TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Mme [F] [I] ép [S]

M [M] [S]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Fabrice POMMIER

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR référé

N° RG 25/09866 – N° Portalis 352J-W-B7J-DBFZI

N° MINUTE :

4

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 01 avril 2026

DEMANDERESSE

E.P.I.C. [Localité 1] HABITAT-OPH, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Fabrice POMMIER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #J114

DÉFENDEURS

Madame [F] [I] épouse [S], demeurant [Adresse 2] (anciennement [Adresse 3]

non comparante, ni représentée

Monsieur [M] [S], demeurant [Adresse 2] (anciennement [Adresse 3]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Sandra MONTELS, Vice-Présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 20 janvier 2026

ORDONNANCE

réputée contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 01 avril 2026 par Sandra MONTELS, Vice-Présidente, assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier

Décision du 01 avril 2026

PCP JCP ACR référé – N° RG 25/09866 – N° Portalis 352J-W-B7J-DBFZI

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 28 juin 2012 à effet au 3 juillet 2012, l’établissement public [Localité 1] HABITAT-OPH a consenti un bail d’habitation à M. [M] [S] et Mme [F] [I] sur des locaux situés au [Adresse 4] à [Localité 2], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 484,10 euros.

Par actes de commissaire de justice du 6 février 2025, le bailleur a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 5029,19 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [M] [S] et Mme [F] [I] le 7 février 2025.

Par actes de commissaire de justice du 30 septembre 2025, l’établissement public PARIS HABITAT-OPH a assigné M. [M] [S] et Mme [F] [I] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris en référé pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, ordonner l’expulsion de M. [M] [S] et Mme [F] [I] ainsi que celle de tout occupant de leur chef avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin, obtenir leur condamnation solidaire et à défaut in solidum au paiement des sommes suivantes :

— une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,

—  6288,96 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 4 septembre 2025, à actualiser au jour de l’audience, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,

—  500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 1er octobre 2025, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

À l’audience du 20 janvier 2026 l’établissement public [Localité 1] HABITAT-OPH, représenté par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance en actualisant sa créance à la somme de 5629,60 euros arrêtée au 14 janvier 2026. Il indique qu’il y a bien eu une reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience et indique être d’accord pour l’octroi de délais de paiement sur 36 mois suspensifs des effets de la clause résolutoire.

En application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé à l’assignation du demandeur à laquelle il s’en est rapporté oralement à l’audience pour l’exposé de ses différents moyens.

Bien que régulièrement assignés par actes de commissaire de justice délivrés à étude, M. [M] [S] et Mme [F] [I] n’ont pas comparu et ne se sont pas fait représenter.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines – et non plus deux mois -- le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, un commandement de payer dans le délai de deux mois et visant la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié aux locataires le 6 février 2025. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 5029,19 euros n’a pas été réglée par ces derniers dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement.

Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 7 avril 2025.

Cependant, selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, il ressort du décompte versé aux débats que le paiement du loyer a repris. Par ailleurs le bailleur a sollicité l’octroi de délais de paiements suspensifs des effets de la clause résolutoire.

Il convient de faire droit à la demande, selon les modalités prévues ci-après.

En cas de respect de ces modalités de paiement, la clause résolutoire sera donc réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre.

L’attention des locataires est toutefois attirée sur le fait qu’à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle décision de justice ne soit nécessaire : dans ce cas, et pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, le bailleur pourra faire procéder à leur expulsion, et à celle de tout occupant de leur chef.

Sur la dette locative

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, l’établissement public [Localité 1] HABITAT-OPH verse aux débats un décompte démontrant que M. [M] [S] et Mme [F] [I] lui devaient la somme de 5308,30 euros, soustraction faite des frais de procédure (133,73 + 187,57), au titre de l’arriéré locatif arrêté au 31 décembre 2025 selon décompte du 14 janvier 2026.

M. [M] [S] et Mme [F] [I] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, ils seront solidairement – comme stipulé au contrat de bail – condamnés à payer cette somme au bailleur, à titre de provision, avec intérêts au taux légal à compter du 6 février 2025 sur la somme de 5029,19 euros et à compter de l’assignation pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1344-1 du code civil.

Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l’exigibilité de cette somme en autorisant M. [M] [S] et Mme [F] [I] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après.

Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux des locataires ou de toute personne de leur chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due d’un montant égal à celui du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 7 avril 2025, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à l’établissement public [Localité 1] HABITAT-OPH ou à son mandataire.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

M. [M] [S] et Mme [F] [I], qui succombent à la cause, seront condamnés in solidum aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile, en ce compris le coût du commandement de payer.

En revanche, il n’y a pas lieu de les condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l’article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection,statuant en audience publique, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort mise à disposition au greffe,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 6 février 2025 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 28 juin 2012 entre l’établissement public [Localité 1] HABITAT-OPH, d’une part, et M. [M] [S] et Mme [F] [I], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 4] à [Localité 2] est résilié depuis le 7 avril 2025,

CONDAMNE solidairement M. [M] [S] et Mme [F] [I] à payer à l’établissement public [Localité 1] HABITAT-OPH la somme de 5308,30 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 31 décembre 2025 selon décompte du 14 janvier 2026, avec intérêts au taux légal à compter du 6 février 2025 sur la somme de 5029,19 euros et à compter de l’assignation pour le surplus,

AUTORISE M. [M] [S] et Mme [F] [I] à se libérer de leur dette en réglant chaque mois pendant 36 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 147 euros, la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,

DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à M. [M] [S] et Mme [F] [I],

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception,

— le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 7 avril 2025,

— le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,

— le bailleur pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de M. [M] [S] et Mme [F] [I] et à celle de tous occupants de leur chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,

— le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

— M. [M] [S] et Mme [F] [I] seront solidairement condamnés à verser à l’établissement public [Localité 1] HABITAT-OPH une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux,

CONDAMNE in solidum M. [M] [S] et Mme [F] [I] aux dépens comprenant notamment le coût des commandements de payer du 6 février 2025,

DÉBOUTE l’établissement public [Localité 1] HABITAT-OPH de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 1er avril 2026, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge