TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

[Adresse 7]

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[Localité 5]

Téléphone : [XXXXXXXX02]

Télécopie : [XXXXXXXX01]

@ : [Courriel 6]

REFERENCES : N° RG 24/04317 – N° Portalis DB3S-W-B7I-ZJQ6

Minute :

Monsieur [R] [H]

Représentant : M^e Rémy WACHTEL, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : G0379

C/

Madame [B] [K]

Monsieur [E] [Y]

Représentant : M^e Antoine DEFLANDRE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire :D1230

Exécutoire, copie, dossier

délivrés à :

M^e WACHTEL

Copie délivrée à :

M^e DEFLANDRE

Le 20 Décembre 2024

AUDIENCE CIVILE

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal judiciaire en date du 20 décembre 2024 ;

par Madame Aude ZAMBON, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Perrine JAQUET, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 21 octobre 2024 tenue sous la présidence de Madame Aude ZAMBON, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Perrine JAQUET, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEUR :

Monsieur [R] [H], demeurant [Adresse 4]

représenté par M^e Rémy WACHTEL, avocat au barreau de PARIS

D’UNE PART

ET DÉFENDEUR :

Madame [B] [K], demeurant [Adresse 3]

Monsieur [E] [Y], demeurant [Adresse 3]

comparants en personne et assistés de M^e Antoine DEFLANDRE, avocat au barreau de PARIS

D’AUTRE PART

RAPPEL DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Aux termes d’un acte sous seing privé à effet au 23 décembre 2019, Monsieur [R] [H] a consenti à Mme [B] [K] et M. [E] [Y] un contrat de bail portant sur un local à usage d’habitation situé [Adresse 3] à [Localité 8], moyennant le paiement d’un loyer mensuel en principal de 1220 €, outre les provisions mensuelles sur charges de 210 €, et le versement d’un dépôt de garantie équivalent à un mois de loyer en principal.

Le 14 septembre 2023, le bailleur a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme en principal de 8 635,21 € au titre des loyers et charges impayés arrêtés au mois de septembre 2023 inclus, visant la clause résolutoire insérée au contrat de location.

Le 19 février 2024, la commission de surendettement des particuliers de la Seine-Saint-Denis a déclaré recevable Mme [B] [K] et M. [E] [Y] au bénéfice d’une procédure de surendettement.

Par exploit de commissaire de justice délivré le 16 avril 2024, Monsieur [R] [H] a fait citer Mme [B] [K] et M. [E] [Y] devant le juge des contentieux de la protection de ce tribunal aux fins de :

«  constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du contrat de bail,

«  subsidiairement prononcer la résolution judiciaire du bail du bail d’habitation,

«  ordonner l’expulsion de Mme [B] [K] et M. [E] [Y] et celle de tous occupants de leur chef des lieux, et ce avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier s’il y a lieu,

«  ordonner la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans un garde-meubles qu’il désignera ou tel autre lieu au choix du bailleur aux frais, risques et périls des défendeurs,

«  condamner Mme [B] [K] et M. [E] [Y] au paiement :

Ï de la somme de 12 945,77 € au titre des arriérés de loyers, charges ,indemnités d’occupation et frais selon décompte arrêté au 1er mars 2024, avec intérêt au taux légal à compter de la délivrance du commandement de payer,

Ï d’une indemnité mensuelle d’occupation correspondant au loyer et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi à compter du 28 octobre 2023 ou subsidiairement de la décision à intervenir et jusqu’à parfaite libération des locaux par remise des clés, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise,

Ï de la somme de 2000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

A l’appui de ses prétentions, le demandeur a invoqué les dispositions de la loi du 6 juillet 1989 et a exposé que les locataires ont cessé de payer régulièrement les loyers et les charges, qu’un commandement de payer leur a été délivré, qu’ils n’ont pas soldé les causes du commandement de payer dans le délai imparti à compter de sa délivrance, de sorte que la clause résolutoire insérée au contrat de bail est acquise et que leur expulsion doit être ordonnée, qu’en tout état de cause le manquement au paiement des loyers constitue une inexécution contractuelle suffisamment grave de nature à justifier la résolution judiciaire du contrat de bail et leur expulsion.

