TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

[Adresse 9]

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4ème étage

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REFERENCES : N° RG 24/00685 – N° Portalis DB3S-W-B7I-YXJZ

Minute : 24/00603

Société ICF LA SABLIERE

Représentant : M^e Bahija EL YAAGOUBI, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE, vestiaire : PC 97

C/

Madame [M] [N] épouse [O]

Exécutoire, copie, dossier

délivrés à :

M^e EL YAAGOUBI

Copie délivrée à :

Mme [O]

Le 29 Mai 2024

AUDIENCE CIVILE

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal judiciaire en date du 14 Mai 2024;

par Madame Isabelle LIAUZU, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame DULAC, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 04 Mars 2024 tenue sous la présidence de Madame Isabelle LIAUZU, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame DULAC, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEUR :

Société ICF LA SABLIERE, ayant sonsiège social [Adresse 5], représentée par Maitre EL YAAGOUBI, avocate au barreau de Val de Marne

D’UNE PART

ET DÉFENDEUR :

Madame [M] [N] épouse [O], demeurant [Adresse 4]

comparante en personne

D’AUTRE PART

FAITS ET PROCEDURE

Par assignation du 21 décembre 2023, la société ICF LA SABLIERE SA d’HLM a fait citer [M] [O] née [N] devant le juge des contentieux de la protection, demandant, avec le bénéfice de l’exécution provisoire:

— de la condamner à lui payer la somme de 1 605, 63 euros au titre du compte locataire sortant du logement situé [Adresse 3] à [Localité 10]

— de constater que la clause résolutoire prévue au bail est acquise et subsidiairement de prononcer la résiliation du bail

— d’ordonner l’expulsion de Madame [O] et de tous occupants de son chef avec le concours de la force publique au besoin, sous astreinte de 50 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision, pendant un délai de trois mois

— d’ordonner la séquestration des objets mobiliers pouvant se trouver dans les lieux dans tel garde-meubles au choix de la requérante et ce en garantie des loyers et charges et indemnités d’occupation dus, aux frais, risques et périls de Madame [O]

— de la condamner à lui payer la somme de 5 871,68 euros au titre des loyers et indemnités dus au 8 décembre 2023 (échéance de novembre 2023 incluse), sauf à parfaire au jour de la décision à intervenir ainsi qu’au paiement d’une indemnité d’occupation équivalente au double des loyers mensuels en cours majorés des charges et taxes afférentes à compter de l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à la libération effective des lieux en ce compris la remise des clés

— de la condamner à lui verser la somme de 1 000 euros à titre de dommages-intérêts et celle de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens, dont le coût du commandement et la sommation de payer du 26 mai 2023

A l’appui, elle fait valoir que:

— Madame [O] était locataire d’un logement situé [Adresse 3] à [Localité 10]

— ce logement a été restitué le 28 novembre 2022 et que Madame [O] reste redevable de la somme de 1 605,63 euros au titre de l’état de consommation et du tableau de facturation des dégradations locatives et qu’il lui a été délivré une sommation de payer la somme principale de 1 745,98 euros outre 186,86 au titre des frais d’acte le 26 mai 2023

par contrat du 6 novembre 2022, elle a donné en location à Madame [M] [O] un appartement situé (escalier 8, porte 822) [Adresse 4] à [Localité 7] moyennant un loyer mensuel de 467,82 euros, outre provision sur charges de 225,99 euros

— Madame [O] laissait des loyers impayés et une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé réception du 21 mars 2023 étant resté sans effets, il lui a été délivré le 26 mai 2023 un commandement de payer visant la clause résolutoire dont les causes n’ont pas été régularisées dans le délai et que les loyers ultérieurs sont demeurés dus, de sorte que la clause résolutoire est acquise

Copie de cette assignation a été adressée au Préfet de la Seine-Saint-Denis par voie dématérialisée le 29 décembre 2023.

A l’audience du 4 mars 2024, la société ICF LA SABLIERE précise que la dette locative dont elle demande paiement est de 6 259,38 euros, terme de février 2024 inclus et maintient ses demandes initiales pour le surplus, ajoutant qu’il n’y a pas eu de contestation sur l’ état des lieux contradictoire de sortie et que les deux derniers mois de loyer du logement actuel ont été payés.

Madame [O] indique qu’elle n’a pas pu faire de travaux dans l’ancien appartement, la CAF retenant l’APL depuis décembre 2017.

Elle ajoute qu’elle a 7 enfants à charge, que ses ressources constituées des prestations de la CAF sont de l’ordre de 2 600 euros, qu’elle ne perçoit pas d’APL et qu’elle souhaite rester dans le logement.

Elle demande des délais de paiement et propose de s’acquitter par mensualités de 100 euros en plus du loyer courant.

Elle précise qu’elle a fait une demande de FSL avec l’aide du CCAS.

La société ICF LA SABLIERE répond qu’elle ne s’oppose pas à l’octroi de délais de paiement mais que des mensualités de 100 euros sont insuffisantes.

MOTIFS

Selon l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, dans ses dispositions issues de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 à peine d’irrecevabilité, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer une assignation aux fins de constat ou tendant au prononcé de la résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la CCAPEX, ou sans avoir préalablement signalé l’impayé aux organismes payeurs des aides au logement et l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée par l’huissier de justice au préfet au moins six semaines avant la date de l’audience ;

L’assignation du 21 décembre 2023 a été délivrée plus de deux mois après la saisine de la CAF par lettre recommandée avec accusé réception reçue le 4 décembre 2023;

La demande est donc recevable ;

*sur les demandes au titre du bail du 18 novembre 2022

Par contrat du 18 novembre 2023 la société ICF LA SABLIERE a donné en location à Madame [O] un appartement situé (escalier 8, porte 822) [Adresse 4] à [Localité 7] moyennant un loyer mensuel de 467,82 euros, outre provision sur charges de 225,99 euros;

Selon les dispositions de l’article 24 sus visés applicables compte tenu de la date de délivrance du commandement de payer du 26 mai 2023 , “toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux”;

Le bail en cause contient une clause de résiliation de plein droit “ en cas de défaut de paiement au terme convenu de tout ou partie du loyer et des charges locatives, comme en cas de non versement du dépôt de garantie” ayant persisté deux mois après délivrance d’un commandement de payer;

Par procès-verbal de signification en l’étude du commissaire de justice du 26 mai 2023, ICF LA SABLIERE a fait commandement à Madame [O] de lui payer la somme de 5 054,83 euros au titre des loyers impayés au 30 avril 2023;

Ce commandement est régulier en la forme et vise la clause résolutoire ;

Il ressort des décomptes produits qu’il est resté sans effets plus de deux mois, aucun paiement n’étant intervenu;

Il y a donc lieu de constater la résiliation du bail;

Madame [O] pourra, à défaut de libérer les lieux volontairement, en être expulsée dans les conditions du code des procédures civiles d’exécution sans qu’il soit besoin d’assortir la présente décision d’une astreinte ;

Le sort des meubles laissés sur place étant expressément prévus par les dispositions du code des procédures civiles d’exécution et l’expulsion ne pouvant être réalisée que conformément à ces dispositions, ce que précise le présent jugement, il n’est nul besoin d’une décision spéciale du juge;

L’occupation sans droit ni titre cause au propriétaire un préjudice résultant de l’indisponibilité des lieux, qui sera réparé par l’octroi d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant contractuel du loyer qui variera comme aurait varié le loyer si le bail s’était poursuivi, augmenté des charges dûment justifiées;

Selon l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative;

En l’espèce, le relevé arrêté au 1er mars 2024 produit aux débats le 4 mars 2024 à l’appui de la demande en paiement de la somme de 6 259,38 euros comprend des sommes relatives à l’ancien logement au titre desquelles il est également formé une demande en paiement;

Déduction faite de ces sommes, Madame [O] sera condamnée à payer celle de 5 207,21 euros au titre des loyers, indemnités d’occupation, charges et provisions sur charges terme de février 2024 inclus;

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi numéro 2023-668 du 27 juillet 2023:

— le juge peut à la demande du locataire ou du bailleur, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative accorder des délais de paiement dans la limite de trois années

— à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge saisi en ce sens par le bailleur ou le locataire; cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, ces délais et les modalités de paiement accordés ne pouvant affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges

— si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet

Il est constant que Madame [O] a repris le paiement des derniers loyers;

Sa situation justifie que lui soient accordés des délais de paiement des délais de paiement suspendant les effets de la clause de résiliation selon modalités spécifiées au dispositif;

*sur les demandes au titre du solde locatif

Le locataire est tenu au paiement du loyer et des charges et des dégradations de son fait;

Celui qui réclame le paiement d’une obligation doit en rapporter la preuve dans son principe et dans son montant;

Selon bail du 27 décembre 2017 la société ICF LA SABLIERE a donné en location à Madame [O] un logement situé [Adresse 3] à [Localité 10];

Les lieux en cause ont été libérés et il a été établi contradictoirement un état des lieux de sortie le 28 novembre 2022;

Il est demandé la somme de 1 605, 63 euros au titre “de l’état des consommations” et du “tableau de facturations des dégradations locatives” après déduction du dépôt de garantie de 408 euros, dont selon le “compte du locataire sortant” établi par le bailleur: 476,71 euros au titre du solde dû au titre du chauffage et de la consommation d’eau froide et chaude;

La circonstance que l’état des lieux de sortie n’a pas fait l’objet de contestation est insuffisante pour établir que la somme sollicitée au titre des dégradations locatives est établie;

L’état des lieux d’entrée n’est pas produit;

Pour justifier des sommes sollicitées au titre des réparations le bailleur produit un état des lieux de sortie contradictoire et une “fiche récapitulative du chiffrage” établie par le bailleur;

Il sera relevé d’une part Il n’est produit strictement aucune facture de nature à justifier le chiffrage ainsi établi;

D’autre part, la comparaison de l’état des lieux avec la fiche récapitulative fait apparaître de nombreuses contradictions, ainsi par exemple:

— selon l’état des lieux, 8 badge ou clefs n’ont pas été restitués et il en est facturé 5 selon la fiche de chiffrage

— il est facturé pour la chambre 1, au registre menuiserie une “béquille double”, alors que l’état des lieux ne mentionne rien à ce titre et une somme au titre de “dalles plastiques en lés”, alors que l’état des lieux mentionne que les revêtements de sols sont à l’état d”'usure normale” et revoie à des photos non produites au demeurant

— il est facturé pour la cuisine, une somme au titre de “dalles plastiques en lés”, alors que l’état des lieux mentionne que les revêtements de sols sont à l’état d”'usure normale” et revoie à des photos non produites au demeurant

— il est facturé le remplacement de la porte des wc, alors que l’état des lieux ne comporte aucune mention sur ce point

Compte tenu de ces incohérences, seuls peuvent être retenues de façon certaine les sommes dues au titre du chauffage et de la consommation d’eau;

Pour le surplus, le locataire sortant ne contestant pas qu’il n’a pas restitué la totalité des clés remises et que la totalité du logement n’était pas nettoyée, la somme due au titre des réparations locatives sera raisonnablement fixée à 200 euros;

Il est donc dû la somme de 268,71 euros (476,71 + 200 – 408);

*sur les demandes au titre des dommages-intérêts et des frais

Il n’est justifié d’aucun préjudice distinct de celui résultant du défaut de paiement des loyers et charges déjà réparé par l‘application du taux de l’intérêt légal;

La demande de dommages-intérêts sera rejetée;

Le coût de la sommation n’entre pas dans les dépens afférents à l’instance;

Il est équitable de laisser à la charge de chaque partie les frais irrépétibles exposés par elle pour l’instance;

Madame [O] sera tenue aux dépens, y compris le coût du commandement du 26 mai 2023;

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant par jugement public, mis à disposition au greffe, contradictoire, en premier ressort,

Condamne Madame [M] [O] née [N] à payer à la société ICF LA SABLIERE la somme de 268,71 euros au titre du solde locatif et des réparations locatives pour le logement situé [Adresse 3] à [Localité 10]

Constate la résiliation du bail conclu entre la société ICF LA SABLIERE et Madame [M] [O] née [N] ayant pour objet un logement (escalier 8, porte 822) [Adresse 4] à [Localité 7] ;

Condamne Madame [M] [O] née [N] à payer à la société ICF LA SABLIERE la somme de 5 207,21 euros au titre des loyers, indemnités d’occupation, charges et provisions sur charges terme de février 2024 inclus;

Dit que Madame [M] [O] née [N] se libérera valablement en trente cinq mensualités de 100 euros, puis une mensualité correspondant au reliquat, en plus du loyer courant, payables à la même date que le loyer courant, la première le mois suivant celui de la signification du présent jugement ;

Dit que pendant le cours des délais ainsi accordés les effets de la clause résolutoire seront suspendus et qu’elle sera réputée n’avoir jamais joué si Madame [M] [O] née [N] s’est acquittée de sa dette selon les modalités ci-dessus définies;

Dit qu’à défaut de paiement d’un seul terme de loyer courant ou d’une seule mensualité d’apurement à sa date, la totalité de la créance restante deviendra de plein droit exigible;

Dit que, dans ce cas, la clause résolutoire reprendra de plein droit son plein effet;

Dit que dans ce cas, faute d’avoir volontairement libéré les lieux, Madame [M] [O] née [N] , qui sera tenue au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant contractuel du loyer qui variera comme aurait varié le loyer si le bail s’était poursuivi et des charges dûment justifiées au stade de l’exécution, à compter de la date de reprise d’effet de la clause résolutoire et jusqu’à la libération effective des lieux, pourra en être expulsée dans les conditions du code des procédures civiles d’exécution;

Rejette toutes autres demandes ;

Rappelle que le présent jugement est exécutoire de droit par provision;

Condamne Madame [M] [O] née [N] aux dépens, y compris le coût du commandement du 26 mai 2023;

Ainsi fait jugé et prononcé par mise à disposition au greffe les jour, mois et an susdits ;

Le présent jugement a été signé à la minute par le juge et le greffier.

Le greffier, Le juge,