TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

Troisième Chambre

JUGEMENT

28 MAI 2025

N° RG 24/00303 – N° Portalis DB22-W-B7H-RVVM

Code NAC : 72A

DEMANDEUR :

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble «[Adresse 7]» sis [Adresse 1] représenté par son syndic, la société GAIA IMMOBILIER ADMINISTRATION DE BIENS, société par actions simplifiée immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de VERSAILLES sous le numéro 828 147 397 dont le siège social est situé [Adresse 5], prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés audit siège en cette qualité,

représenté par Maître Vanessa PERROT de l’AARPI CAP INSIGHT, avocat plaidant au barreau de PARIS et par Maître Elodie DUMONT, avocat postulant au barreau de VERSAILLES.

DÉFENDEUR :

Monsieur [H] [W]

né le 02 Février 1987 au CAMEROUN,

demeurant [Adresse 4],

défaillant, n’ayant pas constitué avocat.

ACTE INITIAL du 27 Novembre 2023 reçu au greffe le 20 Décembre 2023.

DÉBATS : A l’audience publique tenue le 16 Janvier 2025, M. JOLY, Premier Vice-Président Adjoint, siégeant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l’article 812 du Code de Procédure Civile, assisté de Madame LOPES DOS SANTOS, Greffier, a indiqué que l’affaire sera mise en délibéré au 20 Mars 2025 prorogé au 28 Mai 2025 pour surcharge magistrat.

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EXPOSE DU LITIGE

Par acte de commissaire de justice du 27 novembre 2023, le syndicat des copropriétaires “Les baux de Montesson” sis [Adresse 2] MONTESSON (78) représenté par son syndic, la société GAIA IMMOBILIER ADMINISTRATION DE BIENS , a fait assigner M. [W] devant ce tribunal pour obtenir sa condamnation à lui payer les sommes de :

—  6.532,31 euros au titre des appels de charges impayés au 17 octobre 2023 (appel de fonds du 4ème trimestre inclus) avec avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 16 janvier 2023,

—  1.026 euros au titre des frais de recouvrement,

—  5.000 euros à titre de dommages et intérêts,

—  2.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens,

M. [W], régulièrement assigné à domicile élu dans les conditions de l’article 658 du code de procédure civile n’a pas constitué avocat. Le présent jugement sera donc réputé contradictoire par application de l’article 474 du code de procédure civile.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il conviendra de se référer à l’assignation du demandeur pour un plus ample exposé de ses moyens.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 22 octobre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En vertu de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les charges et provisions dues

Aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement communs en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot et ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Les provisions pour charges sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l’assemblée générale et les sommes afférentes aux dépenses pour travaux sont exigibles selon les modalités votées en assemblée générale.

Pour établir sa créance, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats les pièces suivantes :

— contrat de syndic ;

— matrice cadastrale ;

— lettres de relance ;

— décompte 17 octobre 2023 ;

— PV de l’assemblée générale du 26 juin 2022 ;

— PV de l’assemblée générale du 16 juin 2023 ;

— échanges de courriels ;

— mise en demeure du 16 janvier 2023 ;

— appels de fonds du 1er mai au 17 octobre 2023.

Il ressort des justificatifs ainsi produits que la demande apparaît recevable et bien fondée.

Dès lors, il convient de condamner M. [W] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 6.532,31 euros au titre des appels de charges impayés au 17 octobre 2023 (appel de fonds du 4ème trimestre inclus).

Cette somme portera intérêts au taux légal à compter de l’assignation conformément à l’article 36 du décret du 17 mars 1967, étant observé que la mise en demeure n’a pas été remise au destinataire, inconnu à l’adresse indiquée, et qu’elle ne porte d’ailleurs pas sur le montant total de la créance.

Sur les frais nécessaires au recouvrement

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes d’huissiers de justice et le droit au recouvrement et d’encaissement à la charge du débiteur.

Doivent être qualifiés de “frais nécessaires” au sens de cet article, les diligences efficientes qui marquent une étape indispensable dans le processus de recouvrement, comme la mise en demeure, prélude obligé à l’article 19-2 de la loi ou au cours des intérêts.

En conséquence, ne relèvent pas des dispositions de cet article les frais de suivi de procédure ou de transmission de dossier par le syndic à l’avocat ou à l’huissier, qui font partie des frais d’administration courante entrant dans la mission de base de tout syndic et répartis entre tous les copropriétaires au prorata des tantièmes ainsi que les honoraires d’avocat qui entrent dans les frais de l’article 700 du code de procédure civile.

En effet, l’activité du syndic pour engager le recouvrement des sommes dues constitue un acte élémentaire d’administration de la copropriété faisant partie de ses fonctions de base. Ces frais ne sont “nécessaires” au sens de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 que s’ils sortent de la gestion courante du syndic, qu’ils traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires propres à permettre au syndicat des copropriétaires de recouvrer une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire défaillant, ce qui n’est pas démontré.

Au vu des documents produits, les frais de relance et de constitution d’hypothèque postérieurs à la mise en demeure peuvent être légitimement retenus.

En conséquence, la somme de 1.026 euros sera retenue au titre des frais nécessaires de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, que M. [W] sera condamné à payer au syndicat des copropriétaires.

Sur les dommages-intérêts

Aux termes de l’article 1231-6 du code civil, le retard apporté au paiement d’une somme d’argent est indemnisé par l’allocation de l’intérêt au taux légal à compter de la mise en demeure, mais « le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire ».

Les manquements répétés de M. [W] à son obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété sont constitutifs d’une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et l’entretien de l’immeuble, un préjudice financier, direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires.

Il est incontestable que le syndicat des copropriétaires ne dispose d’aucune autre ressource pour assurer l’entretien et la conservation de l’immeuble que les charges dont s’acquittent l’ensemble des copropriétaires.

Il convient, dès lors, de le condamner à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 800 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

M. [W] , qui succombe, sera condamné aux dépens.

Il serait inéquitable de laisser le syndicat des copropriétaires supporter la charge des frais non compris dans les dépens qu’il a dû exposer. M.[W] sera condamné à lui payer une indemnité de 1.200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

En application de l’article 514 du code de procedure civile, le jugement est, de droit, exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort ;

Condamne M. [W] à payer au syndicat des copropriétaires “Les baux de Montesson” sis [Adresse 3] (78) représenté par son syndic en exercice les sommes suivantes :

6.532,31 euros au titre des charges de copropriété échues au 17 octobre 2023 appel de fond du 4ème trimestre 2023 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

1.026 euros au titre des frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

800 euros à titre de dommages et intérêts,

1.200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Déboute le syndicat des copropriétaires “[Adresse 6]” sis [Adresse 3] (78) représenté par son syndic en exercice du surplus de ses demandes,

Condamne M. [W] aux dépens,

Rappelle que le présent jugement est exécutoire de plein droit par provision.

Prononcé par mise à disposition au greffe le 28 MAI 2025 par Monsieur Eric JOLY, Premier Vice-Président Adjoint, assisté de Madame Carla LOPES DOS SANTOS, Greffier, lesquels ont signé la minute du présent jugement.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT