TRIBUNAL DE PROXIMITÉ D’AULNAY-SOUS-BOIS

[Adresse 3]

[Localité 6]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

Télécopie : [XXXXXXXX02]

@ : [Courriel 8]

REFERENCES : N° RG 24/00657 – N° Portalis DB3S-W-B7I-Y7KH

Minute : 24/00268

Monsieur [N] [X]

Représentant : Maître Valérie REDON-REY de la SCP REDON-REY, avocats au barreau de TOULOUSE, vestiaire :

Madame [V] [X]

Représentant : Maître Valérie REDON-REY de la SCP REDON-REY, avocats au barreau de TOULOUSE, vestiaire :

C/

Monsieur [T] [M] [O]

Madame [R] [P] épouse [O]

Exécutoire, copie, dossier

délivrés à :

M^e REDON-REY

Copie délivrée à :

Mr et Mme [O]

Le

ORDONNANCE DE REFERE

Ordonnance rendue et mise à disposition au greffe du tribunal de proximité en date du DIX HUIT JUIN DEUX MILE VINGT QUATRE;

par Madame GATTO-DUBOS Anne-Claire, Juge des contentieux de la protection, statuant en matière de référé,

assistée de Madame Esther MARTIN, adjoint administratif faisant fonction de greffier

Après débats à l’audience publique du 7 MAI 2024

tenue sous la présidence de Madame GATTO-DUBOS Anne-Claire, Juge des contentieux de la protection,

assistée de Madame Esther MARTIN, adjoint administratif faisant fonction de greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEURS :

Monsieur [N] [X], demeurant [Adresse 4] – [Localité 5]

Madame [V] [X], demeurant [Adresse 4] – [Localité 5]

représentés par Maître Valérie REDON-REY de la SCP REDON-REY, avocats au barreau de TOULOUSE

D’UNE PART

ET DÉFENDEURS :

Monsieur [T] [M] [O], demeurant [Adresse 9] – [Localité 7]

comparant en personne

Madame [R] [P] épouse [O], demeurant [Adresse 9] – [Localité 7]

comparante en personne

D’AUTRE PART

Page sur 5

1EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 07/09/2020 prenant effet le 26/10/2020, M. [N] [X] et Mme [V] « [X] » (sic) ont consenti à M. [M] [O] et à Mme [R] [O] un bail portant sur un local à usage d’habitation avec parking n°1108, sis, [Adresse 9], sur la commune du [Localité 7].

Le montant du loyer mensuel initial était de 800,00 €, outre les provisions pour charges d’un montant de 110,00 €.

Une somme correspondant à un mois de loyer hors charges a été versé par le preneur à titre de dépôt de garantie.

Par exploit de commissaire de justice du 01/02/2024, M. [N] [X] et Mme [V] « [X] » ont fait assigner M. [M] [O] et Mme [R] [O] en référé aux fins de voir :

— constater la mauvaise foi évidente des locataires pour défaut de paiement de loyers,

— juger et constater la résiliation du bail par application de la clause résolutoire conventionnelle insérée dans le bail pour défaut de paiement des loyers et charges,

— ordonner sans délai l’expulsion des défendeurs et de tous occupants de leur chef, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

— condamner solidairement les défendeurs au paiement à titre provisionnel de :

. la somme de 4 406,87 € représentant l’arriéré de loyers et charges impayés, quittancement du mois de janvier 2024 inclus, condamnation qui sera réactualisée sur la base du loyer et des charges échus au jour de l’audience à intervenir,

. une indemnité d’occupation conventionnelle au moins égale au montant du loyer et charges en cours soit la somme de 944 €, jusqu’à leur départ effectif des lieux, laquelle sera annuellement révisée en fonction de la clause insérée dans le bail tant que les occupants n’auront pas quitté les lieux litigieux,

— dire et juger que les intérêts dus sur le montant des loyers et accessoires seront calculés conformément aux dispositions du contrat de bail et pour le surplus des sommes réclamées, courront au taux légal à compter du commandement de payer en date du 06/10/2023,

— condamner in solidum les défendeurs à leur payer la somme de 500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et au paiement des entiers dépens, en ce inclus le coût du commandement de payer.

A l’audience du 07/05/2024, la présidente a donné connaissance aux parties des éléments recueillis par le service départemental de prévention des expulsions locatives figurant dans le diagnostic social et financier afin qu’il en soit débattu.

Les époux [X] représentés par leur conseil, ont actualisé la dette à la somme de 944,00 €, terme du mois de mai 2024 inclus, expliquant que plusieurs règlements ont été effectués en février 2024 et que les locataires ont repris le paiement des loyers. Ils maintiennent cependant leurs demandes telles que formées dans l’acte introductif d’instance.

M. [M] [O] et son épouse, Mme [R] [P], ont comparu en personne. Ils ont expliqué leur situation professionnelle et financière et ont affirmé avoir soldé la dette, indiquant que le solde mentionné correspond au loyer courant, du mois de mai 2024. Ils ont profité de l’audience pour indiquer avoir vainement informé les bailleurs d’un dégât des eaux provenant d’une fuite et être toujours sans réponse.

La juge a demandé au conseil des bailleurs de lui produire, par note en délibéré et sous 8 jours, l’attestation de propriété de ses clients concernant le logement litigieux.

Les parties présentes ayant été entendues, elles ont été informées que la décision était mise en délibéré pour être rendue le 18/06/2024 par mise à disposition au greffe de la juridiction.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Par une note en délibéré autorisée et reçue le 14/05/2024 au greffe de la juridiction, le conseil des époux [X] a adressé l’attestation de propriété demandée par la présidente.

Conformément à l’article 24, § II, de la loi du 6 juillet 1989, la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives de la Seine-Saint-Denis a été régulièrement saisie, les bailleurs en justifiant par l’avis de réception électronique du 10/10/2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 01/02/2024.

Conformément à ce même article, § III, modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, applicable dès le 29 juillet 2023, les bailleurs produisent l’accusé de réception électronique du 05/02/2024 prouvant ainsi que le représentant de l’État dans le département a bien été avisé de l’assignation en expulsion au moins six semaines avant l’audience.

La demande d’acquisition de la clause résolutoire est donc recevable.

Aux termes de l’article 24, § I, alinéa 1, de la loi du 6 juillet 1989, applicable au jour de la signature du contrat « Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. ».

En l’espèce, le bail contient au paragraphe 2.11 de ses conditions générales, une clause prévoyant sa résiliation de plein droit, notamment, en cas de non-paiement des loyers et charges deux mois après un commandement de payer resté sans effet.

Un commandement de payer la somme en principal de 2 504,16 € dans un délai de deux mois a été signifié à chacun des locataires le 06/10/2023. Cet acte rappelait tant l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 antérieur à la loi du 27 juillet 2023 que la clause résolutoire insérée au bail, de sorte que les bailleurs ont renoncé à faire application des dispositions nouvelles de la loi du 27 juillet 2023.

Le commandement est resté sans effet au vu du décompte produit, le paiement intégral n’étant pas intervenu dans le délai de deux mois imparti. En conséquence, les conditions d’acquisition de la clause résolutoire ont été réunies le 06/12/2023, à minuit.

En application de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut, d’office, vérifier tout élément constitutif de la dette locative.

A l’audience, les bailleurs actualisent le montant de leur créance à la somme de 944,00 € au titre de l’arriéré locatif arrêté au 02/05/2024, terme du mois de mai 2024 inclus, mais selon le relevé de compte, la dette objet du présent litige a été intégralement soldée le 17/04/2024, soit moins d’un mois avant l’audience de plaidoirie, alors qu’elle incluait, en violation des dispositions de l’article 4 de la loi du 6 juillet 1989, des frais d’impayés pour un montant total de 38 €, lesquels ne peuvent en aucun cas être assimilés aux loyers et charges.

Déduction faite des frais d’impayés, les locataires ne restent redevables au jour de l’audience que de la somme de 906,00 € soit moins que le montant loyer courant de mai 2024 augmenté des charges qui s’élève à 944,00 €. Dans ces conditions, aucun retard de paiement n’étant constaté, il n’y a pas lieu de les condamner à son paiement.

La dette ayant été intégralement soldée avant l’audience, les effets de la clause résolutoire doivent être considérés comme ayant été suspendus et la clause résolutoire doit être réputée comme n’ayant jamais joué.

Les demandes des bailleurs deviennent donc sans objet.

L’introduction de l’instance n’apparaît pas abusive. Dans ces conditions, les époux [O] seront condamnés au paiement des frais de la délivrance du commandement de payer et de l’assignation. Les époux [X] conserveront le surplus des dépens. L’équité commande enfin de rejeter la demande indemnitaire formée par les bailleurs au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire est de droit dans la présente instance.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par ordonnance contradictoire rendue en premier ressort et mise à disposition au greffe de la juridiction,

Constatons que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail du 07/09/2020 ont été réunies le 06/12/2023, à minuit ;

Constatons que M. [M] [O] et Mme [R] [O], ont soldé la dette objet du présent litige le 17/04/2024 ;

Rejetons la demande en paiement formée par M. [N] [X] et Mme [V] [X] ;

Disons que la clause résolutoire est réputée n’avoir jamais joué ;

Rejetons le surplus des demandes formées par M. [N] [X] et Mme [V] [X] ;

Rejetons la demande indemnitaire formée M. [N] [X] et Mme [V] [X] au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamnons in solidum M. [M] [O] et Mme [R] [O] au paiement du coût de la délivrance du commandement de payer et de l’assignation ;

Laissons à la charge de M. [N] [X] et Mme [V] [X] l’éventuel surplus de dépens ;

Rappelons que l’exécution provisoire est de droit ;

Ainsi jugé le 18/06/2024,

Et ont signé,

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE