciaire de Saint-Malo a notamment :

Réduit le montant du loyer mensuel du par la société MLHG à la somme de 1.000 euros HT jusqu’à la réception des travaux de reconstruction ; Débouté la société MLHG de sa demande de séquestre des loyers jusqu’à la réalisation des travaux de reconstruction ; Débouté la société MLHG de sa demande tendant à enjoindre la SCI DE LA BAIE à réaliser les travaux de reconstruction ; Dit que chacune des parties conservera la charge de ses frais irrépétibles Condamné la société SCI DE LA BAIE aux dépens.

Par actes de commissaire de justice du 15 janvier 2026, la société MLHG a fait assigner la SCI DE LA BAIE et la SELARL LH & ASSOCIES en référé à heure indiquée (RG n°26/14) auquel elle demande dans ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 3 février 2026, de :

Ordonner la suspension totale du paiement des loyers qu’elle doit à la SCI DE LA BAIE en vertu du contrat de bail commercial conclu le 21 juin 2023, à partir du 16 octobre 2025 et jusqu’à la réception des travaux que la SCI DE LA BAIE s’est engagée à réaliser et qui sont listés par le « procès-verbal de constatation relatives aux causes et circonstances et à l’évaluation des dommages » qu’elle a signé ;A titre subsidiaire, ordonner à minima le versement des loyers réduits à la somme de 1.000 euros HT sur un compte séquestre jusqu’à la réception des travaux listés par le « procès-verbal de constatation relatives aux causes et circonstances et à l’évaluation des dommages » signé par la SCI DE LA BAIE ; Faire injonction à la SCI DE LA BAIE de réaliser l’ensemble des travaux listés par le « procès-verbal de constatation relatives aux causes et circonstances et à l’évaluation des dommages » qu’elle a signé en fin d’année 2024 et ce, d’ici le 30 avril 2026 au plus tard et, passé ce délai, sous astreinte de 100 euros par jour de retard ;Condamner la SCI DE LA BAIE à lui payer la somme de 2.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens.

Dans ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 4 février 2026, la SCI DE LA BAIE demande au juge des référés de :

A titre principal, débouter la société MLHG de l’ensemble de ses demandes ;A titre subsidiaire, prononcer les plus larges délais pour lui permettre de réaliser les travaux qu’il lui aura été enjoint de réaliser ;En tout état de cause, condamner la société MLHG à lui verser une indemnité de 5.000 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens.

La SELARL LH & ASSOCIES n’a pas constitué avocat.

En parallèle, la SCI DE LA BAIE a introduit une requête en résiliation du bail commercial devant le juge commissaire du tribunal de commerce de Saint-Malo en raison de l’absence de règlement des loyers commerciaux.

Par ordonnance du 21 janvier 2026, le juge commissaire a notamment ordonné un sursis à statuer dans l’attente de la décision du juge des référé saisi d’une demande en suspension de paiement des loyers.

L’affaire était évoquée à l’audience du 5 février 2026 et mise en délibéré au 19 mars 2026.

A l’audience, la société MLHG maintient sa demande tendant à la suspension de versement totale des loyers, ou à leur réduction à la somme de 1 euros, ainsi que sa demande tendant à enjoindre au bailleur de réaliser les travaux de construction du local. La société MLHG évoque le non-respect du planning des travaux alors que la réception du chantier est prévue fin avril 2026 et l’absence de communication relativement au déroulé des travaux et de ses difficultés. La société MLHG sollicite également le versement de la somme de 5.000 euros à valoir sur la réparation de son préjudice moral. Elle soutient que la procédure de redressement judiciaire dépend de la réouverture de son commerce et qu’à défaut de réouverture, elle sera convertie en liquidation judiciaire. Elle ajoute qu’elle a payé les loyers entre le 3 juin et le 16 octobre 2025.

La SCI DE LA BAIE sollicite le rejet de toutes les demandes formées par la société MLHG. Elle déclare que cette dernière est informée des difficultés et que les travaux ont avancé, le planning des travaux étant un prévisionnel susceptible d’évoluer. Le bailleur ajoute que la société MLHG n’a pas payé de loyer depuis plusieurs mois. Elle indique que la dalle a été posée et qu’une chappe doit être installée dessus au mois d’avril 2026. Elle soutient que les travaux d’électricité et de plomberie ont également commencé.

Motifs de la décision

Sur la demande de suspension du paiement des loyers commerciaux

En vertu de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

L’absence de contestation sérieuse implique l’évidence de la solution qu’appelle le point contesté. Il appartient au demandeur d’établir l’existence de l’obligation qui fonde sa demande tant en son principe qu’en ses modalités d’exécution.

La société MLHG sollicite la suspension du paiement des loyers commerciaux et, à titre subsidiaire, la réduction du montant du loyer à la somme mensuelle de 1.000 euros et la consignation des loyers sur un compte séquestre jusqu’à la réception des travaux.

A titre liminaire, il sera relevé qu’il s’agit des mêmes demandes que celles formulées devant la même juridiction ayant donné lieu à la décision du 16 octobre 2025 aux termes de laquelle le juge des référés a :

Le juge des référés a en effet considéré que l’inaction de la SCI DE LA BAIE dans la réalisation des travaux constituait un trouble manifestement illicite justifiant la réduction du loyer de la société MLHG à la somme de 1.000 euros HT jusqu’à la délivrance d’un local conforme aux préconisations de l’expert. Le juge des référés a rejeté la demande d’injonction de travaux considérant que la SCI DE LA BAIE justifiait avoir commandé des travaux dont le planning a été établi le 17 juillet 2025 et dont la réception était fixée au mois de mai 2026.

L’article 488 du code de procédure dispose que l’ordonnance de référé n’a pas au principal l’autorité de la chose jugée. Elle ne peut être modifiée ou rapportée en référé qu’en cas de circonstances nouvelles.

Ainsi, la décision du 16 octobre 2025 dispose de l’autorité de la chose jugée au provisoire de sorte que la société MLGH doit justifier de circonstances nouvelles justifiant de saisir de nouveau le même juge des référés des mêmes demandes. Les circonstances nouvelles se caractérisent par tout changement intervenu dans les éléments de fait et de droit ayant motivé la décision, éléments qui, s’ils avaient été connus du premier juge, auraient pu modifier son opinion.

Au soutien de ses demandes, la société MLGH soutient que :

La SCI DE LA BAIE ne respecte pas le planning des travaux dès lors qu’au mois de novembre 2025 les travaux n’avaient pas commencé alors que la préparation du chantier était prévue pour le mois de septembre 2025 et que le gros œuvre devait commencer le 20 octobre 2025 pour une durée de 4 semaines alors que les travaux d’électricité, chauffage, plomberie et ventilation devaient être réalisés entre le 27 et le 31 octobre 2025, Entre le 1er octobre 2025 et le 12 janvier 2026, la SCI DE LA BAIE n’a réalisé que des travaux de charpente, alors que les travaux de gros œuvre, plomberie, chauffage, ventilation, électricité, couverture, devaient être engagés ;La pose des canalisations au sol a été effectuée la semaine du 19 janvier 2026 alors que les travaux de plomberie auraient dû commencer au mois d’octobre 2025,La SCI DE LA BAIE n’a pas réalisé les travaux de gros œuvre alors que le planning prévoyait 4 semaines entre octobre et novembre 2025 pour les réaliser, le bailleur n’expliquant pas pourquoi ces travaux ne sont plus nécessaires alors même qu’ils étaient planifiés,La pose des gaines électriques n’a pas commencé alors qu’elle devait être réalisée entre le 27 et le 31 octobre 2025, La pose des canalisations a été effectuée le 19 janvier 2026, postérieurement à la date du 27 octobre 2025 fixée par le planning et après l’introduction de la présente procédure, L’hospitalisation de l’artisan en charge des travaux de couverture, lesquels devaient commencer à compter du 1er décembre 2025, ne peut expliquer le retard pris dans la réalisation des travaux de gros œuvre, plomberie et électricité qui devaient être réalisés entre octobre et décembre 2025.

La SCI DE LA BAIE fait valoir qu’elle fait preuve de diligence dans l’exécution des travaux et s’oppose aux demandes de la société MLHG, considérant que :

Les travaux de gros œuvre ne sont pas nécessaires en raison de la structure en bois de la construction, Les travaux d’électricité et de plomberie ont débuté conformément au planning prévisionnel mais le plus important de ces travaux doit être effectué aux mois de janvier et avril 2026 ; la société MLHG ne justifie pas de ce que la pose des gaines électriques aurait dû avoir lieu avant le coulage de la dalle, en même temps que les canalisations au sol, L’hospitalisation de l’artisan en charge des travaux de couverture a entrainé du retard dans l’exécution de ces travaux, La société MLHG ne rapporte pas la preuve de ce que les travaux ne vont pas être finalisés au mois de mai 2026. La SCI DE LA BAIE était autorisée à produire une note en délibéré comprenant un procès-verbal établi par commissaire de justice afin de justifier de l’avancement des travaux litigieux.

En réponse à cette note en délibéré la société MLHG prend acte de la réalisation des travaux de couverture et de bardage et relève que les menuiseries extérieures, ainsi que les panneaux isothermes n’ont pas encore été posés, alors que selon le planning de l’architecte, leur pose devait être effectuée avant celle du bardage.

En l’espèce, il ressort du planning prévisionnel des travaux, et dont il a été tenu compte lors de la première ordonnance, que :

les travaux de gros œuvres étaient prévus à compter du 20 octobre 2025 pour une durée de 4 semaines (entre les semaines 43 et 46), les travaux de charpente étaient prévus les deux dernières semaines du mois de novembre 2025 (semaines 47 et 48), les travaux de couverture étaient prévus les trois premières semaines du mois de décembre 2025, les menuiseries extérieures devaient être posées la deuxième semaine du mois de janvier 2026, les travaux de bardage en bois devaient être effectués les trois premières semaines de février 2026 (semaines 6 à 8), les travaux de panneaux isothermes devaient être effectués sur une durée de 6 semaines entre janvier et février 2026 (semaines 5 à 10), les travaux d’électricité, plomberie, chauffage et ventilation devaient être répartis à raison d’une semaine au mois d’octobre 2025 (semaine 44), deux semaines au mois de janvier 2026 (semaines 3 et 4) et deux semaines au mois d’avril 2026 (semaines 16 et 17).

Il résulte du courrier recommandé adressé par la société MLHG à la SCI DE LA BAIE le 3 novembre 2025 et des photographies annexées qu’à cette date, les travaux n’avaient pas commencé (pièce n°20 de la société MLHG). En réponse, par courrier recommandé du 7 novembre 2025, la SCI DE LA BAIE justifiait du commencement des travaux et notamment de la réalisation de l’ossature en bois du local, en avance sur le planning dans la mesure où ceux-ci devaient débuter à compter du 17 novembre 2025 (pièce n°22 de la société MLHG).

Il résulte du procès-verbal établi par Maître, [O] le 12 janvier 2026, soit trois jours avant la délivrance de l’assignation en référé, que seule l’ossature en bois du local avait été effectuée.

Aux termes du procès-verbal de constat établi par Maître, [E] le 3 mars 2026, il apparaît que depuis l’assignation et sur demande du juge, les travaux ont fait l’objet d’une avancée significative dès lors que :

la toiture en bac acier est terminée, le bardage en bois latéral est quasiment achevé, à l’intérieur les attentes de plomberie sont en place, la dalle carrelée n’est pas réalisée.

Aussi, il est permis de conclure au regard de ces éléments que la SCI DE LA BAIE ne se montre diligente dans l’exécution des travaux qu’une fois qu’elle est mise en demeure de le faire ou qu’elle se trouve assignée.

Bien que la SCI DE LA BAIE justifie de l’avancée des travaux, la société MLHG souligne à juste titre qu’ils présentent toujours du retard par rapport au planning prévisionnel, la pose des menuiseries extérieures et des panneaux isothermes n’étant toujours pas commencé alors que ces travaux auraient dû être achevés à la première semaine de mars.

En outre, si la SCI DE LA BAIE justifie, par la production d’un courriel du couvreur en date du 19 janvier 2026, que la réalisation des travaux de couverture a pris du retard en raison de son hospitalisation et qu’ils n’ont pu commencer qu’à compter de la deuxième semaine de février, il sera relevé qu’aucune précision n’est apportée concernant la date précise ainsi que la durée de l’arrêt de travail du couvreur.

De plus, s’il n’appartient pas au juge de se prononcer sur le caractère nécessaire des travaux de gros œuvre, il convient de souligner que la SCI DE LA BAIE a missionné un architecte, lequel a établi un planning prévisionnel des travaux de construction prévoyant un délai de 4 semaines pour le gros œuvre. Or la prévision d’un tel délai pour exécuter des travaux, dont il s’avère qu’ils ne sont finalement pas nécessaires, est de nature à retarder la livraison de l’ouvrage et constitue un manquement du bailleur à son obligation de bonne foi et de loyauté dans l’exécution du contrat.

Il apparaît ainsi que depuis l’incendie en novembre 2023, et ce malgré les prises en charge assurancielle, les travaux ne sont pas menés avec diligence pour permettre au preneur, titulaire d’un bail commercial, de pouvoir exercer son activité. Il faut engager une seconde procédure pour qu’il soit justifié de la reprise des travaux, sans justificatif réel d’empêchement au de cause étrangère.

L’ensemble de ces éléments permet de caractériser une carence fautive du bailleur dans l’exécution des travaux de construction qui constitue un trouble manifestement illicite qui justifie de réduire les loyers dus par la société MLHG à la somme de 250 euros mensuel à compter du 16 octobre 2025 jusqu’à la livraison du bâtiment en état de recevoir l’activité de la société.

Sur les demandes d’injonction de travaux et de dommages-intérêts

La demande d’injonction de travaux sera rejetée au regard des diligences entreprises par le bailleur depuis l’assignation qui sont établies par le procès-verbal de constat du 3 mars 2026, outre l’absence d’éléments de nature à indiquer que les travaux ne pourront pas être achevés en mai 2026.

Pour les mêmes motifs, la demande de dommages intérêts de la société MLHG sera rejetée.

Sur les demandes accessoires

Les considérations d’équité justifient de ne pas faire droit aux demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La SCI DE LA BAIE sera condamnée aux dépens de l’instance.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort,

Réduisons le montant du loyer mensuel dû par la société MLHG à la somme de 250 euros HT jusqu’à la réception des travaux de construction à compter du 16 octobre 2025 ;

Disons n’y avoir lieu à séquestre ;

Déboutons la société MLHG de sa demande d’injonction de travaux ;

Déboutons la société MLHG de sa demande de provision ;

Rejetons les demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Condamnons la SCI DE LA BAIE aux dépens.

Le greffier Le juge des référés