Par jugement en date du 29 septembre 2024, et suite au recours de M. [R] [H] à l’encontre de la décision de recevabilité prise par la commission de surendettement des particuliers de la Seine-Saint-Denis, Mme [B] [K] et M. [E] [Y] ont été déclarés irrecevables au bénéfice d’une procédure de surendettement.

Après un renvoi, à l’audience du 21 octobre 2024, Monsieur [R] [H], représenté, a réactualisé le montant de sa créance à la somme de 11 038,33 euros arrêtée au 16 octobre 2024. Il a indiqué que les locataires ont repris le paiement du loyer courant mais s’est opposé à l’octroi de délais de paiement, suspensifs des effets de la clause résolutoire, à la partie adverse. Il a exposé qu’aucun délai ne peut être accordé à des locataires qui ne démontrent par leur bonne foi, la bonne foi devant présider à l’exécution du contrat en vertu de l’article 1104 du code civil. Il a expliqué que la dette ayant fait l’objet du commandement de payer a été quasi intégralement constituée en 2023, alors même qu’il ressort des déclarations de revenus des locataires que ceux-ci ont perçus en moyenne 6460,75 euros par mois. Il a souligné par ailleurs que l’existence d’un passif préalable auprès d’un bailleur social en l’absence de toute circonstance particulière est révélatrice de la mauvaise foi des intéressés. En outre, les défendeurs, en dépit de leurs confortables revenus, n’assortissent leur demande de délais d’aucun règlement.

Mme [B] [K] et M. [E] [Y], représentés, ont exposé que Mme [B] [K] a dû faire face à un arrêt maladie l’empêchant de faire face aux problèmes. Sa situation se rétablit toutefois, son licenciement récent lui permettant de lui ouvrir de nouvelles perspectives professionnelles. Ils ont exposé avoir pris des accords avec leurs autres créanciers. Ils ont sollicité la suspension de la clause résolutoire et l’octroi de délais de paiement proposant d’apurer leur dette avec un premier versement de 3000 euros, puis deux versements de 400 euros, puis neuf versements de 800 euros. Ils ont rappelé que les délais de paiement peuvent être accordés aux seules conditions que le locataire soit en mesure de régler sa dette locative et que ce dernier ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date d’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 20 décembre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la résiliation

— sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la Seine Saint Denis par la voie électronique le 17 avril 2024, soit plus de six semaines avant la première audience du 24 juin 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, Monsieur [R] [H] justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 15 septembre 2023 soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 16 avril 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

— sur le bien fondé de la demande :

L’article 24, I, de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le bail à effet au 23 décembre 2019 contient une clause résolutoire. Un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 14 septembre 2023, pour la somme en principal de 8 635,21 €. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de six semaines, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail se sont trouvées réunies à la date du 26 octobre 2023.

Sur le montant de l’arriéré locatif

Monsieur [R] [H] produit un décompte indiquant que Mme [B] [K] et M. [E] [Y] restent lui devoir la somme de 11 038,33 € à la date du 16 octobre 2024.

Mme [B] [K] et M. [E] [Y], représentés, ne contestent ni le principe, ni le montant de la dette.

Mme [B] [K] et M. [E] [Y] seront donc condamnés au paiement de la somme de 11 038,33 euros, arrêtée à la date du 16 octobre 2024, échéance d’octobre 2024 incluse.

Il n’y a pas lieu d’assortir la condamnation des intérêts au taux légal depuis le commandement de payer, la dette actuelle n’étant pas exigible à cette date, ni une partie de cette dette, compte tenu des règles d’imputation des paiements prescrites par l’article 1342-10 du code civil.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire

En application de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

Force est de constater que ces textes conditionnent l’octroi de délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire aux deux seules conditions suivantes : être en situation de régler sa dette locative et avoir repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience. Ainsi si la bonne foi des défendeurs doit être recherchée par le juge du surendettement en application de l’article L 711-1 du code de la consommation, la bonne ou la mauvaise des défendeurs n’a pas à être recherchée en matière d’octroi de délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire.

