REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOURG EN BRESSE

JCP juge des contentieux de la protection

JUGEMENT DU 20 NOVEMBRE 2025

N° RG 25/00251 – N° Portalis DBWH-W-B7J-HEG6

N° minute : 25/00390

Dans l’affaire entre :

DEMANDERESSE

S.C.I. MORGAUD

dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Alexandre NAZ avocat au barreau de Lyon, substituée par M^e Valentine HERTAULT, avocat au barreau de Lyon

et

DEFENDEURS

Monsieur [P] [R]

demeurant [Adresse 4]

comparant

Monsieur [G] [R]

né le 29 Novembre 1968 à [Localité 5]

demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Laurent CORDIER, avocat au barreau de l’Ain

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Magistrat : Madame PONCET, Présidente

Greffier : Madame TALMANT, Greffier

Débats : en audience publique le 02 Octobre 2025

Prononcé : décision rendue publiquement par mise à disposition au greffe le 20 Novembre 2025

copies délivrées le 20 NOVEMBRE 2025 à :

S.C.I. MORGAUD

Monsieur [P] [R]

Monsieur [G] [R]

formule(s) exécutoire(s) délivrée(s) le 20 NOVEMBRE 2025 à :

S.C.I. MORGAUD

Monsieur [G] [R]

RAPPEL DES FAITS

M. et Mme [Z] ont donné à bail à Mme [H] [R] un logement situé au [Adresse 3] à [Localité 6] par contrat du 24 septembre 2018, pour un loyer mensuel de 350 € hors charges.

Le 13 septembre 2018, M.[G] [R] s’est porté caution solidaire à l’égard de Mme [H] [R] pour l’exécution des obligations du locataire.

Mme [H] [R] est décédée le 31 juillet 2023. Le bail a été transféré à son fils M. [P] [R].

Selon acte notarié du 11 mars 2025, la SCI MORGAUD a acquis l’appartement loué et les consorts [Z] ont déclaré dans cet acte substituer la SCI MORGAUD dans tous leurs droits au titre de la procédure initiée devant le juge des contentieux de la protection de Bourg-en-Bresse contre M. [P] [R] et M. [G] [R].

Des loyers étant demeurés impayés, la SCI MORGAUD a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire, le 30 avril 2025, à M. [P] [R]. Ce commandement a été dénoncé à M. [G] [R] le 2 mai 2025. Puis la SCI MORGAUD a fait assigner M. [P] [R] et M. [G] [R] devant le juge des contentieux du tribunal judiciaire de Bourg-en-Bresse par acte de commissaire de justice du 2 juillet 2025 pour obtenir la résiliation du contrat, l’expulsion du locataire et la condamnation solidaire des défendeurs au paiement de l’arriéré locatif.

A l’audience du 4 septembre 2025, il a été donné lecture du diagnostic social et financier. Il est relaté dans ce document que M. [P] [R] a actuellement une saisie sur ses droits d’aide au retour à l’emploi, ce qui empêche tout règlement du loyer courant. Sa situation relève du surendettement mais aucun dossier n’a été déposé. M. [P] [R] souhaite déménager et a déposé une demande de logement social le 11 juillet 2025.

M.[P] [R], comparant en personne, a indiqué que la demande de surendettement venait d’être déposée et a confirmé que le loyer n’était pas réglé.

Un renvoi a été ordonné pour que le conseil de M. [G] [R] puisse prendre des écritures.

A l’audience du 02 octobre 2025, la SCI MORGAUD maintient ses demandes, sauf à actualiser sa dette de loyer. Elle demande ainsi au juge des contentieux de la protection :

— de constater la résiliation de plein droit du bail d’habitation et subsidiairement de prononcer la résiliation du bail;

— d’ordonner l’expulsion immédiate de M. [P] [R], ainsi que tous occupants de son chef, sous astreinte de 100 € par jour,

— d’ordonner l’enlèvement et le dépôt des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux loués en un lieu approprié aux frais, risques et périls de M. [P] [R],

— de condamner solidairement M. [P] [R] et M. [G] [R] à lui payer une indemnité d’occupation, équivalente au terme mensuel actuel outre les charges locatives, de la date de résiliation jusqu’à l’entière libération des lieux,

— de condamner solidairement M. [P] [R] et M. [G] [R] à lui payer la somme de 3599.95 € (échéance d’octobre 2025 incluse) au titre de l’arriéré locatif, et la somme de 1500 € en application de l’article 700 du code de procédure civile en plus de la prise en charge des dépens.

