TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

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N° RG 24/01310 – N° Portalis DB3S-W-B7I-ZLY7

Minute : 24/00585

SAEM [Localité 8] HABITAT

Représentant : SCP TOURAUT & ASSOCIES, avocats au barreau de Meaux,

C/

Madame [V] [D] épouse [Z]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 22 Octobre 2024

DEMANDEUR :

SAEM [Localité 8] HABITAT

[Adresse 9]

[Adresse 9]

[Localité 8]

représentée par Maître Omayma HAMNY, substituant la SCP TOURAUT & ASSOCIES, avocats au barreau de Meaux

DÉFENDEUR :

Madame [V] [D] épouse [Z]

[Adresse 3]

[Adresse 3]

[Localité 8]

comparante en personne

DÉBATS :

Audience publique du 20 Septembre 2024

DÉCISION:

Contradictoire, premier ressort, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe le 22 Octobre 2024, par Madame Aude ZAMBON, en qualité de Juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Anne-Marie ANTUNES, faisant fonction de Greffier.

RAPPEL DES FAITS

Par contrat établi sous seing privé le 2 octobre 2018, la société SAEM [Localité 8] HABITAT a donné à bail à Madame [D] épouse [Z] [V] un local à usage d’habitation situé au [Adresse 3] ainsi qu’une place de parking n°1113 située [Adresse 4] à [Localité 8], moyennant le paiement d’un loyer mensuel en principal de 669,84 euros, outre les provisions mensuelles sur charges de 102,06 euros, et le versement d’un dépôt de garantie d’un montant égal à un mois de loyer en principal.

Le 1er juillet 2022, la société SAEM [Localité 8] HABITAT a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme en principal de 6410,20 € au titre de l’arriéré locatif arrêté au 27 juin 2022, visant la clause résolutoire insérée au contrat de location.

PROCEDURE

La société SAEM [Localité 8] HABITAT a ensuite fait assigner Madame [D] épouse [Z] [V] en référé devant le juge des contentieux de la protection de Bobigny par un acte de commissaire de justice du 15 mai 2024 aux fins de :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire et par voie de conséquence la résiliation du bail,

— ordonner l’expulsion sans délai de la défenderesse et celle de tous occupants de son chef des locaux loués avec le concours de la force publique et d’un serrurier au besoin,

— condamner la défenderesse au paiement :

— de la somme provisionnelle de 11 963,71 € au titre de l’arriéré locatif arrêté au 14 mai 2024, augmentée des intérêts légaux à compter du 1er juillet 2022,

— d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer augmenté des charges exigibles, à compter de la date de résiliation du bail et jusqu’à son départ effectif et celui de tout occupant de son chef,

— de la somme de 700 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— des entiers dépens de l’instance.

A l’appui de ses prétentions, le demandeur a invoqué les articles 7 et suivants de la loi du 6 juillet 1989 et a exposé que la défenderesse a cessé de payer régulièrement les loyers et charges dus, qu’un commandement de payer l’arriéré locatif lui a été délivré par exploit de commissaire de justice, qu’elle n’a pas régularisé les causes du commandement de payer dans le délai imparti, de sorte que la clause résolutoire insérée au bail est acquise et que son expulsion doit être ordonnée.

A l’audience du 20 septembre 2024, la partie demanderesse, représentée, a actualisé à la hausse le montant de la dette locative à la somme de 15 236,31 € arrêtée au 19 septembre 2024 terme du mois d’août 2024 inclus. Elle a indiqué que la locataire n’a pas repris le paiement de l’intégralité du loyer courant au jour de l’audience et a indiqué être opposée à l’octroi éventuel de délais de paiement à la débitrice suspensifs des effets de la clause résolutoire.

Madame [D] épouse [Z] [V] n’a contesté ni le principe ni le montant de la créance. Elle a indiqué avoir perdu son emploi et être au chômage depuis novembre 2023. Elle perçoit 1277 euros par mois à ce titre et a un crédit en cours. Elle a également indiqué avoir été cambriolée à deux reprises et affirme que le bailleur n’a pas effectué les réparations nécessaires. Elle a sollicité l’octroi de délais de paiement, suspensifs de l’acquisition de la clause résolutoire, et a proposé d’apurer la dette par versements mensuels de 100 euros.

L’affaire a été mise en délibéré au 22 octobre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection peut, dans la limite de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Sur la recevabilité

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Seine Saint Denis par la voie électronique le 22 mai 2024 soit plus de six semaines avant l’audience du 20 septembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la société SAEM [Localité 8] HABITAT justifie avoir saisi le 4 juillet 2022 la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 15 mai 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, applicable au litige au jour de la délivrance du commandement de payer en date du 1er juillet 2022, prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

En application de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

Le bail conclu le 2 octobre 2018 contient une clause résolutoire en son article X en cas de défaut du paiement des loyers. Un commandement de payer visant ces clauses a été signifié le 1er juillet 2022 pour la somme en principal de 6410,20 € arrêtée au 27 juin 2022 au titre de l’arriéré locatif échu à cette date, laissant deux mois à la locataire pour s’acquitter de cette somme.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 1er septembre 2022.

En l’espèce, la défenderesse propose de s’acquitter des sommes dues de façon échelonnée. Elle n’a néanmoins pas repris le versement du loyer courant. La demande d’octroi de délais de paiement, suspensifs des effets la clause résolutoire, sera donc rejetée.

En conséquence, à compter du 2 septembre 2022, la défenderesse est devenue occupante sans droit ni titre des lieux.

L’expulsion de Madame [D] épouse [Z] [V] sera ordonnée, en conséquence, avec l’assistance éventuelle de la force publique et d’un serrurier.

Sur les demandes de condamnation au paiement

Madame [D] épouse [Z] [V] sera condamnée au paiement d’une indemnité mensuelle provisionnelle d’occupation pour la période courant du 2 septembre 2024 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant résultant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, le tout justifié au stade de l’exécution.

La société SAEM [Localité 8] HABITAT produit un décompte actualisé indiquant que Madame [D] épouse [Z] [V] reste lui devoir la somme de 15 236,31 € arrêtée au 19 septembre 2024, incluant l’échéance du mois d’août 2024, somme qui n’est pas contestée par la défenderesse.

Par conséquent, Madame [D] épouse [Z] [V] sera condamnée à verser à la société SAEM [Localité 8] HABITAT la somme provisionnelle de 15 236,31€ à valoir sur la dette locative arrêtée au 30 août 2024, échéance du mois d’août 2024 incluse.

Il n’y a pas lieu d’assortir la condamnation des intérêts au taux légal depuis le commandement de payer, la dette actuelle n’étant pas exigible à cette date, ni une partie de cette dette, compte tenu des règles d’imputation des paiements prescrites par l’article 1342-10 du code civil.

Sur les demandes accessoires

Madame [D] épouse [Z] [V], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SAEM [Localité 8] HABITAT, Madame [D] épouse [Z] [V] sera condamnée à lui verser une somme de 50 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, tous droits et moyens au fond demeurant réservés, par ordonnance contradictoire et rendue en premier ressort ;

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’il leur appartiendra et dès à présent, vu l’urgence ;

Constatons que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant aux bail conclu le 2 octobre 2018 entre la société SAEM [Localité 8] HABITAT et Madame [D] épouse [Z] [V] concernant le local à usage d’habitation appartement 1113 situé [Adresse 3] et la place de stationnement n°1113 située au [Adresse 4]) sont réunies à la date du 1er septembre 2022 ;

Ordonnons en conséquence à Madame [D] épouse [Z] [V] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification de la présente ordonnance ;

Disons qu’à défaut pour Madame [D] épouse [Z] [V] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la société SAEM [Localité 8] HABITAT pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

Condamnons Madame [D] épouse [Z] [V] à payer à la société SAEM [Localité 8] HABITAT à titre provisionnel une indemnité mensuelle d’occupation équivalente au montant du loyer et des charges récupérables, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, le tout dûment justifié au stade de l’exécution, à compter du 2 septembre 2022 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

Condamnons Madame [D] épouse [Z] [V] à verser à la société SAEM [Localité 8] HABITAT à titre provisionnel la somme de 15 236,31€ à valoir sur la dette locative arrêtée au 31 août 2024, terme du mois d’août 2024 inclus ;

Condamnons Madame [D] épouse [Z] [V] à verser à la société SAEM [Localité 8] HABITAT une somme de 50 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamnons Madame [D] épouse [Z] [V] aux dépens, en ce compris les frais du commandement de payer ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe le 22 octobre 2024.

La greffière, Le juge