TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

[Adresse 3]

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[Localité 6]

Téléphone : [XXXXXXXX02]

Télécopie : [XXXXXXXX01]

@ : [Courriel 7]

REFERENCES : N° RG 24/02585

N° Portalis DB3S-W-B7I-ZA6Y

Minute : 1303/24

Madame [I] [F]

Monsieur [T] [F]

Représentant : Maître Thomas MLICZAK

avocats au barreau de PARIS

C/

Monsieur [K] [D]

Représentant : M^e Omer ERDOGAN, avocat au

barreau de PARIS

Exécutoire, copie, dossier

délivrés à :

M^e MLICZAK

Copie, dossier, délivrés à :

M^e ERDOGAN

Le 29 Novembre 2024

AUDIENCE CIVILE

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal judiciaire en date du 18 Novembre 2024 ;

par Madame Isabelle LIAUZU, en qualité de Vice-Présidente, chargée des fonctions de juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Audrey RANO, Greffier ;

Après débats à l’audience publique du 09 Septembre 2024 tenue sous la présidence de Madame Isabelle LIAUZU, Vice-Présidente, chargée des fonctions de juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Audrey RANO, Greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDERESSE :

Madame [I] [F] née [B] [N], demeurant [Adresse 4]

Monsieur [T] [F], demeurant [Adresse 4]

Représentés par Maître Thomas MLICZAK, Avocat au Barreau de Paris

D’UNE PART

ET DÉFENDEUR :

Monsieur [K] [D], demeurant [Adresse 5]

Représenté par Maître Omer ERDOGAN, Avocat au Barreau de Paris

D’AUTRE PART

FAITS ET PROCEDURE

Par contrat du 5 août 2020, Madame [I] [F] et Monsieur [T] [F] ont donné à bail à Monsieur [K] [D], à compter du 5 août 2020, un appartement situé [Adresse 5] à [Localité 8], moyennant un loyer mensuel de 800 euros et une provision sur charges de 50 euros.

Par procès-verbal de signification à personne du 7 novembre 2023, Madame [I] [F] née [B] [N] et Monsieur [T] [F] ont fait commandement à Monsieur [K] [D] de leur payer la somme de 3 932 euros au titre des loyers et charges impayés.

Par procès-verbal de signification à personne du 13 novembre 2023, Madame [I] [F] née [B] [N] et Monsieur [T] [F] ont fait commandement à Monsieur [K] [D] de justifier de la souscription d’une assurance contre les risques locatifs.

Par assignation du 21 février 2024, Monsieur et Madame [F] demande au juge des contentieux de la protection, avec le bénéfice de l’exécution provisoire:

— principalement de constater la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers

— subsidiairement de constater la résiliation du bail pour défaut d’assurance

— très subsidiairement de prononcer la résiliation du bail pour faute grave

En tout état de cause:

— de condamner Monsieur [D] à leur payer la somme de 6 482 euros au titre des arriérés de loyer

— d’ordonner l’expulsion de Monsieur [D] et tout occupant de son chef avec le concours de la force publique sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de l’expiration d’un délai de huit jours à compter de la signification du jugement

— de le condamner à leur payer la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens

A l’appui, ils font valoir que les causes du commandement n’ont pas été réglées, de sorte que la clause résolutoire est acquise; qu’il n’est pas justifié qu’une assurance a été souscrite.

Copie de cette assignation a été adressée au préfet par voie dématérialisée le 23 février 2024

L’affaire, appelée initialement à l’audience du 6 mai 2024, a été renvoyée à celle du 9 septembre 2024 à la demande de Monsieur [D].

A cette audience, Monsieur et Madame [F] précisent que la dette locative dont ils demandent paiement est de 5 182 euros, terme de septembre 2024 inclus et maintiennent leurs demandes initiales pour le surplus.

Monsieur [D] expose qu’il a régulièrement payé les loyers et a seulement rencontré des difficultés sur une période de six mois d’août 2023 à janvier 2024.

Il demande des délais de paiement suspendant les effets de la clause résolutoire.

Il conclut au rejet de la demande tendant à ce que soit prononcée la résiliation du bail en raison de l’insuffisance de la gravité des manquements et ‘oppose à la demande fondée sur les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Monsieur et Madame [F] s’opposent à l’octroi de délais de paiement faisant valoir qu’il y a des impayés depuis le mois de juillet 2022.q u’il ne peut en être accordés aucune reprise du paiement du loyer n’étant intervenue et ajoute qu’aucun loyer n’a été réglé depuis l’entrée dans les lieux.

Monsieur [D] a été autorisé à justifier de la souscription d’une assurance locative dans un délai de 10 jours et les demandeurs ont été autorisés à répondre au plus tard le 29 septembre 2024.

Par note en délibéré du 20 septembre 2024, Monsieur [D] justifie d’une assurance locative pour l’année 2023.

MOTIFS

Selon l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023, “toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux” et, à peine d’irrecevabilité, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée par l’huissier de justice au préfet au moins six semaines avant la date de l’audience ;

L’assignation du 21 février 2024 a été régulièrement notifiée au préfet de la Seine-Saint-Denis six semaines avant l’audience;

La demande est donc recevable ;

Les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites;

Selon l’article 2 du code civil, “la loi ne dispose que pour l’avenir; elle n’a point d’effet rétroactif”;

Il en résulte que les contrats en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi nouvelle demeurent régis par celle en vigueur au jour de leur conclusion;

Si, dans le silence de la loi, le juge peut déclarer la loi d’application immédiate aux effets à venir d’un contrat en cours lorsqu’elle revêt un caractère d’ordre public, il doit être considéré, en matière d’ordre public de protection, que la loi nouvelle d’ordre public ne peut s’appliquer immédiatement aux contrats en cours que dans la mesure où elle protège les intérêts de la partie protégée;

La loi du 6 juillet 1989, en ce qu’elle pose en principe (article 1er) que le droit au logement est un droit fondamental, relève d’un ordre public de protection du locataire;

Dès lors le nouveau délai de six semaines résultant de la loi du 27 juillet 2023 imparti au locataire pour apurer sa dette après délivrance du commandement de payer, nonobstant le caractère d’ordre public de ces dispositions, ne peut avoir vocation à s’appliquer lorsque le bail prévoit un délai de deux mois, en ce que la réduction du délai n’a ni pour objet, ni pour effet de préserver les droits du locataire;

Au surplus, il convient de rappeler que, saisie d’une question relative à l’application immédiate aux contrats de bail en cours des dispositions de l’article 10 de la loi du 6 juillet 1989 ayant modifié le délai minimal d’acquisition de la clause résolutoire pour le porter de deux mois à six semaines, la haute juridiction a émis le 13 juin 2024 l’avis suivant: “les dispositions de l’article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi” (pourvoi n° 24-70.002);

En l’espèce, le bail en cause contient une clause de résiliation de plein droit “en cas de défaut de paiement des loyers et des charges locatives au terme convenu, de non-versement du dépôt de garantie” ayant persisté deux mois après délivrance d’un commandement de payer ;

Le commandement du 7 novembre 2023 vise la clause résolutoire et il est régulier en la forme;

Néanmoins, bien qu’il vise un délai de six semaines, il ne peut produire effet avant l’expiration du délai de deux mois prévu au bail, étant observé au surplus qu’il reproduit la clause résolutoire du bail, de sorte que la contradiction, qui plus est sans aucune explicitation, entre le délai mentionné et la reproduction d’une clause stipulant un délai de deux mois doit nécessairement s’interpréter en faveur du locataire;

Il ressort du décompte produit qu’il est resté sans effet plus de deux mois ;

Il y a donc lieu de constater la résiliation du bail au 7 janvier 2024;

A défaut de libérer volontairement les lieux, Monsieur [D] pourra en être expulsé dans les conditions du code des procédures civiles d’exécution sans qu’il soit besoin d’assortir la présente décision d’une astreinte;

Il n’est pas sollicitée d’ indemnité mensuelle d’occupation;

Il ressort du décompte établi par le bailleur que la somme de 1 300 euros a été réglée entre le mois de juin et le mois d’août 2023;

Il n’est pas justifié de la régularisation des charges

Monsieur [D] sera condamné au paiement de la somme de 4 530,34 euros au titre des loyers et provisions sur charges dus jusqu’au 7 janvier 2024, date d’acquisition des effets de la clause résolutoire [5 632 + 198,34 (850 / 30 x 7) – 1 300];

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023:

— le juge peut à la demande du locataire ou du bailleur, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative accorder des délais de paiement dans la limite de trois années

— à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge saisi en ce sens par le bailleur ou le locataire; cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, ces délais et les modalités de paiement accordés ne pouvant affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges

— si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet

En l’espèce, s’il a été procédé au paiement du loyer du mois d’août 2024, Monsieur [D] ne produit aucune pièce relative à sa situation de charges et de ressources permettant d’établir qu’il est en situation de régler sa dette locative, ni que ses proches seraient en mesure de le faire comme il l’allègue aux termes de sa note en délibéré et aucun élément ne permet de déterminer à quelle échéance il serait en mesure de reprendre son activité professionnelle;

En conséquence, il n’y a pas lieu de faire droit à la demande de délais de paiement;

Il serait inéquitable de laisser à la charge de Monsieur et Madame [V], contraints d’agir en justice alors que ni le principe, ni le montant de la dette ne sont contestés, les frais irrépétibles exposés par eux pour l’instance;

Monsieur [D] sera condamné à leur payer la somme de 400 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile;

Il sera, en ce qu’il succombe à l’instance, tenu aux dépens;

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant par jugement public, mis à disposition au greffe, contradictoire, en premier ressort,

Constate au 7 janvier 2024 la résiliation du bail conclu le 5 août 2020 entre d’une part Madame [I] [F] et Monsieur [T] [F] et, d’autre part, Monsieur [K] [D], ayant pour objet un appartement situé [Adresse 5] à [Localité 8];

Dit qu’à défaut de libérer volontairement les lieux Monsieur [K] [D] pourra en être expulsé dans les conditions du code des procédures civiles d’exécution;

Condamne Monsieur [K] [D] à payer Madame [I] [F] née [B] [N] et Monsieur [T] [F] en deniers ou quittance la somme de 4 530,34 euros au titre des loyers et provisions sur charges dus jusqu’au 7 janvier 2024;

Rejette la demande de délais de paiement de Monsieur [K] [D] ;

Condamne Monsieur [K] [D] à payer Madame [I] [F] née [B] [N] et Monsieur [T] [F] la somme de 400 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile;

Rappelle que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit;

Condamne Monsieur [K] [D] aux dépens;

Ainsi fait jugé et prononcé par mise à disposition au greffe les jour, mois et an susdits ;

Le présent jugement a été signé à la minute par le juge et le greffier.

Le greffier, Le juge,