Au soutien de ses demandes, la SCI MORGAUD expose, en particulier, qu’en cas de transfert de bail, la caution reste engagée tant que le bail n’est pas terminé. Elle rappelle que la caution qui s’est engagée à garantir les dettes nées du contrat de location demeure tenue tant que le bail n’a pas pris fin, même en cas de décès du débiteur principal. Elle ajoute que M. [G] [R] s’est porté caution jusqu’au 24 septembre 2027, de sorte qu’il ne peut demander la résiliation de cet engagement unilatéralement avant ce terme.

M. [P] [R] ne conteste pas le montant de la dette et indique qu’il ne souhaite pas rester dans le logement. Il explique être en fin de droits et rechercher un emploi pour rembourser la dette.

M. [G] [R], représenté par son conseil, conclut au rejet des demandes dirigées à son encontre et à la condamnation de la SCI MORGAUD à lui verser la somme de 2.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il considère qu’il n’est pas possible de vérifier la régularité du transfert de bail, et en particulier le fait que M. [P] [R] occupait les lieux depuis plus d’un an avant le décès de Mme [H] [R]. Par conséquent, il soutient que c’est un nouveau bail qui a pris cours entre la bailleresse et M. [P] [R] et que le cautionnement établi pour le bail conclu avec sa mère ne peut lui être opposé. En tout état de cause, il souligne que le cautionnement a été consenti en considération de la personne, et qu’il ne se serait jamais porté caution pour son frère, de sorte qu’il ne peut être condamné à payer les loyers échus postérieurement au décès de sa mère.

L’affaire a été mise en délibéré au 20 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

La loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 modifiant la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 est entrée en vigueur le 29 juillet 2023. Si, en application de l’article 2 du code civil, la loi nouvelle ne s’applique pas, sauf rétroactivité expressément décidée par le législateur, aux actes juridiques conclus antérieurement à son entrée en vigueur, s’agissant de dispositions d’ordre public, la loi nouvelle régit immédiatement les effets légaux des situations juridiques ayant pris naissance avant son entrée en vigueur et non définitivement réalisées.

Il se déduit de ces principes que l’article 10 de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’il fixe désormais à six semaines le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise, ne s’applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d’entraîner leur réfaction (avis de la Cour de cassation du 13 juin 2024 24-70.002).

En revanche, les dispositions qui concernent le délai séparant la notification de l’assignation au représentant de l’Etat et l’audience et les dispositions relatives à l’octroi de délais par le juge sont immédiatement applicables.

I. SUR LA RESILIATION :

— sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de l’Ain par la voie électronique le 3 juillet 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la SCI MORGAUD justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 30 avril 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 2 juillet 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

— sur l’acquisition des effets la clause résolutoire :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux » .

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version modifiée par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 prévoit que "Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.”.

Toutefois l’article 24 V de cette même loi dans sa nouvelle version ajoute que « Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. ».

D’autre part l’article 24 VII dispose désormais : "Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet."

Entre M. [P] [R] et la SCI MORGAUD, le transfert de bail n’est pas contesté.

Le bail conclu le 24 septembre 2018 contient une clause résolutoire ( p.4) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 30 avril 2025, pour la somme en principal de 1402.25 €. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 1er juillet 2025.

M. [P] [R] n’a pas repris le paiement des loyers courants et indique qu’il devra quitter les lieux.

L’expulsion de M. [P] [R] sera ordonnée, en conséquence.

Aux termes de l’article L 412-1 du code des procédures civiles d’exécution, si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7. Toutefois, le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L. 442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire ou lorsque la procédure d’expulsion porte sur un lieu habité en vertu du dispositif visant à assurer la protection et la préservation de locaux vacants par l’occupation de résidents temporaires, régi par l’article 29 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique, réduire ou supprimer ce délai.

Le délai prévu au premier alinéa du présent article ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

Le délai prévu au premier alinéa du présent article ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux par voie de fait.

Les éléments du dossier ne justifient pas la suppression du délai de deux mois, qui est nécessaire à l’intéressé pour trouver un autre logement. La mauvaise foi du locataire n’est pas ailleurs pas établie.

La demande d’astreinte doit également être rejetée.

Enfin le sort des meubles est régi par le code des procédures civiles d’exécution.

II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT à l’égard de M. [P] [R]

La SCI MORGAUD produit un décompte démontrant que M. [P] [R] reste devoir la somme de 3599.95 € (échéance d’octobre 2025 incluse).

M. [P] [R] ne conteste pas la dette.

Par ailleurs, il sera condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 1er juillet 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux, partie de ces indemnités d’occupation étant déjà incluse dans l’arriéré locatif, les sommes dues à compter de la résiliation étant juridiquement des indemnités d’occupation et non des loyers. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

Le défendeur sera par conséquent condamné au paiement de cette somme de 3599.95 € (échéance d’octobre 2025 incluse), outre les indemnités d’occupation postérieures.

III. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT à l’égard de M. [G] [R]

M. [G] [R] qui s’était initialement porté caution pour sa mère, Madame [H] [R], conteste la validité du transfert de bail et fait valoir en tout état de cause qu’il ne s’était porté caution que pour sa mère et non pour son frère, soulignant le caractère personnel de son engagement.

M. [G] [R] ne serait recevable à contester le transfert de bail au profit de M. [P] [R] que s’il y avait intérêt, et donc si son engagement de caution serait de nature à lui être opposé. Toutefois, M. [G] [R] soutient également qu’en tout état de cause son engagement de caution ne peut lui être opposé pour garantir la dette d’un débiteur qui n’est pas le débiteur initial principal. Il convient donc d’étudier ce moyen en premier lieu.

Aux termes de l’article 2292 du code civil dans sa version applicable à la date de signature du cautionnement, le cautionnement ne se présume point ; il doit être exprès, et on ne peut pas l’étendre au-delà des limites dans lesquelles il a été contracté.

Il a ainsi été jugé que lorsque les conditions de la dette garantie ont été modifiées postérieurement à l’engagement de la caution, celle-ci doit accepter ces modifications. Il appartient ainsi aux juges du fond de déterminer dans l’exercice de leur pouvoir souverain, l’étendue de l’engagement de la caution.

En l’espèce, l’acte de caution solidaire précise bien que M. [G] [R] se porte caution de Mme [H] [R].

En acceptant le transfert de bail au profit de M. [P] [R], le bailleur a bien accepté une substitution du débiteur, étant précisé qu’inversement, le bénéficiaire du transfert de bail n’est pas débiteur des sommes qui seraient dues par le précédent locataire. Le bailleur n’a pas sollicité la confirmation par la caution de son engagement à raison de cette substitution de débiteur principal, ni même avisé la caution du transfert de bail. Or, dans le cautionnement, il n’a pas été fait mention de manière expresse du fait que l’engagement de caution valait quelle que soit l’identité du locataire, en particulier en cas de transfert du bail (en ce même sens : Cour d’appel de Douai, Chambre 8 section 4, 23 novembre 2023, n° 22/01756).

Par conséquent, les demandes de paiement de la SCI MORGAUD dirigées contre M. [G] [R] doivent être rejetée, la dette locative s’étant constituée postérieurement au décès de Mme [H] [R].

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

M. [P] [R], partie perdante, supportera la charge des dépens qui le concernent et qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Les dépens qui concernent la caution M. [G] [R] (dénonciation du commandement, assignation de M. [G] [R]) resteront à la charge de la demanderesse.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SCI MORGAUD, M. [P] [R] sera condamné à lui verser la somme de 250 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Compte tenu des démarches qu’à dû accomplir M. [G] [R] pour sa défense, la SCI MORGAUD sera condamnée à lui verser la somme de 800 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

DEBOUTE la SCI MORGAUD de ses demandes dirigées contre M. [G] [R];

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 24 septembre 2018 entre M. et Mme [Z] et Mme [H] [R], bail transféré à M. [P] [R] concernant le logement à usage d’habitation situé au [Adresse 3] à [Localité 6] sont réunies à la date du 1er juillet 2025 ;

AUTORISE la SCI MORGAUD à faire procéder à l’expulsion de M. [P] [R] et tous occupants de son chef dudit logement au besoin avec le concours d’un serrurier et de la force publique, à défaut pour M. [P] [R] d’avoir libéré les lieux dans les deux mois de la signification du commandement d’avoir à quitter les lieux ;

FIXE le montant mensuel de l’indemnité d’occupation due depuis la date de la résiliation du contrat de bail jusqu’à la libération définitive des lieux, matérialisée par la remise des clés à la propriétaire ou l’expulsion, à un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi ;

CONDAMNE M. [P] [R] à verser à la SCI MORGAUD la somme de 3599.95 € (échéance d’octobre 2025 incluse);

CONDAMNE M. [P] [R] à payer à la SCI MORGAUD l’indemnité mensuelle d’occupation précédemment fixée, à compter du mois de novembre 2025 jusqu’à la libération complète des lieux matérialisée par la remise des clés à la propriétaire ou l’expulsion ;

DEBOUTE les parties de leurs autres demandes ;

CONDAMNE M. [P] [R] à verser à la SCI MORGAUD une somme de 250 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la SCI MORGAUD à verser à M. [G] [R] une somme de 800 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [P] [R] aux dépens sauf ceux qui concernent l’instance dirigée contre M. [G] [R] ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit et dit n’y avoir lieu à l’écarter ;

DIT qu’une copie du présent jugement sera transmise par les soins du greffe au représentant de l’État dans le département en application de l’article R 412-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire, le 20 novembre 2025.

Le greffier, Le juge des contentieux de la protection,