En l’espèce, Madame [B] [K] justifie de revenus mensuels actuels à hauteur de 3184,50 euros et Monsieur [E] [Y] perçoit quant à lui la somme mensuelle de 1502,41 euros. Il est à noter que la commission de surendettement des particuliers a retenu lors de l’examen de leurs ressources et charges une importante capacité de remboursement. Ainsi, au vu de la situation personnelle et financière des défendeurs décrite, ils sont en mesure de régler la dette locative en plusieurs mensualités. Il résulte par ailleurs du décompte locatif produit par le bailleur qu’ils ont repris le paiement du loyer courant au jour de l’audience.

Au vu de ces éléments, il convient d’accorder des délais de paiement à Mme [B] [K] et M. [E] [Y] selon les modalités précisées au dispositif, pour le règlement des sommes dues.

Conformément à la demande, il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant cette période ce qui signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué.

En revanche, s’ils ne respectent pas les délais accordés ou ne règlent pas le loyer courant à la date convenue, la totalité des sommes dues deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire sera réputée acquise. Les défendeurs devront quitter les lieux sans délai et à défaut d’exécution volontaire, la partie demanderesse sera autorisée à faire procéder à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef avec l’assistance éventuelle de la force publique et d’un serrurier.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

En outre, ils devront indemniser le propriétaire du fait de leur occupation illicite des lieux, de nature à causer à ce dernier un préjudice résultant de la perte des loyers et de l’indisponibilité des lieux, par le versement d’une indemnité d’occupation mensuelle équivalente au montant du loyer et des charges récupérables tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, le tout dûment justifiés au stade de l’exécution, jusqu’à leur départ définitif des lieux.

Sur les demandes accessoires

Mme [B] [K] et M. [E] [Y], parties perdantes, supporteront la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir Monsieur [R] [H], Mme [B] [K] et M. [E] [Y] seront condamnés à lui verser une somme de 600 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le jugement est de plein droit exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire du bail à effet au 23 décembre 2019 entre Monsieur [R] [H] et Mme [B] [K] et M. [E] [Y], concernant l’appartement à usage d’habitation situé [Adresse 3] à [Localité 8] sont réunies à la date du 26 octobre 2023 ;

CONDAMNE Mme [B] [K] et M. [E] [Y] à verser à Monsieur [R] [H] la somme de 11 038,33 euros, arrêtée à la date du 16 octobre 2024, échéance d’octobre 2024 incluse,

AUTORISE Mme [B] [K] et M. [E] [Y] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en une première mensualité de 3000 euros, puis deux mensualités de 400 euros, puis 9 mensualités de 800€ et une 13ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts, le premier versement devant intervenir en même temps que le paiement du loyer suivant la signification du jugement, puis en même temps que chaque loyer, en plus des loyers et charges en cours, tout paiement étant imputé en premier lieu sur ces derniers sauf meilleur accord des parties,

SUSPEND pendant cette période, les effets de la clause résolutoire qui sera réputée n’avoir jamais été acquise en cas de respect des modalités de paiement,

DIT qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité (loyer et arriéré) à son échéance et dans son intégralité, le solde restant dû deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire reprendra ses effets,

CONSTATE EN CE CAS la résiliation de plein droit du bail consenti à Mme [B] [K] et M. [E] [Y] sur le local à usage d’habitation sis [Adresse 3] à [Localité 8],

AUTORISE EN CE CAS l’expulsion de Mme [B] [K] et M. [E] [Y] et celle de tous occupants de leur chef du local d’habitation précité, et disons qu’à défaut de départ volontaire, la partie défenderesse pourra être contrainte à l’expulsion avec, si besoin est, l’assistance de la force publique à la suite du délai légal de deux mois suivant la délivrance d’un commandement de quitter les lieux,

RAPPELLE EN CE CAS que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

CONDAMNE EN CE CAS Mme [B] [K] et M. [E] [Y] à payer à Monsieur [R] [H] une indemnité d’occupation mensuelle équivalente au montant du loyer et des charges récupérables tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, le tout dûment justifié au stade de l’exécution, et ce à compter du non-respect des délais de paiement jusqu’à libération effective des lieux,

CONDAMNE Mme [B] [K] et M. [E] [Y] à verser à Monsieur [R] [H] une somme de 600 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE le surplus des demandes ;

CONDAMNE Mme [B] [K] et M. [E] [Y] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe,

La greffière, Le juge